万柳书院(yuàn)，暴雷了。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的意(yì)外走(zǒu)红(hóng)，让这(zhè)个位于北京海淀的(de)豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中赫集团，也被(bèi)拉向台前(qián)。

　　而如(rú)今(jīn)，万(wàn)柳(liǔ)书院再(zài)次受到舆(yú)论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集(jí)团(tuán)天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思成了共(gòng)同债务人(rén)被(bèi)中国(guó)信达追债，中国(guó)信达为了收回(huí)钱款(kuǎn)不得不将中(zhōng)赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万柳(liǔ)书(shū)院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出(chū)，业主并非(fēi)中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房产的有钱人，房(fáng)子现在莫名奇(qí)妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看(kàn)到这(zhè)些业主(zhǔ)的维权信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割(gē)韭菜的时候(hòu)，他们的姿势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能没你(nǐ)想象(xiàng)的(de)那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精(jīng)准收割？

　　最(zuì)惨的可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头(tóu)是万柳(liǔ)书院(yuàn)”，但(dàn)谁(shuí)都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级(jí)豪宅，竟然(rán)暴(bào)雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公(gōng)司不良债(zhài)权转让项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良(liáng)债权转让项目的处置主体是(shì)中国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股(gǔ)份有(yǒu)限公(gōng)司北京市(shì)分公司（下称中(zhōng)国信达北分），处置的(de)是对(duì)北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产开发(fā)有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元(yuán)人(rén)民币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公司是共同债务(wù)人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信(xìn)达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套(tào)豪宅的背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒(méi)体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户(hù)，而且早已售罄。如果该(gāi)报道(dào)属(shǔ)实，说(shuō)明这些房(fáng)子实际(jì)上都是卖出(chū)去了的，是有(yǒu)人住(zhù)的。

　　那(nà)为什么中国信达(dá)的拍(pāi)卖页面上(shàng)又注明(míng)这75套房子是(shì)“未出售”的状态呢？只(zhǐ)能说(shuō)明这(zhè)些房(fáng)子根本没有网签，也(yě)没有房(fáng)产证天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思！

　　第一(yī)财经的报(bào)道证实了(le)上述内容。有(yǒu)豪宅中介透露，中赫集团早就把这(zhè)75套房子抵押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网(wǎng)签、没办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)的(de)业主基本都(dōu)是北(běi)京的高端人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万(wàn)柳(liǔ)书院的业(yè)主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主确(què)实已(yǐ)经(jīng)支付价款并实际(jì)占有，那么(me)，中(zhōng)国信(xìn)达转让这笔(bǐ)不良(liáng)债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡汤(tāng)。这次拍卖损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还是债主中国信达。

　　根据(jù)相关法律规定，民事(shì)执行中(zhōng)，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占(zhàn)有(yǒu)，但未办理过户手续(xù)的，如果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)不得查封、扣押、冻结(jié)，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执(zhí)行异(yì)议申请，请(qǐng)求法院解除(chú)查封，同(tóng)时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证(zhèng)，并(bìng)承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报(bào)公(gōng)布《最高人民法院关(guān)于商品房(fáng)消费者权利保护问题(tí)的批复》，以司法解(jiě)释的(de)方式明确(què)了购(gòu)房人的优先权：

　　商品房消费者以居住为(wèi)目的购买房(fáng)屋(wū)并已支付(fù)全(quán)部价款(kuǎn)，主张其房(fáng)屋交付(fù)请求(qiú)权优先于建设工程价款优先(xiān)受(shòu)偿权(quán)、抵押权以及(jí)其他债(zhài)权的，人民法院(yuàn)应当(dāng)予以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的(de)商品房(fáng)消费者，在一审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款(kuǎn)的(de)，可以适用前款规定。

　　也就(jiù)是说，如果这(zhè)75套房(fáng)子均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵押的这75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会(huì)赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司(sī)中国信达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷(léi)赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达已经(jīng)成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前，赫华(huá)恒瑞(ruì)为中赫集团旗(qí)下子公司。2019年4月22日(rì)，中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置(zhì)地等选择退出了赫华恒(héng)瑞的(de)股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有(yǒu)限(xiàn)责任公(gōng)司成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股(gǔ)份有限公司(sī)持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产(chǎn)开发(fā)商(shāng)，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没(méi)有很大规模(mó)，也没有很高的国民(mín)知名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团进入北(běi)京的第一(yī)个(gè)豪(háo)宅项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高达30万/平米的天价，成为当(dāng)时(shí)京城(chéng)最贵(guì)的楼(lóu)盘(pán)，引发了市(shì)场强烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉为“北京海淀顶(dǐng)端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利(lì)、万科等(děng)大(dà)型知名房企手中，抢(qiǎng)下了北京万柳(liǔ)地块，成为北京(jīng)当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回(huí)来的灰(huī)砖(zhuān)垒(lěi)起来(lái)的五米(mǐ)高墙，还是每棵成本超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平(píng)米20万元的价格，都令业内(nèi)外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶儿、融(róng)创的(de)湖、紫辰院的(de)树、北平府的(de)院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对(duì)手是(shì)当时有名的融(róng)创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去(qù)年，万柳(liǔ)书院一套300平米(mǐ)的法拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达到惊(jīng)人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其(qí)依旧(jiù)在北京豪宅圈备受追(zhuī)捧。

　　中赫集(jí)团开发的豪宅，也吸引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演员(yuán)宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传(chuán)志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院(yuàn)。

　　几(jǐ)大(dà)豪宅的成功(gōng)奠定了中赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做地产(chǎn)中的‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环(huán)的(de)背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”却多次成为(wèi)被执行人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年初，因为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确定义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中赫集团如今沦落到(dào)这个地步，其(qí)实是(shì)有(yǒu)迹可循的。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖出背(bèi)后的(de)中赫集(jí)团，发现其(qí)深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅(zhái)的(de)开发(fā)商到沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周(zhōu)金(jīn)辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直(zhí)下。而追根溯源(yuán)，这个转折(zhé)点，就(jiù)在于收购北京国安(ān)。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开始了多(duō)元化转(zhuǎn)型，但转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但(dàn)最终都(dōu)惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了(le)体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国(guó)安足球俱(jù)乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从(cóng)中信集团手中拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至(zhì)此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下(xià)北京国(guó)安，总计花费了(le)约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这(zhè)里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖豪宅真是(shì)赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真的是这样，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其(qí)实控(kòng)人周金辉夫妇将(jiāng)其手中的中赫集团股份质押陆续质押(yā)，据企查(chá)查显示，目前中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质权人包(bāo)括海金(jīn)商业保(bǎo)理、北京建工、山(shān)东国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时间(jiān)完(wán)全吻(wěn)合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅(jǐn)国(guó)安(ān)的经(jīng)营状况没(méi)有得到改(gǎi)善，中(zhōng)赫集团也(yě)被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京产权交易所(suǒ)官网信息(xī)显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿(yì)元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为(wèi)了缓解资金压(yā)力，中赫集团和周金辉夫妇还在(zài)持(chí)续质押手中(zhōng)的中赫集(jí)团股份，但国安(ān)和中赫的(de)经营状况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团被5次列(liè)被执行人，执(zhí)行标的高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置地、及中赫集团股东(dōng)周金辉(huī)、李彩霞(xiá)等共同成(chéng)为被(bèi)执行人，执行标的(de)约10.45亿。

　　今(jīn)年(nián)1月，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书(shū)确定(dìng)义务，上述被(bèi)执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京国安，目前幸天女散花的姿势是怎样的，男女之间天女散花是什么意思免(miǎn)于(yú)难(nán)。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京国安，又如何能独善其身？

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