5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约(yuē)为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构对于这(zhè)一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方和华夏(xià)的两只老牌ETF基金为例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额均较4月28日时(shí)有小幅(fú)增(zēng)长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流通股比重增幅五只个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地(dì)产或“底部回(huí)升”

　　行业红利时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细作(zuò)成共识

　　从公(gōng)募基金对房地产的配置看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标(biāo)的市值(zhí)约1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股(gǔ)票(piào)市值的4.66％左右；2020年市场表现出(chū)色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司市值在股票资(zī)产中的(de)占(zhàn)比却(què)断崖式(shì)下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终(zhōng)于出(chū)现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数(shù)值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此(cǐ)同时，公(gōng)募对房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底(dǐ)的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在今年(nián)一(yī)季(jì)度得以延续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募重仓(cāng)持(chí)有(yǒu)房地(dì)产板块一(yī)季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商(shāng)蛇口、万科A、华发股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现，公募对于房地产的(de)投(tóu)资愈(yù)发有(yǒu)集中于(yú)龙头的(de)趋(qū)势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金(jīn)一(yī)季报汇(huì)总(zǒng)的(de)重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓(cāng)第33位。排(pái)名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头(tóu)股(gǔ)万(wàn)科A排(pái)在(zài)第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报，变化之处首先在(zài)于几只房地产龙头股从(cóng)排位上看均有退(tuì)步，尤其是万科最为明显；其(qí)次是金地集团退(tuì)出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上(shàng)最后一环，且首季并非(fēi)行业销售(shòu)旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上(shàng)还需要时间周期。

　　形成共(gòng)识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时(shí)代，一二线城市好(hǎo)于三四线城市。而(ér)映射到二级市(shì)场投资(zī)上，配置房地产行业(yè)轻松(sōng)收(shōu)获行业贝塔(tǎ)的红利期一去(qù)不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等(děng)几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲线里属于成熟期或者(zhě)衰(shuāi)退(tuì)期的行业，传统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资机会(huì)的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等(děng)类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很难再出现(xiàn)了，2022年(nián)光是居民存款数量增加了15万亿元(yuán)。中(zhōng)国存量有400亿平方米(mǐ)建筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存量(liàng)地产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端还(hái)需要有一定(dìng)的(de)政策出来去刺激购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是(shì)人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国(guó)均已告别住(zhù)房(fáng)短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠杆率和房(fáng)价收(shōu)入(rù)也(yě)不支撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而(ér)行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过(guò)程中，伴随(suí)着地产的(de)高杠(gāng)杆属性，就很(hěn)容易出现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民营地产爆(bào)雷），行业进入到(dào)供给侧出清的(de)过(guò)程。这个(gè)过程(chéng)中，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代表没(méi)有(yǒu)投资机会，机会在于城市(shì)、位置、产品的(de)阿尔法，而对应到股票投资，就是(shì)强竞争力公司(sī)的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认(rèn)识转变，精耕细作个股成(chéng)为公募乃至(zhì)整体机构的务实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼(yǎn)量(liàng)”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约为2％。从具体的(de)个股来看，《红(hóng)周刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股，在(zài)纳入统计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实(shí)现股(gǔ)价上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内(nèi)涨(zhǎng)幅超过了10％，它(tā)们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后(hòu)日成交(jiāo)量明显放大，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易日(rì)收出(chū)涨停。从(cóng)该股的基(jī)本面(miàn)来看，上实发展的主营业务为房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司(sī)的主要产品(pǐn)及(jí)服(fú)务为房地产销售、房(fáng)地产租(zū)赁、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒店经(jīng)营(yíng)。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿(yì)元，比bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润1.23亿元(yuán)，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其布(bù)局(jú)的例(lì)子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十(shí)大流通(tōng)股股东来看(kàn)， 具体(tǐ)包括公(gōng)募的上银基金、私募的(de)迎水文龙、中央汇金(jīn)、长城资产管(guǎn)理公(gōng)司等都跻身(shēn)前十(sbushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译hí)的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房(fáng)企，其第一季度(dù)的收入利(lì)润规模大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方(fāng)面(miàn)是该公司(sī)后(hòu)疫情(qíng)时代出(chū)租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿(ná)地结算持续(xù)性向好，从(cóng)数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业绩(jì)势头向好背景下(xià)，自然也吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募高(gāo)毅(yì)邓(dèng)晓峰的两只产品依然在前十(shí)中，这也是连(lián)续第三(sān)个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时榜单中还(hái)有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加(jiā)了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣安地产则是主(zhǔ)要布(bù)局在深圳的(de)地产(chǎn)公司，一季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度(dù)来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国(guó)际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析：“经历(lì)过行(xíng)业洗牌(pái)和兼并重组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优(yōu)质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜在毛(máo)利率在(zài)25％以上，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信用问题或(huò)者资金(jīn)紧张没法(fǎ)拿(ná)地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金额）基(jī)本在30％以上；从融资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净(jìng)负债率普(pǔ)遍(biàn)都在100％以上，加杠杆空(kōng)间(jiān)有限，从(cóng)融(róng)资(zī)成本看，龙头房企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应到2023年的销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售额增速为9％，而TOP14的(de)销售额(é)增速(sù)为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当(dāng)前中(zhōng)特估的(de)浪潮下，央国企(qǐ)地产股或存(cún)在发(fā)展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指(zhǐ)出：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存(cún)在(zài)，少(shǎo)部分公司尤其是(shì)央企占据显(xiǎn)著优势(shì)，其主要又体现为库存的优势。央企地产(chǎn)公司(sī)，现(xiàn)阶(jiē)段表(biǎo)现出较(jiào)低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力(lì)的(de)多重(zhòng)竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相较于民营地产(chǎn)公司也是更(gèng)有优(yōu)势(shì)的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土地资源债(zhài)权债务(wù)关(guān)系(xì)等问题，市场对(duì)民(mín)营房(fáng)开企业(yè)的资(zī)产会有更多担(dān)忧和质疑，所以在这一轮行业出清(qīng)的过(guò)程中，央国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修复更明显。中特估的角度从中长期的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利(lì)和(hé)现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升(shēng)，应该(gāi)关注估值相对较低(dī)，企业自身(shēn)资产的质量好、运营能(néng)力强、可(kě)以创造持续现金(jīn)流的企(qǐ)业。”

　　“存量时(shí)代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行业(yè)内(nèi)部将出(chū)现分化，要关注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投(tóu)资首(shǒu)席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商(shāng)蛇口等国资背(bèi)景龙(lóng)头前途更为(wèi)光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观地去(qù)持续观(guān)察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以维持(chí)，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额持(chí)续提升，再次(cì)是拿(ná)地份额(é)持(chí)续提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢

　　机构需(xū)要多(duō)给一(yī)些耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》也根(gēn)据(jù)房企(qǐ)一(yī)季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出现(xiàn)的整体(tǐ)下滑，2023年一季(jì)度(dù)的业绩分化更趋明显，保(bǎo)利发展、滨江集(jí)团等房企(qǐ)营收、净利均(jūn)实现(xiàn)了业绩的回(huí)正，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这(zhè)些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表(biǎo)示(shì)，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主要是(shì)因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企销售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中(zhōng)，能够保有一(yī)个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟(wěi)同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的复苏过程中，还面(miàn)临(lín)着一些(xiē)不确定(dìng)性(xìng)bushi是什么意思，bushi是什么意思中文翻译。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括北京(jīng)、上海在内的(de)绝大(dà)多数城(chéng)市都出(chū)现环比下滑的情(qíng)况(kuàng)。而现在五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企业的(de)资金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力(lì)现象(xiàng)。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上(shàng)海利檀投(tóu)资(zī)董事长陈昊扬也(yě)向《红周刊》指出，现(xiàn)在整个房地(dì)产以(yǐ)及其上下游产业链的(de)复苏速度都比想象的要(yào)慢很多(duō)，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心，这个(gè)时(shí)候(hòu)，在房地产以及上下游就不是赚(zhuàn)快(kuài)钱的时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也意(yì)味着，只有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行好得多的企业，会伴随整个(gè)行业(yè)的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体现(xiàn)出来(lái)。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸显出来(lái)，这需(xū)要(yào)时间(jiān)。

　　（本文已刊发于(yú)5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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