近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出(chū)高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业内人(rén)士对(duì)此(cǐ)表示，强制(zhì)分红机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之(zhī)一，稳定分红体现出(chū)该类(lèi)产品长期投资价值，通过观(guān)测经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可供分配现(xiàn)金等指标，也(yě)是观察REITs项(xiàng)目底层资产运营情况的“窗口”。他(tā)们也提醒(xǐng)普通投资者注(zhù)意(yì)，与产权类项目相(xiāng)比，特(tè)许经营(yíng)REITs项目在经营权到期(qī)后(hòu)不再产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，特许经营(yíng)权分(fēn)红目(mù)前已包含了利润分配和本金的归(guī)还，在选择投资标的时(shí)应了解资产类型和(hé)分红的特征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4831143是什么意思月21日）陆续迎来(lái)除息(xī)日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未(wèi)公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的(de)公募REITs产(chǎn)品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配金(jīn)额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人对此表示(shì)，投资公募(mù)REITs的(de)主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以(yǐ)及(jí)基金份额交易价(jià)格的变化(huà)。基金(jīn)份额二级(jí)市场价格(gé)受到(dào)公(gōng)募REITs资产(chǎn)运(yùn)营情(qíng)况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动。与此相(xiāng)比，基(jī)金分红(hóng)预期(qī)则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和(hé)信(xìn)息披(pī)露文件，结合行业及市场情(qíng)况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为进行(xíng)投(tóu)资(zī)决策的重要(yào)参(cān)考(kǎo)。

　　“相对于基金份(fèn)额二级(jí)市(shì)场(chǎng)价格(gé)变(biàn)化导致的浮(fú)盈或(huò)浮(fú)亏，分红作为基(jī)金份额持有人实际获(huò)得(dé)的(de)现金收(shōu)益，对(duì)于(yú)长期投资(zī)者更具参考价(jià)值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平也表示(shì)，根(gēn)据《公开(kāi)募集(jí)基(jī)础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度(dù)可分配金额以现金形式分(fēn)配给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制(zhì)是公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分(fēn)红(hóng)机制体现出REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债(zhài)性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现(xiàn)了这类产(chǎn)品的(de)“债性”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定(dìng)利(lì)息(xī)回报，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决(jué)定。

　　从机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机(jī)构投资(zī)者的投(tóu)资品(pǐn)类，为资(zī)产配(pèi)置多元化提供抓手，具(jù)有较(jiào)强的配置价值(zhí)。另(lìng)一(yī)方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分红能(néng)够帮助(zhù)机构投资者稳定(dìng)收益。机(jī)构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相(xiāng)对(duì)于投资债券相对(duì)高(gāo)的收益性(xìng)，在有效控制风险的前(qián)提下，增厚资产包(bāo)收益，起到(dào)投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红(hóng)除了投资收益(yì)“落(luò)袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二级(jí)市场价格(gé)走势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢主要股票和债(zhài)券宽基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募(mù)REITs发布了2022年年(nián)报，部分产(chǎn)品受宏观经济的(de)影响，可(kě)分(fēn)配金额完成率(lǜ)不达(dá)预期，一定程度上影响了公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格。”李华(huá)平(píng)称，公募REITs二级市场的价(jià)格波动受多重(zhòng)因素的影(yǐng)响，投资收(shōu)益是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之(zhī)一，而(ér)稳定的(de)分红(hóng)有利(lì)于吸引投资者参与公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市场的投资。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场热点呈(chéng)现向股票和债券回归(guī)的过(guò)程；另(lìng)一方面，基础设施项(xiàng)目的经(jīng)营业绩相(xiāng)对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后(hòu)性。

　　此(cǐ)外，公募(mù)REITs在分(fēn)红(hóng)除权(quán)日(rì)，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导(dǎo)价(jià)做(zuò)调(diào)减处(chù)理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位基金(jīn)份额(é)的分红金额进(jìn)行(xíng)计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是(shì)对分(fēn)红前后基金份额(é)净值变化的修正(zhèng)，使(shǐ)投资人(rén)在基金分红前(qián)后(hòu)均可以获得公平的投资机会。

　　“分红(hóng)可(kě)增强投资者(zhě)长期投资的信心，同(tóng)时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注(zhù)二级市场扰动对整体收益的(de)影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称。

　　特(tè)许经营权分红包(bāo)括利润(rùn)分配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底(dǐ)层资产(chǎn)情况

　　多位业内人士(shì)还(hái)提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是本金之上(shàng)的增值部分不同(tóng)，特(tè)许经营(yíng)权(quán)REITs基金运作(zuò)期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是(shì)本金与增值两个部分，两个部(bù)分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异(yì)很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资者可能把“分派”金(jīn)额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价值面(miàn)临(lín)极大不(bù)确定性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者(zhě)应该注意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要(yào)有特(tè)许经(jīng)营权类和产权类两大资产类型，持(chí)有产权类产品的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值的(de)收益，而持有特许(xǔ)经营(yíng)类产品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要来自项目每年的现(xiàn)金分红。其(qí)中，特许经营权(quán)类资产的(de)分红包括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还，两者(zhě)的比率也是(shì)变动的，对特许经营权类资产的公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者(zhě)在选(xuǎn)择投(tóu)资(zī)标(biāo)的(de)时，应了解公募REITs底层(céng)资(zī)产的(de)类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来(lái)看，各类公募REITs分红因底层资产属性不(bù)同(tóng)而形成区别。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红(hóng)相当于包含(hán)“本金+收益”，分红(hóng)相对(duì)较多，债性(xìng)偏(piān)强。而产权类(lèi)的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收益(yì)”，更看重底层资产的(de)价值增(zēng)值，所以相对(duì)股(gǔ)性(xìng)偏强。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中金基金相关(guān)负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权(quán)到(dào)期后不再能产生现(xiàn)金收益，因此(cǐ)将可供(gōng)分配(pèi)金额的分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较(jiào)短的特(tè)许经营项目(mù)，通(tōng)常具备更高(gāo)的分派率水平。对于(yú)剩余(yú)期限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足(zú)够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资者注意，特许经营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分(fēn)派进度(dù)逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相比(bǐ)，831143是什么意思产权类项目(mù)的土地(dì)或建筑的剩余使用(yòng)年限一般较长，再加上(shàng)到期后通(tōng)过对建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补(bǔ)缴(jiǎo)土地(dì)出让金等(děng)追(zhuī)加投资，有机会进一步延长经营期限。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经营的假设反映在(zài)基础资产的(de)估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率等指(zhǐ)标

　　评估项目底层资产运营情况

　　在基金分红(hóng)的时点，多(duō)位业(yè)内人士还表示，在产品(pǐn)分红(hóng)期(qī)，投资者可以(yǐ)观测(cè)经营活动(dòng)现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金(jīn)相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本(běn)质性区别。经营活动产生的现金净流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流(liú)，基于企业本身经营活动产(chǎn)生；可供分配(pèi)的现金实(shí)质上是从(cóng)EBITDA出发，对(duì)非(fēi)现(xiàn)金影(yǐng)响利润(rùn)表的项目进(jìn)行调整，加期初现(xiàn)金，最终得(dé)到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表示(shì)，公募REITs作为资(zī)产配置(zhì)新选择，投资价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资(zī)产(chǎn)配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议(yì)投资者对经(jīng)营权类的资(zī)产(chǎn)可以(yǐ)更多关注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对(duì)产权类的(de)资产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因为(wèi)公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底(dǐ)层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运(yùn)营情况直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示(shì)，公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易(yì)带来的(de)短期博弈(yì)机会仍在，叠加此前市(shì)场接连(lián)回(huí)调(diào)，建议投资者关注有基本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说(shuō)明(míng)书均会载明REITs在发行(xíng)首(shǒu)年及次年的可供(gōng)分配金额(é)预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测进(jìn)行比较分析(xī)，结(jié)合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营业绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金基金(jīn)上(shàng)述负责(zé)人也称。

未经允许不得转载：太仓网站建设,太仓网络公司,太仓网站制作,太仓网页设计,网站推广-昆山云度信息科技有限公司 831143是什么意思