导读

　　黄金(jīn)二十(shí)年之后，当下中国(guó)地产(chǎn)步(bù)入大(dà)分化(huà)时代而非停滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二十年(nián)是中国房(fáng)地(dì)产(chǎn)市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续三年商品(pǐn)住宅销售面(miàn)积超15亿平，足够4000万(wàn)家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否过剩(shèng)的讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国(guó)城镇(zhèn)存量住宅(zhái)真实情况，据此判断中(zhōng)国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量极度(dù)过(guò)剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住(zhù)建部(bù)披露全(quán)国有近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七(qī)次人口普(pǔ)查调(diào)查数(shù)据显示(shì)城镇家庭户(hù)人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中(zhōng)国(guó)房(fáng)子是否真的过(guò)剩？

　　事实(shí)上住建部披露的近6亿栋(dòng)城乡(xiāng)房屋建(jiàn)筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还(hái)包括大量城镇(zhèn)非(fēi)住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼(lóu)、学校等，因此6亿栋房屋中城(chéng)镇住宅占比极低(dī)。

　　七普显示(shì)中(zhōng)国城镇居民人均住宅间数为1.06间(jiān)，但居住舒适(shì)不(bù)是人(rén)均(jūn)一间房所能满足，它(tā)与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还(hái)有很大差距。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味着(zhe)中国(guó)住宅(zhái)市场(chǎng)已经(jīng)饱(bǎo)和(hé)。

　　我们(men)测算(suàn)发现中国城镇居民(mín)户均(jūn)1套房，其中每户持(chí)有商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公(gōng)布中国家(jiā)庭户均(jūn)住宅的数据，我们根据商品住宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测(cè)算结果显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年，中(zhōng)国每户城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住宅，其中(zhōng)商业(yè)住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均(jūn)一套(tào)房似乎意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住(zhù)宅市场供需(xū)并不(bù)平衡(héng)。

　　国(guó)际数(shù)据显示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅(zhái)套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之(zhī)所(suǒ)以说不平衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人口的租赁和置业需(xū)求。全国总人口的近三成都(dōu)是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣(zhēng)钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住宅需求。

　　即便(biàn)户均(jūn)一套房，中国未来地产仍有四大新(xīn)增需求动(dòng)力。

　　第一，户均(jūn)人口规模缩小，一人户、两人(rén)户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户(hù)数增多。小家庭化趋势将延(yán)续，带(dài)来(lái)新户购房需求(qiú)增长。

　　第二，经(jīng)济板块的分(fēn)化日(rì)益明显，区(qū)域经济资源分配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口流(liú)入，人口净迁入城市的新增(zēng)住(zhù)宅需求有望持续旺盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住在(zài)2000年以前建成的住(zhù)宅中，涉及超(chāo)9000万家庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅建筑(zhù)面积。促成(chéng)“老破小”住宅的改造势(shì)在必(bì)行。

　　第四，中国的人均住(zhù)宅(zhái)间(jiān)数与人均住宅建筑面积均较发达国(guó)家有着不小差距(jù)，“住(zhù)上更大房子(zi)”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国(guó)地产步入大(dà)分化(huà)时代而非(fēi)停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期(qī)，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代已至，大分化(huà)时(shí)代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质(zhì)量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在不同(tóng)能级城市(脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思shì)之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质住宅之间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久(jiǔ)前，官方披露全国(guó)已有近(jìn)6亿栋房(fáng)屋建筑，引(yǐn)发热议。从2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手(shǒu)房挂牌量突然激增，引发一阵二手(shǒu)房的“抛售(shòu)潮(cháo)”。

　　让市场(chǎng)不禁(jìn)担心，中国的房子(zi)是否(fǒu)已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇住宅到底是供给过(guò)剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体(tǐ)情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中国城镇家(jiā)庭户均拥有住宅(zhái)套数，回答当(dāng)前(qián)的房子(zi)是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判(pàn)断(duàn)未来房地产市场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如(rú)何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数(shù)量过剩的(de)直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在(zài)以全国自然(rán)灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情(qíng)况为主(zhǔ)题的新闻发布(bù)会上，负责人对外披露：“住宅城乡建设行业(yè)获取了(le)全国近6亿栋城(chéng)乡房屋建筑数据以及80多万处市政(zhèng)设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑住不到(dào)3人，住宅市场看似已经过(guò)剩。

　　在(zài)这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋占9成(chéng)以(yǐ)上(shàng)，以(yǐ)栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋实际仅(jǐn)有4700多万(wàn)栋，还包括了大(dà)量商业楼、写字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了(le)中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数(shù)为1.06间，其中城市家庭户居民(mín)人均0.99间，乡(xiāng)镇(zhèn)家庭户居(jū)民人均1.18间。

　　人均(jūn)住宅间(jiān)数大于1，看似意味着人人都有房间居住(zhù)。

　　居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平不仅与房间数量有(yǒu)关(guān)，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相关(guān)。单(dān)单从人均住宅间数不能完(wán)全(quán)反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位购买成套(tào)住(zhù)宅(zhái)，一套设施齐全的住宅才是(shì)城(chéng)镇居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国(guó)户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住(zhù)宅主(zhǔ)要分(fēn)两(liǎng)大类，一类是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另一类是保障房、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据(jù)，并没(méi)有直接公布城镇住宅数(shù)量。居民住(zhù)宅相关(guān)数据有两处(chù)可以直接公布，一(yī)是(shì)每年商品住宅销售套数（统计(jì)局）；二是(shì)居民住宅来源（人口普查数据）。计算中国居民户均住宅数量，我们主(zhǔ)要用(yòng)到上述两组数(shù)据(jù)。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商(shāng)品住宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居(jū)民户均(jūn)住宅套数分三步(bù)走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅销售(shòu)套数(shù)相加，我们就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据(jù)城(chéng)镇居民拥有(yǒu)的商品住宅和(hé)非商品住宅比例(lì)，推算得(dé)到(dào)居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将(jiāng)城镇居民拥(yōng)有的商品住(zhù)宅(zhái)总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住(zhù)宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅(zhái)总套数/家(jiā)庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套(tào)数(shù)/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总(zǒng)套数）

　　=商(shāng)品住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目(mù)前缺乏一个准确统计(jì)。我们(men)利(lì)用既有统计(jì)数据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数，并进一步推算中(zhōng)国城镇家庭户均(jūn)拥有的住宅数量。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计(jì)算(suàn)得到：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户(hù)均拥(yōng)有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售(shòu)以期(qī)房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比(bǐ)近9成(chéng)。本文(wén)去除商(shāng)品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售，得(dé)到商品住宅现房(fáng)套数。

　　以2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)计算为(wèi)例：

　　2022年商品住宅现房(fáng)套数=截止(zhǐ)到(dào)2022年商(shāng)品住宅累计销售(shòu)套数-过去(qù)三(sān)年（2020、2021和(hé)2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售(shòu)额(é)。

　　主流房企竣(jùn)工周期在(zài)2-3年(nián)，并考(kǎo)虑到交房后装修的时间，取最大值(zhí)3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套商(shāng)品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)住(zhù)宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要(yào)进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套数。

　　首先(xiān)，七普数(shù)据显示中国(guó)城镇(zhèn)居(jū)民(mín)的住宅结构(gòu)特征如(rú)下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭拥有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比(bǐ)10.1％、经济(jì)适用房(fáng)占比3.8％、原(yuán)公有住宅占比6.1％，通过继承或赠(zèng)与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我(wǒ)们假(jiǎ)定(dìng)租(zū)赁其他住宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因此将租赁其(qí)他住宅(zhái)、购(gòu)买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购买二手房加总，得到商品住宅占居(jū)民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假(jiǎ)设2021年-2022年期间商品住宅增幅为过去(qù)十年变化(huà)幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比例，从(cóng)而我们(men)估算出2022年商品(pǐn)住宅所占比(bǐ)例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考(kǎo)虑已购(gòu)期房，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住宅。

　　如果(guǒ)交房顺利，已购期房会在(zài)2-3年内陆续(xù)交付(fù)使用，到2024年(nián)，中国(guó)平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户(hù)均一套房的三点含(hán)义

　　既然城镇(zhèn)居民已经达(dá)到了(le)户均一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国城(chéng)镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产存量供给绰绰有(yǒu)余(yú)？

　　（一(yī)）户均(jūn)一套(tào)房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场(chǎng)供(gōng)需平衡

　　需要有多(duō)余(yú)住宅来满足(zú)因人口流动、居民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟(shú)房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验来看，美(měi)国、英(yīng)国和日本的住宅套(tào)户比均高(gāo)于1.1，其中，英国的住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的住宅市(shì)场供(gōng)不应(yīng)求，造(zào)成房价或(huò)房(fáng)租迅速上涨(zhǎng)。

　　七(qī)普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿(yì)，省内流动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市(shì)租房挣钱(qián)，在老家县城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城(chéng)乡人口(kǒu)流动调查数据显示(shì)，在上海、杭(háng)州以(yǐ)及南(nán)京工作的流动人口在老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫使(shǐ)打工人(rén)回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高(gāo)房价的大城市租赁一套房，在房(fáng)价较低(dī)的县城购买(mǎi)一套(tào)房(fáng)。所(suǒ)以说户(hù)均一套房无法满足庞大流动(dòng)人口(kǒu)的租(zū)赁(lìn)与置业需求。

　　（二）至(zhì)少(shǎo)9000万户家庭(tíng)住宅品(pǐn)质(zhì)仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万(wàn)户城(chéng)镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批存在着建(jiàn)筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线(xiàn)老(lǎo)化、管道等基础设施(shī)陈旧，给住户的生活(huó)带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住(zhù)宅面积(jī)小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占比仅为27.6％。仍然存(cún)在5％左右的(de)家庭没有独立卫(wèi)浴和(hé)厨房。这(zhè)类(lèi)上世(shì)纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活需求，在未来大都会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五(wǔ)成的家庭住(zhù)宅为一居(jū)室和二居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)14.9％，二居室占比为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市家庭住宅户型更小，当然这(zhè)与城(chéng)市土(tǔ)地资源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未(wèi)来地产的(de)需求驱动力

　　根据七(qī)普(pǔ)数(shù)据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭(tíng)户住宅存量总面积为294.6亿平。暂(zàn)不(bù)考虑(lǜ)两年(nián)间(jiān)农民带房进城和老旧小(xiǎo)区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人均住宅建筑(zhù)面积为(wèi)39.45平方(fāng)米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭人(rén)均住宅建筑(zhù)面(miàn)积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇家庭(tíng)人均住宅建筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人均水平的一半。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的住宅面积(jī)仅为15.2平方米。上海市将人均住宅建筑面积(jī)低于(yú)15平方(fāng)米的(de)家(jiā)庭界(jiè)定为住(zhù)宅存在困难，若按这个标(biāo)准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅困难(nán)问题。

　　若人(rén)均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住宅总(zǒng)量(liàng)约390.6亿平，较目(mù)前(qián)至少新增82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人均住宅(zhái)面积，美国为67㎡，瑞士(shì)、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人(rén)均可使用面(miàn)积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的(de)集体户人口，所需要的住宅总量(liàng)会更多(duō)。

　　四、户均已然1套房，未来地产(chǎn)还(hái)会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房，看似已经户户有房。即便(biàn)如此(cǐ)，中国人口(kǒu)静态结构和(hé)动态趋势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅(zhái)现实之下(xià)，中国未来城(chéng)镇住宅(zhái)需求(qiú)主(zhǔ)要来(lái)自于四个方(fāng)面。

　　第一(yī)，户均人口缩小，家庭(tíng)户数增多(duō)，新户(hù)购(gòu)房(fáng)需求扩(kuò)张(zhāng)。

　　过(guò)去(qù)20年(nián)我(wǒ)国城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)人口数不断下降，六(liù)普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人/户，而七普显示(shì)城镇户均人口规模为2.62人(rén)/户，一人户、二(èr)人户的占(zhàn)比明显上升，人口小家庭化趋势将继续延续，导致(zhì)户数会因户均人口规模的(de)缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口(kǒu)迁移导(dǎo)致经(jīng)济发(fā)展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中心城市流入，区域(yù)经济资源分配的再集(jí)中吸引着(zhe)人口流入。人口迁移势(shì)必涉及到买房租房(fáng)，给(gěi)迁入地住宅(zhái)市场(chǎng)带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省(shěng)为例(lì)，2021年常(cháng)住(zhù)人(rén)口增量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自(zì)然(rán)增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要受益(yì)于(yú)人口迁移(yí)。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最多。自建房(fáng)家庭(tíng)比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住(zhù)宅(zhái)建造(zào)时(shí)间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年间新增8473万家庭户(hù)，自建住(zhù)宅(zhái)和原(yuán)公有(yǒu)住(zhù)宅减少了1282万户，住宅净需求增加9755万(wàn)户。49％的(de)家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手(shǒu)房(fáng)。在(zài)新增住宅需(xū)求中，有(yǒu)7成家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适(shì)用房和其(qí)他分别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村和旧城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会进一步(bù)上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的住宅建筑面积还(hái)有(yǒu)约81亿平，涉及城镇家(jiā)庭约9000万(wàn)户。破旧的城中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管(guǎn)理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背后(hòu)的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善(shàn)性需(xū)求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于(yú)资金，倾向于中小户型。已有住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品(p脱离了低级趣味那句原话怎么说的纪念白求恩，低级趣味是什么意思ǐn)质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换(huàn)新(xīn)。2022年(nián)底的中央经济工作会议明确指出支(zhī)持(chí)住宅改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均住(zhù)宅间数较(jiào)其(qí)他(tā)国家依(yī)旧存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与(yǔ)经济水平有着密切正向联系(xì)。随(suí)着经(jīng)济(jì)发展(zhǎn)水平的提高(gāo)，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅建筑面积将随之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如(rú)果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展期，地产矛盾更多体(tǐ)现为(wèi)住宅供(gōng)给存在(zài)不足(zú)，供(gōng)需(xū)出现错配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大分(fēn)化(huà)时代(dài)已至，这种分(fēn)化不单局限于(yú)城市能级之间(jiān)差异，优(yōu)质(zhì)小区和(hé)老旧二(èr)手房之间的(de)差(chà)异也将越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人(rén)口普查数据(jù)调查的(de)是(shì)人(rén)，并不是针对住宅，因此可能存在统计(jì)偏差。商品住宅占(zhàn)比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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