文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队(duì)　　

　　导读(dú)

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的(de)可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四(sì)川、广东等地明确表态(tài)，试点现(xiàn)房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的(de)钱，建你的(de)房子，还烂尾了，这是(shì)对购房(fáng)者(zhě)的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大开发时(shí)代步入高质量发展阶段(duàn)的必(bì)然趋势，也是对(duì)购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众不(bù)公(gōng)平(píng)的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现房销售(shòu)。以后(hòu)一手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次房改是个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长期平稳(wěn)健康(kāng)发展，跨过(guò)这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预售制(zhì)是对购买(mǎi)者的(de)单方面(miàn)不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品(pǐn)不能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者非(fēi)常不公平，比如(rú)，交房等待期一(yī)般为(wèi)两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟交房、房(fáng)屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债(zhài)、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为(wèi)现房销售，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神(shén)、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制(zhì)度？预(yù)售制度(dù)怎么来(lái)的？国外什么情(qíng)况？简单科普一下：商(shāng)品房预售(shòu)最早源于中国(guó)香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国(guó)香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其实，当前世界不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发(fā)达(dá)国家一(yī)般有严格的监(jiān)管保(bǎo)障措施，开(kāi)发商(shāng)在(zài)项目(mù)获(huò)得政府批准后才可以开始销售，买家(jiā)在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支付剩(shèng)余(yú)全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程进度(dù)在完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的(de)资金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违(wéi)约处罚措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房民众(zhòng)不(bù)公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观(guān)讲预售制度有一(yī)定历史阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房进(jìn)入(rù)存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢复(fù)市场信心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活(huó)，只要(yào)坚(jiān)持(chí)市场化改革，中国一定能化解这个难题，让(ràng)房地产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属性，安居(jū)乐(lè)业。

　　4、简(jiǎn)单(dān)讲(jiǎng)，如果取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能(néng)不能兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和(hé)诚信，这才(cái)是对(duì)购房民(mín)众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质(zhì)的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这样将极大的提升开发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向善，是(shì)以客户为中(zhōng)心(xīn)，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房子是天(tiān)大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代(dài)，好房幸(xìng)福一家人。从这(zhè)个角度，取消预(yù)售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社(shè)会长治久安(ān)、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重大措施(shī)。在当前(qián)的情况下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产软着陆、打(dǎ)通(tōng)金融支持当(dāng)期(qī)三(sān)好生、新模式等综合(hé)施(shī)策。

　　作(zuò)者十(shí)年前在(zài)国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对预(yù)售制(zhì)、房地(dì)产税、人地挂(guà)钩、金(jīn)融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专项研究(jiū)。（参(cān)考后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预(yù)售制(zhì)的前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按(àn)揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形(xíng)成“中国内(nèi)地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售(shòu)制推(tuī)动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德(dé)国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾(wěi)险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分(fēn)层销售孕育而生。20世纪50年代，中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)还未推行公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的(de)储蓄很少(shǎo)。当(dāng)时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄(xióng)厚的资金(jīn)实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是(shì)中国(guó)香港地(dì)产行业盛(shèng)行的方式，但有着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不(bù)少地产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出(chū)售。这(zhè)模式一(yī)经推行，购买(mǎi)楼宇的(de)市民数(shù)量有(yǒu)所(suǒ)增加，开发商资金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基(jī)础上，将“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办立信置(zhì)业(yè)有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营杂货(huò)铺、海上驳运业务的(de)经(jīng)验，对于商品流(liú)通(tōng)、资金周转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资(zī)金周转。当(dāng)时其在购(gòu)下九龙的(de)一(yī)块地(dì)盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还(hái)印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格(gé)、订(dìng)购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租(zū)金(jīn)的分期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落成时(shí)，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力，加速(sù)了(le)房屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低(dī)投资(zī)风(fēng)险，在当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期(qī)付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港(gǎng)房地产市场的一大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住(zhù)房供不应求的问(wèn)题，使房市(shì)发展进入新阶段。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推动了中(zhōng)国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但(dàn)期(qī)间也出现过(guò)“烂(làn)尾(wěi)楼”的(de)情况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全的监管机制，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如(rú)，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘(pán)因建筑费用(yòng)超支停工，出现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部门(mén)提升了对(duì)于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管，即要求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已(yǐ)经(jīng)全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的核准(zhǔn)。为(wèi)了(le)防止(zhǐ)开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假，套(tào)取监管账户资金，中(zhōng)国香(xiāng)港要求律师行在银行开设(shè)的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全透明(míng)化机制(zhì)，且银行的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善(shàn)，出现“烂尾(wěi)”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版(bǎn)预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年(nián)代(dài)，中国内地面临住房需求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础(chǔ)建设，这一导向使前期(qī)发展工业(yè)化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决住房基础等城市化配套问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统(tǒng)一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场发展起步(bù)较晚、增速较慢(màn)，福利(lì)分房制度(dù)也出现了分配(pèi)不(bù)公、效率低、配套(tào)差等问(wèn)题，因此福利分房制度不再(zài)适用于(yú)当时的(de)国情。叠(dié)加房(fáng)地产市场(chǎng)面临商(shāng)品房(fáng)的需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量(liàng)小的(de)困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地房地产(chǎn)市场的一(yī)针强心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步(bù)引进中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支(zhī)持国内(nèi)房地(dì)产市场改(gǎi)革(gé)。例(lì)如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房建(jiàn)设的通知》文件，决定停止住房(fáng)无偿实物分配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分配货(huò)币化、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计划(huà)经济下的(de)福利分房转向市场经济(jì)的商品房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预(yù)售制，允许(xǔ)开发(fā)商卖期(qī)房(fáng)，解决了(le)房企缺少(shǎo)资金和开发(fā)时间(jiān)周期长的(de)两大难(nán)题，开发商(shāng)以预(yù)售款撬动(dòng)下一个项目的(de)开发，形成滚(gǔn)动开发模(mó)式，住房供应速(sù)度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中(zhōng)国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷政策，支(zhī)持购房者，极大作(zuò)用推动了房地产市场的发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中(zhōng)国内(nèi)地的商品房预售制(zhì)度。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在(zài)建设中的(de)房屋预先出售给购房者，由购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香港(gǎng)，在中国内地实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房预售流程为(wèi)：房(fáng)地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交(jiāo)付房(fáng)屋。在(zài)购房过程中，购房者需要(yào)一次性付清首付款，并采(c天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜ǎi)用银行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国香港(gǎng)的按照工程(chéng)进度付款有所不(bù)同。对中国内地的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆(gān)的运作模式(shì)。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实(shí)存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程。预售制在过(guò)去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产(chǎn)市场快速发展(zhǎn)阶(jiē)段的资金需求，也提高(gāo)了居民(mín)居住水平，中国内地城镇居民从筒(tǒng)子(zi)楼住(zhù)到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到基(jī)本适居(jū)，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几百年城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年(nián)间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方(fāng)公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍。根(gēn)据(jù)我(wǒ)们发布的《中国住房(fáng)存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至3.63亿套，套户比从(cóng)0.8增至1.09。预(yù)售(shòu)制在当前已成为中(zhōng)国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房销售最主要(yào)方式(shì)，2005年(nián)中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重为(wèi)63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国(guó)内地房地(dì)产行(xíng)业(yè)的发展(zhǎn)。中国内(nèi)地房地产历经二十多(duō)年长周期繁荣，行(xíng)业(yè)各项指(zhǐ)标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平增至19.9亿(yì)平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业(yè)的快速(sù)发展(zhǎn)，房地产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地(dì)产(chǎn)企业(yè)数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也成为(wèi)拉(lā)动中国内地(dì)经济(jì)高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠道，房地产带(dài)动(dòng)的上下(xià)游产业链特别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业(yè)链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动(dòng)产业链占GDP的(de)9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投(tóu)资(zī)占全(quán)社会固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房(fáng)地产贷款占银(yín)行各(gè)项贷款余额(é)的比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信(xìn)托等通道业(yè)务，占比超过三(sān)分之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重看，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积(jī)违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财(cái)富效应渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中国住房市值为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美(měi)元。从(cóng)住房(fáng)市值占股债(zhài)房市值的比例(lì)看，2020年中国为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比例较(jiào)高，主要是(shì)因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值(zhí)较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一(yī)手交钱(qián)一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不(bù)公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担(dān)了所有(yǒu)商(shāng)品不能交付(fù)的风险。比如，交房等待期一般为两年，在此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房(fáng)产证(zhèng)延期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房等风险。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银(yín)行的按(àn)揭贷款合同是(shì)两个(gè)独立的合(hé)同(tóng)关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房(fáng)者只能(néng)根据(jù)购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按揭贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷(dài)款偿(cháng)还，因此购房者承(chéng)担的(de)风(fēng)险(xiǎn)较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房(fáng)企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资(zī)金(jīn)若遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风(fēng)险，进行影响自(zì)身(shēn)信(xìn)用和购房者对(duì)行业(yè)的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场(chǎng)波动(dòng)或经营不善(shàn)，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合(hé)同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者丧失还款能力或(huò)短期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临(lín)较大的坏账压力(lì)。

　　从(cóng)监(jiān)管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品房所得款项应当用于有关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统一(yī)的预(yù)售资金监管(guǎn)规定，各地(dì)实行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等(děng)城市重点(diǎn)监管资金(jīn)比例为总(zǒng)预售(shòu)款的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合肥等(děng)城市则按照项目(mù)的建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目(mù)工程总(zǒng)额报价计算(suàn)重点资金(jīn)。而事实(shí)是(shì)，不少购房款未(wèi)进(jìn)入监管账户、或进入监管账(zhàng)户后被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那(nà)么，监管账(zhàng)户资金如何(hé)被挪走的？实(shí)际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地(dì)产大开(kāi)发时(shí)代(dài)的高周转背景下，抽(chōu)调(diào)预售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包方，以工程建设名义，获得监管账户(hù)拨(bō)付资金，再由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工(gōng)程款(kuǎn)，远超(chāo)工程进度所需。通过这些方式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动(dòng)性(xìng)，房企抽调资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高周转模(mó)式，但一定程(chéng)度上把风险(xiǎn)甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购(gòu)房者预付资金，一(yī)般设有定(dìng)金(jīn)或预付(fù)款(kuǎn)保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)相对较低，绝(jué)大部分(fēn)房(fáng)款在房屋交付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般以定(dìng)金方(fāng)式支(zhī)付(fù)，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支(zhī)付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两(liǎng)种方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一是(shì)按(àn)工程(chéng)进度(dù)付(fù)款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始(shǐ)月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按(àn)揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种方式，一是期房由政府或第三方验收合(hé)格(gé)并提供验收凭证(zhèng)后，开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取(qǔ)得购房者支(zhī)付的房款。二是开发(fā)商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保修期，通常(cháng)1-5年，保修期(qī)满，购房者支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款(kuǎn)

　　美国期(qī)房定金一(yī)定期限内无(wú)条件返还，最低首付(fù)比例为3.5％，交房前仅支付(fù)首(shǒu)付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首(shǒu)付环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付(fù)外，购房者在(zài)房屋交付后通过按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪用(yòng)资金，购(gòu)房者的定金(jīn)及首付(fù)款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产(chǎn)权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不(bù)承担(dān)任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中(zhōng)的资金(jīn)全部来自银行(xíng)，银行根据(jù)工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发商挪用(yòng)资金直接损害银行利(lì)益(yì)，银行有充分(fēn)动机监(jiān)管开(kāi)发(fā)商施工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付(fù)时需取得由政府(fǔ)相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭证，通过验收(shōu)凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还(hái)贷(dài)，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行(xíng)预(yù)约公证，签订合同后(hòu)定(dìng)金(jīn)退(tuì)还。如(rú)由于任(rèn)何原因不能购买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律(lǜ)全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费(fèi)和土地交(jiāo)易(yì)税(shuì)，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不(bù)包含在购房款中，属于购(gòu)房附加费。

　　首付方面，德国(guó)没有规定最低首付比例，可(kě)零首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德(dé)国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节(jié)点(diǎn)、比例因(yīn)项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节(jié)点可分为(wèi)公证后(hòu)、主体完工、内部水暖电路完(wán)工、窗户玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全部完工，支付比(bǐ)例可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在支付(fù)房(fáng)款前申请(qǐng)房贷(dài)，房贷利率采用固定利(lì)率，银(yín)行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一定使(shǐ)用(yòng)期限(xiàn)，期限结束后(hòu)，购房者(zhě)开始还(hái)贷。

　　保险(xiǎn)方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险，保险的功(gōng)能是当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重大(dà)缺(quē)陷时，保险公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险(xiǎn)由开(kāi)发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定金保险保护(hù)机制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金(jīn)由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前，买(mǎi)卖双方均有(yǒu)一名律(lǜ)师，负(fù)责沟通(tōng)期房交易中(zhōng)的(de)房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无误(wù)后签订(dìng)首付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国(guó)设(shè)置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时(shí)，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在合同(tóng)签订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余(yú)款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进度付款的方式(shì)，但是交房(fáng)前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前付款比(bǐ)例在(zài)20％-45％之间，剩余款项(xiàng)交(jiāo)房后(hòu)支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国(guó)规(guī)定房屋(wū)必须经(jīng)过房产(chǎn)公证(zhèng)公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交付后方可(kě)按揭还贷。

　　资(zī)金监(jiān)管环节，英国期房预售资金(jīn)监管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在确认工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由(yóu)买(mǎi)房律师将资金转(zhuǎn)给卖方律(lǜ)师，卖方(fāng)律(lǜ)师转给开发商，即资(zī)金(jīn)在进入开(kāi)发商(shāng)账户前经(jīng)过两(liǎng)道关口，有利于保障购房者资(zī)金安全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易立(lì)法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全措(cuò)施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约10％房(fáng)款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严(yán)重失(shī)衡，叠加法(fǎ)律空白，社会上“一(yī)房(fáng)二(èr)卖”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府1952年出台(tái)《宅地(dì)建筑物(wù)交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一(yī)一部规范期房交(jiāo)易(yì)的法律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业法(fǎ)》，对购房者支(zhī)付(fù)定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部(bù)分(fēn)，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完成定金保全措施才可预售。什么(me)是(shì)定金(jīn)保全措(cuò)施(shī)？即买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指定保证机构或保险机(jī)构签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定(dìng)金的保证或保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保(bǎo)证金(jīn)证明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明(míng)书向金融(róng)机构(gòu)或保证(zhèng)机(jī)构或保险公(gōng)司(sī)兑付，同时，开(kāi)发商(shāng)需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同后(hòu)，购房者即可向(xiàng)银行申请贷款，但交房后(hòu)才开始按揭贷(dài)款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购房者违(wéi)约可返还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比(bǐ)例20％，余款(kuǎn)按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡(pō)开发(fā)商有统一的选购权(quán)合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方(fāng)面，签(qiān)订购(gòu)房合同后，购房者需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同(tóng)时(shí)购(gòu)房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房(fáng)同样(yàng)采取按(àn)工程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条(tiáo)例》对期房付款流程(chéng)做了统一(yī)详(xiáng)细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商(shāng)遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工(gōng)等，支(zhī)付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在(zài)此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而(ér)增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的订(dìng)金(jīn)与付款会存入(rù)银(yín)行专门(mén)的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付后，购(gòu)房者(zhě)享受1年的房屋(wū)保修(xiū)期(qī)，此后购房(fáng)者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重点是保交楼和(hé)房企重组。天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜g>一方面，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型需(xū)求的支持力(lì)度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房企天门中断楚江开的楚江指的是什么意思，天门中断楚江开的楚江指的是什么风景名胜包(bāo)括民营企(qǐ)业，加大支持(chí)力度，由优(yōu)质房(fáng)企(qǐ)牵头并购重(zhòng)组(zǔ)整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看(kàn)，应(yīng)充(chōng)分(fēn)估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制(zhì)。长效机制四大关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节(jié)，建立开(kāi)发商违约后(hòu)定金保护机制，如将已支(zhī)付定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安(ān)全。签订合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险公司(sī)介入(rù)，为(wèi)房屋重大延期以及重大(dà)缺陷等情况提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进(jìn)度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商、银(yín)行的第三方(fāng)资金监管机(jī)构，或由政府相关(guān)部门直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止资金挪用现(xiàn)象。交付环节，建立商品(pǐn)房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋(wū)质(zhì)量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消商品(pǐn)房预售(shòu)制是大势所(suǒ)趋(qū)。一(yī)方(fāng)面，98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之(zhī)计(jì)，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售(shòu)。另一(yī)方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现(xiàn)房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼(pīn)的不是五花(huā)八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品(pǐn)质量和诚信，这才(cái)是对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)的最(zuì)根本最实质的保障，这(zhè)样将极(jí)大的(de)提(tí)升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣(liè)币。