近两年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日(rì)，公募(mù)REITs整(zhěng)体(tǐ)呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制(zhì)分红(hóng)机制是(shì)公募REITs主要特征(zhēng)之一，稳定分红体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测(cè)经(jīng)营(yíng)活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底(dǐ)层资产运营情况的“窗口”。他们(men)也(yě)提(tí)醒普通投资者(zhě)注(zhù)意，与产权类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权到期后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了(le)利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解资产类(lèi)型和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分配金额的(de)公募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金额占(zhàn)可(kě)供分(fēn)配金额比例(lì)平(píng)均为(wèi)98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此表示(shì)，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为持(chí)有期分红(hóng)收益，以及基金份(fèn)额交易价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综(zōng)合(hé)影响，较易引(yǐn)起波动。与(yǔ)此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行投资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额(é)二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金(jīn)份额持(chí)有人实(shí)际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资(zī)者更(gèng)具参考价(jià)值。”中金基金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根(gēn)据《公开(kāi)募集基础设施证(zhèng)券投资(zī)基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合(hé)并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强(qiáng)制分红(hóng)机制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品(pǐn)长期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募(mù)REITs同(tóng)时具备(bèi)“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场价(jià)格反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面，分(fēn)红体现了这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要求，分(fēn)红类似于(yú)债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从(cóng)机构(gòu)投资者(zhě)的角度(dù)来看，一(yī)方面是公(gōng)募(mù)REITs丰富了(le)机构投(tóu)资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类，为资产配置多元化提供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能(néng)够帮(bāng)助机构投(tóu)资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红获取相对(duì)于投(tóu)资债券相(xiāng)对高(gāo)的收(shōu)益性(xìng)，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投(tóu)资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收益(yì)“落袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未(wèi)来(lái)分红水平的预期，也是影响(xiǎng)REITs基(jī)金二级市(shì)场价(jià)格走(zǒu)势的关键(jiàn)因(yīn)素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指数(shù)收(shōu)于(yú)975.99 点(diǎn)，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截(jié)至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率不达预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级市(shì)场的价格波动受多重因(yīn)素(sù)的(de)影响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级(jí)市场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表(biǎo)示，近(jìn)期经济(jì)预期恢复(fù)，一方(fāng)面市场(chǎng)热点呈现向(xiàng)股票和(hé)债券(quàn)回(huí)归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调减处理，调减金额(é)根据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是(shì)对分红前(qián)后(hòu)基金份额净值变化(huà)的修正(zhèng)，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分红前(qián)后均可以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投资的(de)信心，同时需结(jié)合持有产品的特性，关注二级市(shì)场扰动(dòng)对整体(tǐ)收益的影响程度。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红(hóng)包括利润分配(pèi)和本金(jīn)归(guī)还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本金之上的增值部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期(qī)间的“分红”界定(dìng)为“分派(pài)”更为准确，分派的是本(běn)金(jīn)与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是(shì)变动的(de)，与现有(yǒu)公(gōng)募(mù)基金分红差异很(hěn)大(dà)，大多(duō)数普(pǔ)通投资者(zhě)可(kě)能把“分派(pài)”金额误认为(wèi)是(shì)持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年(nián)、50年(nián)、60年等(děng)合同年限到(dào)期后(hòu)基(jī)金价值面临极大不确定性，这是(shì)该(gāi)类(lèi)投资者应该(gāi)注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权(quán)类和产权类两大(dà)资产类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益(yì)主要包括每年的现(xiàn)金(jīn)分红及资产增值的收(shōu)益，而持(chí)有特许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目(mù)每年的(de)现(xiàn)金分红。其中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分配和本(běn)金的归还，两(liǎng)者的比率(lǜ)也是变(biàn)动的，对(duì)特许经营(yíng)权类资产(chǎn)的公募REITs可以(yǐ)内部(bù)收益率（IRR）来衡(héng)量投资(zī)收益(yì)。普通投资(zī)者在选择(zé)投资标的时，应(yīng)了解公募(mù)REITs底层(céng)资产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底(dǐ)层资(zī)产属性不同而(ér)形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本(běn)金+收益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更(gèng)看(kàn)重(zhòng)底层资产的价值增值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强(qiáng)。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时(shí)，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所(suǒ)选择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营项目在经营权到期后不再能产生现金收益，因(yīn)此将(jiāng)可(kě)供分(fēn)配金额(é)的分配理恩情无以回报是什么意思，感恩之心无以回报是什么意思解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红”更(gèng)加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个(gè)特点，剩余经(jīng)营期限(xiàn)较短(duǎn)的(de)特许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高的分派率水平。对于剩余(yú)期限较长的特(tè)许经营权项目，即使分派率(lǜ)相对较低，也有足够(gòu)年限收回本(běn)金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投资者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额(é)包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的(de)情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用年限一般较长，再加(jiā)上到期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造或补缴土地出让(ràng)金等追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永(yǒng)续经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产的估(gū)值(zhí)上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负(fù)责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内人士(shì)还表示，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金、内部收益率等(děng)指标，来(lái)观察和评估项目底层资(zī)产(chǎn)的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指(zhǐ)标有两个(gè)：一是年报中披露的经营活动现金流，二是(shì)可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经(jīng)营活(huó)动产生的(de)现(xiàn)金净流量是指企业(yè)经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本身经营活动产生；可(kě)供(gōng)分配的现(xiàn)金实质上(shàng)是从EBITDA出(chū)发，对非现金(jīn)影响利(lì)润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为(wèi)资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现在相对股债(zhài)市场独立的(de)资产配(pèi)置功(gōng)能，比较适合长期(qī)持有。建议投资者对经营权(quán)类(lèi)的资产可(kě)以更多关(guān)注内(nèi)部收益率的高(gāo)低(dī)，对产权类(lèi)的资产更多关注(zhù)分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自底层资(zī)产的(de)经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影响投资回报，投资者(zhě)可(kě)综(zōng)合(hé)考虑原始权益人(rén)综(zōng)合实力、运(yùn)营管理机构实力、公募(mù)基(jī)金管(guǎn)理人实力(lì)等(děng)多重因素来选(xuǎn)择(zé)投(tóu)资标的。

　　中(zhōng)信证(zhèng)券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的(de)短期博(bó)弈机会仍在(zài)，叠加此前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投资(zī)者关注(zhù)有基本面支撑、填权效应相对明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的(de)招募(mù)说(shuō)明书均会(huì)载(zài)明REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与募集(jí)材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分(fēn)析，结合经济及市场的(de)实际环境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进行判(pàn)断。”中金(jīn)基金(jīn)上述负责人也称。

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