近两年火爆(bào)的创(chuàng)新产品公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额(é)的REITs产品，平(píng)均分红比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对此表示，强制分(fēn)红机制(zhì)是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分(fēn)红体(tǐ)现出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营(yíng)活动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金(jīn)等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也(yě)提(tí)醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目(mù)相比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现(xiàn)金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分(fēn)红目前已包(bāo)含(hán)了利(lì)润分配和(hé)本金的归还，在(zài)选择(zé)投资(zī)标(biāo)的时应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集(jí)分红期，近日7只REITs产品（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外尚有6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈(chéng)现出了高比(bǐ)例的(de)稳定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分(fēn)配金额占可供分配金(jīn)额比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人对(duì)此表(biǎo)示(shì)，投资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益(yì)来源为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基(jī)金份额交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营(yíng)情(qíng)况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比(bǐ)，基金(jīn)分红预期(qī)则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营现金流，投资人通过基金(jīn)募集材料和(hé)信息披露(lù)文(wén)件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况(kuàn双修是指什么意思，双修是怎么进行的g)，可以分析基础(chǔ)设(shè)施项目(mù)的经营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价格变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基(jī)金份额持有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价(jià)值。”中(zhōng)金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基(jī)础(chǔ)设施证券投资基金指引（试(shì)行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设(shè)施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基(jī)金(jīn)年(nián)度可分(fēn)配金(jīn)额以(yǐ)现金(jīn)形式(shì)分配给投(tóu)资者，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs的(de)主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定的(de)分红机制体(tǐ)现出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也认为(wèi)，从投资角(jiǎo)度来(lái)看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价格反(fǎn)映这类产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制分红要求，分红类似于债券派(pài)息(xī)，但(dàn)不等同(tóng)于债券的固定利息回报(bào)，而是由可供分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手(shǒu)，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投(tóu)资(zī)者稳定收益(yì)。机(jī)构(gòu)投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性，在有(yǒu)效控(kòng)制(zhì)风险的前提下(xià)，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分红水平的(de)预期，也是影响(xiǎng)REITs基金二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公募(mù)REITs的二级市(shì)场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘）指数收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截(jié)至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部(bù)分(fēn)产品受宏(hóng)观经济的(de)影响(xiǎng)，可分配(pèi)金(jīn)额完(wán)成率(lǜ)不(bù)达预期，一(yī)定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二(èr)级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的(de)价(jià)格波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素(sù)之(zhī)一，而稳(wěn)定的(de)分红有利(lì)于(yú)吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负(fù)责人也表(biǎo)示(shì)，近期经济预(yù)期恢复，一方面市场热(rè)点(diǎn)呈现向股票(piào)和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业(yè)绩相对经济(jì)活力的改善有一定(dìng)的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调(diào)减(jiǎn)金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对分红前后基金(jīn)份额(é)净值变化的修正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的(de)信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的(de)影响程(chéng)度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分(fēn)配和本金(jīn)归还

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基(jī)金分红前提是本金之上的增值部分不(bù)同，特许经营权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本金(jīn)与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比例是变动的(de)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认为是(shì)持(chí)续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期(qī)后基金价值面临(lín)极(jí)大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要(yào)有(yǒu)特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型(xíng)，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要(yào)包括每(měi)年的现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而(ér)持(chí)有(yǒu)特许经营(yíng)类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包括了利润分配和(hé)本金的归还，两者(zhě)的(de)比率(lǜ)也是变动(dòng)的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类(lèi)资产(chǎn)的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资(zī)收益。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)投(tóu)资(zī)标的时，应(yīng)了(le)解公募REITs底层(céng)资产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底层资产属性(xìng)不同而形成区别。特许(xǔ)经营权类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分红相对(duì)较(jiào)多，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产(chǎn)权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所(suǒ)以(yǐ)相对(duì)股性偏强。普通投资(zī)者在选择公募REIT时，需要考(kǎo)虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选(x双修是指什么意思，双修是怎么进行的uǎn)择(zé)产(chǎn)品(pǐn)的二级市(shì)场价(jià)格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认为，与产(chǎn)权类项目(mù)相比(bǐ)，特许经营项目在经(jīng)营权(quán)到期(qī)后不再能(néng)产(chǎn)生现(xiàn)金收益，因此将可(kě)供分(fēn)配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分派(pài)”比“分红”更加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较(jiào)短(duǎn)的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平。对于剩余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的特许经营权项目(mù)，即(jí)使(shǐ)分派(pài)率相对较低，也有足够年(nián)限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经营权项目的分派金(jīn)额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额单价(jià)随(suí)着分派进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许经(jīng)营权REITs的收益来(lái)自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的土地或建筑的(de)剩余(yú)使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或(huò)补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会进一步延长经营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在(zài)基础资产的估值上(shàng)，使产权类REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的时点，多(duō)位业内人(rén)士(shì)还表示，在产品分红期，投资者可以观测(cè)经(jīng)营活动现(xiàn)金(jīn)流、可供分(fēn)配现金(jīn)、内部(bù)收(shōu)益率等指标，来观(guān)察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标中，跟现金相关(guān)的(de)指标有两个：一是年报中披露的(de)经(jīng)营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是指企业经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产(chǎn)生(shēng)的现金流，基(jī)于企业(yè)本身(shēn)经营活动产生；可(kě)供(gōng)分(fēn)配的现金实(shí)质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润(rùn)表的项目(mù)进(jìn)行(xíng)调整，加期初现金(jīn)，最终得到的(de)账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资(zī)产配置新(xīn)选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股债市场独(dú)立的资产配置功能，比较(jiào)适合长期(qī)持有。建议投(tóu)资者对经营(yíng)权类的资产可(kě)以更多关注内部收益(yì)率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产更多关(guān)注(zhù)分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要来自(zì)底层资产的(de)经营净现金流(liú)，所(suǒ)以底层资产(chǎn)运营情况直接(jiē)影响(xiǎng)投资回(huí)报，投(tóu)资者可综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益(yì)人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人(rén)实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密(mì)集(jí)分红期，由于分(fēn)红(hóng)交易带(dài)来的短期博弈机会(huì)仍在(zài)，叠加此前市场接连回调(diào)，建议投(tóu)资者关注有(yǒu)基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首(shǒu)年及(jí)次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募集材(cái)料中披(pī)露预(yù)测(cè)进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对基(jī)础设施项目的运营业绩(jì)及REITs的管理能力进行判断。”中金基金上述负责人也称。

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