近两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出高比例(lì)稳定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此(cǐ)表示(shì)，强制分红机制是(shì)公(gōng)募(mù)REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资产运(yùn)营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比(bǐ)，特许(xǔ)经营REITs项目(mù)在经营权(quán)到(dào)期后不(bù)再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分配和(hé)本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标的时应了解资产类型和分(fēn)红(hóng)的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分(fēn)红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎(yíng)来除息日，此外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况(kuàng)尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品中(zhōng)，2022年全年分(fēn)配金(jīn)额占(zhàn)可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资(zī)公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及(jí)基金份额(é)交(jiāo)易价(jià)格的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价格受(shòu)到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场因素(sù)的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相(xiāng)比，基金分红预(yù)期则(zé)更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产的经营现(xiàn)金流(liú)，投资人通过基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结(jié)合(hé)行业及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的(de)经营业绩，作为进行(xíng)投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于基金份额二(èr)级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高(gāo)级(jí)副总监李(lǐ)华平也表示，根(gēn)据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引（试行）》及相关(guān)法规要求，基础设(shè)施基金应当将90％以上合并后基金年度(dù)可分(fēn)配金额(é)以现金形(xíng)式分配给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的(de)主要(yào)特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来(lái)看(kàn)，基础(chǔ)设施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类(lèi)似于债(zhài)券派(pài)息，但不等同于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资(zī)者(zhě)的(de)角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品(pǐn)类(lèi)，为(wèi)资产配置多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取(qǔ)相对于投资(zī)债(zhài)券相对高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益，起到(dào)投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水(shuǐ)平的(de)预期(qī)，也(yě)是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势(shì)的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市场表现(xiàn)看，截(jié)至4月21日(rì)，今年以来中证REITs（收(shōu)盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格(gé)。”李华平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因素的影响，投资收(shōu)益是(shì)影响REITs二(èr)级市场价格的主要因素(sù)之一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表(biǎo)示，近(jìn)期经济预(yù)期恢复，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济活力的改善有(yǒu)一(yī)定(dìng)的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额(é)的开盘(pán)指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红(hóng)金额进行计(jì)算。除权操作是对分红前后基金份额(é)净值变(biàn)化的修(xiū)正，使(shǐ)投资人在基金分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强(qiáng)投资者长期投资(zī)的信心，同时需(xū)结合持(chí)有(yǒu)产(chǎn)品(pǐn)的特性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场(chǎng)扰动对整体收益(yì)的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特(tè)许经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了(le)解底层资产情况戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班g>

　　多(duō)位业内人士还提(tí)醒，与现有公募(mù)基金分红前(qián)提是本(běn)金之上(shàng)的增值部(bù)分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间的比例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异很(hěn)大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续分红。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年等合同年(nián)限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是(shì)该类投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前公募REITs主(zhǔ)要有特许经营(yíng)权类和产(chǎn)权类两大(dà)资产类型，持(chí)有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增(zēng)值的收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经营类产品的(de)收(shōu)益(yì)主要来自项目(mù)每(měi)年的现(xiàn)金分(fēn)红。其中，特许经(jīng)营权类资产的分(fēn)红包(bāo)括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时(shí)，应了解(jiě)公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金(jīn)也表示，从细(xì)分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而形成区别(bié)。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多，债(zhài)性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的公募REITs分红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的价值增值(zhí)，所以(yǐ)相对股性偏强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层(céng)资产属性，对所选择产品的二(èr)级市场价(jià)格和分(fēn)红有(yǒu)合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基金相关负责人也认为(wèi)，与(yǔ)产(chǎn)权类项目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将可供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高(gāo)的分派(pài)率水平(píng)。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许(xǔ)经营权项目(mù)，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资者注意，特许经营权项目的分派金额(戴自动蝴蝶去上班感受，被要求带着玩具上班é)包含(hán)了投资本金，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资特(tè)许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金(jīn)流。

　　“与特许(xǔ)经营项目相比，产权类(lèi)项目的土地或建筑的剩余使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后通(tōng)过(guò)对建筑(zhù)的更(gèng)新改造或补缴土(tǔ)地出让(ràng)金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会(huì)进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经营(yíng)的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础(chǔ)资产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基金分红的时点(diǎn)，多位(wèi)业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者可(kě)以观(guān)测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配(pèi)现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观(guān)察和评(píng)估项(xiàng)目底层资(zī)产的运营(yíng)情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报(bào)中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分配现金，二(èr)者存在(zài)本质性区别。经营活动产生(shēng)的现金净流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金(jīn)流，基于企业本身经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可(kě)供分配(pèi)的现(xiàn)金实质(zhì)上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现在相对(duì)股债市场独立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投资者对(duì)经营权类的资(zī)产可(kě)以更多关注内部(bù)收益(yì)率的高低，对(duì)产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主(zhǔ)要来自(zì)底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所以底层(céng)资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响投资(zī)回报，投(tóu)资者可综(zōng)合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运营(yíng)管(guǎn)理(lǐ)机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多重因(yīn)素(sù)来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券(quàn)研(yán)报也(yě)显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此(cǐ)前市(shì)场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发(fā)行首年及次年的可(kě)供分配(pèi)金额预测(cè)。投资者可以将REITs的(de)实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合(hé)经济(jì)及市场(chǎng)的(de)实(shí)际环境(jìng)，对基础(chǔ)设施项目(mù)的(de)运(yùn)营业绩及REITs的管理(lǐ)能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责人(rén)也称。