文：任泽平团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房(fáng)和(hé)城(chéng)乡(xiāng)建设工(gōng)作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的(de)可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽(huī)、河南、四川(chuān)、广(guǎng)东等地(dì)明(míng)确表态，试点(diǎn)现房(fáng)销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你(nǐ)的(de)钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对购房者的(de)不公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁(shuí)建房，没钱(qián)没(méi)实力(lì)的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这是房地(dì)产从大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大开发(fā)进入存(cún)量时代，对购房民众不公平(píng)的(de)预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为(wèi)现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当(dāng)然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾(gù)化(huà)解停(tíng)贷、复工保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。如果按照经(jīng)济规律(lǜ)办(bàn)事，中国一(yī)定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这道(dào)世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现(xiàn)房销售？大家(jiā)想想，绝大(dà)部(bù)分(fēn)商品是一手(shǒu)交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从(cóng)个人(rén)层面看，预(yù)售制对购房(fáng)者(zhě)非常不公平，比如，交房等待(dài)期一(yī)般为两年(nián)，在此期间，购房(fáng)者(zhě)不仅承担银行利息(xī)，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不(bù)能交房的(de)风险。从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预售制，改为现房销售，这(zhè)样(yàng)有(yǒu)助于落实中央房(fáng)住不炒精神、有助于保(bǎo)障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售(shòu)制度？预售制度怎么来的(de)？国外什么情况？简单(dān)科(kē)普一(yī)下：商品房预售最早(zǎo)源于中国香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开(kāi)发商放杠杆的(de)方(fāng)式。98年房改，由于商(shāng)品(pǐn)房(fáng)短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中(zhōng)国香(xiāng)港，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其实，当(dāng)前世界不少(shǎo)国家(jiā)存在预售(shòu)制。但(dàn)是，重点来了！发达国(guó)家一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得(dé)政府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买家在购买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像中国一样在(zài)支(zhī)付完首付款后从(cóng)银行(xíng)一次性贷(dài)款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发商(shāng)工程进度在完全(quán)交房(fáng)前进行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是(shì)需要严格的资(zī)金监(jiān)管(guǎn)、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚措施(shī)作为保障的，如果没有这些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不如借机取消预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房(fáng)销售。客观讲预售(shòu)制度(dù)有一定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现在(zài)中(zhōng)国住房进入存量时代(dài)，取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂尾(wěi)风险(xiǎn)甩给老百姓(xìng)和(hé)社会，当然这(zhè)需要配套房企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技术(shù)活，只要(yào)坚持市(shì)场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个难题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如(rú)果取消预售制，改为现(xiàn)房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品质量和诚(chéng)信，这才是宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思对购(gòu)房民(mín)众的最根本(běn)最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样将(jiāng)极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐(zhú)劣币(bì)。所有商(shāng)业的(de)本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售(shòu)制、实施(shī)现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长(zhǎng)治久安、行业(yè)企业健康(kāng)发展的(de)重(zhòng)大措施。在当(dāng)前(qián)的(de)情况下，取消预售(shòu)制要结合(hé)稳楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三好生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十(shí)年(nián)前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税(shuì)改(gǎi)革(gé)方案研(yán)究时，对(duì)预售制、房地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行过长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后(hòu)来形成的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房(fáng)，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设(shè)置期房预付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年保(bǎo)修(xiū)期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地(dì)商品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)式

　　二十世纪五(wǔ)十(shí)年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着(zhe)转让难、出租(zū)资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公(gōng)共房屋(wū)制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是相当(dāng)高(gāo)，不过(guò)大(dà)多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数(shù)以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄厚的资金(jīn)实力才能(néng)购买。虽然楼宇出(chū)租(zū)是中国香港(gǎng)地产行业盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周转期长(zhǎng)等(děng)问(wèn)题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地(dì)产商开始探(tàn)求新的方式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即(jí)“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出(chū)售。这模式一经推行，购买楼宇(yǔ)的(de)市(shì)民(mín)数量(liàng)有(yǒu)所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产销售，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭(píng)借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货铺(pù)、海上驳运业(yè)务(wù)的经(jīng)验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周(zhōu)转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方(fāng)法加快自身资金周转。当(dāng)时其(qí)在(zài)购下九龙(lóng)的一块地盘后，除了分(fēn)层(céng)出售、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文(wén)字(zì)详尽说明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材(cái)料(liào)、分层(céng)价(jià)格(gé)、订购方法等。此外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先(xiān)收取买家的(de)订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方(fāng)式减轻了民众购(gòu)房的资金压力，加(jiā)速了房屋的建(jiàn)造和(hé)销售，也解(jiě)决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在(zài)当时可谓是“双赢”的举措(cuò)。“预(yù)售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成(chéng)为当时(shí)中国香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色(sè)，纵观(guān)中国香港房地产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式高效(xiào)率地解决了核心(xīn)的住(zhù)房供不(bù)应(yīng)求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中(zhōng)国香港楼(lóu)市几十年繁荣，但期间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部门不断完(wán)善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促(cù)进(jìn)市场(chǎng)健康发(fā)展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼盘(pán)因(yīn)建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂(làn)尾”情况。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提(tí)升了(le)对(duì)于(yú)预售楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在预售前，确保地价款已经全部支付，还要证明(míng)自身有资金等能力把(bǎ)项目完成，资金需(xū)放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建(jiàn)筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户(hù)资金，中国(guó)香港要(yào)求律师行在银行开设的信(xìn)托账户（监管(guǎn)账户）、开发商操作等(děng)采(cǎi)取全透明(míng)化机(jī)制，且(qiě)银行的责任上升(shēng)，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险方，后(hòu)续需(xū)自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国(guó)内(nèi)地面临住(zhù)房(fáng)需求大和供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖(mài)楼花”制度(dù)。建国以来，中(zhōng)国内地优先(xiān)发展重工业，强调基础建设，这一(yī)导向使前期发展工业化的进程大(dà)于城市(shì)化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套(tào)问题，才(cái)能进一步(bù)推进城(chéng)市化(huà)。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一管理，统一分配(pèi)，以(yǐ)租(zū)养房”的福利分房(fáng)制度，住房市场发(fā)展起(qǐ)步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也出现了(le)分(fēn)配不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此福(fú)利分(fēn)房(fáng)制度(dù)不再适用于当时的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场面(miàn)临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需求量大，而社会缺(quē)少大型房地产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小的(de)困境，此时引入中(zhōng)国(guó)香港的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地(dì)房(fáng)地(dì)产市场的一(yī)针强心剂。从1994年起(qǐ)，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香(xiāng)港预售商品房制度，先后出(chū)台(tái)多项文(wén)件，大(dà)力支持国内房地产市场改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化(huà)城镇住房制度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定(dìng)停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会(huì)化的(de)住房新体制，从计划经济下的福利(lì)分房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房地产市场采用预(yù)售制，允许开发(fā)商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺少(shǎo)资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发(fā)模式，住房(fáng)供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改(gǎi)货(huò)币化(huà)，中国人民(mín)银(yín)行(xíng)等(děng)多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼(lóu)花”模式后，经调整形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国内地的商品房预售制度(dù)。预售制的(de)初衷是为了缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力(lì)，加快城镇(zhèn)住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发企业(yè)将(jiāng)正(zhèng)在建(jiàn)设中的(de)房屋(wū)预(yù)先出售(shòu)给(gěi)购房者，由购房(fáng)者支(zhī)付定金或(huò)房款的行为(wèi)。区别于(yú)中国香港(gǎng)，在中国(guó)内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开发商办理预(yù)售许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预(yù)告(gào)登记(jì)-交付房屋。在购房(fáng)过程中，购房(fáng)者需要(yào)一(yī)次性付(fù)清首付款(kuǎn)，并(bìng)采用银行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言(yán)之，房屋未(wèi)建成，开发商可能已拿到了全部购房款，这(zhè)点与中国香港的(de)按照(zhào)工程(chéng)进度付款有所不同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售(shòu)制商(shāng)品房也开启了高周转、高杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏(cáng)的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　作为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动(dòng)了城镇化发展(zhǎn)进程。预(yù)售制在(zài)过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高了居民居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅小区，从全民蜗居到基本适居，住房(fáng)事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完(wán)发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革开放以来(lái)，城镇(zhèn)化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区(qū)面(miàn)积(jī)由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方(fāng)公里，增长7.2倍。根据我(wǒ)们发布(bù)的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年(nián)中国内地城镇(zhèn)住宅(zhái)存量从(cóng)不到14亿平(píng)增至(zhì)313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均住房建筑(zhù)面积从(cóng)8.1平方(fāng)米增至(zhì)34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最(zuì)主要(yào)方式(shì)，2005年中国内地(dì)商品(pǐn)住宅(zhái)期房销售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新开工(gōng)面积(jī)从(cóng)2.2亿(yì)平增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开(kāi)发投资完成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品房销售面积(jī)和(hé)销售金额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从(cóng)无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企(qǐ)崛(jué)起，队(duì)伍(wǔ)逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来(lái)房地产也成(chéng)为(wèi)拉动中国内(nèi)地经(jīng)济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动(dòng)的上下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中(zhōng)房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产开发投资占固(gù)定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占(zhàn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托(tuō)等通(tōng)道(dào)业(yè)务，占比(bǐ)超过三分之一。从(cóng)房地(dì)产融(róng)资存(cún)量占社融存量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们(men)的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万亿(yì)美元。从住(zhù)房市值占股债房市值的比(bǐ)例看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国的56％、德(dé)国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资(zī)本市场发(fā)育尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接(jiē)融(róng)资(zī)比例较低，股票(piào)、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可否认，预售制背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)，当前的负(fù)面效应(yīng)愈(yù)发(fā)凸显。

　　从个人(rén)层(céng)面看，绝大部分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不(bù)公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担(dān)了所(suǒ)有商品不(bù)能交(jiāo)付的风(fēng)险。比(bǐ)如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两年，在(zài)此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承担银行(xíng)利息，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房(fáng)屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)等风险。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之(zhī)间(jiān)的购(gòu)房合同、购房(fáng)者和银行的(de)按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生违约，购(gòu)房者只能根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据按揭贷款合同按时向银行(xíng)进行(xíng)贷(dài)款偿还，因此购房(fáng)者承(chéng)担的风险较大(dà)。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周期(qī)，会(huì)引发资金链断裂、项(xiàng)目(mù)搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信(xìn)用(yòng)和(hé)购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为市场波(bō)动(dòng)或(huò)经营不善，出(chū)现资金链(liàn)断裂(liè)等一宰相的宰最早指什么官职答案，宰相的宰最早指什么意思系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订(dìng)的预售合(hé)同和按揭(jiē)合同，已(yǐ)经从(cóng)银(yín)行获得房(fáng)款，如(rú)果购(gòu)房者(zhě)丧失还(hái)款能力或短期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行(xíng)承(chéng)担，银行将面(miàn)临较大(dà)的坏(huài)账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结(jié)底两个字那就(jiù)是“没钱”，即(jí)没(méi)钱付工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管理办法》中明(míng)确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由房地产管理部门制定。但(dàn)多年以来全(quán)国并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行“一城一(yī)策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管资金比例为总(zǒng)预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照项目的(de)建安(ān)成本乘以建筑面积(jī)或者(zhě)项目(mù)工程总额报(bào)价计算重点资金。而事实是(shì)，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进(jìn)入监管(guǎn)账户后(hòu)被挪用(yòng)，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有资金继续建设(shè)。收楼遥遥(yáo)无期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的高周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规则”。比如(rú)工(gōng)程(chéng)总承(chéng)包方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得(dé)监管账户拨付资金，再由工(gōng)程(chéng)方将资金(jīn)转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程款，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些方(fāng)式套取的资(zī)金，在房企各地项目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了(le)资金流动性，房企抽(chōu)调(diào)资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还(hái)款和楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环(huán)高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定程度(dù)上把风(fēng)险(xiǎn)甩(shuǎi)给了购(gòu)房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度呈现(xiàn)以下特点(diǎn)：

　　1）预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)护：对(duì)于购房者预付资金(jīn)，一般(bān)设有(yǒu)定金(jīn)或预付款保护(hù)机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房(fáng)者支付的预(yù)付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支付；

　　3）预付(fù)款(kuǎn)支付方式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式(shì)：一(yī)般(bān)采用两种(zhǒng)方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房屋交付后发放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商(shāng)品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房出现重大延期或重大缺(quē)陷时(shí)，保障购(gòu)房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付(fù)质量(liàng)的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由政府或第(dì)三方验收合格并(bìng)提供验收凭(píng)证后(hòu)，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购房者支付的房(fáng)款。二是开发商(shāng)为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者(zhě)支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金第三(sān)方(fāng)全(quán)程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定金一定(dìng)期(qī)限(xiàn)内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金(jīn)由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取得房款。

　　定金(jīn)及首(shǒu)付(fù)环节(jié)，定金比例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根据美(měi)国官方(fāng)数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余(yú)款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在房屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪(nuó)用资金，购房者的定金及(jí)首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的信(xìn)托(tuō)账(zhàng)户(hù)监管。如(rú)果开发商倒闭导致楼盘烂(làn)尾，购房(fáng)者资金可通过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何责任与(yǔ)损失。而开发商(shāng)在房(fáng)屋建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部来自银行，银行(xíng)根据工程进度(dù)向开发商提供一定比(bǐ)例的贷款，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银(yín)行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施(shī)工进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门(mén)经审查(chá)后发放的验收(shōu)凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险

　　德国期房(fáng)可零首付购房，房款按建造工期(qī)进度支付(fù)，按揭按工期放款后还贷，房贷利(lì)率采(cǎi)用固定利率，开发(fā)商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后即可预(yù)售房(fáng)屋。签署购房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由于任何原因(yīn)不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还(hái)。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付(fù)公证(zhèng)费和土地交(jiāo)易税，分(fēn)别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包含在购(gòu)房款中，属于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德国没有规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德(dé)国也采取(qǔ)按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支付节点(diǎn)、比例因(yīn)项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后(hòu)、主(zhǔ)体完工、内部水暖电路完工、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比(bǐ)例可(kě)能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利率，银行按施工节奏分多次发放(fàng)贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购房者(zhě)一定使用期限，期限结束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还(hái)贷(dài)。

　　保险(xiǎn)方面，德国保险(xiǎn)公(gōng)司(sī)针对期房设(shè)计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险公司保证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保险由开发商或(huò)购房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售(shòu)制(zhì)设有10％定金保(bǎo)险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖(mài)双(shuāng)方均有(yǒu)一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金(jīn)、合同等(děng)各个(gè)环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定(dìng)金(jīn)保险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购(gòu)房(fáng)者(zhě)10％的定金由保险公司赔付，而(ér)超出10％的(de)部分较难(nán)追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程(chéng)进度(dù)付款的方(fāng)式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款(kuǎn)项(xiàng)，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经(jīng)过房(fáng)产公(gōng)证(zhèng)公(gōng)司(sī)的检验验收后才(cái)能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷(dài)。

　　资金监管环节(jié)，英国(guó)期房预售资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也由律师监管，在确认(rèn)工程进度(dù)、支付相关(guān)款项过程(chéng)中，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师(shī)，卖方(fāng)律(lǜ)师(shī)转给开发商，即(jí)资金在(zài)进入开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障购房者资金(jīn)安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付(fù)款保全措施

　　日本期(qī)房交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付款比例不超房款的20％，开发(fā)商违约需(xū)返还定(dìng)价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本(běn)二(èr)战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年出(chū)台《宅地建筑物交易法(fǎ)》，经多次修订，目(mù)前是唯(wéi)一一部规范期房交易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施(shī)？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房合(hé)同时，开(kāi)发商(shāng)向金融(róng)机构(gòu)或指定保证(zhèng)机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托合同，设置购房者定金的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相(xiāng)应的保证金证明(míng)书交付(fù)给(gěi)购房者(zhě)。除定金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房(fáng)者可凭保证(zhèng)金证明书(shū)向金融(róng)机构(gòu)或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司兑(duì)付，同时(shí)，开发商需向购(gòu)房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款支付(fù)环节，交房(fáng)前(qián)只(zhǐ)需(xū)支(zhī)付(fù)最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在(zài)交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购(gòu)房(fáng)者违约可返(fǎn)还相(xiāng)当于3.75％房款的订(dìng)金(jīn)，首付(fù)比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目资金账户(hù)，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾(wěi)款。

　　订金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选(xuǎn)购(gòu)权合同以及(jí)订金返还(hái)机制(zhì)，即(jí)OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支(zhī)付5％房款作(zuò)为订金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购买合同，不(bù)执行OTP则退(tuì)还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购房(fáng)者(zhě)需支(zhī)付(fù)15％的首(shǒu)付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支付(fù)上，新加坡(pō)期房(fáng)同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发商遵守，支付节(jié)点一般为合(hé)同签订后、地基完工、框架完工(gōng)、管道门窗等完工等(děng)，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供(gōng)在(zài)此过程中(zhōng)随着放出贷款的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面(miàn)，购房者(zhě)的(de)订金与付(fù)款会存(cún)入银(yín)行专(zhuān)门的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取(qǔ)须与房屋建设(shè)有(yǒu)关。房屋交(jiāo)付后(hòu)，购房者(zhě)享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了(le)政策出手临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和房企重(zhòng)组(zǔ)。一方面，加大对(duì)刚需和改善型需(xū)求的(de)支持(chí)力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复工保民生，给予强有(yǒu)力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质(zhì)房(fáng)企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个(gè)房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂(zá)性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债务、恢复市场信(xìn)心以及长效机(jī)制(zhì)。长(zhǎng)效机制四大关(guān)键是推动城(chéng)市群(qún)战略、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和(hé)房地产税。定金环节，建(jiàn)立开发商违约后定金保护(hù)机制，如(rú)将已(yǐ)支付(fù)定金(jīn)冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延(yán)期(qī)以及重(zhòng)大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障(zhàng)。余款支付环(huán)节，建立按(àn)工程(chéng)进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保护购房者的权(quán)益。资金监管环节(jié)，引入独立于开发(fā)商、银行的第(dì)三(sān)方资(zī)金监管机构，或由政府相关部门直接监管，以此防(fáng)止资(zī)金(jīn)挪用现象(xiàng)。交付环(huán)节，建立商品房保修期(qī)制度。保修期内，开发商应对房屋质量问题(tí)全权负责(zé)、免费维(wéi)修，购(gòu)房者在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消(xiāo)商品房预售制是大势所趋。一方面，98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权(quán)宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发(fā)进入存量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的(de)营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对(duì)购房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障，这(zhè)样(yàng)将极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现良(liáng)币驱逐劣币(bì)。

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