5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为(wèi)2％。而以公募基金为代表(biǎo)的机构对于这(zhè)一(yī)板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在悄然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均较4月(yuè)28日时有小幅增长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓(cāng)数量占流通股(gǔ)比重增幅(fú)五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集(jí)团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细(xì)作(zuò)成共识

　　从公募基(jī)金对(duì)房(fáng)地(dì)产的(de)配置看，2019年末，公募所(suǒ)持有的(de)房地(dì)产行业标的市值(zhí)约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公募所持(chí)房(fáng)地(dì)产公司(sī)市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数(shù)值更是(shì)进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年(nián)来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地(dì)产行(xíng)业的持股(gǔ)比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年底的(de)6.94％提高(gāo)到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年一季度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重(zhòng)仓(cāng)持(chí)有房地(dì)产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值(zhí)前(qián)五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于房(fáng)地(dì)产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基(jī)金一季报(bào)汇总的重仓股中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发(fā)展，在(zài)基(jī)金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是(shì)招商蛇口，排在第78位(wèi)。而老牌龙头(tóu)股万科A排在第(dì)96位。对(duì)比去年四季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于(yú)几只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上(shàng)看均有退步，尤其是万(wàn)科(kē)最为明显(xiǎn)；其次是金地集(jí)团退(tuì)出百大之列。但考虑到房地产是复(fù)苏链上最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识的是，经(jīng)济(jì)圈判断房(fáng)地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而映射到二(èr)级市场投资上(shàng)，配置(zhì)房(fáng)地产(chǎn)行业轻松收获行业(yè)贝塔的红利(lì)期一去不返了。“如(rú)果按照产业(yè)周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等(děng)几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属于成熟期(qī)或者衰退(tuì)期的(de)行业，传统认知上没有什(shén)么投资机会的。但在这几年特殊的行(xíng)情里包括煤炭、电解铝等(děng)类似的行(xíng)业(yè)也出(chū)现了一(yī)些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化。”一(yī)不(bù)愿具名(míng)的上海公募(mù)基(jī)金(jīn)经(jīng)理指出。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几(jǐ)年17亿～18亿平(píng)方米的年销售面积很(hěn)难再出现了，2022年(nián)光是居民存(cún)款数(shù)量增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元(yuán)。中(zhōng)国存(cún)量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积，考虑(lǜ)存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定(dìng)的当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗(de)政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无论(lùn)从城(chéng)镇(zhèn)化的进程，还是人均住(zhù)房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺(quē)时代，而目(mù)前居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑每年18万(wàn)亿元(yuán)的销(xiāo)售额，以及过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去(qù)，未来行业的(de)需求(qiú)或将回落，在此(cǐ)过程中，伴(bàn)随(suí)着地产的(de)高杠杆属性，就很容(róng)易出现信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供给侧出清的过(guò)程。这个过程(chéng)中，综合竞争(zhēng)力强(qiáng)的公司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方式，获(huò)得市占(zhàn)率的提(tí)升。当(dāng)行业(yè)需(xū)求(qiú)见顶回落时，行业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但不代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的阿尔法，而对应(yīng)到股票投(tóu)资，就是(shì)强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认(rèn)识转变，精(jīng)耕细作个(gè)股成为(wèi)公募乃至(zhì)整(zhěng)体机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央国企、优(yōu)质(zhì)区域性标的成香饽饽

　　5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产指数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为(wèi)2％。从具体(tǐ)的(de)个股(gǔ)来看(kàn)，《红周刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只房地产类标(biāo)的股中，本月以(yǐ)来(lái)实现股(gǔ)价上(shàng)涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段(duàn)恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月(yuè)内涨(zhǎng)幅超(chāo)过了10％，它们分别是上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来(lái)后日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实(shí)发展(zhǎn)的主营业务为房(fáng)地产开(kāi)发与经营。公司的主要产品及服务(wù)为房地产销售、房地产租赁(lìn)、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其(qí)实(shí)现(xiàn)营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母(mǔ)净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收入(rù)27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同比扭亏。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各(gè)类(lèi)机构都(dōu)有对(duì)其布(bù)局的(de)例子。以3月31日时的(de)首(shǒu)季十大流通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一(yī)方面是该公(gōng)司后疫(yì)情时(shí)代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公(gōng)司拿(ná)地结算持(chí)续性向好(hǎo)，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅(zhái)地块，总(zǒng)建筑(zhù)面积约54万平方(fāng)米。

　　在这样的业绩势(shì)头向好背景下(xià)，自然也吸引了(le)知名机构在(zài)其中持(chí)续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看，知名私募(mù)高毅邓晓峰的(de)两(liǎng)只产(chǎn)品依然(rán)在(zài)前(qián)十中，这也是(shì)连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入(rù)前十。同时(shí)榜单中(zhōng)还有一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅增加了持股。

　　除去上述两家上(shàng)海区域(yù)性地(dì)产公司外，荣安(ān)地产则是主(zhǔ)要(yào)布(bù)局在深圳的地(dì)产公司，一季(jì)报交出的也(yě)是一(yī)份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)35.51％。归(guī)属于上市公(gōng)司股东(dōng)的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周(zhōu)刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新(xīn)杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富(fù)国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构(gòu)还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并(bìng)重(zhòng)组后(hòu)，龙头的价值更(gèng)为笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供(gōng)给较多（券商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的(de)利润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房企受限于信用(yòng)问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以(yǐ)上(shàng)；从融资上看(kàn)，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净(jìng)负债率(lǜ)基本(běn)在70％以下，而其他房(fáng)企的净(jìng)负债(zhài)率普遍(biàn)都在(zài)100％以上，加杠杆(gān)空间有限，从融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断(duàn)下滑，基本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年(nián)的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当(dāng)前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产(chǎn)股(gǔ)或存在发展的大好机会。中信(xìn)证券指出(chū)：“房地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会依然存在，少部分公(gōng)司尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融资成本(běn)，优质的(de)开发资源和良好的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相较于民营地(dì)产公司也是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系(xì)等(děng)问题，市场对民(mín)营房开企业的资(zī)产会有更多担忧(yōu)和质疑(yí)，所(suǒ)以在这一轮行业出清的过程中，央国企(qǐ)相较于民企(qǐ)来说估(gū)值的修复更明显。中(zhōng)特估的(de)角度从中(zhōng)长期的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入(rù)高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展(zhǎn)阶段更(gèng)稳定(dìng)且可预期(qī)的盈(yíng)利(lì)和现金流创造能力，以此(cǐ)带来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量(liàng)好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行业普(pǔ)涨(zhǎng)的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将出现分化(huà)，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公(gōng)司。”星石投资(zī)首席(xí)研(yán)究官方磊(lěi)也表(biǎo)示(shì)。

　　顺应机构这一思路(lù)的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国资背景(jǐng)龙头前途更为光(guāng)明。不(bù)过(guò)国投瑞银基(jī)金投(tóu)资部副总监(jiān)綦傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观(guān)地去持(chí)续观察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维持(chí)，首先(xiān)是融资(zī)成本保持低位，其(qí)次是销售(shòu)份额持(chí)续提升(shēng)，再次(cì)是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发(fā)现，对于(yú)2022年的业绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑(huá)，2023年一季度(dù)的业绩分化(huà)更趋明(míng)显，保利发展、滨江集团等房企营收、净利均实现了(le)业绩(jì)的回正，甚(shèn)至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房地产业(yè)内人士张宏伟(wěi)向《红(hóng)周刊》分析(xī)表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地之后，国有企业仍在(zài)持续(xù)性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核心城市(shì)，投资力度较大。投(tóu)资(zī)的驱动能够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的增长，从而(ér)在2023年一季度市场(chǎng)恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中(zhōng)，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着一些不确(què)定性。其实整个(gè)市场从四(sì)月份开(kāi)始(shǐ)又在往下掉。除了(le)杭(háng)州、成都等极个别(bié)城(chéng)市四月环比三月相对表现较好之外，包括北(běi)京(jīng)、上(shàng)海在内(nèi)的绝大多数(shù)城市都出(chū)现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状(zhuàng)况、收入(rù)情(qíng)况，以及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房(fáng)企为(wèi)了半年报(bào)冲业绩出(chū)现市场的短期(qī)反(fǎn)弹外的一(yī)个市场乏力现(xiàn)象。也就是说，第二(èr)季度、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。<当兵后微信会受影响吗，当兵的不能玩微信吗/p>

　　上海利檀投资(zī)董(dǒng)事长陈昊扬也向(xiàng)《红周(zhōu)刊》指出，现在(zài)整(zhěng)个(gè)房地产以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢(màn)很多，我们(men)要多给一些(xiē)耐心，这(zhè)个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这(zhè)也(yě)意味(wèi)着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行(xíng)好得多的(de)企业(yè)，会伴(bàn)随整个行业(yè)的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去等待它的基本面(miàn)不断地凸(tū)显出来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做(zuò)买卖推荐。）

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