文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预(yù)售制了。 1月17日(rì)召开(kāi)的(de)全国住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设工作会议(yì)提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一(yī)个月时间，已有山东(dōng)、安徽、河南(nán)、四川(chuān)、广东(dōng)等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了(le)，用你的钱，建(jiàn)你的房子(zi)，还(hái)烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建(jiàn)了，不能把包袱甩给老百姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的(de)必然(rán)趋(qū)势(shì)，也(yě)是对(duì)购房(fáng)老百(bǎi)姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是(shì)权(quán)宜之(zhī)计，现在(zài)全(quán)国(guó)套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售。以后一手(shǒu)交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地(dì)义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大关键(jiàn)是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。如(rú)果按(àn)照(zhào)经济规律(lǜ)办事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长期平稳(wěn)健(jiàn)康发(fā)展，跨过这道关，解好这道世(shì)界难题。

　　2、为什么要取消(xiāo)预售制、改为现房销售？大家想想，绝大(dà)部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买(mǎi)者(zhě)的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几乎承(chéng)担了所有商品不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一般(bān)为(wèi)两年(nián)，在此(cǐ)期间，购(gòu)房者不(bù)仅承担银行利息，还要承(chéng)担延迟(chí)交(jiāo)房、房屋质量、房产(chǎn)证延(yán)期办理甚至不能交房的(de)风险。从行业层面看，预售制助(zhù)推部(bù)分房企(qǐ)过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，若遇(yù)到下(xià)行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障(zhàng)购房(fáng)老百姓权益、有(yǒu)助于(yú)房企稳健发展，一举(jǔ)多得(dé)，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什(shén)么(me)建(jiàn)议取消预售制(zhì)度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么(me)情况？简单科普一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最(zuì)早源于(yú)中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的方式。98年房(fáng)改，由于(yú)商品(pǐn)房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度(dù)。其实，当前(qián)世界不少国家存在(zài)预售制。但是，重点来(lái)了！发(fā)达国家一般有(yǒu)严格(gé)的监(jiān)管保障措(cuò)施，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销(xiāo)售，买(mǎi)家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像(xiàng)中国一样在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩余全部(bù)房款，而(ér)是(shì)根据开发商工(gōng)程进(jìn)度(dù)在(zài)完全交房(fáng)前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制度是需(xū)要严格的资金监管、分期(qī)支付(fù)以(yǐ)及违(wéi)约处(chù)罚措施作为保(bǎo)障的，如果没有这(zhè)些保障(zhàng)措施，一定会(huì)触发风险(xiǎn)，对购(gòu)房民众不公平，所以不如(rú)借机取消(xiāo)预售制度(dù)，以(yǐ)后改为现房销售(shòu)。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶(jiē)段(duàn)性，现在中国住房进(jìn)入存量时代，取消预售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风(fēng)险甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，当然这需要配套房(fáng)企债(zhài)务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市场信心和(hé)房地(dì)产(chǎn)长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚(jiān)持市场(chǎng)化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个难(nán)题，让房地产回归实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不(bù)是五花(huā)八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发(fā)商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。所有商业(yè)的本质是向善(shàn)，是以(yǐ)客(kè)户为中(zhōng)心，房地产也不能例外(wài)，老百(bǎi)姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂尾(wěi)毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消预售制、实(shí)施现房(fáng)销(xiāo)售是实现(xiàn)老(lǎo)百(bǎi)姓安居乐(lè)业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发(fā)展的重大措施。在(zài)当前的情况下，取消(xiāo)预售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务院(yuàn)发展(zhǎn)研究中心参与财税(shuì)改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大(dà)、供(gōng)给量少，引进“卖(mài)楼花”模式，形(xíng)成“中国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交(jiāo)付时开(kāi)发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得(dé)房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日(rì)本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置(zhì)期房(fáng)预付款保全措(cuò)施

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管(guǎn)，享1年保修期(qī)后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预(yù)售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十世(shì)纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出(chū)租是地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育而(ér)生。20世(shì)纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推行公(gōng)共房屋制度，许多人栖(qī)身于木屋(wū)或者(zhě)其他临(lín)时住宅，住房的需求是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民(mín)的储蓄(xù)很少。当时楼宇买卖多数以(yǐ)一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买(mǎi)。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业(yè)盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探(tàn)求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出售。这模式一经推(tuī)行，购买楼(lóu)宇的市(shì)民数量有(yǒu)所增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加快。

　　在分层出售(shòu)的(de)基础上，将“按揭”模式引(yǐn)入房(fáng)地产销售，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创(chuàng)办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业(yè)直觉(jué)和多(duō)年经营杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流通、资金周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努(nǔ)力寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的(de)一块地盘后，除了(le)分(fēn)层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽(jǐn)说(shuō)明(míng)楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一(yī)个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金(jīn)的分期付款(kuǎn)形(xíng)式，等(děng)新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的(de)钱(qián)，买家就拥(yōng)有了(le)自己的房(fáng)产。这种方式减轻(qīng)了(le)民众购房的(de)资金压力，加速了房屋(wū)的建(jiàn)造(zào)和销售，也解(jiě)决(jué)了制(zhì)造商(shāng)的资金问题(tí)，降低投资风险，在当(dāng)时可谓是(shì)“双赢”的(de)举措。“预售楼花+分期付(fù)款”的销售模式成(chéng)为当(dāng)时(shí)中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的(de)一(yī)大特色(sè)，纵(zòng)观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国(guó)香港楼市几十年繁荣，但期间也(yě)出现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善、规范化，建(jiàn)立(lì)健全的监管(guǎn)机(jī)制(zhì)，促(cù)进市(shì)场健(jiàn)康发展。例如，1960年(nián)，位于(yú)大角咀的一个楼盘(pán)因建(jiàn)筑费用超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国香港管理(lǐ)部门提升了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要(yào)求开发商在预售前，确保地价款已经全(quán)部支(zhī)付，还要证(zhèng)明(míng)自身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造假，套取(qǔ)监(jiān)管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律(lǜ)师行在银行开(kāi)设的信托账户（监管账户）、开发商操(cāo)作等(děng)采(cǎi)取全透明化机制，且银(yín)行(xíng)的责任上升，如出现房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成最大(dà)风(fēng)险方(fāng)，后续需(xū)自身推动项目完工。随着监管(guǎn)体系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十(shí)年代，中国内地面临住房需求大和(hé)供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来，中国内(nèi)地优先发展重工业，强调基础(chǔ)建设，这一(yī)导向使前期发展工(gōng)业化的进程大于城市化进程，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础等(děng)城市化(huà)配套问题，才能进一(yī)步(bù)推(tuī)进(jìn)城(chéng)市(shì)化。但当时(shí)推行的是(shì)“统一管理(lǐ)，统(tǒng)一分配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制(zhì)度，住房市场发展(zhǎn)起步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分房制度也出现了分配不公(gōng)、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的(de)国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面临商品房的(de)需求量大，而社会缺少大型房地产开发商，商品(pǐn)房供(gōng)应量(liàng)小(xiǎo)的困境，此时引(yǐn)入中国香港的“卖(mài)楼花”模(mó)式无疑(yí)是(shì)对内地房地产(chǎn)市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国(guó)内地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预售商品房制度，先后出台多项文件，大力支(zhī)持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院(yuàn)出台《关于进一(yī)步(bù)深化(huà)城镇住(zhù)房制(zhì)度改革(gé)，加快住(zhù)房(fáng)建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停(tíng)止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住(zhù)房(fáng)分配货币(bì)化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体(tǐ)制(zhì)，从(cóng)计划经济下的福利分(fēn)房转(zhuǎn)向(xiàng)市场经济(jì)的商品房(fáng)。房地产市场采用预售制(zhì)，允许开发商卖期(qī)房，解决(jué)了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时间周期长的(de)两(liǎng)大难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个(gè)项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开发模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房(fáng)改(gǎi)货币化，中国(guó)人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支(zhī)持购房者，极大(dà)作用推动了(le)房(fáng)地产市(shì)场的(de)发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调(diào)整(zhěng)形成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地的商品(pǐn)房预售制(zhì)度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快城(chéng)镇(zhèn)住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开(kāi)发企(qǐ)业将正(zhèng)在建设中的房屋预(yù)先(xiān)出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付(fù)定金或房款(kuǎn)的行为(wèi)。区别于中国香港，在中国(guó)内地实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品房预售流程为：房地(dì)产开发商办(bàn)理预售许可证-签订商品房(fáng)买(mǎi)卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登(dēng)记-交付房屋。在购房(fáng)过程中(zhōng)，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首(shǒu)付(fù)款，并采用(yòng)银(yín)行(xíng)贷款的形式一次性付清(qīng)剩余房款，换言之(zhī)，房屋未建成(chéng)，开发商(shāng)可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对(duì)中国内地(dì)的开发商而言，预(yù)售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作(zuò)模(mó)式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回(huí)笼周期，同时增加(jiā)市场商(shāng)品房(fáng)供应，推(tuī)动(dòng)了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产市(shì)场的稳步发展起到了重要作(zuò)用(yòng)，不仅解决了(le)房地产市场快(kuài)速发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的资金需求，也提高(gāo)了(le)居民居住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒(tǒng)子楼住到住宅小区，从(cóng)全(quán)民蜗居到(dào)基(jī)本适居(jū)，住房事(shì)业取得巨大进步(bù)，数十(shí)年时间走完(wán)发达国家几百(bǎi)年城镇化路程(chéng)。改(gǎi)革(gé)开放以来，城(chéng)镇(zhèn)化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年(nián)，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国(guó)城市建成区面(miàn)积由7438平(píng)方公里增长至60721平方公(gōng)里，增长(zhǎng)7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住房(fáng)存量报(bào)告：2021》测算(suàn)，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房(fáng)套数(shù)从约(yuē)3100万套(tào)增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已成为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内(nèi)地商品住(zhù)宅期房(fáng)销售(shòu)面积占(zhàn)总销售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而(ér)2021年期房累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿(yì)平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中(zhōng)国内地房地产行业的(de)发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多(duō)年(nián)长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房(fáng)屋新开(kāi)工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)投(tóu)资(zī)完(wán)成额从0.4万亿(yì)元(yuán)增至14.8万亿元省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗，累计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿(yì)平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地(dì)产业的快(kuài)速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业从无到(dào)有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐(zhú)渐壮大。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的(de)2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十(shí)年来房(fáng)地(dì)产也成为拉动(dòng)中国内地经(jīng)济(jì)高增长的火(huǒ)车头。

　　1）从(cóng)经济增长渠道，房地产(chǎn)带动的上下游产业链特别长，高(gāo)达(dá)50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占(zhàn)GDP的17.2％（完全贡献），其中房(fáng)地(dì)产业增加值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的(de)带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动(dòng)的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其(qí)中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地产贷款占(zhàn)银行(xíng)各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月(yuè)为27.07％，如(rú)果加上信托(tuō)等通道业(yè)务，占(zhàn)比超(chāo)过三分之一。从房地产融资存(cún)量占(zhàn)社融存量比重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约(yuē)，将导致(zhì)银行(xíng)不(bù)良率大幅上升。

　　4）从居民(mín)财富(fù)效应(yīng)渠(qú)道，根据我(wǒ)们(men)的《中国住房(fáng)市值(zhí)测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本的(de)10.8万(wàn)亿美元、英法德三国合计的(de)31.5万亿美(měi)元。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国(guó)的(de)64％。中国(guó)住房市值(zhí)与(yǔ)股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚不成熟，直接融资(zī)比(bǐ)例较低，股票、债券(quàn)市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在，当前(qián)的负面效应(yīng)愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看(kàn)，绝大部分商(shāng)品是一(yī)手(shǒu)交钱一手交货(huò)，预售(shòu)制是对(duì)购买者(zhě)的单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房(fáng)等待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间，购房者不仅承担银行利(lì)息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房等风险。另外，购房者(zhě)和开发商(shāng)之间的(de)购房合同、购(gòu)房者和银行的(de)按揭贷款合(hé)同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发(fā)生违约，购(gòu)房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权(quán)力，但依旧需要根(gēn)据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时向银行(xíng)进行贷款偿(cháng)还，因此(cǐ)购房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张，资(zī)金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁(gē)置等系列(liè)风险，进(jìn)行影(yǐng)响自(zì)身信用和购房者(zhě)对(duì)行业(yè)的信(xìn)心(xīn)。

　　从金融层面看，银行(xíng)作为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经营不(bù)善，出现资(zī)金(jīn)链断(duàn)裂等一系列(liè)问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情(qíng)况，而房企(qǐ)通(tōng)过与购房者签(qiān)订的预售合同和按揭(jiē)合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果(guǒ)购房者丧失还款(kuǎn)能(néng)力或短期不能(néng)还(hái)款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度看(kàn)，购房者的预售(shòu)监管资金去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底两个字那就是(shì)“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的《城市商品房预(yù)售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有(yǒu)关的工(gōng)程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监管的具体(tǐ)办法，由房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多年(nián)以来全国并没有统一的预售资金监管规定，各(gè)地实行“一城一策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明(míng)、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为(wèi)总预(yù)售(shòu)款的(de)15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥等城市则按照项(xiàng)目(mù)的建安成(chéng)本乘以建筑(zhù)面(miàn)积(jī)或者(zhě)项目工程总额报价计算重点资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管账户(hù)、或进入监(jiān)管账(zhàng)户后被(bèi)挪用，导(dǎo)致楼(lóu)盘没有(yǒu)资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥遥无期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继(jì)续还款。那么，监管账户(hù)资金(jīn)如何被挪走的？实际上，在过(guò)去房地产大开发时代(dài)的高(gāo)周转背景下(xià)，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承(chéng)包(bāo)方(fāng)，以工程建设名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再由工(gōng)程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的工程(chéng)款，远超工程进(jìn)度所需。通过这些方式套取(qǔ)的(de)资金(jīn)，在房(fáng)企各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金流动性，房(fáng)企抽调(diào)资金(jīn)统(tǒng)筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼(lóu)盘建设，形成(chéng)一种资金(jīn)循环高(gāo)周转模式，但一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者(zhě)。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预(yù)付(fù)资金(jīn)，一般设有定(dìng)金或预(yù)付款保(bǎo)护机(jī)制，如英国、日本；

　　2）预付款比(bǐ)重：要求购房者支付的(de)预付(fù)款比例相对较低(dī)，绝(jué)大部分房(fáng)款在(zài)房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付方(fāng)式(shì)：预付款一(yī)般以定(dìng)金方式(shì)支付，或按工程进度分期支付，或二(èr)者(zhě)结合；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)方(fāng)式(shì)：一般(bān)采用两种方式发(fā)放按揭贷款，一是按工程进度付款，按揭(jiē)贷(dài)款按照工程进(jìn)度逐渐(jiàn)发放，购(gòu)房者开始月(yuè)供；二是(shì)房(fáng)屋交(jiāo)付后发放(fàng)按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房提供期房烂尾(wěi)保险，在商(shāng)品房出现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权(quán)益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交(jiāo)付质量的保障有两种(zhǒng)方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得购房者支付的(de)房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支付(fù)尾款。

　省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗　

　　2.1 美(měi)国：交付前预(yù)售资金(jīn)第三方全程监管，交付(fù)时开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交(jiāo)付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三(sān)方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定(dìng)金及首付环节，定金(jīn)比例一般为(wèi)房款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方面，除(chú)定金(jīn)或首(shǒu)付(fù)外(wài)，购房(fáng)者在房屋交付后(hòu)通过按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面，美国为防止开发商挪用资金，购(gòu)房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管(guǎn)。如果开(kāi)发商(shāng)倒(dào)闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购(gòu)房者资金可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担(dān)任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过(guò)程中的资金全(quán)部(bù)来自银行，银行根据工程进度(dù)向开发商提(tí)供(gōng)一定(dìng)比例的(de)贷款，由于开发商挪用(yòng)资(zī)金直接损害银行利益，银(yín)行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度。开发商在(zài)房屋交付时需取得(dé)由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收凭证向银行(xíng)得到购房者支付的(de)房款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造工期进度支付，按揭按工期放(fàng)款后还贷，房贷利率采用固(gù)定利率，开发商(shāng)或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国(guó)开(kāi)发(fā)商(shāng)在(zài)项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购(gòu)房(fáng)合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合(hé)同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何原(yuán)因不(bù)能(néng)购买(mǎi)，定金按(àn)照德国(guó)法律全部(bù)退还。

　　签署购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需(xū)支付公证费和土地交(jiāo)易税(shuì)，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种(zhǒng)费用(yòng)不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定(dìng)最低首付比例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采取按工期支(zhī)付房款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支(zhī)付节点可分为公证后、主体完(wán)工、内部(bù)水暖电(diàn)路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者(zhě)可在支付房(fáng)款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固定利率，银(yín)行按施工节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔(bǐ)贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结束后，购(gòu)房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保(bǎo)险公司针对期房设(shè)计了两种(zhǒng)保险，保险的(de)功(gōng)能是当(dāng)房屋出现重大延期(qī)或重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发(fā)商赔偿(cháng)或(huò)修复，开发商破产，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时(shí)支(zhī)付(fù)

　　英国(guó)预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买卖(mài)双方律师严(yán)格监管(guǎn)。

　　订立合(hé)同前，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟(gōu)通(tōng)期(qī)房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同(tóng)等各个环节，各环节(jié)内容(róng)确认(rèn)无误后(hòu)签订(dìng)首付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定(dìng)金方面，英国设置了(le)10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当开发商出现(xiàn)财(cái)务、经营问题(tí)时，购(gòu)房者10％的定金由保险公司赔付(fù)，而超出10％的(de)部(bù)分(fēn)较难追回。

　　首付方面，首付比例通常为10％-25％，首付需(xū)要在合同签订21天内支付(fù)。

　　余款(kuǎn)支付(fù)环节，英国采取(qǔ)按(àn)工程进度付款的方式(shì)，但(dàn)是交房(fáng)前付款比例相对较低(dī)，一般会在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两笔(bǐ)5％-10％的款项，即交房前付(fù)款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房(fáng)后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公证公司(sī)的检验(yàn)验收后才能交付，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监管环节(jié)，英国期(qī)房预售资金(jīn)监管极为严格(gé)，资(zī)金也由律师监管，在确认工程(chéng)进度(dù)、支付(fù)相关款项(xiàng)过(guò)程中，由买房律师将资金转给卖方律师，卖方律师(shī)转给开发(fā)商，即资金在(zài)进(jìn)入开发商账户前经过两(liǎng)道关口，有利(lì)于(yú)保(bǎo)障购房者资(zī)金安全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交(jiāo)易立法，设(shè)省属国企和央企有什么区别 所有央企都是国企吗置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交(jiāo)易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必(bì)须(xū)完成“预售房定金(jīn)保(bǎo)全措施”，交房前付款比(bǐ)例不(bù)超房款的(de)20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款。

　　立(lì)法方面，日本二战结束后由于(yú)房(fáng)屋供给严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空(kōng)白，社会上(shàng)“一(yī)房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地(dì)建筑(zhù)物(wù)交(jiāo)易法》，经多次(cì)修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的法律(lǜ)。

　　定金保护方面(miàn)，根据日本《宅地建物取引业法》，对购(gòu)房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元(yuán)的部(bù)分，法律要求(qiú)开发(fā)商必(bì)须(xū)完(wán)成定(dìng)金保全措施才可预售。什么是定金保全(quán)措施(shī)？即买卖双方签订购房合(hé)同时(shí)，开发(fā)商向金融机(jī)构(gòu)或指(zhǐ)定保证(zhèng)机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者定金的(de)保证或保险(xiǎn)，并将相(xiāng)应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该(gāi)措施保护(hù)。若开发商倒闭导致期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金(jīn)证明(míng)书向金融(róng)机构或保证(zhèng)机构或(huò)保险公司(sī)兑(duì)付，同时，开发商(shāng)需向购(gòu)房者(zhě)赔(péi)付违约金，一般约(yuē)为房(fáng)价的10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房(fáng)合(hé)同后，购房者即可(kě)向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后(hòu)才(cái)开始按(àn)揭贷(dài)款，除定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者违约(yuē)可返(fǎn)还相当(dāng)于3.75％房款的订金，首付比例20％，余款按(àn)工程(chéng)进度支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金支(zhī)付环节(jié)，新加(jiā)坡开发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需(xū)支付(fù)5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执行OTP则进一步签(qiān)订购买(mǎi)合同，不(bù)执(zhí)行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例方面(miàn)，签(qiān)订购房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银(yín)行(xíng)申请按揭贷款。

　　余款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，《发展商条例(lì)》对期房付款流程做(zuò)了统一详细规(guī)定，要求所有开(kāi)发商遵守，支(zhī)付节点一般为合同(tóng)签订后、地(dì)基完(wán)工、框(kuāng)架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款也依照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度放(fàng)款，月供(gōng)在(zài)此过程中随着放(fàng)出(chū)贷款的增(zēng)加而增加，未(wèi)放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户资金提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当(dāng)前房地产到了(le)政(zhèng)策(cè)出(chū)手临界点，重点是保交楼(lóu)和(hé)房企重组。一方面，加大对刚需(xū)和(hé)改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工(gōng)保民生，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一(yī)方(fāng)面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财团，给予(yǔ)金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来看(kàn)，应充分估计形势复(fù)杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼顾化(huà)解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制。长效机制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群(qún)战略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支(zhī)付定金冻结(jié)至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延期以(yǐ)及重大(dà)缺(quē)陷等(děng)情况提供充分的保(bǎo)障。余(yú)款支付环节，建立按工程进度付款机制或(huò)交房(fáng)后按揭(jiē)贷款(kuǎn)机制，充分保护购房(fáng)者的权益(yì)。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监(jiān)管机构(gòu)，或由政府相(xiāng)关部门直接监(jiān)管，以此防止资(zī)金挪用现象(xiàng)。交付环节(jié)，建立(lì)商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支(zhī)付尾款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)制是(shì)大势所(suǒ)趋。一方面，98年房改时，全国(guó)缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜之(zhī)计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进入存(cún)量时代，对(duì)购房民众不公平的预售制(zhì)已经过时了(le)，该取消(xiāo)了，改为现房(fáng)销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售，开发(fā)商(shāng)将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不(bù)能兑现(xiàn)的(de)营销手段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房(fáng)民(mín)众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的提升(shēng)开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐劣(liè)币。

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