OPPO宣(xuān)布(bù)关停(tíng)旗下芯片子公司(sī)哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二(èr)级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园REIT开盘继(jì)续延续此前几(jǐ)日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩大，尾盘有(yǒu)所拉(lā)升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个交易(yì)日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安(ān)张江光大园REIT曾发布公告，紧急(jí)回应称，哲库科技是(shì)其扩募拟(nǐ)新购入基础(chǔ)设施资产(chǎn)张润大厦(shà)的重要承租方之一，目(mù)前未收到(dào)哲(zhé)库科技及OPPO方面关于停止执(zhí)行(xíng)已签租赁协议(yì)的通知。同时，在(zài)公告中(zhōng)，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示，原始权益人将继续密切关注哲(zhé)库科技(jì)后续情况，积极做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原始权益人相关负责人也表示，近期已同步启动了(le)应急预案，排(pái)摸(mō)储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目(mù)，公(gōng)司(sī)领(lǐng)导(dǎo)高度(dù)重视，浦东新区国(guó)资委(wěi)也(yě)高度(dù)关注。

　　多(duō)位(wèi)业内人士表(biǎo)示(shì)，华安张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园REIT近期市场波动较大，但其实不动产公募REITs项目短期出(chū)租率下(xià)跌并不会从根本上影响其内外价(jià)值(zhí)，投资者应理性看(kàn)待。

　　张江(jiāng)光大园REIT

　　二(èr)级市场价格继续波动

　　本(běn)周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司(sī)哲(zhé)库(kù)科(kē)技的事(shì)件继(jì)续扰动公募REITs市场。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT以3.726元(yuán)的价格小幅低开，此后二级(jí)市场(姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她chǎng)价格开始震(zhèn)荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华安(ān)张江(jiāng)光大(dà)园REIT跌幅(fú)一度扩大到(dào)8.30％，随后价格有所(suǒ)回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园REIT最(zuì)近几个交易日二级市(shì)场价格(gé)表现欠佳，5月(yuè)11日(rì)以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来(lái)，华安张江光大(dà)园REIT累计涨(zhǎng)幅超过24％，在全市场公(gōng)募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日公募REITs市(shì)场整体(tǐ)表现上看，目前(qián)上市(shì)的8只产(chǎn)业(yè)园区(qū)基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业(yè)园REIT微幅上涨，其余7只均有(yǒu)不(bù)同程度下跌(diē)，8只(zhǐ)产(chǎn)业园区基础设施(shī)REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季(jì)报中已(yǐ)经披露张江光大园项目(mù)出租率有(yǒu)所下(xià)降，如今拟扩募的(de)项(xiàng)目又遭遇突发事件，因此导致二级市场(chǎng)价格出现(xiàn)波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不(bù)过，在(zài)上述人士看(kàn)来，尽管出于(yú)风(fēng)险规避的(de)原因，最近几个(gè)交易(yì)日场内资金有所(suǒ)流出，但(dàn)是(shì)，不动产(chǎn)公募(mù)REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并不会从根本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市场价格下跌，风险也(yě)得到(dào)一(yī)定(dìng)释放，但是(shì)价格涨跌会受到基本面(miàn)、情绪面等多重(zhòng)因(yīn)素影响，不好判(pàn)断价格是(shì)不(bù)是已(yǐ)经完全触底。

　　此外(wài)，还有一位业(yè)内人士表(biǎo)示(shì)，今年(nián)整体REITs市(shì)场表现低迷(mí)，不少产(chǎn)品年内二级市场跌幅较大，其(qí)实有些(xiē)隐含收益率高(gāo)的产品具备一(yī)定的投资价值，很适合稳(wěn)健类投(tóu)资(zī)者(zhě)。此外，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业园区、物流类(lèi)等(děng)REITs产品(pǐn)具备一(yī)定的投资价值。

　　先(xiān)锋瑞驰私(sī)募基金执行董事高如星对此表示，若张江园区最(zuì)终能顺利解决招商(shāng)，平稳(wěn)过(guò)度对经营现金(jīn)流没(méi)有造(zào)成大的(de)影响，“事件性利空下调至(zhì)得这么急(jí)、这么(me)深，加上前期本身园(yuán)区类资产就回调不(bù)少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最(zuì)终还是落(luò)到租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区(qū)会(huì)最终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回应

　　扩募路上(shàng)再迎接考验(yàn)

　　5月(yuè)12日，OPPO宣布(bù)关停旗下(xià)芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技。随后5月12日晚，华安张(zhāng)江光大园REIT发(fā)布公告，紧急回应称，哲库科技是其扩(kuò)募(mù)拟新购入基础设(shè)施资产(chǎn)张润大厦的重要承租(zū)方之一，目前(qián)未收到哲库科技及(jí)OPPO方(fāng)面关于停(tíng)止执行已签租赁协(xié)议(yì)的(de)通(tōng)知。同时(shí)，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续(xù)密切关(guān)注哲库科技后续情(qíng)况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应(yīng)对(duì)。

　　此前，张(zhāng)江REIT因(yīn)其一季报(bào)中披露(lù)的(de)张江(jiāng)光大(dà)园项目出(chū)租(zū)率下降事项，一度二级市场价格出现回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人就(jiù)相关(guān)事项进(jìn)行了(le)解(jiě)释说(shuō)明(míng)，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价(jià)格表现也趋于平稳。据了(le)解，张江 REIT在5月11日召开的线(xiàn)上和线下(xià)的扩募说(shuō)明会上，运营团队(duì)表示了对(duì)张江光大园项目的信心(xīn)，预计签署(shǔ)意向书和合(hé)同谈判中的储备租户(hù)正常转化后，项(xiàng)目出租率将(jiāng)得到(dào)回升。没想到仅过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的扩募之路又迎来了新(xīn)的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告引起了市场各方的广(guǎng)泛关注，张江REIT拟(nǐ)扩(kuò)募购入项目的原(yuán)始权益人(rén)相(xiāng)关负责人坦(tǎn)言，事发突然(rán)确(què)实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库(kù)科技消息的(de)第(dì)一时(shí)间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通和(hé)核(hé)实工作，并同(tóng)步启动了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提前(qián)退租的(de)可能事项。由于(yú)张润(rùn)大厦(shà)是全(quán)国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据(jù)悉新(xīn)区国资委也(yě)高度(dù)关(guān)注。

　　当谈及储备租户情况(kuàng)，相关负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的，覆盖(gài)了芯片测试、人(rén)工智能、航天(tiān)产业(yè)、信息技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意向面积(jī)超过了(le)2万方。从意(yì)向储备转化为实(shí)际(jì)租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手(shǒu)通过签署租(zū)赁意(yì)向书(shū)来尽(jǐn)快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约(yuē)保证金给了我们一(yī)些空间，但(dàn)本着对首批扩(kuò)募、对(duì)市场负责的(de)态度，我们(men)肯定(dìng)要全(quán)力与时(shí)间赛(sài)跑，把(bǎ)这(zhè)些面积在短期内完成去(qù)化。”相关负责人说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江光大园项目一季度末也有将近30％的(de)空(kōng)置率，原始权(quán)益(yì)人有那(nà)么多储备租(zū)户，之前的空置率(lǜ)为何未能得(dé)到解(jiě)决(jué)。

　　对此(cǐ)相关(guān)负责(zé)人解释，张江光大园(yuán)一(yī)直以来都坚(jiān)持以(yǐ)市场化运(yùn)营为导向，历史运营表现稳定，租户(hù)的调(diào)租(zū)和换租都属于正常情况，而这次项(xiàng)目的大租(zū)户退租正(zhèng)好(hǎo)发生在市场活跃度的(de)短期(qī)低点(diǎn)，目前市场情况已有所好转。在看(kàn)到(dào)出租(zū)率下滑情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一(yī)定的资(zī)源(yuán)调配和倾斜(xié)，引入了一些储备租(zū)户。

　　另外，张润大(dà)厦和(hé)张江光(guāng)大园项目(mù)在给租户的分(fēn)隔空间、交付标准、租金水(shuǐ)平等(děng)方面也有一些差异(yì)化，张润大厦(shà)多是两千多平的大平层，楼的(de)成新(xīn)度高(gāo)一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大园单层(céng)以一千(qiān)平的面积为(wèi)主，还有一些独(dú)栋形态的物业。租户(hù)自身也(yě)会有诉求，也会根据(jù)自身需求和预算挑选区域内的(de)不同物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完成以后，新老资产的管理(lǐ)人都变(biàn)成了姐姐分手了安慰姐姐的一段话，姐姐失恋该怎么安慰她一(yī)家，后续(xù)我们在资源共享和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得(dé)更好。”上(shàng)述负责(zé)人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的(de)定位(wèi)和展望(wàng)，相关负(fù)责人表(biǎo)示，张江集团和张江高科目前在管资产约五百万方，还有一些其(qí)他在开发(fā)的储备项(xiàng)目，这(zhè)些都将(jiāng)成(chéng)为张(zhāng)江REIT实(shí)现(xiàn)打造(zào)张(zhāng)江园区产业(yè)空间资产上(shàng)市平台目标的坚实后盾(dùn)和储备资(zī)源(yuán)。“我(wǒ)们非常重视张江REIT这个资本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实现基金扩容(róng)的(de)第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一步，眼下我们可能面临(lín)了一(yī)些突发(fā)情况需要解决，但是这和我(wǒ)们在张江(jiāng)科学城这三十年建设发(fā)展过(guò)程(chéng)中所经历(lì)的相(xiāng)比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非(fēi)常小的插曲。我们(men)有信(xìn)心(xīn)排除万难，尽一切可能(néng)化解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预期和(hé)市场的信心。”

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