万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走(zǒu)红，让(ràng)这个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次(cì)受(shòu)到舆论关(guān)注，起因中赫集团成(chéng)了(le)共(gòng)同债务(wù)人(rén)被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院(yuàn)豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那些真正(zhèng)斥(chì)巨资购入房产的有钱(qián)人，房(fáng)子现在莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这(zhè)些(xiē)业(yè)主的维权(quán)信息，难怪有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优雅(yǎ)。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可能没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名(míng)校环绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍(pāi)卖上，上(shàng)架了(le)“北京赫华恒(héng)瑞房地产(chǎn)开发(fā)有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高达(dá)近47亿(yì)，该项目的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不(bù)良债权转让项目的(de)处置主体(tǐ)是中国信达资产管理股份有限公司北(běi)京(jīng)市(shì)分公司（下称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的不良债权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为(wèi)46.95亿元人民(mín)币，其中债权本(běn)金37.50亿元。中赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从表(biǎo)面上看，这就是一起(qǐ)中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅的背后暗(àn)藏秘密(mì)。

　　据此前媒(méi)体报道，万(wàn)女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作柳书院总共301户，而且早已(yǐ)售罄。如果该报道属实，说明这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根(gēn)本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实了上述(shù)内容。有豪宅(zhái)中介透露，中赫集团早就把(bǎ)这75套房子抵押出去，现在还没资金解抵押，所以不能网签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级(jí)豪宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北(běi)京的高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知(zhī)名商业大佬也是(shì)万(wàn)柳书院的业主。另据地产自(zì)媒体“地产八卦女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友(yǒu)等(děng)。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支(zhī)付价款并实际占有，那么(me)，中国信达转(zhuǎn)让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损失最大的，没准还是债主中国信(xìn)达(dá)。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过户(hù)手续的，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民(mín)法院(yuàn)不(bù)得查封、扣(kòu)押、冻结(jié)，已(yǐ)经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议申(shēn)请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开发(fā)商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理(lǐ)房产证，并承担违(wéi)约(yuē)责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权利保护问题(tí)的批复》，以司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付全部价款，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优先受偿权、抵押权以及(jí)其他债权的(de)，人民法院应当予以支持(chí)。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支付剩余价款的，可以适用前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果(guǒ)这(zhè)75套房(fáng)子均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅不能(néng)卖出去回(huí)本，抵押(yā)的这75套房子(zi)，还会被业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫(fū)人(rén)又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达(dá)申请不(bù)良债权转让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到金谷信托踩(cǎi)雷赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前(qián)中国信达(dá)已经成为(wèi)赫华恒(héng)瑞唯一(yī)股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为(wèi)中赫集(jí)团旗下子公(gōng)司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托(tuō)有(yǒu)限(xiàn)责(zé)任公司(sī)成为(wèi)了唯(wéi)一股东，后(hòu)者由中国(guó)信(xìn)达(dá)资(zī)产(chǎn)管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商，相较其他房企，中赫(hè)集团既没有很大规模，也没有很高的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京(jīng)豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如(rú)钓鱼台七号(hào)院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进(jìn)入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中赫置地(dì)推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价(jià)，成为当时(shí)京城最贵的楼(lóu)盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被(bèi)誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫(hè)置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企手中，抢下了(le)北京万柳地块，成(chéng)为北京当年(nián)的“双料地王”。很(hěn)快，万柳书院就(jiù)以神秘高端的姿态杀入市(shì)场，无论是(shì)一块块从荷兰运(yùn)回(huí)来的灰砖垒(lěi)起来的五米高墙，还是每棵成本(běn)超6万的成年银杏树，还是(shì)每(měi)平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内(nèi)外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫辰院的(de)树(shù)、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当时有名(míng)的融创观澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华(huá)府(fǔ)等(děng)，现如今，它远远超过(guò)这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套(tào)300平(píng)米的(de)法拍(pāi)房，最终成交(jiāo)价1.09亿(yì)、单(dān)价达到惊人的36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈(quān)备(bèi)受追捧。

　　中赫(hè)集团开发的豪(háo)宅，也(yě)吸引(yǐn)了不少知(zhī)名人士(shì)，如知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号院。而柳传志、丁(dīng)磊等(děng)知名商业大佬则居住在万柳书(shū)院。

　　几大豪宅的成功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因(yīn)此，它被外(wài)界贴上了，“卖北京城(chéng)最(zuì)贵的房，拿(ná)北京城最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环的背后，这(zhè)个地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成(chéng)为被执(zhí)行(xíng)人，被(bèi)执(zhí)行标的高达(dá)11亿。

　　今年(nián)年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律(lǜ)文书确定义务，中(zhōng)赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这(zhè)个地(dì)步，其实是有迹可循的。

　　事实上，早在今(jīn)年年初“万柳(liǔ)书(shū)院(yuàn)少爷”走(zǒu)红(hóng)之(zhī)时，深蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的(de)中赫集团，发现其深陷财务(wù)危机(jī)。

　　从知(zhī)名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团(tuán)实(shí)控人(rén)周(zhōu)金辉的人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯女人出国能干什么工作，女人出国打工都有什么工作源，这(zhè)个(gè)转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷(fēn)开始了多(duō)元化(huà)转型，但转型(xíng)之路并(bìng)不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市(shì)场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都(dōu)惨淡收(shōu)场(chǎng)。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在蚂蚁金(jīn)服(fú)与IDG资本退出(chū)后，中赫(hè)集团(tuán)以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接(jiē)着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手中(zhōng)拿下北京国(guó)安俱乐部(bù)36％股权，至此(cǐ)拿(ná)下北京国安俱(jù)乐(lè)部(bù)全(quán)部(bù)股权。如(rú)果北京国(guó)安的估(gū)值(zhí)一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪宅(zhái)真是赚(zhuàn)钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要(yào)质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年(nián)以(yǐ)来，中赫(hè)集(jí)团及其(qí)实控人(rén)周金辉夫(fū)妇将其手(shǒu)中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显(xiǎn)示，目前中赫集团共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国(guó)际信托、中(zhōng)融信托、中信建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北京(jīng)国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有得到改(gǎi)善，中赫集(jí)团也被拉入(rù)泥淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北(běi)京国安足球俱乐部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至(zhì)2020年(nián)末，该(gāi)俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金(jīn)压力，中赫集(jí)团和周金辉夫妇还在持续质押(yā)手中的中赫(hè)集(jí)团股份，但国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集(jí)团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行(xíng)标的高(gāo)达11亿，北京国(guó)安也(yě)3次与中赫集团、中赫置地(dì)、及中赫集团股东周金辉、李彩霞等(děng)共(gòng)同(tóng)成为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因为(wèi)履行能力而拒不履行生效法律文书确(què)定义务，上述(shù)被执行人成为“老赖”。只有北(běi)京国安，目前(qián)幸免于(yú)难。不(bù)过在(zài)实控人都成为老赖的情况下(xià)，被执行(xíng)10个多(duō)亿(yì)的(de)北京国安，又(yòu)如何(hé)能独善其身(shēn)？

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