15只公(gōng)募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进(jìn)入(rù)密(mì)集(jí)分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来(lái)看，公募REITs呈现出了(le)高(gāo)比(bǐ)例(lì)的(de)稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金(jīn)额占可(kě)供(gōng)分配金额比例平(píng)均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责(zé)人(rén)对此表(biǎo)示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格的(de)变化(huà)。基金份额二(èr)级市场价格受到(dào)公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综合(hé)影响，较易引起波动(dòng)。与此相(xiāng)比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经(jīng)营现(xiàn)金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料和信息披(pī)露文件，结(jié)合(hé)行业及市场情况(kuàng)，可以分夏洛的网作者是谁 夏洛的网主人公是谁析基(jī)础设施项目的经(jīng)营业绩(jì)，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价(jià)值。”中(zhōng)金基金相(xiāng)关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资中心运(yùn)营(yíng)高级副总(zǒng)监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投(tóu)资(zī)基(jī)金(jīn)指(zhǐ)引（试行(xíng)）》及(jí)相关法规要求，基(jī)础设(shè)施基金应(yīng)当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金(jīn)年度可(kě)分(fēn)配金(jīn)额以现金形式分(fēn)配给投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳(wěn)定的分红(hóng)机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现(xiàn)了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)要(yào)求，分红类似(shì)于债券派息(xī)，但不等(děng)同于(yú)债券(quàn)的固定利息回报(bào)，而是由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来(lái)看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为(wèi)资(zī)产(chǎn)配置(zhì)多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置(zhì)价值。另一(yī)方(fāng)面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者(zhě)稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取(qǔ)相对于投(tóu)资债券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未(wèi)来分红(hóng)水平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金(jīn)二级市场价格走势的关键因(yīn)素之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级(jí)市场表现看，截至4月(yuè)21日，今年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部分产品受宏观(guān)经济的影(yǐng)响，可分配金(jīn)额完成率不达预(yù)期，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波(bō)动受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的(de)主要因素之(zhī)一，而稳定的分红(hóng)有(yǒu)利于吸(xī)引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程(chéng)；另一方面，基础设施项目的(de)经营业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除权日，将对(duì)基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价(jià)做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位(wèi)基金份额的分红金额进行计算。除权操作是对分红前后基(jī)金份额(é)净(jìng)值(zhí)变化(huà)的修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可(kě)以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分红可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持有产品(pǐn)的(de)特性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分(fēn)红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了解底层资产(chǎn)情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募(mù)基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提是本金(jīn)之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派(pài)的(de)是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部(bù)分之间(jiān)的比例是变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分(fēn)派”金额误认为是持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该(gāi)类投资者应该注意(yì)的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特(tè)许经营权类和产权类(lèi)两大(dà)资产(chǎn)类(lèi)型，持有(yǒu)产权类产品的收益主要包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资(zī)产增(zēng)值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主要来自(zì)项目每年的现(xiàn)金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两者的(de)比率(lǜ)也是变(biàn)动(dòng)的，对特许经营权(quán)类资(zī)产的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在(zài)选择投资标(biāo)的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募REITs底层资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红(hóng)主要(yào)为“收益”，更(gèng)看重底层资(zī)产的价值(zhí)增值(zhí)，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公(gōng)募REIT时(shí)，需要考虑底层资产(chǎn)属性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价(jià)格(gé)和分红(hóng)有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供分配金额的分配理解为“分派(pài)”比“分红”更加准确。基(jī)于这个特(tè)点(diǎn)，剩余经营期(qī)限较短的(de)特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目(mù)，通常(cháng)具备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长的特许经(jīng)营权项(xiàng)目(mù)，即使分派(pài)率(lǜ)相对较低(dī)，也(yě)有足够年限收(shōu)回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责(zé)人提(tí)醒投资者注意(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权项目的分派金额包(bāo)含(hán)了投资本金，在不(bù)进行(xíng)扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价随着分派(pài)进度逐年下(xià)降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的更新改造或补(bǔ)缴土地出让金等追(zhuī)加(jiā)投资，有(yǒu)机会进一(yī)步延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在(zài)基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在产品分红期(qī)，投资(zī)者(zhě)可(kě)以观测经营活动现(xiàn)金流、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收益率等指标，来观察和评估项目底层(céng)资产的(de)运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是(shì)年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金，二者存(cún)在本质(zhì)性区别。经(jīng)营(yíng)活动(dòng)产生(shēng)的现金净流(liú)量是指企业经(jīng)营、筹(chóu)资、投资(zī)产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动(dòng)产生；可供分配(pèi)的现金实质上是(shì)从EBITDA出发(fā)，对非(fēi)现金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的(de)账面现金。

　　李(lǐ)华平也(yě)表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投(tóu)资(zī)价(jià)值体(tǐ)现在(zài)相对股债市场(chǎng)独立的(de)资产配置功能，比(bǐ)较适(shì)合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部(bù)收益(yì)率的高(gāo)低，对产权(quán)类的(de)资产更多关(guān)注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底层资(zī)产的经营净现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情况直接影响投资回报(bào)，投资者可(kě)综合考虑原始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期(qī)，由于分红交易带来的短期(qī)博弈机会仍在，叠加此前市(shì)场(chǎng)接(jiē)连回调，建议投(tóu)资者关注有基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对明显、同时分(fēn)红规模较为可(kě)观的个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可(kě)供分配金额预测。投资者可(kě)以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比(bǐ)较分(fēn)析(xī)，结合(hé)经济及市(shì)场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行(xíng)判断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称。

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