近两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集(jí)分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现(xiàn)出高(gāo)比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年(nián)可供分配金额的REITs产品(pǐn)，平(píng)均分(fēn)红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品长期投资(zī)价值，通过观(guān)测经营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权到期后不再产生现金收益，特许(xǔ)经营权分红目前已包含了利润分配和本金的归还，在选(xuǎn)择投资(zī)标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎(yíng)来(lái)除息(xī)日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布(bù)。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可(kě)供(gōng)分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收(shōu)益，以及基(jī)金份额交易价(jià)格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市(shì)场(chǎng)价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况及市场(chǎng)因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波(bō)动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有(yǒu)规律可循(xún)。公募(mù)REITs的分(fēn)红主(zhǔ)要来(lái)自基础(chǔ)设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文(wén)件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行投(tóu)资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基(jī)金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基金份(fèn)额持有人实(shí)际获得的现金收(shōu)益，对(duì)于长期(qī)投资者更(gèng)具参考价值。”中金基金相关负(fù)责人(rén)称。

　　平安(ān)基(jī)金(jīn)REITs 投资中心(xīn)运营高级副总监李华平也(yě)表示，根(gēn)据《公(gōng)开募集(jí)基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关法规要求，基(jī)础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金(jīn)年度(dù)可分(fēn)配金额以(yǐ)现金形式分配给投资者(zhě)，强制分红(hóng)机制是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的(de)分红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值(zhí)。

　　城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券(quàn)派(pài)息，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来(lái)看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配(pèi)置多元化提供抓手，具有较强的配置价值(zhí)。另一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机(jī)构投资者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够(gòu)通过分红获取(qǔ)相对于投资债券相对高的收益性(xìng)，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外(wài)，市场对于(yú)未来分红水平(píng)的预(yù)期，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的(de)二级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收(shōu)于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日(rì)，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金(jīn)额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募(mù)REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影响，投资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之(zhī)一，而稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投(tóu)资者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负(fù)责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面市(shì)场(chǎng)热点呈现向股票和债券回归的(de)过程(chéng)；另(lìng)一(yī)方(fāng)面城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一(yī)定的(de)滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据(jù)单(dān)位基金份额(é)的分(fēn)红金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前(qián)后基金份额净值变化的修正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均可(kě)以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合(hé)持有产品的特性，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰(rǎo)动(dòng)对整体收(shōu)益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基金相关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配和本(běn)金归还(hái)

　　普通投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业内人(rén)士还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增(zēng)值部(bù)分不(bù)同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界(jiè)定为“分派”更为(wè城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌i)准确，分(fēn)派的是本金(jīn)与增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是(shì)变动的(de)，与现有公(gōng)募(mù)基金分红差异很大(dà)，大多(duō)数(shù)普(pǔ)通投资者(zhě)可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临(lín)极(jí)大不确(què)定性，这是(shì)该类投(tóu)资者应(yīng)该(gāi)注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权类和(hé)产权类两(liǎng)大(dà)资(zī)产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的(de)现金分(fēn)红及资(zī)产(chǎn)增(zēng)值的收益，而持有特许(xǔ)经营类产(chǎn)品(pǐn)的收益主要来(lái)自项目每(měi)年的现金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经(jīng)营权类资产的(de)分红包括了(le)利润分配和本金的归还，两者的比率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投(tóu)资收益。普通(tōng)投资者在选择(zé)投(tóu)资标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金(jīn)也(yě)表示，从(cóng)细分来看，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因底层(céng)资产属性不同而形成区别。特许经营权(quán)类(lèi)的公募(mù)REITs产(chǎn)品因其分(fēn)红相当(dāng)于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债(zhài)性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底层资产(chǎn)的价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资(zī)者在选择公(gōng)募(mù)REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中金基金相关负责人也(yě)认为，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目在经营(yíng)权到期后(hòu)不再能产生(shēng)现金收益(yì)，因此将可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于这(zhè)个特点，剩余经营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备(bèi)更高的分派(pài)率水平。对于剩余期限较(jiào)长的特许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使分派率(lǜ)相对(duì)较(jiào)低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经营权项目的分派(pài)金额包含了(le)投资本金(jīn)，在不进(jìn)行扩募的情况下(xià)，基金份额(é)单价随着(zhe)分(fēn)派(pài)进(jìn)度逐年(nián)下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的现金(jīn)流。

　　“与(yǔ)特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建(jiàn)筑的剩(shèng)余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通(tōng)过(guò)对(duì)建筑的更新改造(zào)或补缴土地出让金等(děng)追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经(jīng)营(yíng)的假设反映在(zài)基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属(shǔ)性(xìng)。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)

　　在基金(jīn)分红的(de)时(shí)点，多位(wèi)业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收益率等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情(qíng)况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金相关的(de)指标有两个：一(yī)是年(nián)报中披露的经(jīng)营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供分(fēn)配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营(yíng)活动产(chǎn)生的(de)现金净流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经营活动(dòng)产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发(fā)，对(duì)非现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表(biǎo)的项目(mù)进行调整，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配(pèi)置新选(xuǎn)择(zé)，投资价值体现(xiàn)在相(xiāng)对股债市场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能，比较(jiào)适(shì)合长期持有。建议(yì)投资者对(duì)经营(yíng)权类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要(yào)来自(zì)底层资产的经(jīng)营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况直(zhí)接(jiē)影响投资回(huí)报，投资(zī)者可(kě)综合考虑原始权(quán)益人综(zōng)合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力、公募基金(jīn)管理人(rén)实力等多重(zhòng)因素来(lái)选(xuǎn)择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分(fēn)红期，由于分红交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑、填权效(xiào)应相对明显(xiǎn)、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的(de)可供(gōng)分配金额预(yù)测。投资者可以将REITs的实际分红(hóng)金额与募集(jí)材料(liào)中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经济及市(shì)场(chǎng)的实际(jì)环境(jìng)，对基(jī)础(chǔ)设施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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