5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指数本(běn)月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而(ér)以公募基金(jīn)为代表的机构对(duì)于这一板块已经在悄然布局。数据显(xiǎn)示，以南方和(hé)华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报(bào)统计，龙头与地(dì)方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通股比(bǐ)重(zhòng)增(zēng)幅五只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配(pèi)置房地(dì)产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已(yǐ)过(guò) 精耕细(xì)作成(chéng)共识

　　从公募基金对(duì)房地产的配置看(kàn)，2019年末，公募所(suǒ)持有的房(fáng)地产(chǎn)行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市(shì)场表现(xiàn)出色，但公(gōng)募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值(zhí)在股(gǔ)票资产中的占比却断崖(yá)式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公(gōng)募(mù)对房地产行业的持(chí)股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在今年一季度得以延续。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持(chí)有房地(dì)产板(bǎn)块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较(jiào)2022年四季度(dù)提升6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分(fēn)别为保利发(fā)展、招(zhāo)商(shāng)蛇口、万科A、华(huá)发股份(fèn)、滨江(jiāng)集团，持仓市值(zhí)占(zhàn)板块比重合计(jì)达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公(gōng)募对于房(fáng)地产的(de)投(tóu)资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显示，在(zài)公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排名最高的是保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位(wèi)。排名第二的是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首(shǒu)先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是(shì)金地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一(yī)环，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非行业销售旺(wàng)季(jì)，其(qí)传导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间(jiān)周期(qī)。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于三(sān)四线城(chéng)市(shì)。而映射到二级市场(chǎng)投(tóu)资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收(shōu)获行业(yè)贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按(àn)照产业(yè)周期来分类(lèi)，包(bāo)括房(fáng)地产等几类行业(yè)在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟期或者衰退期的行(xíng)业(yè)，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有(yǒu)什(shén)么(me)投(tóu)资机会的。但在(zài)这几年特(tè)殊的行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出现了一些(xiē)机会，背后(hòu)的逻辑是供给侧(cè)发生(shēng)了(le)更大(dà)的变化。”一不愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的(de)年销售面积很难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑面积，考虑存(cún)量地(dì)产的更新，也(yě)有(yǒu)近(jìn)10亿(yì)平(píng)方米。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地(dì)产(chǎn)研(yán)究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别(bié)住房短(duǎn)缺(quē)时代(dài)，而目前居民的(de)杠杆(gān)率和房价收入(rù)也不支撑每年18万亿元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高增的时代(dài)已经过去，未来(lái)行业的需求或将回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出现信用风险问(wèn)题（类(lèi)似2022年的民(mín)营(yíng)地产爆(bào)雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供给侧出清的过程。这(zhè)个过程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强(qiáng)的公司就(jiù)能够通过大鱼吃小(xiǎo)鱼的(de)方式，获得(dé)市占率的提升。当行业需(xū)求见顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经过去(qù)了，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞争力公(gōng)司的(de)阿(ā)尔法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认识转变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地(dì)产“风物(wù)长宜放眼量”

　　头部央国企、优质区域性标的(de)成(chéng)香(xiāng)饽饽

　　5月以来，房地产板块个(gè)股(gǔ)多出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中(zhōng)信(xìn)房地(dì)产指数本月涨幅约为2％。从(cóng)具体(tǐ)的个股来看(kàn)，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地产板(bǎn)块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房(fáng)地(dì)产类标的股中，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅(fú)超过(guò)了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两(liǎng)个(gè)交易日收出(chū)涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上实发展的(de)主营业务为(wèi)房地产开发与(yǔ)经(jīng)营。公司(sī)的主要产品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房地产(chǎn)销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现(xiàn)营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都有对其布局(jú)的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司等都跻身前十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二(èr)的浦(pǔ)东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润规模(mó)大幅度复苏(sū)。究(jiū)其原因(yīn)，一方面(miàn)是该(gāi)公司后疫情时(shí)代(dài)出租率(lǜ)复(fù)苏至近年来(lái)最高，另(lìng)一方面则(zé)是公司拿地结算(suàn)持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在凝神静气的意思 凝神静气是成语吗(zài)其中持(chí)续(xù)驻(zhù)足。从(cóng)第一季度十大流通股(gǔ)股东来看，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依(yī)然在前十中，这也是(shì)连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的(de)两只(zhǐ)产(chǎn)品杀入前十。同时榜单中(zhōng)还有(yǒu)一支大(dà)名鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资局(jú)，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上(shàng)述两(liǎng)家上海区域(yù)性地产公司(sī)外，荣安地产则(zé)是主要布局在深圳的(de)地(dì)产公司，一季报交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营(yíng)业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公(gōng)司股东的净利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大(dà)流通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时(shí)，兴证全(quán)球基金相关(guān)人士(shì)分析：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼并重组后，龙头的价值更为笃定突(tū)出；从拿地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测算对(duì)应潜在毛利率(lǜ)在25％以上，目前房企(qǐ)的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数房企受限于信用问题或者(zhě)资(zī)金紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房(fáng)企趁机获取(qǔ)低成(chéng)本土地，龙头房(fáng)企(qǐ)的拿地(dì)力度（拿地金额/销售金额）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头(tóu)房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率较低，净负债(zhài)率基(jī)本在70％以下，而其(qí)他房企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上(shàng)，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从融资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销售额(é)增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估(gū)的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房地产行业的结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公(gōng)司尤其是央企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现为库存的优势。央企地产公(gōng)司，现阶(jiē)段表现出较低的融资成(chéng)本(běn)，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使没有中特(tè)估(gū)，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地产公(gōng)司也是更有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关系等问题，市场对民营房开企业的资产会有更多担忧和(hé)质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮行(xíng)业出清的过程中，央国企相较于民企来说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻(luó)辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业进入高(gāo)质量发(fā)展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较快速发(fā)展阶段(duàn)更(gèng)稳(wěn)定且(qiě)可(kě)预期的(de)盈利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好(hǎo)、运营能力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存量时代中行业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低(dī)，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化，要(yào)关注将受益于行业集中度(dù)提升的头部公(gōng)司(sī)。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示(shì)。

　　顺应机(jī)构这一思路的话，或许还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途(tú)更为光明。不过(guò)国投(tóu)瑞银基金投资(zī)部副总(zǒng)监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企在三(sān)个方面是否可(kě)以维持，首先是(shì)融资成本保持低(dī)位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次是拿地(dì)份额持续提(tí)升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要多给一(yī)些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季(jì)报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明(míng)显，保利(lì)发展、滨江集团等房(fáng)企营收、净(jìng)利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚(shèn)至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名(míng)房(fáng)地产业内人士张(zhāng)宏伟(wěi)向(xiàng)《红周刊》分(fēn)析表(biǎo)示，业绩出(chū)现(xiàn)明显改善(shàn)的房企，主要是因(yīn)为过去凝神静气的意思 凝神静气是成语吗两(liǎng)三年时(shí)间，尤(yóu)其是(shì)在(zài)2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投(tóu)资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投资力度较(jiào)大(dà)。投资(zī)的驱动能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在2023年一季度市场恢复但仍处(chù)于调整的(de)过(guò)程中(zhōng)，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地(dì)产的复(fù)苏过程(chéng)中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往下掉。除了杭(háng)州、成都(dōu)等极个别城市四月(yuè)环(huán)比(bǐ)三月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的(de)经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房企为了半年报冲业绩出现市场的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏(fá)力现象。也(yě)就是说，第二季度、第三季(jì)度增(zēng)长(zhǎng)不确(què)定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事长陈(chén)昊扬也向《红周刊》指(zhǐ)出，现在整个房地(dì)产(chǎn)以及(jí)其上(shàng)下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很(hěn)多，我(wǒ)们要多给一(yī)些耐心(xīn)，这个时候，在房(fáng)地产以及上下(xià)游就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业(yè)，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会逐步体现(xiàn)出(chū)来。所以只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断(duàn)地凸显出来，这需(xū)要时(shí)间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提(tí)及个股仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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