OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引(yǐn)发(fā)了公募REITs扩募(mù)风波，如(rú)今，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月(yuè)15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前(qián)几日的(de)下跌走势，午后跌幅一度扩大(dà)，尾盘有(yǒu)所(suǒ)拉升，全天收(shōu)跌6.22％，最近3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧(jǐn)急回(huí)应称，哲库科技(jì)是其(qí)扩(kuò)募拟(nǐ)新(xīn)购入基础设施资产(chǎn)张润大厦的重要承租方之一，目前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面(miàn)关于(yú)停(tíng)止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中(zhōng)，华(huá)安张(zhāng)江光大园REIT进(jìn)一步表示(shì)，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技后续情况，积极做(zuò)好相关应对(duì)。

　　此外(wài)，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相(xiāng)关负责人(rén)也表示，近(jìn)期已同步启动(dòng)了应急预案，排摸(mō)储(chǔ)备(bèi)租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司领导(dǎo)高(gāo)度(dù)重视，浦东新(xīn)区国资(zī)委也高度关注(锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻zhù)。

　　多位(wèi)业内人士表示，华安(ān)张江光大(dà)园REIT近期市场波动较大，但其(qí)实不动(dòng)产公(gōng)募REITs项(xiàng)目短期出租率下跌并不会从根本(běn)上影响其内外价值，投资者应理性(xìng)看待。

　　张江(jiāng)光(guāng)大园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动(dòng)

　　本(běn)周，OPPO关停(tíng)旗下芯片子公(gōng)司哲库科技(jì)的事件继续(xù)扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华安张(zhāng)江光大(dà)园REIT以3.726元的价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二级市场价格开始震荡(dàng)走低，午盘(pán)收跌6.17％。午后，华安(ān)张江(jiāng)光(guāng)大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后(hòu)价格有所(suǒ)回升，最(zuì)终报收(shōu)3.512元(yuán)，全天跌(diē)幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息(xī)影响，华安张(zhāng)江光大园REIT最近(jìn)几个交易日二级(jí)市(shì)场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅(fú)达到(dào)9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市以来，华安张江光(guāng)大(dà)园REIT累计(jì)涨幅超过24％，在全(quán)市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看，目前上(shàng)市的8只(zhǐ)产业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中(zhōng)，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口(kǒu)产业园REIT微幅上涨，其余7只均(jūn)有不同(tóng)程度下跌，8只产业园区基础设施REITs5月15日(rì)平均跌幅(fú)1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅5.17％。

　　“此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT一季报中已经(jīng)披露张江光大园项目出租(zū)率有所下降，如今(jīn)拟扩募的项目又遭遇突发事(shì)件，因此导(dǎo)致二级市场价格出现波动(dòng)。”一位业内人(rén)士分析称。

　　不(bù)过，在上述(shù)人士(shì)看来，尽(jǐn)管(guǎn)出(chū)于风险规避的(de)原因，最近几(jǐ)个交(jiāo)易日(rì)场内资(zī)金(jīn)有所流出，但(dàn)是，不动产公募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率下(xià)跌并(bìng)不会(huì)从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同(tóng)时表示，目(锻炼身体的练是哪个练字，锻练与锻炼有什么区别锻mù)前(qián)随着二级市场价(jià)格下跌，风险也得到一定释放，但是价(jià)格涨跌(diē)会(huì)受到(dào)基(jī)本面、情(qíng)绪面等多重因素影响，不好判断价(jià)格(gé)是不是已(yǐ)经完全触底。

　　此外，还有一位业内人士(shì)表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品年(nián)内(nèi)二级市场(chǎng)跌幅较(jiào)大，其(qí)实有(yǒu)些(xiē)隐(yǐn)含收益(yì)率高(gāo)的产品具备一定的(de)投(tóu)资价值，很适(shì)合稳健类投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步(bù)伐，产业园(yuán)区、物流类(lèi)等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋瑞驰私募基金执行董事高如星对此表示(shì)，若张江园区最(zuì)终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经(jīng)营(yíng)现金流没有(yǒu)造成大的影响(xiǎng)，“事件性利(lì)空下(xià)调至得这么急、这(zhè)么深(shēn)，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不少了，这就是黄金(jīn)坑。”不过，他也强调，最终还是落到(dào)租金收入受不受影响，影响(xiǎng)多大(dà)，估(gū)计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路(lù)上再迎接考验

　　5月12日，OPPO宣(xuān)布(bù)关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技(jì)。随后(hòu)5月12日(rì)晚，华(huá)安张江光大园REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟(nǐ)新购入基础设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要承租方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方(fāng)面(miàn)关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协议的通知。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原始权益人将继(jì)续密切(qiè)关注哲库科(kē)技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此前，张江REIT因其一季报中披露的张江光(guāng)大园项目(mù)出租(zū)率下降(jiàng)事项，一度(dù)二(èr)级(jí)市场价格(gé)出现回落(luò)。在随后召开的业绩(jì)说明会中管理人就相关事(shì)项进行(xíng)了解释说明，市场信心得到了一定提(tí)振，二级市(shì)场价格表现(xiàn)也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团(tuán)队表(biǎo)示了对(duì)张江光(guāng)大园项(xiàng)目的信(xìn)心，预计签署意向书和(hé)合同谈(tán)判(pàn)中的(de)储备租(zū)户正常转化后，项(xiàng)目出(chū)租率将得到回升。没想(xiǎng)到(dào)仅(jǐn)过了不(bù)到三周的(de)时间，张江REIT的扩募之路(lù)又迎来了新的考验。

　　因张江REIT的上述公(gōng)告(gào)引(yǐn)起了市场(chǎng)各方的(de)广泛关注(zhù)，张江(jiāng)REIT拟扩募(mù)购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及，在获悉OPPO关停哲库科技消息的(de)第(dì)一时间即奔赴现场进(jìn)行了沟通和核实工(gōng)作，并同步启动了应急预案，排(pái)摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦(shà)是全国首(shǒu)批(pī)REITs申报扩募(mù)项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视(shì)，据悉(xī)新区国资委也高度(dù)关注。

　　当谈及储(chǔ)备租户情况(kuàng)，相关(guān)负责人(rén)介绍(shào)说(shuō)，目前(qián)储(chǔ)备(bèi)租户(hù)还是比较丰富的，覆盖了(le)芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息(xī)技术等(děng)产业客户，租赁(lìn)意向面(miàn)积超(chāo)过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实际租户(hù)需要一些时间(jiān)。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向书来尽快锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履约保证(zhèng)金给(gěi)了我们一(yī)些(xiē)空间(jiān)，但本着对首批(pī)扩募、对市场负责的态度，我们(men)肯定(dìng)要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面(miàn)积(jī)在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同区(qū)域的(de)张(zhāng)江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空置率(lǜ)，原始权益人有(yǒu)那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何未能得到解(jiě)决。

　　对此相(xiāng)关负(fù)责人(rén)解释，张江(jiāng)光大园一直以来都坚持以市场(chǎng)化运营为导向，历史运(yùn)营表现稳定，租户的调(diào)租和换租都属于正常情况，而这次项目的大租户退租正好(hǎo)发(fā)生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低(dī)点，目前市场情况已有所好转(zhuǎn)。在看到出租(zū)率下滑情(qíng)况没有得到(dào)及时修复(fù)后，张(zhāng)江这(zhè)边也作(zuò)了一定的资源(yuán)调配和(hé)倾斜，引入了一些(xiē)储备租户。

　　另(lìng)外，张(zhāng)润大厦(shà)和张(zhāng)江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金(jīn)水平等方面也有一些差(chà)异(yì)化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度(dù)高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一(yī)些，张江(jiāng)光大(dà)园(yuán)单层以一千平(píng)的(de)面(miàn)积为主，还有一些独栋(dòng)形态的(de)物(wù)业。租户自身(shēn)也会有(yǒu)诉(sù)求，也会根(gēn)据自身(shēn)需(xū)求和预算挑选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩募完成以后，新(xīn)老资(zī)产(chǎn)的管理(lǐ)人都(dōu)变成了一家(jiā)，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加(jiā)充分发挥协(xié)同效(xiào)应，相(xiāng)信可(kě)以做得更好。”上述负(fù)责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望，相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)表(biǎo)示，张江(jiāng)集团和张江高科目前在管资产约五百万方(fāng)，还有一些(xiē)其他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这些都将成为张江REIT实现打造(zào)张江园区产(chǎn)业空间资产上(shàng)市(shì)平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我们非常重视张(zhāng)江REIT这(zhè)个资本平(píng)台和它(tā)未来的发展。”相关负责人表(biǎo)示，“这次扩(kuò)募是我(wǒ)们(men)实现基金(jīn)扩容(róng)的(de)第一步(bù)，也是至关重要的一步(bù)，眼下我(wǒ)们可能面(miàn)临了一些突发情况需要解决(jué)，但是这和我们在张江科(kē)学(xué)城这三十年建设发展过程中(zhōng)所经历的相(xiāng)比，只能算是一个非常小的(de)插曲(qū)。我们有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化解当前突发事(shì)件的(de)所有负面(miàn)影响(xiǎng)，维持预期和市场的信心。”

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