饱受(shòu)争议(yì)的二手房交易中(zhōng)介(jiè)费问题，正(zhèng)逐(zhú)渐(jiàn)得到(dào)监(jiān)管(guǎn)部门的(de)重视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联合发(fā)布了(le)关于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产(chǎn)经纪机构存在利用房(fáng)源客源优(yōu)势收取过高费用、未明码标价(jià)、捆绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个人信息(xī)等(děng)问题，加重(zhòng)交易当事人负担(dān)、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业(yè)主体(tǐ)管(guǎn)理、明确经纪服务(wù)内容(róng)、合理确定经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费、严格实行明码标(biāo)价等(děng)十方面，提出了意(yì)见(jiàn)。

　　中原(yuán)地产(chǎn)首席(xí)分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城(chéng)市二(èr)手(shǒu)房交易占比逐渐增加(jiā)。以北京(jīng)、上(shàng)海为例，二手房(fáng)占市场成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖(lài)中(zhōng)介居间成交，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐渐从开(kāi)发商(shāng)过(guò)渡到中介公司。

　　广东省城规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交易(yì)，由于二手房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具(jù)有非常强的专业性，居民往(wǎng)往(wǎng)通过中介来完(wán)成。但很多中介利用信息(xī)不对称(chēng)等问题，将非(fēi)必要的(de)收费夹带其中，如收(shōu)取过(guò)桥融资(zī)、按(àn)揭费、担保费等，对(duì)居民造成(chéng)额(é)外的负担(dān)，而(ér)且这些(xiē)服务事(shì)项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服(fú)务在内的(de)相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩序(xù)整顿(dùn)，是房地产(chǎn)市场管(guǎn)理(lǐ)和调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作(zuò)的意义更(gèng)大，也更(gèng)急(jí)迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二(èr)手(shǒu)房(fáng)市(shì)场(chǎng)中(zhōng)，历来对(duì)房地产经(jīng)纪服务行业关注最多(duō)的一(yī)个话(huà)题(tí)，便(biàn)是不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思(shì)房(fáng)地(dì)产经纪服(fú)务费(fèi)的问题(tí)。

　　张大伟认为，未(wèi)来相关部门主要(yào)监管(guǎn)的重点(diǎn)，将(jiāng)是对房(fáng)地产经纪服务收费及中介(jiè)交易(yì)进(jìn)行规(guī)范(fàn)。

　　在热点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中，部分价(jià)值不菲的房屋(wū)，往(wǎng)往要缴纳(nà)一笔金额不低(dī)的中介费。以(yǐ)北京(jīng)某(mǒu)房地(dì)产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一套1000万元的(de)房屋(wū)，中(zhōng)介费约为27万。

　　在合理确定(dìng)经纪服务收(shōu)费上，两(liǎng)部门在(zài)此次意(yì)见(jiàn)中提及，房(fáng)地产经纪机构要(yào)合理降(jiàng)低住(zhù)房买卖和租赁(lìn)经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价。引导由(yóu)交易(yì)双方(fāng)共同承担经纪服(fú)务(wù)费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前(qián)房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费标(biāo)准的最早依据是1995年国家(jiā)计委建(jiàn)设部下(xià)发的《关于房(fáng)地产中(zhōng)介服(fú)务收费的通(tōng)知》（971号(hào)文），其(qí)中第六条规定：房屋(wū)买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市(shì)执(zhí)行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的规定：“少数(shù)特别复杂的住宅买卖(mài)经纪服务，经(jīng)交易各(gè)方协商同意(yì)，可在规定的收费标准(zhǔn)基础(chǔ)上适当上浮，上浮幅度最高不得(dé)超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手(shǒu)房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权(quán)”的精神，北京2015年取消(xiāo)了房地产中介服(fú)务(wù)等(děng)57个政府(fǔ)定价(jià)，房地产经(jīng)纪服务(wù)收(shōu)费多少由各(gè)中介(jiè)机构自(zì)行决(jué)定。

　　“房产中介机构在实际收(shōu)取费用(yòng)过(guò)程(chéng)中，相关监管部门当前(qián)并未明确具(jù)体(tǐ)的(de)中(zhōng)介费率，中介机构(gòu)仅需在服务过程中对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经(jīng)纪服务机构在(zài)具体收(shōu)取过程中(zhōng)，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适(shì)的中介费(fèi)率。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码(mǎ)标(biāo)价问题(tí)，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构(gòu)不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务(wù)内容和收费标(biāo)准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供的基本(běn)服务和延伸(shēn)服务，应当分(fēn)别明确(què)服务项目和收费标准。房地(dì)产经纪机(jī)构收费前应当向交易当事人出具收费清单(dān)，列明(míng)收费标准、收费金额，由当(dāng)事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于(yú)市场平均(jūn)水平的房地产经纪(jì)机(jī)构(gòu)，住房和城(chéng)乡建设(shè)部门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约(yuē)谈等综(zōng)合措施进行重点监(jiān)管。市场(chǎng)监(jiān)管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部(bù)门依法(fǎ)查处不(bù)按(àn)规定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵(zòng)经纪服务收费等违反价(jià)格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行(xíng)为。对房地产经纪机构(gòu)相关(guān)违法违(wéi)规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国(guó)家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照(zhào)成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，是(shì)否意味着(zhe)，未来豪(háo)宅的中介(jiè)费有望大幅(fú)降低？

　　中原地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发(fā)文鼓励按照成交价格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低(dī)的原则实行分档定价，合理降低住房(fáng)买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费用，主(zhǔ)要还是规范行业，打(dǎ)击收费(fèi)过高的经(jīng)纪机构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本来收费就不同，各家收费(fèi)普遍在合理范围内，加上经纪服务(wù)费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大(dà)伟指(zhǐ)出，由于当前两部门提出的(de)意见仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性文件而(ér)非规定(dìng)，未来(lái)如何具体认定其中的细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看，经纪(jì)服(fú)务领域的(de)调(diào)整改善、规(guī)范(fàn)化，有利于行业健康发展。同(tóng)时，由于(yú)二手房很多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如(rú)产权抵押、不同税(shuì)费(fèi)等都(dōu)可能(néng)对交易产生影(yǐng)响，这对(duì)房地产经纪(jì)服务行业的专业(yè)性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安居客研(yán)究院(yuàn)研究总(zǒng)监陆骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原(yuán)本应该由上下家(jiā)各支付(fù)一半的中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过程中，往往会有这样(yàng)的情(qíng)形，因部分购房者(zhě)处于弱(ruò)势地位(wèi)，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些房不积跬步到底读gui还是kui，日积跬步以至千里是啥意思(fáng)东愿意(yì)承担中介费，这部分(fēn)费用也可能通过转嫁(jià)的(de)方式，在(zài)房价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场这种所谓‘约定俗成’的(de)情况，一(yī)些(xiē)房产中介公司将其视为向购房者单边收费(fèi)的行(xíng)为。部分(fēn)中介公司可能会利用其支配地位，在原(yuán)先经纪服务收费的基(jī)础上，再(zài)次向(xiàng)房东收取费用，而这部分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会(huì)将其转再次转嫁给购房者，这实际(jì)上(shàng)相(xiāng)当于变相(xiāng)推高了(le)房价。两部门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交(jiāo)易(yì)中操作的透明度，也有利(lì)于房价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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