饱受争议的二手房交易中介(jiè)费问题，正逐(zhú)渐得到监管(guǎn)部(bù)门的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住建部、市场监(jiān)管总局(jú)联合(hé)发布了关(guān)于(yú)规范房地产经(jīng)纪服务的意见。意见提(tí)及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在利用(yòng)房源(yuán)客源优势(shì)收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信息等问题，加重交易当事人负(fù)担、侵(qīn)害(hài)其合(hé)法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门(mén)从加(jiā)强(qiáng)从(cóng)业主体管理、明确经(jīng)纪服务(wù)内容、合(hé)理确定经(jīng)纪服务收费、严格(gé)实行明码标(biāo)价等十(shí)方面(miàn)，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产(chǎn)首席分(fēn)析师张大伟称，随着(zhe)城市(shì)发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市(shì)二手(shǒu)房交易占比逐(zhú)渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占市场成(chéng)交比例(lì)超过80％，大量(liàng)二手房成交依(yī)赖中介居间成交，房地产调控重(zhòng)心逐(zhú)渐从(cóng)开发商过渡到中介公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心(xīn)首(shǒu)席研究(jiū)员李宇(yǔ)嘉表示，买(mǎi)房对居民来说属于金额(é)不(bù)低的大宗交(jiāo)易，由于二手(shǒu)房交易成本较(jiào)高(gāo)、交易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中介来完成。但很(hěn)多中介利用信息不对称等问题(tí)，将非必要的(de)收费(fèi)夹带其(qí)中，如(rú)收(shōu)取过桥融资(zī)、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服(fú)务事项并未(wèi)明码标价。

　　对于二手房(fáng)市(shì)场交易过(guò)程中存(cún)在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括(kuò)经纪(jì)服(fú)务在内的相关(guān)市(shì)场交易行为及其(qí)主(zhǔ)体进行规(guī)范和秩序整(zhěng)顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和调控的主题。“当下，推(tuī)进这项工(gōng)作(zuò)的意义更大，也更急迫。”

　　中介收费问题成监管(guǎn)重点

　　二手房市场中，历来对(duì)房地产经纪(jì)服务行(xíng)业关注(zhù)最多的一个话题，便是(shì)房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来(lái)相关部门主(zhǔ)要监(jiān)管的重(zhòng)点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费及中介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分(fēn)价值不(bù)菲的房屋，往往要(yào)缴纳一笔(bǐ)金(jīn)额不低的中介费(fèi)。以北京(jīng)某房(fáng)地产经纪服务机构2.7％的服务费(fèi)率计算，一套1000万(wàn)元(yuán)的房屋，中(zhōng)介费约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部门在此次(cì)意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经纪机构要合理(lǐ)降(jiàng)低(dī)住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按(àn)照(zhào)成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实行(xíng)分档定价。引导由交易双方(fāng)共同承担经(jīng)纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产经纪服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部(bù)下发(fā)的(de)《关于房地产中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条(tiáo)规定(dìng)：房(fáng)屋买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成(chéng)交价格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前(qián)北京市执(zhí)行的2014年更新后的收费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复(fù)杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方协商(shāng)同意，可在规(guī)定的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前(qián)北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权(quán)”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了(le)房地(dì)产中介(jiè)服务(wù)等(děng)57个政府定价，房地(dì)产经纪服务收费多(duō)少(shǎo)由(yóu)各中介机构自行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际(jì)收取费用过(guò)程中，相关(guān)监(jiān)管(guǎn)部门当前(qián)并未(wèi)明(míng)确具体(tǐ)的(de)中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服务过程中对收费(fèi)标准进行明(míng)码标价即可。而房地产(chǎn)经(jīng)纪服务机构在具体收取过程中，会结合(hé)房屋价值及工(gōng)资标准，综合计算出合适(shì)的中(zhōng)介(jiè)费率。”张(zhāng)大伟补充(chōng)道。

　　对于(yú)明码标价问(wèn)题，两部门在(zài)此次(cì)意见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经营门店(diàn)、被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗网(wǎng)站、客户(hù)端等场(chǎng)所或(huò)渠(qú)道，公(gōng)示(shì)服务(wù)项目、服务内容和(hé)收(shōu)费标准，不得(dé)混合标价和捆绑收(shōu)费(fèi)。房地(dì)产(chǎn)经纪(jì)机构(gòu)提供(gōng)的基(jī)本服(fú)务和延伸(shēn)服(fú)务，应当分别明(míng)确服务项目和(hé)收费标准(zhǔn)。房(fáng)地产经纪机(jī)构收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具(jù)收费清单(dān)，列(liè)明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另外，对收费(fèi)明显高(gāo)于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监管等部门采(cǎi)取约谈(tán)等综合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管(guǎn)。市场监管部门会同有(yǒu)关部门(mén)依法查处(chù)不按规定明(míng)码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪服务收费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规的行为。对(duì)房(fáng)地产经纪机构相关违法违(wéi)规信息，市场监管部门要依法依(yī)规纳入国家企业信用信(xìn)息公示(shì)系(xì)统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价格越高、服务费率(lǜ)越低的原则实行分档(dàng)定(dìng)价，是(shì)否(fǒu)意味(wèi)着，未(wèi)来(lái)豪宅(zhái)的中(zhōng)介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原(yuán)总(zǒng)经理郑叔伦称，住建(jiàn)部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实(shí)行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用，主要还是规范行(xíng)业，打(dǎ)击(jī)收费(fèi)过高(gāo)的(de)经纪机构，但对市场影响有限，“以(yǐ)深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪(háo)宅和普(pǔ)宅本来收费就不同，各家收费普(pǔ)遍(biàn)在合理范围内，加上经纪(jì)服务费用对市场的影响不(bù)大。”

　　张大伟(wěi)指出，由(yóu)于当前两部(bù)门提(tí)出的(de)意见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文件而(ér)非(fēi)规定，未来如(rú)何具(jù)体认定(dìng)其中(zhōng)的细(xì)则，还(hái)需要看各城(chéng)市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不过，张大伟(wěi)表示(shì)，“从目(mù)前市场(chǎng)看，经(jīng)纪服(fú)务领域(yù)的调整改善(shàn)、规(guī)范化，有利于行业健(jiàn)康(kāng)发展(zhǎn)。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在产权(quán)方(fāng)面有瑕(xiá)疵(cī)，如被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗产权抵押、不同税费等(děng)都可能对交易产生影(yǐng)响，这对房地产经纪服务行业(yè)的(de)专业(yè)性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居(jū)客研究院研究总(zǒng)监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中，原本应该由上(shàng)下家各支付(fù)一(yī)半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程(chéng)中，往往会有这样的(de)情形，因部(bù)分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位，从(cóng)而(ér)会(huì)出现中介费及(jí)税费均由购房者(zhě)来(lái)承担。即使一些(xiē)房东愿意承(chéng)担(dān)中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁(jià)的(de)方式，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介费(fèi)转嫁给(gěi)下(xià)家(jiā)，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约(yuē)定俗成’的情(qíng)况，一些房(fáng)产中介公司将其(qí)视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可能(néng)会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪服务收费的基础(chǔ)上，再次(cì)向(xiàng)房(fáng)东收取费用(yòng)，而这(zhè)部分费用，房(fáng)东往往会(huì)将其被保送了高考可以瞎写吗，被保送了高考考得很差还能录取吗转再次转嫁给购(gòu)房者(zhě)，这实际(jì)上相(xiāng)当(dāng)于变相推高(gāo)了房价。两部门提出严禁操纵经纪服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提高交易(yì)中操作的透明(míng)度，也(yě)有(yǒu)利于房价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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