“现在的房地产很(hěn)难再(zài)出现像(xiàng)过去(qù)十年的系统性(xìng)行情。”思睿集团合伙人、首席(xí)经济(jì)学家(jiā)洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行业分化的愈加明显(xiǎn)，让(ràng)机构和投(tóu)资者的关注度从板块向单个标的转移。上海利(lì)檀投资董桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号事长陈(chén)昊扬向《红周(zhōu)刊》指出，从行业来(lái)看，无论是(shì)业绩，还(hái)是估值(zhí)，房地产都已经双(shuāng)杀到了最(zuì)底部，而(ér)且是反复(fù)地杀到了底部(bù)，再往下(xià)的空间已经(jīng)不大了。

　　三(sān)道红线等指标

　　成挖掘个股阿尔法重要(yào)参考(kǎo)

　　那么如(rú)何寻找房地(dì)产个股的(de)阿尔(ěr)法呢？

　　洪灏(hào)提醒(xǐng)，在(zài)房地(dì)产赛道中进行选择(zé)，需要非常小心，避免选(xuǎn)了半(bàn)天，标的公司出现爆雷的(de)情(qíng)况。除此之外，洪灏指出(chū)，需要满(mǎn)足以下(xià)三个基准：有(yǒu)大的国资背景(jǐng)的(de)、杠杆(gān)率(lǜ)较低的、此(cǐ)前没有踩过红线的(de)。

　　他还表示(shì)，如果关注一下今(jīn)年房地产(chǎn)的开发资金来(lái)源，可以(yǐ)发现，其实银行的信贷倾向是(shì)不太(tài)愿(yuàn)意给房企贷(dài)款(kuǎn)的，房企的主要资金来源来自(zì)新盘的销(xiāo)售。但(dàn)今年(nián)新(xīn)房的销售情况相较一般。再关(guān)注一下，哪些(xiē)房企(qǐ)能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那(nà)些有国企(qǐ)背景的房企，民营房企相对比较困难(nán)，所以整个行业(yè)出(chū)现了一个很明显的分化，无(wú)论是在销售(shòu)，还是融资等(děng)各个方面都(dōu)非(fēi)常(cháng)明(míng)显(xiǎn)。现在(zài)有国资(zī)背景的(de)房企在(zài)资本市场表(biǎo)现相(xiā桂l车牌是哪里 桂L车牌号城市代号ng)对较好，但(dàn)没有国资背景(jǐng)的民营(yíng)房企股价大(dà)多表现(xiàn)很一般。

　　陈昊扬(yáng)则向《红(hóng)周刊(kān)》表示，在房(fáng)地产行业内，我们的逻辑(jí)是，“寻(xún)找最后的赢(yíng)家”。而(ér)具体(tǐ)到如何挖掘，我们会(huì)特(tè)别(bié)重视(shì)企业的成(chéng)本优势(shì)，更具体一(yī)点，就是(shì)它的净借(jiè)贷水平(píng)（净负债率）是不(bù)是行业(yè)内(nèi)的最低水平；利润(rùn)率是不是行业内(nèi)最高的；融资成本(běn)是否(fǒu)是行(xíng)业内最(zuì)低的；建(jiàn)安成本是否(fǒu)也是业内最低的；这(zhè)些都(dōu)是我们看重的一家房企的综合成(chéng)本(běn)。

　　需要(yào)注意的是，能够同时(shí)满足上(shàng)述条件的房企并不多。即(jí)便是在国央(yāng)企(qǐ)中，仍有部分房企出现了“三道红(hóng)线”的“踩线”情况，且有(yǒu)逐渐(jiàn)恶化(huà)的趋势。以A股为例，《红周刊》根(gēn)据Wind数据整理发现，截至(zhì)2022年末(mò)，天房发展、陆家嘴、格力地产、西(xī)藏城投、中交(jiāo)地产、中国(guó)武夷等(děng)国央企“三道红线”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展、京(jīng)投发展、光明地产、云南城(chéng)投(tóu)、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等(děng)国央企房企也(yě)踩了“三道红线”中的两条。

　　2022年(nián)激进扩(kuò)张房企

　　需警惕其重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是有着(zhe)较(jiào)稳健特色的国央企房(fáng)企，其财务(wù)指标称得(dé)上完(wán)全(quán)健(jiàn)康的仍是少数(shù)。而更(gèng)加(jiā)值得注(zhù)意的是，在(zài)2022年，不少国(guó)企，甚(shèn)至(zhì)地(dì)方(fāng)国企开(kāi)始(shǐ)大举扩张。而(ér)这无疑又进(jìn)一步(bù)考验着国央企的资金链情况(kuàng)。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张弛有度尤为重要，节奏把握准确，有助于房企储(chǔ)备优(yōu)质“弹药(yào)”；但过于乐观的(de)预判未来市场(chǎng)，以(yǐ)及过(guò)于激(jī)进的扩张拿地节奏也(yě)有可能让房企重(zhòng)蹈此前的高杠杆覆辙(zhé)。

　　陈昊扬以其配置的(de)一家(jiā)房企进行(xíng)举(jǔ)例(lì)，它从2018年开(kāi)始(shǐ)到2021年，连续4年的净借贷比(bǐ)例都维持在33％左(zuǒ)右，完全没有增加(jiā)杠杆比例(lì)。而到2022年，这(zhè)家房企(qǐ)明显(xiǎn)感觉(jué)到机会来了，其开始在一线城市(shì)进行大举拿地，净负债率也由此前的33％左右(yòu)水(shuǐ)准提高到45％左右(yòu)，涨(zhǎng)了(le)接近三(sān)分之一。与此(cǐ)同时，该房企新(xīn)购(gòu)入地块也实现了快(kuài)速的开盘利用率(lǜ)，预计今年会有(yǒu)更多的楼盘入市(shì)。像(xiàng)这(zhè)类企(qǐ)业就符合“最(zuì)后的赢(yíng)家(jiā)”的特点。一方(fāng)面，在于(yú)它本身储备(bèi)了(le)很(hěn)多弹(dàn)药，去年拿地超1000亿元，且其中一(yī)半在一(yī)线城市，另外一半(bàn)也主要集中在强二线(xiàn)和二线城(chéng)市；另一方(fāng)面，它的扩张是有节制地扩张。

　　陈(chén)昊扬同样(yàng)提醒道(dào)，与之相(xiāng)反，有些房(fáng)企(qǐ)的扩张速度让人感觉又回到了2016年、2017年，或者说看到了2016年～2020年期间扩张的民营企业的影子。虽然说(shuō)，见到机(jī)会时(shí)要出手，但出手的章法仍要小心，如果负(fù)债率(lǜ)扩(kuò)张得太(tài)快(kuài)，但(dàn)未来的两年(nián)市场没(méi)有想象得那么(me)好，可能会重蹈覆辙。

　　那(nà)么如何来衡量一家房企的扩(kuò)张速(sù)度(dù)是否(fǒu)激(jī)进？陈(chén)昊扬(yáng)向《红(hóng)周刊》表示，主要还是(shì)看房(fáng)企的(de)净负债率水平(píng)，在我看(kàn)来，这个(gè)比例如果超过60％，就是扩张得过于(yú)快速了。

　　不(bù)难(nán)看出，这一标准要比“三道(dào)红线”对(duì)房企的净负债(zhài)率(lǜ)要求不得高于100％要更(gèng)加严格。陈(chén)昊(hào)扬解释，当前房地(dì)产行业的复苏速(sù)度并没有那么快，所以要规(guī)避公司净负(fù)债率提高到(dào)一个比较危(wēi)险的水平。

　　《红周刊》对(duì)在2022年拿(ná)地较积极(jí)的房企梳理(lǐ)发现，中交地产、中国金茂、华(huá)发股份(fèn)、越秀地产、绿城中国(guó)、保利发(fā)展等房企(qǐ)2022年净(jìng)负债率都在60％之上。其中(zhōng)，中交地产净负(fù)债率(lǜ)持续居高(gāo)不下，在(zài)2020年至2022年期间，依次(cì)为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与之形成(chéng)鲜明对比的是，华润置地、中国海(hǎi)外发展、万科A、滨(bīn)江集团、招商蛇口、龙湖(hú)集团等房企在践行较积极的拿地(dì)策略的同(tóng)时，也较好地控(kòng)制了(le)公司的(de)扩张速度与净负债率水平（见附表）。

　　滨江(jiāng)集团等个别民营房企(qǐ)

　　或(huò)具(jù)备“最后赢家(jiā)”的黑马特质

　　陈(chén)昊扬指出，实际(jì)上，他(tā)们是(shì)以同一筛选标准来(lái)看国央企与民营房企(qǐ)，但在各(gè)维度(dù)的(de)实(shí)际表现上(shàng)，国央企确实(shí)会更(gèng)胜一筹。如国央(yāng)企的(de)融资成(chéng)本(běn)更(gèng)低，融资渠道也更顺畅，能够做到想(xiǎng)融就融(róng)，这(zhè)样(yàng)，国央企自然而然就具有天然优势。

　　虽然对比(bǐ)民营房企，机(jī)构更加看好国(guó)央企，但这也并不意味着，民营企业(yè)中就没有“黑马”的存在。

　　据《红周刊》梳理(lǐ)发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营房企同(tóng)样受到机构的(de)青(qīng)睐。比如，根据2023年一(yī)季报，滨江(jiāng)集团的十大(dà)流通股(gǔ)东中新进(jìn)了(le)“中国(guó)工商银行股份有限公司(sī)－景顺长城中(zhōng)国回报灵活配(pèi)置混合(hé)型证(zhèng)券投资基金(jīn)”“全国社保(bǎo)基金一(yī)一(yī)六组合”等。

　　除(chú)此(cǐ)之外，自2021年(nián)开始，百(bǎi)亿私募珠海阿(ā)巴(bā)马资产管理有限公司(sī)就(jiù)长期持有滨(bīn)江集团。根(gēn)据一季报(bào)，该资产公司的(de)几只产品合计持(chí)有(yǒu)滨江集团9543万股，约占流(liú)通(tōng)A股(gǔ)的3.56％。

　　滨江(jiāng)集团的受青睐，和其自身的基本面表现存在一(yī)定关系。2020年以来(lái)的近三年(nián)时间，房地(dì)产(chǎn)市场整体在走(zǒu)“下坡路”，但作为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年(nián)以来，滨江集团(tuán)在业绩(jì)表现、销(xiāo)售规模、新(xīn)增土储、股价表现等多维度都表现(xiàn)了较强的增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面(miàn)，2020年(nián)～2022年期(qī)间，滨江集团扣非(fēi)归母(mǔ)净利(lì)润依(yī)次(cì)为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿(yì)元；依次实现同比增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期(qī)发(fā)布的2023年(nián)一季报，今年(nián)一季度，滨江集团更是实(shí)现了扣非归母净利润5.41亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)134.07％。

　　在房地产(chǎn)“青铜时代”仍能(néng)保持自身业绩(jì)的(de)持续增长，和滨(bīn)江集团扎根(gēn)杭州的战略布局关系密切。根(gēn)据(jù)2022年年报，滨(bīn)江(jiāng)集(jí)团有近(jìn)七成营收来自杭州(zhōu)地区，而在(zài)2021年，杭州地区的营收比重只(zhǐ)占到近六成。近三(sān)年持续稳居(jū)杭州(zhōu)房(fáng)企销(xiāo)售排名(míng)第(dì)一。

　　与(yǔ)此(cǐ)同(tóng)时，滨江集(jí)团在(zài)杭(háng)州的土(tǔ)储补充同样较(jiào)为积极，根据诸葛找房、住在杭(háng)州网数据显示，2020年(nián)、2021年、2022年在杭拿(ná)地金(jīn)额(é)依(yī)次为404.6亿元、237.1亿元、479.4亿(yì)元，同样持(chí)续(xù)稳居(jū)杭州(zhōu)的(de)本(běn)土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭州的较突出表现，也让滨(bīn)江集团的房企排名迅速提升。到2023年，滨江集团的(de)房(fáng)企排(pái)名已冲进(jìn)前十，根据中指数(shù)据，2023年前4月，滨(bīn)江集团(tuán)实现(xiàn)销售(shòu)额607.3亿(yì)元，位列房企(qǐ)第九(jiǔ)位。

　　值(zhí)得注意的是，2020年至今，滨江(jiāng)集团股(gǔ)价翻了超一倍以上(shàng)，而近期，滨(bīn)江集团(tuán)更是(shì)迎来(lái)多家机构的集中调(diào)研。滨江集(jí)团发布公(gōng)告表示，公(gōng)司(sī)于5月10日接受了(le)信(xìn)达(dá)证券、金鹰基(jī)金、建信(xìn)养老(lǎo)、新华养老等18家机构调研。

　　产(chǎn)业(yè)链布局重点(diǎn)移(yí)至存(cún)量赛道

　　机构在下游家纺、家居、物业觅α

　　实际上房地产开发(fā)只是房地产(chǎn)产业(yè)链(liàn)上的(de)中游环节，其(qí)上游主要为钢铁、水泥、建材、玻纤等材(cái)料(liào)供应商，而下游应(yīng)用行业(yè)主要包括(kuò)中介服(fú)务、家用电(diàn)器(qì)、物业管理、家居用品。综(zōng)合《红(hóng)周刊》的采访，房(fáng)地(dì)产开发环节与(yǔ)上游材料端(duān)息息相(xiāng)关，新盘开工不足导致上游不(bù)被看(kàn)好，机构寻觅个股阿尔法(fǎ)的思路渐(jiàn)渐移至下游。“中(zhōng)国房地产行业在(zài)进入存(cún)量房时(shí)代，所以对地产产业链，尤其是偏消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家居领域，我们相对看好，因为居(jū)民保有的(de)住房规模越(yuè)来越大，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的(de)需求也会(huì)越来越多。美国过去(qù)的数(shù)据充(chōng)分说明了这一点，在新房销售见顶之(zhī)后(hòu)，家具消费的(de)增长却一直都(dōu)很好。对于地(dì)产(chǎn)产(chǎn)业链，我们相对(duì)看(kàn)好和(hé)内装(zhuāng)相关的行业(yè)，例如消费建材、家居装饰等。”万(wàn)家(jiā)基金人士表示(shì)。

　　而根据(jù)《红周刊》对下游细分中相关赛道龙(lóng)头年内(nèi)表现的统计(jì)，目前暂居前两位的都是来自(zì)家纺(fǎng)赛道(dào)的公司，它们分(fēn)别是富安娜和水(shuǐ)星家纺，特别是前者在月线连收(shōu)七根阳线的基础上，年(nián)内迄今(jīn)涨幅已经逼(bī)近30％。

　　以前者(zhě)为(wèi)例，富(fù)安娜(nà)主要(yào)从事纺织(zhī)家居、睡眠家居(jū)、生活(huó)类(lèi)产(chǎn)品的研发、设(shè)计、生产及销售，旗下拥有原创“富(fù)安娜”“VERSAI 维莎”“馨而乐”和(hé)“酷奇智”自有品牌。第(dì)一(yī)季度报告显示，报告期(qī)内(nèi)，富安娜(nà)实现营业收(shōu)入约6.2亿元，同比减(jiǎn)少7.57％；不(bù)过实现归属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利润(rùn)约1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而从(cóng)上市公司一季报(bào)的十(shí)大(dà)流通股股东(dōng)来看，能够发现(xiàn)该(gāi)股早已成为基(jī)金(jīn)重仓股(gǔ)的(de)天(tiān)下(xià)，彼(bǐ)时(shí)包括公募(mù)的中欧价(jià)值(zhí)发现、中欧潜(qián)力价值、工银瑞(ruì)信灵动价值、宝盈新价值(zhí)和私募(mù)的明河2016，都在其中出现，占(zhàn)据(jù)了半壁江山。需(xū)要强调(diào)的(de)是，中欧的(de)两只基(jī)金都是价值派基金经理(lǐ)曹名长在管的产品，首(shǒu)季其同时重仓的房(fáng)地产产业链股(gǔ)票还有(yǒu)金地集(jí)团和大亚圣象。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板(bǎn)块也(yě)因疫(yì)情(qíng)、消(xiāo)费复苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度沉寂，不过好在困境反转露出曙光，家居板(bǎn)块中年(nián)内表(biǎo)现最(zuì)好(hǎo)的是志邦(bāng)家居。同一时间段，该(gāi)股年内上涨已经超过23％，从(cóng)业(yè)绩来看，无论是营收(shōu)还是归母净利(lì)润，公司(sī)都实现了同比双升。

　　从公司的十大流通股股东来看(kàn)，《红周刊(kān)》发现广(guǎng)发基金经理罗洋慧眼独具，一季报中他管理的广发策略优选和广发安宏回报均增(zēng)加(jiā)了持(chí)股，而(ér)这(zhè)两只产品(pǐn)也成为志邦(bāng)家居十(shí)大流通股股东中(zhōng)仅有的两只公募。有意思的是，他似(shì)乎对于定制家居类标的情有独(dú)钟，在另一家赛道公司金牌橱柜(guì)中，他管理的全部三只产品均登榜十(shí)大流通(tōng)股股东，其也成为他的独门(mén)重仓股。

　　除去家居家纺外，下游的(de)物业股也(yě)越来越被机构所青睐，不过这类标的大多在(zài)香港上市，如何选择成(chéng)为难题。对此，前述上海公募基金经(jīng)理举(jǔ)例分析(xī)：“物(wù)业服务不(bù)是一个(gè)高毛利的行业，挣(zhēng)钱很辛苦(kǔ)，我选公(gōng)司还是希(xī)望挣(zhēng)的是(shì)市场化(huà)应(yīng)该挣的钱，以我(wǒ)曾(céng)经(jīng)买的绿城服务(wù)为例，它在中(zhōng)高端楼盘占比是比较高的，每年(nián)到期的合(hé)同(tóng)里(lǐ)提价成功率在30％～40％。它能做到滚动的大部分项目到(dào)期之后，经过两三轮合(hé)同周(zhōu)期还能做到产品(pǐn)提价。”

　　“行业里(lǐ)真正能做到(dào)产品提价的公司(sī)很少，因为(wèi)物(wù)业公司(sī)很容(róng)易一开(kāi)始是挣(zhēng)钱的，后面(miàn)因为保安这些固(gù)定人(rén)员成(chéng)本的年(nián)度(dù)增长，不过服务没有特别好，客户没有那么(me)满意，能做到提价难度是非常大(dà)的(de)。但(dàn)是该(gāi)公司(sī)能在业内(nèi)做到到期之后提价率比较(jiào)高(gāo)，这跟(gēn)它的定(dìng)位和比较好的(de)服务(wù)是有关(guān)系的。”他进(jìn)一步强(qiáng)调。

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