OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库(kù)科技，引发了公募REITs扩(kuò)募风波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安(ān)张江光大园REIT开盘继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅一度(dù)扩大，尾盘有(yǒu)所拉升，全(quán)天(tiān)收跌6.22％，最(zuì)近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张江光大园REIT曾发布公(gōng)告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募(mù)拟新购入(rù)基础设施资产张(zhāng)润大厦的重要承租方之一，目(mù)前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面(miàn)关(guān)于停(tíng)止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表示(shì)，原始权(quán)益人将继续密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积(jī)极做(zuò)好(hǎo)相关(guān)应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目(mù)的原始权益人相关负责人(rén)也(yě)表示，近期已同(tóng)步启动了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租(zū)户，积极应对哲库提前退租的(de)可能事项。由于张润(rùn)大(dà)厦是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公(gōng)司领(lǐng)导高度(dù)重视，浦东新区国资委也高度(dù)关(guān)注。

　　多位业内(nèi)人(rén)士表示，华安张(zhāng)江光大园REIT近期市(shì)场(chǎng)波动较大，但其实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期出租率(lǜ)下跌(diē)并不会从根本上影响其内外价值，投资者应(yīng)理性看待。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格继续(xù)波动

　　本(běn)周，OPPO关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技的事件继续扰动公募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的(de)价格小幅低(dī)开，此后二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格开始震荡(dàng)走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响，华安张江光大园(yuán)REIT最近几个(gè)交易日二级市场价格表(biǎo)现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅7.76％。不过(guò)，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园(yuán)REIT累计涨(zhǎng)幅超过(guò)24％，在全市场(chǎng)公募(mù)REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日公募REITs市场整体(tǐ)表现(xiàn)上看(kàn)，目(mù)前上市的8只产业园区(qū)基础设施(shī)REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌，8只产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅1.38％。今年以(yǐ)来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已经披露张江光大园项目(mù)出租(zū)率有所下(xià)降，如今拟(nǐ)扩募(mù)的项目(mù)又遭(zāo)遇突发事件，因此(cǐ)导(dǎo)致(zhì)二级市场(chǎng)价格出(chū)现向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称(chēng)。

　　不过，在上述人(rén)士看来，尽管(guǎn)出(chū)于(yú)风险规避的(de)原因，最近(jìn)几个交(jiāo)易(yì)日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是，不动(dòng)产公募REITs项目(mù)短期(qī)出租(zū)率下跌并(bìng)不会从根本上影响其(qí)内外价(jià)值。

　　他(tā)也(yě)同时(shí)表示，目前(qián)随(suí)着二级市(shì)场价格下跌(diē)，风险也得到一定(dìng)释放，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪面等多重因素影(yǐng)响，不好(hǎo)判(pàn)断(duàn)价格是不是已(yǐ)经(jīng)完全(quán)触底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今(jīn)年整体(tǐ)REITs市(shì)场表现(xiàn)低迷，不(bù)少产品年内(nèi)二级市场跌幅较大，其实有些隐(yǐn)含(hán)收益率高的(de)产品(pǐn)具(jù)备一(yī)定的投资价(jià)值，很适合(hé)稳健(jiàn)类投(tóu)资者。此外(wài)，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业(yè)园区、物流(liú)类等REITs产品具备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私(sī)募基金执(zhí)行(xíng)董事高如星对此(cǐ)表示，若(ruò)张(zhāng)江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决招商，平稳过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成大的影响，“事件(jiàn)性利空下调至得这(zhè)么急(jí)、这么深(shēn)，加(jiā)上前期本身(shēn)园(yuán)区类资产就回(huí)调不(bù)少(shǎo)了，这就是(shì)黄金坑(kēng)。”不过，他(tā)也强调，最终还是落到租金收入受(shòu)不受影响，影响(xiǎng)多大，估计园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回应

　　扩(kuò)募路上(shàng)再(zài)迎接(jiē)考验

　　5月12日，OPPO宣布关(guān)停旗下芯片子(zi)公司哲库科技。随后(hòu)5月12日晚，华安(ān)张江光大园(yuán)REIT发(fā)布公告，紧(jǐn)急回应称，哲库(kù)科技是其扩募拟新(xīn)购入基(jī)础设施资产张润大厦的重要(yào)承(chéng)租方之一，目前未收到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止执行已签租赁协议的(de)通(tōng)知(zhī)。同时(shí)，在公(gōng)告中，华(huá)安张江光(guāng)大园REIT进一步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库(kù)科技后(hòu)续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江(jiāng)光大园(yuán)项(xiàng)目出租率(lǜ)下降(jiàng)事项，一度二级市场价(jià)格出现回落。在随(suí)后召开的业绩说(shuō)明(míng)会(huì)中管理(lǐ)人就相关事项进(jìn)行了解释说明，市场信心得到了一(yī)定(dìng)提(tí)振，二级(jí)市场价格表(biǎo)现也趋于(yú)平稳。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月11日(rì)召(zhào)开的线上和线下(xià)的扩募说明会上(shàng)，运营团队表示(shì)了对张江光(guāng)大园项目的信心(xīn)，预(yù)计签署意向书和合(hé)同(tóng)谈判中(zhōng)的储备租户正常转(zhuǎn)化后，项目(mù)出(chū)租率将得到(dào)回升。没想(xiǎng)到(dào)仅过了(le)不(bù)到三周(zhōu)的时间，张江(jiāng)REIT的扩募之路又迎来了新的考验。

　　因张(zhāng)江(jiāng)REIT的上述公告引起(qǐ)了(le)市场各方的广泛(fàn)关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的(de)原始权益(yì)人(rén)相(xiāng)关负责人坦言，事发突然确实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的(de)第一时间即奔赴现(xiàn)场进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同步(bù)启动(dòng)了应急(jí)预案，排(pái)摸储备租户(hù)，积(jī)极应(yīng)对哲库(kù)提前退租(zū)的可能事项。由于张润大(dà)厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司(sī)领导(dǎo)高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，据悉新区国资委也(yě)高(gāo)度关注。

　　当谈及储(chǔ)备(bèi)租(zū)户情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍(shào)说，目前储备租户(hù)还是(shì)比较丰富的，覆(fù)盖了芯(xīn)片测(cè)试、人(rén)工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意(yì)向面积超过了(le)2万方。从意向储(chǔ)备转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我们(men)正在着手通过签署(shǔ)租赁(lìn)意向(xiàng)书(shū)来尽快(kuài)锁定(dìng)一些重要租户。虽然收了三个月履(lǚ)约保证(zhèng)金给了(le)我们一些空间，但本着(zhe)对(duì)首(shǒu)批(pī)扩募、对市场负责(zé)的态度，我们肯定要全力与时间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短期内完(wán)成去化。”相关(guān)负责人说道(dào)。

　　张江REIT已持有的同区域的张江光大(dà)园(yuán)项目(mù)一季度(dù)末也有将近30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储备租户(hù)，之前的空置率为何(hé)未能得到解决。

　　对此(cǐ)相关负责人解释，张江光大(dà)园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于(yú)正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大租(zū)户退租(zū)正好发生在市(shì)场(chǎng)活跃度的(de)短(duǎn)期(qī)低(dī)点，目前(qián)市场(chǎng)情况(kuàng)已(yǐ)有(yǒu)所好转。在看到出(chū)租率(lǜ)下(xià)滑情况没(méi)有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资(zī)源调配和(hé)倾(qīng)斜(xié)，引入了一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和张江光大(dà)园项目在给租户(hù)的分隔空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租金水平(píng)等(děng)方面也有一些(xiē)差异化，张润大(dà)厦多是两(liǎng)千多平的(de)大平(píng)层，楼(lóu)的成(chéng)新度高一些，单(dān)价也贵(guì)一些，张江(jiāng)光大园单层以一千平的面积(jī)为主向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害，还有一些独栋形态(tài)的物(wù)业。租户自身也会有诉(sù)求，也会根据自身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如果扩募完(wán)成以后，新老资产的管理(lǐ)人(rén)都变成(chéng)了一家，后续我们在资源共享和联合营销方面能更加充分发挥协(xié)同效应，相信可以做得(dé)更好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最后谈(tán)及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责(zé)人(rén)表示(shì)，张江集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前在管(guǎn)资产约五百万(wàn)方，还有一些其他在开发的储备(bèi)项目(mù)，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园区产业(yè)空间资产上市(shì)平台目(mù)标(biāo)的坚(jiān)实后盾(dùn)和储(chǔ)备(bèi)资(zī)源(yuán)。“我们非常重视(shì)张(zhāng)江(jiāng)REIT这个资本(běn)平台和它未来的发展。”相关负责人表示(shì)，“这次扩(kuò)募(mù)是我们实现基金(jīn)扩容的第一步，也是至(zhì)关重要的一步，眼下(xià)我们可能面临了向华强敢惹霍家吗，向华强和霍家哪个厉害(le)一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和(hé)我们(men)在张江科学城这三十年(nián)建设发(fā)展过程中(zhōng)所经(jīng)历(lì)的(de)相比，只(zhǐ)能算是(shì)一(yī)个非常(cháng)小的插曲(qū)。我(wǒ)们有信心排除(chú)万(wàn)难，尽一切可能化解(jiě)当前突发事件的所有负面影响，维持预期和(hé)市场的信心。”

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