饱受争议的二手房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管总局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规(guī)范房地产经纪(jì)服务的意见。意见提及，近年来，部分(fēn)房(fáng)地(dì)产经纪机(jī)构(gòu)存在利用房(fáng)源客源优势(shì)收取过高费用、未(wèi)明码(mǎ)标(biāo)价(jià)、捆绑收(shōu)费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等问(wèn)题(tí)，加重交易当(km是公里吗，1km等于多少公里dāng)事人负担、侵害其合法权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体(tǐ)管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理(lǐ)确(què)定经纪服务收费、严(yán)格实行(xíng)明码(mǎ)标(biāo)价等十方面，提出了意见。

　　中原地(dì)产(chǎn)首席分析师张大伟称，随着城市发(fā)展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北(běi)京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成(chéng)交依赖中介居间成交，房地产(chǎn)调控重心逐渐(jiàn)从开发商过渡(dù)到中(zhōng)介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政(zhèng)策(cè)研究中心(xīn)首席研(yán)究员李宇嘉(jiā)表示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低(dī)的大宗交易，由(yóu)于(yú)二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专业(yè)性，居(jū)民(mín)往往通过(guò)中介来(lái)完成。但很多(duō)中介利用信(xìn)息(xī)不对称等问题(tí)，将非必要的收费(fèi)夹带(dài)其中，如收取过桥融资(zī)、按(àn)揭费(fèi)、担保费等，对居民(mín)造(zào)成额(é)外的负担，而且这些服务事项并未明(míng)码(mǎ)标(biāo)价(jià)。

　　对于(yú)二手(shǒu)房市场交(jiāo)易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪服务在内的相关市场交易行为及(jí)其主(zhǔ)体进行规范和秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题。“当下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项(xiàng)工作的(de)意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重(zhòng)点(diǎn)

　　二(èr)手房市(shì)场中，历来对房地产(chǎn)经纪(jì)服务行业(yè)关注(zhù)最(zuì)多(duō)的一(yī)个话题，便(biàn)是房地(dì)产经纪服务(wù)费的问题。

　　张大伟认为，未来相(xiāng)关(guān)部门(mén)主要(yào)监管的(de)重点，将是对房地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交易进行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地产(chǎn)经纪服务机构2.7％的服务(wù)费率计算，一套(tào)1000万元的(de)房屋，中介费(fèi)约为27万。

　　在合(hé)理确定经纪服务收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构要合(hé)理(lǐ)降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁经纪服务(wù)费用。鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实(shí)行分档定价(jià)。引导由交易双方(fāng)共(gòng)同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪(jì)服务收(shōu)费标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委建设(shè)部下发的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其(qí)中第六条规定：房(fáng)屋买卖代理(lǐ)收费，按(àn)成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执行的2014年更(gèng)新(xīn)后的收费标准，即根(gēn)据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服务，经交易各方协商同意，可在规定(dìng)的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度(dù)最(zuì)高不得超过10％。”这意味着，当前北京二手(shǒu)房中介费(fèi)上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取(qǔ)消了房地产中(zhōng)介服(fkm是公里吗，1km等于多少公里ú)务等57个政府定价，房地产经纪服务收费多少由各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取(qǔ)费用过程中，相关监管(guǎn)部门当前并未明确具体的(de)中介费率，中(zhōng)介机构仅需在(zài)服务(wù)过程中(zhōng)对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房地产经纪服务(wù)机构在具体收取过程(chéng)中，会结合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张大伟(wěi)补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房地产经纪机构应(yīng)当(dāng)在经营门(mén)店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务项(xiàng)目、服务内(nèi)容和收(shōu)费标(biāo)准(zhǔn)，不得(dé)混合标价和捆绑收费。房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务(wù)，应当分(fēn)别明(míng)确(què)服务项目(mù)和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事(shì)人出(chū)具(jù)收费清单，列(liè)明(míng)收费标准(zhǔn)、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平均水(shuǐ)平的(de)房地产经纪机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建(jiàn)设(shè)部门(mén)将会同市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部(bù)门(mén)会同(tóng)有关部(bù)门依法查处不按规定(dìng)明码(mǎ)标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收费等违反价格和反垄断法(fǎ)律法规的行为。对房地产经纪机(jī)构相关(guān)违法违规信息，市场监管部门要依(yī)法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实(shí)行分档定价，是否(fǒu)意味着，未来豪宅(zhái)的(de)中(zhōng)介费有(yǒu)望大幅降(jiàng)低？

　　中原地(dì)产(chǎn)华南区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑(zhèng)叔伦称，住(zhù)建部(bù)发文鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照成交价(jià)格越高(gāo)、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分(fēn)档定价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)，主(zhǔ)要还是规范行业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场影响有限(xiàn)，“以深圳(zhèn)为例，深圳(zhèn)市场豪宅和(hé)普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收(shōu)费普遍在(zài)合理范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经纪服(fú)务费用对市场(chǎng)的(de)影(yǐng)响不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当(dāng)前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励(lì)性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领(lǐng)性(xìng)文件而非规定，未来如(rú)何(hé)具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各(gè)城市落地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场(chǎng)看，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规范(fàn)化，有(yǒu)利于(yú)行业健康发(fā)展。同时，由于二手房很多(duō)房源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押(yā)、不同税费等都可能对交易产生影响，这对(duì)房地产(chǎn)经纪服务行业的专业性提出(chū)更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客研(yán)究(jiū)院研(yán)究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房买卖过程中，原本应(yīng)该(gāi)由上下家各支付一半的中介费，但(dàn)在一些热点城市的二手(shǒu)房交(jiāo)易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的情形(xíng)，因(yīn)部分购房者处于弱势地(dì)位(wèi)，从(cóng)而(ér)会出现中介费及税(shuì)费均由购房者(zhě)来承担。即使一些(xiē)房东愿(yuàn)意承担(dān)中(zhōng)介费，这部(bù)分(fēn)费(fèi)用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁的(de)方式(shì)，在房价(jià)中(zhōng)有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市场这种所谓‘约(yuē)定俗(sú)成’的(de)情(qíng)况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利(lì)用其支(zhī)配地位，在(zài)原先经纪服务收费的基(jī)础上，再次(cì)向房(fáng)东收取费用，而这(zhè)部分费(fèi)用，房东往往会将其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者(zhě)，这实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两(liǎng)部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务收费，不(bù)仅有利于提高交易(yì)中操(cāo)作(zuò)的透(tòu)明度(dù)，也有利于房价的(de)稳定。”陆骑麟称。

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