导读

　　黄金二十年之后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国(guó)地产步入大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要(yào)点(diǎn)

　　过去二十(shí)年是中国房地产市场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家庭入住。恰逢近年(nián)地产持续低景气，有关(guān)中国地产是(shì)否过(guò)剩的讨论日(rì)益热烈。

　　拨开(kāi)迷雾，本文(wén)试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住宅真(zhēn)实情况，据此判(pàn)断(duàn)中国(guó)未来地(dì)产趋势。

　　有(yǒu)媒体(tǐ)渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实(shí)是(shì)否如此？

　　住建部披(pī)露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查(chá)调(diào)查数据(jù)显示(shì)城镇家庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过剩？

　　事实上住建(jiàn)部披露的近(jìn)6亿栋(dòng)城乡房屋建(jiàn)筑中，城镇(zhèn)建筑占比(bǐ)不到一(yī)成，其(qí)中还包括大量城镇(zhèn)非住宅建筑，如(rú)商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中城镇(zhèn)住宅占(zhàn)比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均(jūn)住(zhù)宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一(yī)间房所能(néng)满足，它与房屋质量(liàng)、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。中国的(de)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)间数较发(fā)达国家还有很大差距。人均住宅间数(shù)大于1同样不意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们(men)测(cè)算发现中国城镇(zhèn)居民户均1套房，其中每(měi)户持有商(shāng)品住宅仅(jǐn)0.64套。

　　目(mù)前(qián)并无直接公布中国家庭户均住(zhù)宅的数(shù)据，我们根据商品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城镇家庭户数(shù)，计算出(chū)城镇家庭(tíng)住宅套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目前城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期(qī)房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才(cái)拥有(yǒu)1套住宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一(yī)套房似(shì)乎意味着户(hù)户有房，然而事实上中国住宅(zhái)市场供需(xū)并(bìng)不平衡。

　　国际数(shù)据显示(shì)，成熟(shú)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)的住宅套(tào)户(hù)比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房(fáng)无法满足流动人口的租赁和置业需求。全国总人口的(de)近三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城市租房挣(zhēng)钱，在(zài)老家买房，从而产生了额(é)外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一(yī)套(tào)房，中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有四(sì)大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模缩(suō)小，一人(rén)户、两(liǎng)人(rén)户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭(tíng)户数(shù)增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济板块的分化日益明显(xiǎn)，区域经济资源分配(pèi)的再(zài)集中吸引着(zhe)人口流入，人口净迁入(rù)城(chéng)市的新增住宅(zhái)需求(qiú)有望持续旺盛(shèng)。

　　第三，30％左右的家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的住(zhù)宅建筑面积。促成(chéng)“老破小”住(zhù)宅(zhái)的改造(zào)势在必行(xíng)。

　　第(dì)四，中国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住上(shàng)更(gèng)大房子(zi)”的改善性需(xū)求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国地产步入大(dà)分化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果(guǒ)说过去二十(shí)年(nián)是(shì)中国地产黄金(jīn)发展期，地(dì)产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快(kuài)速上涨基石。那么当下房(fáng)地产大分化时代已至，大(dà)分化时代(dài)下地(dì)产矛(máo)盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突(tū)。

　　地产大分(fēn)化必将体现(xiàn)在不同能级城市之间(jiān)，不同(tóng)区域(yù)板块之间，不同品质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正(zhèng)文

　　引言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国(guó)已有(yǒu)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热(rè)议。从2月以来(lái)，各大城市二手房挂牌量突(tū)然激增(zēng)，引发(fā)一阵(zhèn)二(èr)手(shǒu)房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的(de)房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到底是供给(gěi)过(guò)剩，还是供(gōng)需平衡，或(huò)是仍然存在不足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　乌鲁木齐海拔多少米高拨(bō)开迷雾，我们测算(suàn)出中国(guó)城镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有住宅套数，回答当(dāng)前的房子是否真的过剩(shèng)了(le)？据此判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一、如(rú)何有效观察中国户(hù)均拥有(yǒu)住宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在(zài)以(yǐ)全国自然灾(zāi)害(hài)综合风(fēng)险普查工作(zuò)情(qíng)况(kuàng)为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负(fù)责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建筑数(shù)据以及80多万处市(shì)政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到(dào)3人，住宅市(shì)场看(kàn)似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑中，农村房(fáng)屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的城镇房屋实(shí)际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字(zì)楼(lóu)、学校、医院等非住宅。总的(de)算下来，住宅(zhái)占比并(bìng)不大。

　　第七次人(rén)口普(pǔ)查数据公布了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇家庭(tíng)户居民(mín)人均1.18间(jiān)。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味着人(rén)人都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与(yǔ)房间数(shù)量(liàng)有关，更与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅间数(shù)不能完全(quán)反映(yìng)出城镇居民的居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住宅，一套(tào)设施齐全的(de)住宅才是城镇居民宜(yí)居的选择。

　　（二(èr)）中(zhōng)国(guó)户均住宅的(de)测算(suàn)思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一类是商品住宅，另一类是保障(zhàng)房、原公有(yǒu)住宅、自建房等非商品住宅(zhái)。

　　目前缺(quē)乏统计数据，并(bìng)没有直接公布(bù)城镇住宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以(yǐ)直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售套数（统计(jì)局）；二是居民住宅(zhái)来源(yuán)（人口普查数据(jù)）。计(jì)算中国居(jū)民(mín)户均住宅数量，我们主要用到上述两组数据。

　　中国(guó)住宅改革(gé)始于1998年，1998年之前商品(pǐn)住宅数量极少，可忽(hū)略不计(jì)。估(gū)算城镇(zhèn)居民户(hù)均住宅(zhái)套数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年(nián)商品住宅销售套数相(xiāng)加(jiā)，我(wǒ)们(men)就能够得到当前(qián)商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥(yōng)有(yǒu)的商品(pǐn)住宅和非(fēi)商(shāng)品住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民拥(yōng)有的商品(pǐn)住宅总数除以家庭户数(shù)，我们就能够(gòu)得到城镇户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅(zhái)套户比=住宅(zhái)总套数/家庭(tíng)户(hù)数(shù)

　　=（商品住(zhù)宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套(tào)数/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户比/商(shāng)品(pǐn)住宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量。

　　（一）城镇居民户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年(nián)，我们(men)计(jì)算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户(hù)均拥有0.64套商品住宅（包含现房和(hé)期房）。

　　中国的房(fáng)地产销(xiāo)售(shòu)以期房为(wèi)主，从2019年开(kāi)始，新房销售(shòu)中期房占(zhàn)比近9成。本文去除商品(pǐn)住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数里(lǐ)的期房(fáng)销售，得到商品住宅(zhái)现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算(suàn)为(wèi)例(lì)：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到2022年(nián)商品住宅累计销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的期房销(xiāo)售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到(dào)交房(fáng)后(hòu)装修的(de)时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出：

　　（三(sān)）目前中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品现(xiàn)房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥有(yǒu)住宅1.02套

　　接下(xià)来(lái)我们需要进一步推算(suàn)中国(guó)城镇(zhèn)居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城镇(zhèn)居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭(tíng)拥有住宅。其中自建住宅占比21％，购买商(shāng)品住宅占比31.9％、二(èr)手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住(zhù)宅占比6.1％，通过继承(chéng)或(huò)赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁(lìn)廉租房与(yǔ)其他(tā)住(zhù)宅。

　　其次，我们假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和购买二手房都(dōu)是(shì)商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住(zhù)宅(zhái)与购买二手房(fáng)加总(zǒng)，得到商品住宅占居民(mín)所有(yǒu)住宅的比例为(wèi)62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去(qù)十年变化幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从而(ér)我们估(gū)算出2022年商(shāng)品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考(kǎo)虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房，中(zhōng)国平(píng)均每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果交(jiāo)房(fáng)顺利(lì)，已(yǐ)购(gòu)期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会(huì)拥有一(yī)套住宅。

　　三(sān)、城镇户均一套房的三点含(hán)义(yì)

　　既然城镇居民已经达到了(le)户(hù)均一(yī)套房(fáng)的程度，“户户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国(guó)城镇化进(jìn)展终结，甚至(zhì)意(yì)味着(zhe)中(zhōng)国地产存量供给(gěi)绰绰有(yǒu)余？

　　（一(yī)）户(hù)均一套房并不(bù)意味着(zhe)住(zhù)宅市场供(gōng)需(xū)平衡(héng)

　　需要有多余(yú)住宅来满足因人(rén)口流(liú)动(dòng)、居民换(huàn)房等因(yīn)素(sù)产生的住(zhù)宅需求。因(yīn)此，成(chéng)熟房地(dì)产市场的住宅(zhái)套户比会(huì)在(zài)1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国、英国和(hé)日本(běn)的住宅(zhái)套户比均(jūn)高于1.1，其中(zhōng)，英国的住宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房(fáng)，就会造成人口净(jìng)流入(rù)地的(de)住宅(zhái)市场供不应求，造成房价(jià)或(huò)房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普(pǔ)指出中国(guó)的流(liú)动人口(kǒu)3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动(dòng)人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会选择在大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县城(chéng)买房。

　　暨南大(dà)学2017年的中国城乡人口(kǒu)流动调查(chá)数据显示，在上海、杭州(zhōu)以及南京(jīng)工作(zuò)的流动(dòng)人口在老家(jiā)拥有(yǒu)住(zhù)宅(zhái)比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资吸引(yǐn)打工(gōng)人，但高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流(liú)动人口实(shí)际上会占据(jù)两套(tào)房，在高房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低的(de)县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满足(zú)庞大流动(dòng)人(rén)口(kǒu)的租(zū)赁与置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改(gǎi)善

　　目前(qián)，中国的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇(zhèn)居(jū)民(mín)住(zhù)宅是2000年以前建成，其中(zhōng)又有11.6％住宅年(nián)龄至少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结(jié)构松散、设施陈旧、安全(quán)隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈旧，给住户的生活带来了很大(dà)的不便和(hé)安全隐(yǐn)患，并且居住(zhù)体验较差(chà)。

　　2000年以前建成的老(lǎo)旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭(tíng)没(méi)有独立卫浴(yù)和厨房。这(zhè)类上世(shì)纪修(xiū)建的老旧(jiù)小区(qū)很(hěn)难满(mǎn)足(zú)现代(dài)生活需(xū)求，在未来(lái)大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅(zhái)为一居(jū)室和(hé)二居室，户型偏小。其中一(yī)居(jū)室(shì)占比为(wèi)14.9％，二居室占比(bǐ)为33％。对比(bǐ)镇，城市家(jiā)庭住宅户(hù)型更小，当然(rán)这与城市土地资源紧张(zhāng)有关。

　　（三(sān)）人均住宅面积(jī)扩张是(shì)未来(lái)地产的(de)需(xū)求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不考(kǎo)虑(lǜ)两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加(jiā)上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住宅(zhái)存量总面(miàn)积为308.16亿平，人均(jūn)住宅(zhái)建筑(zhù)面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人(rén)均住(zhù)宅建筑面积小于(yú)均值(zhí)，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积在30平(píng)米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积不(bù)足(zú)19平方(fāng)米，不及全国人均水平的(de)一半。若去(qù)除(chú)20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将人均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若(ruò)按这个标准算的话，中国有(yǒu)11.3％的(de)家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问题。

　　若人均可使用住(zhù)宅面(miàn)积为40平，即(jí)人均住宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至(zhì)少(shǎo)新增82亿(yì)平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日(rì)本、德(dé)国和(hé)英(yīng)国(guó)都高于40㎡，中国的人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后(hòu)，中国(guó)的(de)人均可使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一差距将变得明(míng)显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量会更多(duō)。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套(tào)房，未(wèi)来地产还会有(yǒu)需(xū)求么？

　　我们测(cè)算得到中国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中国(guó)未(wèi)来(lái)城镇住(zhù)宅需求(qiú)主要来自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人(rén)口缩(suō)小，家庭户数(shù)增(zēng)多(duō)，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过(guò)去20年我(wǒ)国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数(shù)不断下降，六普显示城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户，而七普显示(shì)城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.62人/户，一人户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化趋势(shì)将继(jì)续延续，导致(zhì)户数会因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展带来的新增住宅需(xū)求旺盛(shèng)。

　　中国经济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生产要(yào)素(sù)逐步向经济带、都市圈中心城市流(liú)入，区域经济资源分(fēn)配的再集中吸引着(zhe)人口流入。人(rén)口迁移势(shì)必涉及到(dào)买房租房，给迁入地住宅(zhái)市场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量为(wèi)72万，而出生(shēng)人口为44.9万(wàn)人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其人(rén)口增长主要受(shòu)益(yì)于人口迁移。

　　第(dì)三，老旧小(xiǎo)区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅和原公有住宅(zhái)的家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降(jiàng)幅为6.8个百分(fēn)点。二(èr)者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例(lì)（31.3％）大(dà)致(zhì)相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十(shí)年间(jiān)新(xīn)增8473万(wàn)家庭(tíng)户(hù)，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万(wàn)户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增(zēng)住宅(zhái)需求中(zhōng)，有(yǒu)7成家庭购买了商(shāng)品(pǐn)住宅。租(zū)房、购买经济(jì)适用(yòng)房(fáng)和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和(hé)旧城改造，商品(pǐn)住宅的占比势必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前建造的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面(miàn)积还有约(yuē)81亿平，涉(shè)及城(chéng)镇家庭(tíng)约9000万(wàn)户。破(pò)旧的(de)城中村(cūn)、老公有住宅(zhái)，建筑面积小、质(zhì)量低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求有待释(shì)放。

　　第四，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求还将有所增(zēng)加。

　　刚(gāng)需购房受(shòu)限于资金，倾(qīng)向于中(zhōng)小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭(tíng)希望提高生活品质，以(yǐ)小换大、以旧(jiù)换新。2022年底的中央(yāng)经(jīng)济(jì)工作(zuò)会议明确(què)指(zhǐ)出支持住宅改善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅间(jiān)数为(wèi)1.71间，无论(lùn)是否考虑乡村住宅因素，中国的人均住(zhù)宅间(jiān)数较(jiào)其他(tā)国家依(yī)旧存在不(bù)小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水(shuǐ)平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平的提高，中国的人均住(zhù)宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积将(jiāng)随之增长(zhǎng)。

　　如果说过(guò)去(qù)二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是(shì)过去二十年房价快(kuài)速上涨基石。那么(me)未来将是住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房地(dì)产大分化时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单(dān)局限(xiàn)于城市能(néng)级之(zhī)间差异，优质(zhì)小区和(hé)老(lǎo)旧二手房(fáng)之间(jiān)的差异也将越发扩大。

　　风险(xiǎn)提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存在统(tǒng)计(jì)偏(piān)差。商品住(zhù)宅占比实际值可能偏低，其增(zēng)速可能超预期。

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