文：任泽平(píng)团(tuán)队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消(xiāo)预(yù)售制了。 1月(yuè)17日召开(kāi)的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会议提出(chū)“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有山东、安徽、河(hé)南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点(diǎn)现房销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商(shāng)品房预售制了，用你的(de)钱，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对(duì)购房(fáng)者的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱(qián)没实力(lì)的(de)别(bié)建(jiàn)了(le)，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和(hé)社会(huì)，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入高质(zhì)量发展阶(jiē)段的(de)必然趋势，也是对购房老百姓的最大保护。98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存(cún)量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时(shí)了，该(gāi)取消了，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经地(dì)义。当(dāng)然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及长(zhǎng)效机制，长效(xiào)机制四大(dà)关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。如果按照经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长期平(píng)稳健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者的单方面不公平(píng)制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至不能交房的风(fēng)险(xiǎn)。从行业层面看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险。取(qǔ)消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销售，这样有助于落实中(zhōng)央房(fáng)住不炒精神、有助于保障购房(fáng)老百姓权(quán)益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划(huà)长远(yuǎn)。

　　3、为(wèi)什么建议取(qǔ)消预售制度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源于(yú)中国香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房预售制度。其(qí)实，当前世界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来(lái)了！发达国(guó)家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施(shī)，开(kāi)发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以(yǐ)开始(shǐ)销售，买家在(zài)购买(mǎi)期房后并非像中国一样(yàng)在(zài)支付(fù)完首付款后从银行一(yī)次(cì)性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房款(kuǎn)，而是(shì)根(gēn)据开发(fā)商工程(chéng)进(jìn)度在完全交(jiāo)房前(qián)进行分期支(zhī)付(fù)。所以，预(yù)售制度是需(xū)要严格(gé)的资金监(jiān)管、分(fēn)期支付以及违约(yuē)处(chù)罚(fá)措(cuò)施作为保障的(de)，如果没有(yǒu)这些保障(zhàng)措施，一(yī)定会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机取消预售(shòu)制度，以(yǐ)后(hòu)改为现(xiàn)房销售(shòu)。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有(yǒu)一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住房进入存量(liàng)时代，取消预售制度(dù)有助于(yú)降负债降杠杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然(rán)这需(xū)要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工(gōng)保交(jiāo)楼、恢(huī)复市场信(xìn)心和房地(dì)产长(zhǎng)效机(jī)制。这是个技术活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解这个难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归实体经(jīng)济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开(kāi)发(fā)商(shāng)将拼的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知道能(néng)不能兑现的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和(hé)诚信(xìn)，这才是对购房民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极(jí)大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的建(jiàn)筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的(de)事，烂尾毁三代(dài)，好房幸福一家人。从这个(gè)角度(dù)，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)、实(shí)施现(xiàn)房销售(shòu)是实现(xiàn)老百姓安(ān)居(jū)乐业、社(shè)会长治久(jiǔ)安、行业企(qǐ)业健康发展的(de)重(zhòng)大(dà)措(cuò)施。在当前的情况下，取消预(yù)售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当期(qī)三好生、新模式等综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务院发(fā)展研究中心参与财税改革方案研究时，对(duì)预售制、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售(shòu)资金(jīn)第(dì)三(sān)方全程监管，交付(fù)时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可(kě)零(líng)首付购房，提(tí)供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本：为规(guī)范期房交易立(lì)法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监(jiān)管(guǎn)，享1年保修(xiū)期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　二(èr)十世纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转让难、出租资金(jīn)周转期长等(děng)问题，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未(wèi)推行(xíng)公共房屋制度，许多人栖身于木屋或者其他临时(shí)住宅(zhái)，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数居(jū)民的(de)储蓄很少(shǎo)。当时楼宇(yǔ)买卖(mài)多数以一整栋楼为单位，需要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题(tí)。针对(duì)这一(yī)系列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加(jiā)，开发商(shāng)资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多(duō)年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙的一块(kuài)地盘后(hòu)，除(chú)了分层出售、还印发售(shòu)楼说明书(shū)，上有文字(zì)详尽(jǐn)说明(míng)楼宇的(de)地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花(huā)”是另外一个(gè)亮(liàng)点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类(lèi)似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家(jiā)就拥有了自(zì)己(jǐ)的(de)房(fáng)产。这种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购房的资金(jīn)压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商的资金(jīn)问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期(qī)付款”的销售模式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模(mó)式高效率(lǜ)地解决了核心的住房供不应求的问题，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立健全的监(jiān)管机制，促进市场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位于(yú)大角咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用超支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后，中国香港管(guǎn)理(lǐ)部门提升了对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监(jiān)管，即要求(qiú)开发(fā)商在预售前，确保(bǎo)地价款(kuǎn)已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明自身有资金(jīn)等(děng)能力把项(xiàng)目完(wán)成，资金需放(fàng)入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准。为(wèi)了防(fáng)止开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)要(yào)求律师行(xíng)在银行(xíng)开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银行(xíng)将成最(zuì)大风险方，后续需自身推(tuī)动项目完工。随(suí)着监(jiān)管体系逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂尾”的现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内(nèi)地(dì)版预售制”

　　二十世(shì)纪(jì)九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求大和(hé)供给量短缺问(wèn)题(tí)，引入“卖楼花(huā)”制度(dù)。建国(guó)以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进(jìn)程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解决(jué)住房(fáng)基(jī)础(chǔ)等城市化(huà)配套问题，才(cái)能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但(dàn)当(dāng)时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配(pèi)，以租养(yǎng)房”的(de)福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速(sù)较慢(màn)，福利分(fēn)房制(zhì)度也出(chū)现了分(fēn)配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题(tí)，因此福利分房制度不再适用于(yú)当时(shí)的国情(qíng)。叠(dié)加房地产市场面(miàn)临(lín)商品房的需(xū)求量大(dà)，而(ér)社会缺少大型房地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产(chǎn)市(shì)场的(de)一针(zhēn)强心剂(jì)。从1994年起，中国内(nèi)地逐步引进中国(guó)香(xiāng)港预售商品(pǐn)房制度，先后出台多项(xiàng)文(wén)件，大力支持国内4斤是多少克，0.4斤是多少克房地产(chǎn)市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院出台《关于进一步深化城(chéng)镇住房制度改(gǎi)革，加(jiā)快住(zhù)房(fáng)建设的通知》文件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的住房新体制，从计划经济下(xià)的福(fú)利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济的商(shāng)品房(fáng)。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期房(fáng)，解决了房(fáng)企(qǐ)缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周(zhōu)期长的两大难(nán)题，开(kāi)发(fā)商以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开发(fā)，形(xíng)成滚动开(kāi)发模式，住房供(gōng)应(yīng)速(sù)度(dù)加(jiā)快。自此(cǐ)中国内地(dì)开始房改货币化，中国(guó)人(rén)民银行等多方(fāng)迅速(sù)出台相关的信贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作(zuò)用(yòng)推(tuī)动(dòng)了房地产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整(zhěng)形(xíng)成契合中国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是为了(le)缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者支付定金或(huò)房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房地产开发商办理预(yù)售许(xǔ)可证-签订商品房(fáng)买卖合同-进行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房(fáng)者(zhě)需要一次性(xìng)付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按(àn)照工程进度付(fù)款(kuǎn)有(yǒu)所(suǒ)不同。对(duì)中国(guó)内地的开发商而言，预售制商品(pǐn)房也开启了高(gāo)周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确(què)实存(cún)在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预(yù)售(shòu)制极大缩短(duǎn)房企现金回(huí)笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推动了城(chéng)镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预售制在(zài)过去20多(duō)年对中国(guó)内地房(fáng)地(dì)产市场的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速发展阶(jiē)段的资金需求，也提高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内(nèi)地城镇居民从(cóng)筒(tǒng)子楼住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事(shì)业取得巨大(dà)进步，数(shù)十年(nián)时间走完发(fā)达(dá)国家(jiā)几(jǐ)百年(nián)城镇化路程。改革开放以来，城镇化进程进入快速(sù)发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增长(zhǎng)至60721平方公里(lǐ)，增(zēng)长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇(zhèn)住(zhù)宅(zhái)存量从不(bù)到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积(jī)从(cóng)8.1平方(fāng)米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房(fáng)销(xiāo)售面积占总(zǒng)销售面积的(de)比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售(shòu)面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行业(yè)的发展(zhǎn)。中国内地房地产历经二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上涨8.2倍，年复合增(zēng)速(sù)10.6％。房地产开发(fā)投资完成额从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计(jì)上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房(fáng)地产业的快速(sù)发展，房(fáng)地产(chǎn)企业(yè)从无(wú)到有、从国(guó)企先(xiān)行到民(mín)企崛(jué)起，队伍逐(zhú)渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的(de)2.4万(wàn)个增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带动的上下游产业链特别长，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献(xiàn)），其中房(fáng)地产业(yè)增加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道(dào)，2020年房(fáng)地产完(wán)全拉动的投资占全社(shè)会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定(dìng)资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷(dài)款占银行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通(tōng)道业务，占比超过三分之(zhī)一。从房地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比为(wèi)18.76％。如果房(fáng)企(qǐ)大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率大(dà)幅上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应(yīng)渠道，根(gēn)据我们的《中国(guó)住房市值测算(suàn)报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德(dé)三国合计(jì)的31.5万亿美元。从住房市值占股债房市值的比例看，2020年中国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的(de)比例较高，主要是因为住房市值高，以及中(zhōng)国资本(běn)市场发育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市值(zhí)较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺(quē)乏。

　　不可(kě)否认，预售制背后(hòu)潜藏的风(fēng)险(xiǎn)确(què)实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部(bù)分商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是(shì)对购买者的单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担(dān)了所有商品不(bù)能交付的风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一(yī)般(bān)为两年(nián)，在(zài)此(cǐ)期间(jiān)，购房者不仅承担银行利息，还(hái)要承担(dān)延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚(shèn)至不能交(jiāo)房(fáng)等风险(xiǎn)。另外，购(gòu)房(fáng)者(zhě)和(hé)开发商之间的购房(fáng)合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭(jiē)贷款(kuǎn)合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开发商发(fā)生违(wéi)约，购房者(zhě)只能根据(jù)购房合同向开发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购(gòu)房者承(chéng)担的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预(yù)售(shòu)制助推部分房(fáng)企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇(yù)到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进行(xíng)影响自身信(xìn)用和购房者对行(xíng)业的信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷款(kuǎn)的(de)发放(fàng)方，一旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂(liè)等一(yī)系列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而(ér)房企通过(guò)与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合同(tóng)和按揭合同，已经从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短(duǎn)期不(bù)能还款(kuǎn)等，则风险(xiǎn)完全由银行(xíng)承担，银(yín)行(xíng)将面(miàn)临(lín)较(jiào)大的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角(jiǎo)度(dù)看，购(gòu)房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字(zì)那(nà)就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款(kuǎn)。在2004版的《城市商品房预售管理办(bàn)法》中明确(què)规(guī)定了开发企(qǐ)业预售(shòu)商品房所(suǒ)得款项应(yīng)当用(yòng)于有关的工程建设(shè)，商品房预售款监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产管理部门(mén)制定(dìng)。但多年以来全(quán)国并没有统一的预售(s4斤是多少克，0.4斤是多少克hòu)资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一(yī)城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城(chéng)市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安成(chéng)本乘以建筑面积或(huò)者项(xiàng)目(mù)工程总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金(jīn)继续(xù)建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却被迫继续(xù)还(hái)款。那么，监管账户资金如何被(bèi)挪走的？实际上，在(zài)过去房(fáng)地产大开发时代的高(gāo)周转背景下，抽调预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管(guǎn)账户资金(jīn)，是行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方(fāng)，以工(gōng)程建设名义，获得监管账户拨付资金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给(gěi)房(fáng)企，而拨付的工程款(kuǎn)，远超(chāo)工程(chéng)进度所(suǒ)需(xū)。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企(qǐ)各(gè)地(dì)项目间流(liú)动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这样做提(tí)供(gōng)了资金(jīn)流动性，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建(jiàn)设，形成一(yī)种资金循环高周(zhōu)转模(mó)式，但一(yī)定程(chéng)度(dù)上(shàng)把(bǎ)风险甩给了购房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整体(tǐ)来说，国外商品房(fáng)预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于购房(fáng)者预付(fù)资金(jīn)，一般设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者(zhě)支付的(de)预付款比例(lì)相(xiāng)对较低，绝大部分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方(fāng)式：预付款一般以定金方式支付，或(huò)按(àn)工(gōng)程进度分期支(zhī)付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两(liǎng)种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工(gōng)程(chéng)进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工程进度(dù)逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋交付(fù)后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品(pǐn)房(fáng)出现重大延(yán)期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质(zhì)量(liàng)的(de)保障(zhàng)有两种方式(shì)，一是期(qī)房(fáng)由政府或第(dì)三(sān)方(fāng)验收合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得(dé)购房者支付的房款。二是开发(fā)商为购房者提(tí)供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保修期(qī)满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全(quán)程(chéng)监管，交付时(shí)开发(fā)商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返(fǎn)还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定金比例一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支付方面(miàn)，除(chú)定金或首付外(wài)，购房者在(zài)房屋交(jiāo)付后通过(guò)按(àn)揭贷(dài)款支付剩(shèng)余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三(sān)方公证行(xíng)或产权(quán)保险(xiǎn)公司(sī)的信托账(zhàng)户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金可通过申(shēn)请仲裁(cái)取回，且不承担任何(hé)责任与(yǔ)损失。而(ér)开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银(yín)行根据(jù)工程进(jìn)度向开发商提供一定比例的贷款，由(yóu)于开发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分(fēn)动(dòng)机监管(guǎn)开(kāi)发商(shāng)施(shī)工进度。开(kāi)发商在房屋交付时需取(qǔ)得由政府相(xiāng)关部门经审查后发放的验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)，通(tōng)过验收凭证向银行(xíng)得到购(gòu)房者(zhě)支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可零首付(fù)购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付(fù)，按揭按工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房贷利(lì)率采用固定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在项目获批后即可预售(shòu)房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定金退还。如由于任何原因不能(néng)购买，定(dìng)金按照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购(gòu)房者需支付公证费和土地交易税，分别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用不包含(hán)在购房款中，属于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规(guī)定最低首(shǒu)付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取按工(gōng)期支付房款的(de)制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节点可分(fēn)为公(gōng)证后、主(zhǔ)体完(wán)工(gōng)、内(nèi)部水暖电路(lù)完工、窗(chuāng)户玻璃完工、室内清洁及墙面完(wán)工(gōng)、地板(bǎn)完(wán)工、全部完(wán)工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行按(àn)施(shī)工节奏分多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保险的功能是(shì)当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)险公司(sī)保证开发商赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买(mǎi)卖双方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房(fáng)交易中的房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容确认无误后签(qiān)订首付交(jiāo)换(huàn)合同(tóng)。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机(jī)制，当(dāng)开发(fā)商出现财务(wù)、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金由保(bǎo)险公司(sī)赔(péi)付，而超出(chū)10％的(de)部分较难追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订21天内支(zhī)付。

　　余款(kuǎn)支付环(huán)节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支(zhī)付两笔5％-10％的(de)款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付(fù)。

　　交(jiāo)付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必(bì)须经过(guò)房产公证公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷(dài)。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确(què)认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师(shī)，卖(mài)方(fāng)律师转给开发(fā)商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　日(rì)本期房交易立法，定金超(chāo)5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须完成“预售房(fáng)定(dìng)金(jīn)保全措施”，交(jiāo)房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发(fā)商违约需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政府1952年出台(tái)《宅地建筑物交易法》，经(jīng)多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超1000万日元的部(bù)分(fēn)，法(fǎ)律(lǜ)要求开发商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保(bǎo)全措施才可预售。什(shén)么(me)是定(dìng)金保全措施？即买(mǎi)卖双(shuāng)方(fāng)签订购房合同(tóng)时，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构签订定金保证(zhèng)委托(tuō)合同，设置购(gòu)房者定金的保证或保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其(qí)他预先(xiān)支付的购房(fáng)款也受该措施(shī)保护。若开发商倒闭导致期房(fáng)烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金(jīn)融机构(gòu)或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者赔(péi)付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只(zhǐ)需支付最多不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购房合同(tóng)后，购房者(zhě)即(jí)可向银行(xíng)申请贷款，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后(hòu)开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享(xiǎng)1年保修(xiū)期后付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付比例(lì)20％，余款按工(gōng)程(chéng)进度支付，所有资(zī)金进银(yín)行(xíng)专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账(zhàng)户，交房后满1年保修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购权合同以及订金返还机制(zhì)，即(jí)OTP，签订(dìng)OTP后需支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购(gòu)房者需支付15％的首付及(jí)印花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申(shēn)请(qǐng)按揭贷款(kuǎn)。

　　余款支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做(zuò)了统一详细(xì)规定，要求所有开发商遵(zūn)守(shǒu)，支(zhī)付节点(diǎn)一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依(yī)照工程进度(dù)放款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未放款部(bù)分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金(jīn)监管方(fāng)面，购(gòu)房者的订(dìng)金与付(fù)款(kuǎn)会存(cún)入(rù)银(yín)行专门的项目资金(jīn)账户(hù)，账户资(zī)金提取须与(yǔ)房屋建设有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购房者支付(fù)15％的(de)尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期(qī)来看，当前房地产(chǎn)到了政策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保(bǎo)交楼和房企重组。一方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型(xíng)需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重(zhòng)点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支持。另一方(fāng)面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度(dù)，由优质房企牵(qiān)头并购重(zhòng)组整个(gè)行业(yè)，为每个房企配套AMC和(hé)财团(tuán)，给予金融工具配套。

　　二，中期(qī)来看，应充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复(fù)市场信心以及长效机制。长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产(chǎn)税。定(dìng)金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司介入，为房屋重(zhòng)大延期以及重大缺陷(xiàn)等情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付(fù)环节，建(jiàn)立按工程进(jìn)度付(fù)款机制或交房(fáng)后按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管环(huán)节，引(yǐn)入独立(lì)于(yú)开发(fā)商、银行的第三方资(zī)金监管机构，或由政府相关部(bù)门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金(jīn)挪用(yòng)现象(xiàng)。交付(fù)环节，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发商(shāng)应对房屋质量问题全权负责、免费(fèi)维修(xiū)，购房(fáng)者在保修期结束(shù)后支付(fù)尾(wěi)款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预(yù)售制是大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过(guò)1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平(píng)的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)。另(lìng)一方面，取消预售制，改为现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不(bù)是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 4斤是多少克，0.4斤是多少克