万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的意外走(zǒu)红，让这个位于(yú)北京(jīng)海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要(yào)做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达(dá)为(wèi)了收回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫抵押的75套万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子(zi)早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集团，那些真(zhēn)正斥(chì)巨资购入房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到这些业主(zhǔ)的维权信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭(jiǔ)菜的时候，他们的姿(zī)势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可能没(méi)你想象的那么简单。

　　1

　　富(fù)人被精(jīng)准收割(gē)？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是(shì)万柳书院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个位于海淀核(hé)心区位，名(míng)校(xiào)环(huán)绕(rào)的(de)顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国信达在京东拍卖上，上架(jià)了“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司(sī)不良(liáng)债权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京(jīng)东拍卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处置(zhì)主体(tǐ)是中国信达资(zī)产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司(sī)北京市(shì)分(fēn)公司（下称(chēng)中国信达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有限公司(sī)（下称赫华恒瑞(ruì)）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债(zhài)权金额(é)约为46.95亿元人(rén)民币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有(yǒu)限公(gōng)司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面(miàn)上看，这就(jiù)是一起中国信达北分(fēn)讨债的故事，但实(shí)际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi)后暗藏秘密(mì)。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总(zǒng)共(gòng)301户，而(ér)且早已售(shòu)罄(qìng)。如果该报道属实(shí)，说(shuō)明这些(xiē)房子实际上都是卖出去(qù)了的，是有人住(zhù)的(de)。

　　那为什么中(zhōng)国信达的拍卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能说明这些房子根本没有网签，也没(méi)有房产证！

　　第(dì)一财经的报道证(zhèng)实了(le)上述内容。有豪宅中介透(tòu)露，中赫集(jí)团早就把这75套房子抵押(yā)出去(qù)，现在还没资金解抵押，所以不(bù)能(néng)网签、没办房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅，最强学区房，万柳书院的业(yè)主基(jī)本都是北京的高(gāo)端人(rén)士，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商(shāng)业大佬也是(shì)万柳书院的业主(zhǔ)。另(lìng)据地(dì)产自(zì)媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也(yě)被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业(yè)主确实已经支付(fù)价款并(bìng)实(shí)际占(zhàn)有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权(quán)回本的愿(yuàn)望，或将泡汤(tāng)。这次拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大的，没准还是债主中(zhōng)国信达。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有(yǒu)过错(cuò)，人民法院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查(chá)封的可以向(xiàng)法(fǎ)院提出(chū)执行异议申(shēn)请，请求法院解除(chú)查封，同时可进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句以(yǐ)联合(hé)起诉开发(fā)商，要求退还(hái)购房(fáng)款或办理(lǐ)房产证，并承担违约责(zé)任(rèn)。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院(yuàn)报公布《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)权利保护问题的(de)批复(fù)》，以司法解释(shì)的方(fāng)式(shì)明确了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居(jū)住为目的购(gòu)买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全部价款，主张其房屋交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价(jià)款(kuǎn)优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权(quán)的，人民(mín)法院应当予(yǔ)以支持。只支付(fù)了部分价款的商品房消费者(zhě)，在(zài)一(yī)审法庭辩论(lùn)终结前已实际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子均为“已售未网签(qiān)”，那(nà)么(me)这笔不良债权(quán)，实际上是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这75套房(fáng)子，还会(huì)被业主讨回去。

　　中(zhōng)国信达，将会赔(péi)了(le)夫人又折兵？

　　2

　　地(dì)产界的(de)“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次(cì)债(zhài)权公司中国(guó)信达(dá)申请(qǐng)不良债权转让(ràng)，可以追溯(sù)到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为(wèi)赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一(yī)股东(dōng)。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫(hè)集(jí)团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团、中赫置(zhì)地(dì)等选(xuǎn)择(zé)退出了赫华恒瑞的股东(dōng)行列，中国(guó)金谷国(guó)际信(xìn)托有限责任(rèn)公司成为(wèi)了唯一股东(dōng)，后者由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中(zhōng)赫集团既(jì)没有很(hěn)大规模，也没有很(hěn)高的国(guó)民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈留下(xià)一个(gè)个传说。

　　如(rú)钓鱼(yú)台七号(hào)院，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出(chū)钓(diào)鱼岛七(qī)号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫(hè)置地以26.3亿元，溢(yì)价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科(kē)等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高(gāo)端的姿态(tài)杀(shā)入市(shì)场，无论是一块块从(cóng)荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来的五米高墙，还是每棵成本超6万(wàn)的成年银杏(xìng)树，还是每平米(mǐ)20万元的价格(gé)，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳的墙(qiáng)、西宸的缸(gāng)、霄八的顶儿、融创的湖、紫辰院的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这(zhè)句(jù)顺口溜中，就(jiù)可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它，对手是当(dāng)时有(yǒu)名的融创观(guān)澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现(xiàn)如(rú)今(jīn)，它远(yuǎn)远超过这些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元/平米，说明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经(jīng)推出了8年之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈(quān)备受追(zhuī)捧。

　　中赫集团开发(fā)的(de)豪宅(zhái)，也吸引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的(de)成功奠定(dìng)了中赫集(jí)团(tuán)的(de)“高端路线(xiàn)”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵(guì)的(de)房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地(dì)产界“劳斯莱斯”却多次(cì)成为被执行人(rén)，被执行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万(wàn)柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财(cái)经就(jiù)曾深挖出背后的中赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅的开发商到沦(lún)为(wèi)“老赖”，中(zhōng)赫集团(tuán)实(shí)控人周(zhōu)金辉的(de)人生(shēng)轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个(gè)转折(zhé)点，就在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来(lái)，房企纷纷开始了(le)多元化转(zhuǎn)型(xíng)，但转型(xíng)之路并不好走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过多元化业(yè)务，先后进军能(néng)源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最(zuì)终(zhōng)都惨(cǎn)淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元(yuán)参股国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集(jí)团从(cóng)中信集团(tuán)手中拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部36％股权，至此(cǐ)拿下北京国安俱(jù)乐部全部股权。如果北京国安的估值一直(zhí)没变，那么(me)中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢(ne)？

　　2017年(nián)以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金(jīn)辉(huī)夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股(gǔ)份质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与(yǔ)进退维谷的意思解释，进退维谷的意思和造句入(rù)主北京国安的时间完(wán)全吻合(hé)。

　　然而，入主北(běi)京(jīng)国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉入(rù)泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网信息显示，2020年，北京(jīng)国(guó)安足球俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资(zī)产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在(zài)持续(xù)质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经(jīng)营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转。

　　不仅中赫集团被5次列被(bèi)执行(xíng)人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿，北(běi)京国安也3次与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉、李(lǐ)彩霞等共同成(chéng)为被(bèi)执(zhí)行人，执行标(biāo)的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效(xiào)法律(lǜ)文书确(què)定(dìng)义务，上述被执行人成(chéng)为(wèi)“老(lǎo)赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不(bù)过(guò)在实控人都成(chéng)为老赖的情(qíng)况(kuàng)下，被执行10个(gè)多亿的(de)北(běi)京国安，又如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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