近(jìn)两年火爆的创新产(chǎn)品公募REITs进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红(hóng)比例接(jiē)近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一(yī)，稳定分红(hóng)体现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值，通(tōng)过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金(jīn)等指标，也是(shì)观察REITs扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营权(quán)到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在选择(zé)投资标的时应了解资产类型(xíng)和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分(fēn)红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续迎来除息日，此外(wài)尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告(gào)2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额(é)占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交(jiāo)易价格的变化。基金份额二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)受到公募REITs资(zī)产运营情况及市场因(yīn)素的(de)综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波(bō)动。与(yǔ)此相比，基金分红预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料和信息披(pī)露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情(qíng)况，可以分析基础设施(shī)项(xiàng)目的经(jīng)营业绩，作为进(jìn)行投资决策(cè)的(de)重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金(jīn)份额(é)二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致(zhì)的(de)浮盈(yíng)或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实际获得的现(xiàn)金收益(yì)，对于长期投资者(zhě)更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基金(jīn)相关负责人(rén)称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营(yíng)高级副(fù)总监(jiān)李华平也表示，根据(jù)《公(gōng)开募集(jí)基础(chǔ)设(shè)施证(zhèng)券(quàn)投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求，基础设施基金应(yīng)当(dāng)将90％以上(shàng)合并后基金年(nián)度可分配(pèi)金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配给(gěi)投资(zī)者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体(tǐ)现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度来(lái)看，基础设施公募REITs同时具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级(jí)市(shì)场价格反映这类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红(hóng)体(tǐ)现了(le)这类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分红类(lèi)似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利息回报，而是由可(kě)供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投(tóu)资者(zhě)的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为(wèi)资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化(huà)提供抓手，具有较(jiào)强的配置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助(zhù)机构投资者稳(wěn)定收益。机(jī)构投(tóu)资者公(gōng)募REITs能够通过(guò)分红获取相对于投资债券相(xiāng)对(duì)高(gāo)的收益性，在有效控制风险(xiǎn)的前提(tí)下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红(hóng)除了投(tóu)资收(shōu)益“落(lu扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文ò)袋为(wèi)安”外，市场对于未来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格走势(shì)的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分(fēn)产品受宏观经济的(de)影(yǐng)响(xiǎng)，可分配金额完成率(lǜ)不达预期，一定程度上影响了公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的价格。”李华(huá)平称(chēng)，公募(mù)REITs二级市场的价(jià)格波动受多重因素的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价(jià)格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有(yǒu)利于(yú)吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的投资。

　　中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人也表示(shì)，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的过程；另一方面(miàn)，基础设施项(xiàng)目的经营业绩相对经济活力(lì)的改(gǎi)善(shàn)有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分(fēn)红除权(quán)日，将对(duì)基金份额的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做(zuò)调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位(wèi)基金份额(é)的(de)分红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操(cāo)作是对(duì)分红(hóng)前后基金(jīn)份额净(jìng)值变(biàn)化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增(zēng)强投资者长期投资的信(xìn)心，同时需结合持有产品的特性，关注(zhù)二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响(xiǎng)程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士(shì)也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分(fēn)红包括(kuò)利润分配和本金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与现有公募基金分(fēn)红前提是本金之(zhī)上的增(zēng)值部分不同(tóng)，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营(yíng)权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增(zēng)值两个部分，两(liǎng)个(gè)部分之(zhī)间(jiān)的(de)比例是变动的，与现有公募(mù)基(jī)金(jīn)分红(hóng)差异很大，大多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定性，这是该类(lèi)投(tóu)资(zī)者应该注意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经营权类和产权类两大资(zī)产类型，持(chí)有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及资产增值的收(shōu)益，而持有特(tè)许(xǔ)经(jīng)营类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要(yào)来自项目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其(qí)中，特许经营权类资产的分红包括了利润分配(pèi)和(hé)本金的归还，两者的比率也(yě)是变(扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文biàn)动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的时(shí)，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公(gōng)募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品因其分红相当(dāng)于包(bāo)含(hán)“本金+收益(yì)”，分红相对(duì)较多，债性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对(duì)股性偏强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择公募REIT时，需要(yào)考虑(lǜ)底层资产属性(xìng)，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二级(jí)市场(chǎng)价(jià)格(gé)和分红有合理(lǐ)预(yù)期(qī)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人(rén)也认为，与(yǔ)产权类项目相比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此将可供(gōng)分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特(tè)许(xǔ)经营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相对较(jiào)低(dī)，也有足够年(nián)限收(shōu)回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额(é)包含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本金(jīn)，在(zài)不进行扩(kuò)募(mù)的情况下，基金(jīn)份(fèn)额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是(shì)正常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产生的现金(jīn)流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩(shèng)余(yú)使(shǐ)用年限一般较长，再(zài)加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的(de)更(gèng)新改造(zào)或补缴土地(dì)出让金等(děng)追加投资，有机(jī)会进一步延(yán)长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永(yǒng)续经营的假设反(fǎn)映在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红的时点，多位业(yè)内人(rén)士还(hái)表示，在产品分(fēn)红期，投资者可以(yǐ)观(guān)测(cè)经营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率等指标，来观察和评(píng)估项目底层资产的运营情(qíng)况(kuàng)。

　　中航(háng)基(jī)金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相关的指标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动(dòng)现(xiàn)金流(liú)，二是(shì)可供(gōng)分配(pèi)现金，二者存(cún)在(zài)本质性区别。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企(qǐ)业本身经营活动产生；可供分配的现金实质(zhì)上是(shì)从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调(diào)整，加期(qī)初现金(jīn)，最终(zhōng)得到的(de)账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相对股(gǔ)债市场(chǎng)独立的(de)资产(chǎn)配置(zhì)功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对(duì)经营权类(lèi)的资产可以(yǐ)更多关注内部收益率的高低，对产(chǎn)权(quán)类的资产(chǎn)更多(duō)关注分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益(yì)主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所(suǒ)以底层资(zī)产(chǎn)运营(yíng)情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实力、公募基金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资(zī)标的(de)。

　　中(zhōng)信证券研报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密集(jí)分红期，由于分红交易带(dài)来(lái)的短期(qī)博弈机会仍(réng)在，叠加此前市场接连(lián)回调，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募说明书均会载明REITs在(zài)发行(xíng)首(shǒu)年及(jí)次年(nián)的(de)可(kě)供分配金额预测。投资(zī)者可(kě)以将(jiāng)REITs的实(shí)际分红金额与募(mù)集(jí)材料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及(jí)市场的实际环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金(jīn)上(shàng)述负(fù)责人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 扶大厦之将倾全诗解释，扶大厦之将倾 挽狂澜于既倒原文