近(jìn)两年火(huǒ)爆的创新产品公募REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出该(gāi)类产品(pǐn)长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)等指标，也是(shì)观(guān)察(chá)REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营(yíng)REITs项目在经(jīng)营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经(jīng)营(yíng)权分红(hóng)目前已包含了利(lì)润分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类型(xíng)和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎(yíng)来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整(zhěng)体来看，公募(mù)REITs呈现出了高比例的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额(é)的公募(mù)REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全年分配金额占可(kě)供分配金额(é)比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大(dà)部(bù)分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对此表示，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红(hóng)收益，以及基金(jīn)份额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场价(jià)格受(shòu)到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因(yīn)素的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分(fēn)红预期则更有规律可(kě)循(xún)。公募REITs的分红(hóng)主要(yào)来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文(wén)件，结合(hé)行(xíng)业及市场情况，可以分析(xī)基(jī)础设施项目的(de)经(jīng)营业绩(jì)，作(zuò)为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级市场价格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红作为(wèi)基金份(fèn)额(é)持有人实际获得的(de)现(xiàn)金(jīn)收益，对于长期投资者更(gèng)具(jù)参考价值。”中金基金相关负(fù)责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级(jí)副总监李华平也(yě)表(biǎo)示，根据(jù)《公(gōng)开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年(nián)度可分配金额以现金形(xíng)式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机(jī)制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资角度来看(kàn)，基础设施公(gōng)募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二级市场价(jià)格反映这类(lèi)产(chǎn)品“股(gǔ)性”的一(yī)面，分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)了这(zhè)类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等同于债券的(de)固(gù)定利息回(huí)报，而(ér)是由(yóu)可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投(tóu)资(zī)者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资品类(lèi)，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助机构投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募(mù)REITs能够通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有效控制风险的前提(tí)下，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到投资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来(lái)分(fēn)红水平(píng)的预(yù)期，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价格走(zǒu)势的关(guān)键因(yīn)素之一。

　　从近期(qī)公募REITs的二级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数(shù)收于975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢(外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭yíng)主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分产品受宏观(guān)经济的(de)影响(xiǎng)，可分配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多重因素的影响，投资收益是(shì)影(yǐng)响REITs二级市场价格的主要(yào)因素之一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利于吸引(yǐn)投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期经济预期恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程(chéng)；另(lìng)一方(fāng)面，基础设(shè)施项目的经营业(yè)绩相对(duì)经(jīng)济(jì)活力的改善(shàn)有一定的滞后(hòu)性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额(é)的开(kāi)盘指导(dǎo)价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除权操作是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使投资(zī)人在基金分红前后均(jūn)可(kě)以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分(fēn)红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者长期(qī)投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市(shì)场扰动对(duì)整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关(guān)人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业(yè)内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本(běn)金之上(shàng)的增(zēng)值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分(fēn)派”更为准确，分派的(de)是本金与增值(zhí)两个部分(fēn)，两个部分之间(jiān)的比例是(shì)变动的(de)，与现有公募基(jī)金分(fēn)红(hóng)差异很大，大多数普通(tōng)投资者可(kě)能把“分派”金额误认为是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等(děng)合同年限到(dào)期(qī)后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募(mù)REITs主要有(yǒu)特许经营权类(lèi)和(hé)产权类两(liǎng)大资(zī)产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及(jí)资产增值的收益，而持有特(tè)许经营类产品(pǐn)的(de)收益主要来自项目(mù)每年的现金分红。其中，特许(xǔ)经营权类资(zī)产的分红包括了利润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也是(shì)变(biàn)动的(de)，对(duì)特许经(jīng)营权类资产(chǎn)的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益(yì)。普通投资(zī)者在选(xuǎn)择投资(zī)标的时，应(yīng)了解(jiě)公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于包(bāo)含“本金+收益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权(quán)类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对(duì)股性偏强(qiáng)。普通(tōng)投资者在选择公募REIT时(shí)，需(xū)要考虑底层资产属性，对所选择产品的二级市场价(jià)格和(hé)分红有合理(lǐ)预期。

　　中金基金相(xiāng)关(guān)负责人也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营项目在(zài)经营权到期后不再能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的分(fēn)配(pèi)理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩(shèng)余经营期限(xiàn)较(jiào)短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期(qī)限(xiàn)较长的(de)特许经营权项目，即使分(fēn)派率相对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取(qǔ)得(dé)收(shōu)益。

　　中金基金该(gāi)负责人提醒投(tóu)资(zī)者(zhě)注意，特许经营(yíng)权项目的(de)分派金(jīn)额(é)包(bāo)含了投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营项目(mù)相比，产权(quán)类项目(mù)的土地(dì)或(huò)建筑的剩余使用年(nián)限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑的更(gèng)新(xīn)改造或补缴土地出让(ràng)金(jīn)等追加投资(zī)，有机会进一步延(yán)长经营期(qī)限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映在(zài)基础资产(chǎn)的(de)估值上，使(shǐ)产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著的(de)资产投资属性(xìng)。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底层资产运营情(qíng)况

　　在基金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示(shì)，在(zài)产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资(zī)者可以观测经营活动(dòng)现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率(lǜ)等指标，来观(guān)察和评估项目底层资(zī)产的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年(nián)报指(zhǐ)标中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现(xiàn)金(jīn)流(liú)，二是可(kě)供分配(pèi)现金，二者存在(zài)本质性区别。经(jīng)营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经(jīng)营、筹(chóu)资(zī)、投(tóu)资产生的现金(jīn)流(liú)，基于企(qǐ)业本身经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现在相对股债市场独(dú)立(lì)的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期持有。建议投(tóu)资者对(duì)经营权类的资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权(quán)类的(de)资产更多关注分派率高低。因(yīn)为公(gōng)募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资产的经营净(jìng)现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响(xiǎng)投(tóu)资回报，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始(shǐ)权益人综合(hé)实(shí)力(lì)、运(yùn)营管理机构(gòu)实力(lì)、公(gōng)募基金(jīn)管理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资(zī)标的。

　　中(zhōng)信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入(rù)密集分红期，由(yóu)于分红交(jiāo)易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资者关注有外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭(yǒu)基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均(jūn)会载明REITs在发行首(shǒu)年及次(cì)年的可供分配金额(é)预测。投(tóu)资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金额(é)与募(mù)集(jí)材(cái)料(liào)中披(pī)露预测进行比较分析，结合(hé)经济及(jí)市(shì)场的实际环(huán)境，对基(jī)础设(shè)施项目(mù)的运营业绩及REITs的(de)管(guǎn)理能力进(jìn)行判断。”中(zhōng)金基金上述(shù)负责(zé)人也称。

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