饱受争(zhēng)议(yì)的二(èr)手房(fáng)交(jiāo)易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的(de)重(zhòng)视。

　　5月8日，住建部、市(shì)场监管总局联合发布(bù)了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服(fú)务的意见。意见提及，近(jìn)年(nián)来，部分房地(dì)产经纪机构存在利(lì)用房(fáng)源客源优势收取过高费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题，加重交易(yì)当事人(rén)负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权益。

　　基于上述背景，两部门从加强从(cóng)业主体管(guǎn)理、明确经纪服务内容、合理确(què)定(dìng)经纪服务收费(fèi)、严(yán)格实(shí)行明(míng)码标价等(děng)十(shí)方面，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席(xí)分析师张大(dà)伟(wěi)称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房(fáng)交(jiāo)易占比逐渐增加。以北京、上海为例，二(èr)手房占(zhàn)市场成交比例超过80％，大(dà)量二手房成交依(yī)赖中(zhōng)介居间成交，房地产调控重心(xīn)逐(zhú)渐从开(kāi)发商(shāng)过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东省(shěng三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿)城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李(lǐ)宇嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居民(mín)来说属于(yú)金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易(yì)，由于(yú)二手房交易(yì)成本较高、交(jiāo)易(yì)周期较长(zhǎng)，具有(yǒu)非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完(wán)成(chéng)。但很多中介利用信(xìn)息不(bù)对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收(shōu)费夹带(dài)其中，如(rú)收取过(guò)桥融资、按揭(jiē)费、担保(bǎo)费等，对居民造成额外的负担(dān)，而且(qiě)这些服务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇(yǔ)嘉指(zhǐ)出，对(duì)包括经纪服务在内的相关市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和秩(zhì)序整顿，是(shì)房地产市场管理和调控的主题。“当(dāng)下，推进(jìn)这项工(gōng)作的(de)意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费(fèi)问题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地(dì)产经(jīng)纪服务行业关注最多的(de)一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大伟认为(wèi)，未来相关(guān)部门主(zhǔ)要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收费及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在热点城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部(bù)分价值不(bù)菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一(yī)笔金(jīn)额不低的中介(jiè)费。以北京某房(fáng)地产经纪(jì)服务机构2.7％的服(fú)务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理确(què)定(dìng)经纪服(fú)务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提及，房地产经纪机构要(三晋大地是什么意思，三晋大地三晋指的是哪儿yào)合理(lǐ)降低住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定(dìng)价。引(yǐn)导(dǎo)由(yóu)交(jiāo)易(yì)双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地(dì)产经(jīng)纪服务收(shōu)费标准的最早依(yī)据是(shì)1995年国(guó)家计委建设部下发的(de)《关(guān)于(yú)房地产中介服务收(shōu)费的通知》（971号文(wén)），其中第六条规(guī)定：房屋买(mǎi)卖代理收费，按成交价格(gé)总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的收费标准，即根据(jù)这样的(de)规定：“少(shǎo)数特别复杂的住宅买卖经纪服务，经(jīng)交(jiāo)易各方协商同意，可在规定的收费标(biāo)准基(jī)础上适当上浮，上浮幅度最高(gāo)不得超过10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表示，本着“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服(fú)务等(děng)57个政府定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少(shǎo)由各中介机(jī)构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在(zài)实际收(shōu)取费用过程中，相关监管(guǎn)部门当(dāng)前并未明确(què)具体的中(zhōng)介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准进行(xíng)明(míng)码标价(jià)即(jí)可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结合房屋价值及工资标准，综合计算出(chū)合适的中(zhōng)介费率。”张(zhāng)大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门(mén)在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房(fáng)地(dì)产经(jīng)纪(jì)机构应当(dāng)在经(jīng)营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠道，公示(shì)服务项目、服务内容和收费(fèi)标准，不(bù)得混合标价和捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经纪(jì)机构提(tí)供的基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产经纪(jì)机构(gòu)收费前应当向交(jiāo)易(yì)当事人出具(jù)收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当事(shì)人签字(zì)确认。

　　另外，对收(shōu)费(fèi)明显高于市(shì)场(chǎng)平均水平的(de)房(fáng)地产经纪机构，住房和(hé)城乡建(jiàn)设部门将会同市场监管等部门(mén)采取约谈(tán)等(děng)综(zōng)合措施进(jìn)行重(zhòng)点监管。市(shì)场监管部(bù)门会同有关部门依法(fǎ)查处(chù)不按(àn)规定明码标价、操纵经(jīng)纪服务收费等违反(fǎn)价格和反垄断法律(lǜ)法规的行(xíng)为(wèi)。对房地产经纪(jì)机构相(xiāng)关违(wéi)法违规信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费要(yào)降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实(shí)行(xíng)分档(dàng)定价，是否意(yì)味(wèi)着(zhe)，未来豪宅(zhái)的(de)中介(jiè)费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南(nán)区总裁(cái)兼(jiān)深圳中原总经理郑叔(shū)伦称(chēng)，住建部发文鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费(fèi)率越低的原(yuán)则实行分(fēn)档(dàng)定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业，打击收(shōu)费过高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳市场豪宅和普宅(zhái)本来(lái)收费就不(bù)同，各(gè)家收(shōu)费普遍在合理(lǐ)范围内，加上(shàng)经(jīng)纪服务费用对市(shì)场的影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当前两部门提出的意见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是(shì)纲领性文件而(ér)非规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中的细(xì)则，还需(xū)要看(kàn)各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示(shì)，“从目(mù)前市场看，经纪服务领(lǐng)域的(de)调整(zhěng)改善、规范(fàn)化，有利于行(xíng)业健康发展。同(tóng)时(shí)，由于二手房很(hěn)多房源在产权方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押(yā)、不同税费(fèi)等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房地产经纪服务行业(yè)的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原(yuán)本应该由上下家各支付一半的中介费(fèi)，但在一些热点城市的二手房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样的情形(xíng)，因(yīn)部分(fēn)购房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势(shì)地位，从而会出现中介费及税(shuì)费均由购房者来(lái)承担。即(jí)使一(yī)些房东愿意承担中介费，这部分(fēn)费用也可能(néng)通过转嫁的方式(shì)，在房(fáng)价(jià)中有所体现。

　　“上家(jiā)把中介(jiè)费转(zhuǎn)嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产(chǎn)中介公司将其视为向购(gòu)房者单边(biān)收费的行为。部分(fēn)中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配(pèi)地位，在原先经纪服务收费的基础上(shàng)，再(zài)次(cì)向房东收取费用，而这部分费用，房东往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高交易中操(cāo)作的透明(míng)度，也有利于房价的稳定。”陆骑(qí)麟称。

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