分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二(èr)级市(shì)场(chǎng)价格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二级市(shì)场表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布(bù)了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场(chǎng)的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级市场的价格波动受多重(zhòng)因素(sù)的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格(gé)的主(zhǔ)要因素之一(yī)，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸引(yǐn)投资者参与公募REITs二级(jí)市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人也(yě)表示(shì)，近期(qī)经济预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场热点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另(lìng)一方面(miàn)，基(jī)础设施项目(mù)的经营业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权(quán)日，将(jiāng)对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处理，调减金额根(gēn)据单位基金(jīn)份额的分红金额进(jìn)行计算。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的修正，使(shǐ)投资人在基金(jīn)分红前后(hòu)均可(kě)以(yǐ)获(huò)得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包括利润分配和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有公(gōng)募基金分红前提(tí)是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许经营(yíng)权REITs基金(jīn)运作期间的(de)“分(fēn)红”界定为“分派(pài)”更为准确，分派的是本金与(yǔ)增(zēng)值两(liǎng)个部分，两(liǎng)个(gè)部(bù)分之间(jiān)的(de)比(bǐ)例是变动的，与(yǔ)现有公募基金(jīn)分红(hóng)差异(yì)很大，大多数普通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后基金(jīn)价值(zhí)面临(lín)极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投(tóu)资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型(xíng)，持有(yǒu)产权类产(chǎn)品的(de)收益主要(yào)包括(kuò)每年的现金分(fēn)红及资产(chǎn)增值(zhí)的收益，而持有(yǒu)特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自(zì)项目每年的现金分红。其中，特许经(jīng)营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者的比率也是变动(dòng)的，对(duì)特(tè)许经营权类(lèi)资产的(de)公募REITs可以内部(bù)收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产的类型。

　　中(zhōng)航(háng)基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产(chǎn)品因其分红相当(dāng)于包含(hán)“本金+收(shōu)益(yì)”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而(ér)产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要(yào)为“收益”，更看(kàn)重底层(céng)资产的(de)价(jià)值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级(jí)市场价(jià)格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关(guān)负责人也认为，与产权类(lèi)项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益(yì)，因此将可(kě)供分配金额的(de)分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更加(jiā)准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备(bèi)更高的(de)分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对(duì)于剩余期(qī)限较(jiào)长的特许经营权项目(mù)，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够(gòu)年限(xiàn)收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人(rén)提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目(mù)的(de)分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比(bǐ)，产权类项目的(de)土地(dì)或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更(gèng)新(xīn)改造或(huò)补缴(jiǎo)土地出(chū)让金等追加投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永(yǒng)续经营(yíng)的假设反映(yìng)在基(jī)础资产的估值上，使产权类REITs具备更显著(zhù)的资产投资属性。”该(gāi)负责人称(chēng)。

　　观测内(nèi)部收益率等指标

　　评估项目(mù)底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分(fēn)红(hóng)的时点，多位(wèi)业(yè)内(nèi)人士还表示，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金、内部收益率等(děng)指标，来观察(chá)和评(píng)估项目底层资产的(de)运营情况(kuàng)。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报(bào)中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金，二(èr)者存(cún)在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业(yè)经营、筹资、投资(zī)产生的现金(jīn)流，基于企业(yè)本身经(jīng)营(yíng)活动产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表(biǎo)的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在(zài)相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营(yíng)权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关注内部(bù)收益率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派(pài)率高低(dī)。因为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益(yì)人综(zōng)合实力、运营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易带来的短(duǎn)期(qī)博弈(yì)机会(huì)仍在，叠加此前(qián)市(shì)场接连回(huí)调，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规模(mó)较(jiào)为(wèi)可观的(de)个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会载明REITs在(zài)发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及(jí)市场的实际(jì)环境，对(duì)基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力(lì)进行判(pàn)断(duàn)。”中金基(jī)金上述负责人也称(chēng)。

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