文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是该取(qǔ)消预售制(zhì)了。 1月17日召(zhào)开的全国住房(fáng)和城乡建设(shè)工作(zuò)会(huì)议提(tí)出“有条件的可以进行现(xiàn)房销(xiāo)售”，不足(zú)一个(gè)月时间，已(yǐ)有山东(dōng)、安徽、河(hé)南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房预售(shòu)制了(le)，用你的(de)钱，建你的房子(zi)，还烂尾(wěi)了，这是对(duì)购房者的(de)不公(gōng)平。以后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给老百姓(xìng)和社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展(zhǎn)阶段的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大(dà)保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售制(zhì)是权(quán)宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购房民众不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制已经过时了，该取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经地义。当然二次房改是(shì)个技术(shù)活，兼(jiān)顾化解停贷、复(fù)工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。如果按(àn)照经济规(guī)律办事，中(zhōng)国一定能实现房地产软着陆和(hé)长期(qī)平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨过这道关，解好这(zhè)道世界(jiè)难题。

　　2、为什么要(yào)取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为(wèi)现房(fáng)销售？大家想想，绝(jué)大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售(shòu)制是对购买(mǎi)者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付的(de)风险(xiǎn)。从个人层面(miàn)看，预售制对购房者非常不(bù)公(gōng)平(píng)，比如，交房等(děng)待期(qī)一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行(xíng)利息，还要承(chéng)担延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发资(zī)金链(liàn)断裂(liè)、项(xiàng)目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险。取消预售制，改(gǎi)为现房销售，这(zhè)样有助于(yú)落(luò)实(shí)中央房住不炒精神(shén)、有助于保障购房(fáng)老百姓权益、有助于房企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来(lái)的？国(guó)外什(shén)么情况？简(jiǎn)单科(kē)普一下(xià)：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于商品房短(duǎn)缺，房企缺(quē)资金，借鉴中国(guó)香港，引入了商品(pǐn)房预售制度(dù)。其实，当前世界不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家(jiā)一般有严格的(de)监(jiān)管保障措(cuò)施(shī)，开发商在(zài)项目(mù)获得政府批准(zhǔn)后才可以开始销售(shòu)，买家(jiā)在(zài)购(gòu)买期房(fáng)后并非像中(zhōng)国一样在支付完首付(fù)款后(hòu)从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余(yú)全部房款，而(ér)是根据开发商工程进度在完全交(jiāo)房前进(jìn)行(xíng)分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售制度是需(xū)要严格的(de)资金监(jiān)管、分期(qī)支付以及(jí)违(wéi)约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定会(huì)触发(fā)风险，对(duì)购房(fáng)民众不(bù)公平(píng)，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以(yǐ)后改为现房销售。客观(guān)讲预售制度有一定历(lì)史阶段性，现在中国住(zhù)房进(jìn)入存(cún)量时(shí)代，取消(xiāo)预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险甩给(gěi)老百(bǎi)姓(xìng)和(hé)社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务重组、复工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机(jī)制(zhì)。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化(huà)改革，中国一定能化解这(zhè)个(gè)难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安(ān)居(jū)乐业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼的不(bù)是(shì)五(wǔ)花八门、眼花缭乱(luàn)、不知(zh一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗ī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这(zhè)才是(shì)对购房民众的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升(shēng)开发(fā)商(shāng)的(de)建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是(shì)向善(shàn)，是以客户为中心(xīn)，房地产也不能例外，老百姓买房子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安居乐业、社(shè)会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健(jiàn)康发展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着(zhe)陆、打通(tōng)金融支持(chí)当期三好生、新(xīn)模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中心参与财税改革方案(àn)研(yán)究(jiū)时，对(duì)预售制(zhì)、房地产税、人地挂钩(gōu)、金融(róng)稳定、房企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著(zhù)《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国内地商品房(fáng)预售制的(de)前世今(jīn)生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确(què)实存在

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　2.1 美国(guó)：交付前预售(shòu)资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法，设(shè)置(zhì)期房预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期(qī)后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预(yù)售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英(yīng)东创造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式

　　二十世纪五十年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的需求是(shì)相(xiāng)当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储(chǔ)蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单(dān)位，需(xū)要雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然(rán)楼宇出租是中国(guó)香港地产行(xíng)业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这一系列问(wèn)题，不少(shǎo)地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇契(qì)约切开，即“分(fēn)契”，然后将楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式(shì)一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开(kāi)发商资金(jīn)周(zhōu)转加快(kuài)。

　　在分层(céng)出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭(jiē)”模式引入房(fáng)地(dì)产(chǎn)销售，霍(huò)英东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海(hǎi)上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商(shāng)品流通(tōng)、资金周(zhōu)转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方法(fǎ)加快自(zì)身(shēn)资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)。当时(shí)其在(zài)购下(xià)九龙的(de)一块地盘后，除了分(fēn)层出(chū)售、还印发售楼说明书(shū)，上有文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法(fǎ)等(děng)。此外，“卖(mài)楼花”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先(xiān)收(shōu)取(qǔ)买(mǎi)家(jiā)的订金，采用(yòng)类似(shì)租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落(luò)成(chéng)时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了自己的房产。这种方式减(jiǎn)轻了民(mín)众购房的资金压力，加速(sù)了房(fáng)屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低投资风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模(mó)式成为(wèi)当时中国香港房地产市场的一大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改(gǎi)革(gé)，“卖楼花”模式高效率地(dì)解决了核心(xīn)的住房供(gōng)不(bù)应求的(de)问题，使房市发展(zhǎn)进入新(xīn)阶(jiē)段。

　　预售(shòu)楼花模式推动了中国香港楼市几十(shí)年繁荣，但期间也出现过(guò)“烂(làn)尾楼”的情况(kuàng)，但监管部(bù)门(mén)不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健(jiàn)全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因(yīn)建筑费(fèi)用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门(mén)提(tí)升了对(duì)于预售楼(lóu)花制度(dù)的监(jiān)管，即(jí)要求开(kāi)发商在预(yù)售前，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑(zhù)师的核准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监管账户资金，中国香港(gǎng)要求律师行在(zài)银(yín)行开设的(de)信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全(quán)透明化机制，且银(yín)行的(de)责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银(yín)行将(jiāng)成最(zuì)大风险方，后(hòu)续需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体系逐步完善，出现“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房(fáng)需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国内地版预售(shòu)制”

　　二十世纪九十年代(dài)，中国内地面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量短缺问题，引(yǐn)入“卖楼花(huā)”制度。建国以来，中国内地优先(xiān)发展(zhǎn)重工(gōng)业，强调基础(chǔ)建设，这一导向(xiàng)使(shǐ)前期(qī)发展(zhǎn)工(gōng)业(yè)化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解(jiě)决住房基(jī)础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一(yī)步推进城市化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一(yī)分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低(dī)、配套(tào)差等(děng)问(wèn)题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再适用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的(de)需求(qiú)量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地(dì)产开发商(shāng)，商品房供应量小的困(kùn)境，此(cǐ)时(shí)引入中国香港(gǎng)的“卖楼花(huā)”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售(shòu)商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国内房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城镇(zhèn)住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决定停止住房无偿实(shí)物分(fēn)配(pèi)，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配货(huò)币化、住房供给商品化、社(shè)会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经(jīng)济下的福利分(fēn)房(fáng)转(zhuǎn)向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经济的商品房。房(fáng)地产市场采用预(yù)售(shòu)制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企缺少资金和开发时间周期长(zhǎng)的两大(dà)难题，开发商(shāng)以预售款撬(qiào)动下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚动开发(fā)模式，住房供应速度加快。自此中国内(nèi)地开始房改(gǎi)货(huò)币化，中(zhōng)国人民银行等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中国内地的(de)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度。预售制的初衷是为了(le)缓解房企资金压力，加快(kuài)城镇(zhèn)住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业(yè)将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购(gòu)房者支(zhī)付定金(jīn)或房款的(de)行为(wèi)。区别于中国香(xiāng)港，在中国(guó)内(nèi)地(dì)实践过程中，商(shāng)品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证(zhèng)-签订商品房买(mǎi)卖(mài)合同-进(jìn)行备案登记和预告登记(jì)-交付房屋。在购房过程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房(fáng)屋未(wèi)建成，开(kāi)发商可能已拿到了(le)全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度(dù)付款有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发商(shāng)而(ér)言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启了(le)高周转、高(gāo)杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中国内地商品房(fáng)销售的(de)最主(zhǔ)要方式，预售制极大缩短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到(dào)了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产(chǎn)市(shì)场快(kuài)速发展阶段(duàn)的资金需求，也(yě)提高(gāo)了居民居住水平，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒子楼住到(dào)住宅小区，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居(jū)，住房事业取得巨大进步，数十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化路(lù)程。改革开放以来，城镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建(jiàn)成区(qū)面积由7438平方公(gōng)里增长(zhǎng)至60721平(píng)方(fāng)公里，增(zēng)长7.2倍(bèi)。根据我们(men)发布的《中国住房存量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅(zhái)存量(liàng)从不(bù)到14亿平(píng)增(zēng)至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增(zēng)至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约3100万套(tào)增(zēng)至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售(shòu)制在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国内地商品房(fáng)销售最主要方式，2005年(nián)中国(guó)内地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经(jīng)二十(shí)多年(nián)长周(zhōu)期繁荣(róng)，行(xíng)业各项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复(fù)合增速10.6％。房地(dì)产开发投(tóu)资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元(yuán)，累计(jì)上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和(hé)销售金额(é)分(fēn)别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快(kuài)速(sù)发展，房地产(chǎn)企业(yè)从无到有(yǒu)、从国(guó)企先(xiān)行到民企崛起，队伍逐渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数(shù)量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年来房(fáng)地产也(yě)成为拉(lā)动中国内(nèi)地经济(jì)高(gāo)增长的(de)火车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产带(dài)动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特(tè)别长，高达(dá)50多个行业。2020年房地(dì)产(chǎn)及其(qí)产业(yè)链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中房地产(chǎn)业增(zēng)加(jiā)值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间(jiān)接贡献），其中房地产对金融、批发、建材的(de)带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产完(wán)全拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房(fáng)地产开发投资占(zhàn)固(gù)定资(zī)产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产贷款(kuǎn)占银行(xíng)各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果(guǒ)加(jiā)上(shàng)信托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房地(dì)产(chǎn)融资存量占社融存量比重看(kàn)，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房企大面(miàn)积违(wéi)约，将导(dǎo)致银行不(bù)良率大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从(cóng)居(jū)民财(cái)富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿美元，大(dà)于(yú)美国的(de)33.6万亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英(yīng)法德三(sān)国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的(de)比(bǐ)例看，2020年中国为66.6％，高于(yú)美国(guó)的27％、日本的37％、英国的49％、法国的56％、德国的64％。中国(guó)住房市值与股债房市值(zhí)的比例较高，主要是因(yīn)为住房市值(zhí)高，以及中国资本(běn)市(shì)场发育尚(shàng)不(bù)成熟，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居(jū)民投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在(zài)，当(dāng)前的(de)负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从个(gè)人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交付的(de)风(fēng)险。比如，交房等待(dài)期一(yī)般(bān)为(wèi)两年，在(zài)此期间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚(shèn)至不能交房等风险。另外，购房者和(hé)开发商之间(jiān)的购(gòu)房(fáng)合同、购(gòu)房者和银(yín)行的按揭贷(dài)款合同是两个独(dú)立(lì)的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生(shēng)违约(yuē)，购房者(zhě)只能(néng)根据购房合同(tóng)向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售制助(zhù)推部(bù)分(fēn)房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张，资(zī)金若遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险，进行影响自身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银(yín)行作为按揭贷款的发放(fàng)方(fāng)，一旦房企(qǐ)因为(wèi)市场(chǎng)波动(dòng)或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系(xì)列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合(hé)同(tóng)和(hé)按揭(jiē)合同，已经从(cóng)银行获得房款，如果购(gòu)房者丧失(shī)还款(kuǎn)能力或短期(qī)不能还款等，则风险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行(xíng)将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去(qù)哪了？楼盘“烂尾(wěi)”，归根结底两(liǎng)个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱付工(gōng)程(chéng)款。在2004版(bǎn)的《城市商品(pǐn)房预售管理办法》中明确规定了开发(fā)企业(yè)预(yù)售(shòu)商品(pǐn)房所(suǒ)得款项应当(dāng)用于有关的工程建设(shè)，商品房(fáng)预售(shòu)款监管(guǎn)的具(jù)体(tǐ)办法，由房地产(chǎn)管理部(bù)门(mén)制定。但多(duō)年(nián)以来全国(guó)并没(méi)有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆(qìng)、长(zhǎng)沙等城市重点监管资金(jīn)比例(lì)为总预售款的15-40％左(zuǒ)右(yòu)，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按照项(xiàng)目的建安成本乘以建筑面积(jī)或者项目工程总额报价(jià)计(jì)算重(zhòng)点资金。而(ér)事实是，不少购房款未进(jìn)入监管账户、或进入(rù)监管(guǎn)账(zhàng)户(hù)后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的？实(shí)际上(shàng)，在过(guò)去(qù)房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周转背(bèi)景下(xià)，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规(guī)则”。比(bǐ)如工程总承包(bāo)方，以工程建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨付资金(jīn)，再由工程方(fāng)将资金转给(gěi)房企，而拨付的工程款，远超工程进度所需。通过这些(xiē)方式(shì)套取的资金(jīn)，在(zài)房企各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做(zuò)提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形(xíng)成(chéng)一(yī)种(zhǒng)资(zī)金(jīn)循(xún)环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险(xiǎn)甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外商品房预(yù)售(shòu)制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购房者预(yù)付资(zī)金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者支付的预付款比例相(xiāng)对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方式(shì)：预(yù)付款一般以定(dìng)金方式支付，或按(àn)工程进度分期支(zhī)付，或(huò)二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方式发放按揭贷款，一是按(àn)工程进度付款，按揭贷款(kuǎn)按照工(gōng)程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购房者开(kāi)始月(yuè)供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋(wū)烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房(fáng)出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)障购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)保护：房屋交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是期房由政府(fǔ)或第三方验收合(hé)格并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供(gōng)一定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无(wú)条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅(jǐn)支付首付(fù)，其余房(fáng)款交(jiāo)付后按(àn)揭还(hái)款，交付前资金由第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收(shōu)凭证取得房(fáng)款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国官(guān)方数据，2021年(nián)美国平(píng)均首付比例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外(wài)，购房者在房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付后(hòu)通过按揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房(fáng)者(zhě)的定(dìng)金(jīn)及(jí)首付款(kuǎn)由第(dì)三方公证行或产权保险公司的信托(tuō)账户(hù)监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且(qiě)不承(chéng)担任何责任(rèn)与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程(chéng)中的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提供一(yī)定比例的(de)贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商(shāng)挪用(yòng)资金直接损害银(yín)行(xíng)利益(yì)，银行有(yǒu)充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工(gōng)进(jìn)度(dù)。开发商在房屋交付时需取(qǔ)得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收(shōu)凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭证向银行(xíng)得到购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，房(fáng)款(kuǎn)按(àn)建(jiàn)造工期进(jìn)度支付，按揭按工期放款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购买期房烂(làn)尾保险。

　　预(yù)售门槛方面，德国(guó)开发商在项目获批后即(jí)可预售房屋。签署购房合同前，购房者需支(zhī)付(fù)约2000欧的定金并进行预(yù)约公证，签订(dìng)合同后定金退(tuì)还。如(rú)由(yóu)于任何原因不能购(gòu)买，定(dìng)金按照德国法律全部退还。

　　签(qiān)署(shǔ)购房合同后，购房者需(xū)支付公证费和(hé)土(tǔ)地交易税，分(fēn)别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包(bāo)含在购(gòu)房款中(zhōng)，属(shǔ)于购房附(fù)加费。

　　首(shǒu)付(fù)方面，德国没有规定(dìng)最低首付比例(lì)，可(kě)零首付购房。

　　余款方面，德国也采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付(fù)节点、比例(lì)因项目而(ér)异。一(yī)般来说，支(zhī)付节点(diǎn)可分(fēn)为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路(lù)完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支(zhī)付比例(lì)可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面(miàn)，购房(fáng)者可在(zài)支付房(fáng)款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，银行按(àn)施工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针(zhēn)对期房设(shè)计了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋(wū)出现重大延(yán)期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房(fáng)者购买。

　　2.3 英(yīng)国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预售制设有10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例(lì)仅(jǐn)20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师(shī)严(yán)格监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方均有一名律师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超(chāo)出10％的部(bù)分(fēn)较难(nán)追回。

　　首付方面(miàn)，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国(guó)采取按(àn)工程进度付款的(de)方式(shì)，但是交房前(qián)付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个(gè)月分(fēn)别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩(shèng)余(yú)款项(xiàng)交房(fáng)后支(zhī)付(fù)。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋必(bì)须经过房(fáng)产公证公司(sī)的(de)检验(yàn)验收(shōu)后(hòu)才能交(jiāo)付(fù)，交付后方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环(huán)节，英国期房预售资金监(jiān)管极为严(yán)格(gé)，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工程进度、支(一般手机电池多少毫安 4000毫安电池算大吗zhī)付相关款(kuǎn)项过(guò)程中，由买房(fáng)律(lǜ)师(shī)将资金转给(gěi)卖方(fāng)律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即资金在进入开发商账户前经过两道(dào)关口，有利于保(bǎo)障购(gòu)房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保全(quán)措施

　　日(rì)本期房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款比例不(bù)超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违(wéi)约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠(dié)加法律空白，社会(huì)上“一(yī)房二(èr)卖”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一(yī)部规范期(qī)房交易的法律。

　　定金保护方(fāng)面，根据日(rì)本《宅地建物(wù)取引业法》，对(duì)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)定金(jīn)超(chāo)过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发商(shāng)必须(xū)完(wán)成定金保(bǎo)全(quán)措施才可预售(shòu)。什(shén)么是定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购(gòu)房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金(jīn)保(bǎo)证委(wěi)托合(hé)同，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相(xiāng)应的保证金证明书交付给(gěi)购房者。除定金外，其他预先支付的购房(fáng)款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开(kāi)发商倒(dào)闭(bì)导致期(qī)房烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保证(zhèng)金证(zhèng)明书(shū)向(xiàng)金融机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商需向购房者赔付违(wéi)约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前(qián)只需支付最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购(gòu)房合同后，购房者(zhě)即可(kě)向银(yín)行申请贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房者违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有(yǒu)资金进银(yín)行(xíng)专门(mén)项目资金账户，交房(fáng)后满1年保修期(qī)后支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一的(de)选购权合(hé)同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订(dìng)金(jīn)，OTP有效(xiào)期14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买(mǎi)合同，不执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加(jiā)坡期房同样(yàng)采取按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发展(zhǎn)商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了(le)统(tǒng)一详细规定，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框(kuāng)架(jià)完工(gōng)、管道门(mén)窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进(jìn)度放款，月供(gōng)在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加而增加，未放款部分无需月供(gōng)。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设有关。房屋交付(fù)后，购房者享(xiǎng)受(shòu)1年的房屋保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房地产到(dào)了政策出手临界点(diǎn)，重点是保交(jiāo)楼和房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改(gǎi)善型需求的支持(chí)力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予强有力的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运(yùn)转的(de)房企包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整(zhěng)个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房(fáng)企(qǐ)配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中(zhōng)期(qī)来看，应充分估计形(xíng)势复杂性和人性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企债务、恢复市场信心(xīn)以(yǐ)及(jí)长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地产税。定金环节，建立开发商违约后(hòu)定(dìng)金保护(hù)机(jī)制(zhì)，如将已支(zhī)付(fù)定金冻结至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定(dìng)金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保险公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及(jí)重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付环(huán)节(jié)，建立按工(gōng)程进度付款机(jī)制或交房后按揭(jiē)贷款机制，充分保(bǎo)护购房者的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入(rù)独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构，或(huò)由(yóu)政(zhèng)府相关部(bù)门直接监管(guǎn)，以(yǐ)此防止资金(jīn)挪(nuó)用(yòng)现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修期(qī)制(zhì)度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全(quán)权(quán)负责、免费维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一方面，98年房改时，全国缺房子(zi)，开发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是权宜之计，现(xiàn)在全国(guó)套户比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预售制(zhì)，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八门、眼花缭(liáo)乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见(jiàn)即所(suǒ)得(dé)的过硬(yìng)的(de)产(chǎn)品质量和诚信，这(zhè)才是对购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质(zhì)的(de)保障，这样(yàng)将极大(dà)的提(tí)升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣(liè)币。

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