近(jìn)两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体(tǐ)呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业(yè)内人士(shì)对(duì)此表示，强(qiáng)制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该(gāi)类(lèi)产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配(pèi)现金等指标，也是观察(chá)REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投(tóu)资者注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到期后不再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标(biāo)的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只(zhǐ)公(gōng)募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均(jūn)分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年(nián)分配(pèi)金额占可供分配金(jīn)额比(bǐ)例(lì)平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部(bù)分分(fēn)配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来(lái)源为持有期分红收益，以及基金(jīn)份额交(jiāo)易价格的(de)变化。基金(jīn)份(fèn)额(é)二级市场价格受(shòu)到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起(qǐ)波(bō)动。与(yǔ)此(cǐ)相比，基金分红预期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础(chǔ)设施资产的(de)经营(yíng)现金流，投资人通过基金募集(jí)材料(liào)和信息披露文件，结合行(xíng)业及(jí)市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决(jué)策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级市场价格变化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏(kuī)，分(fēn)红(hóng阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢)作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现金收益，对(duì)于(yú)长期(qī)投资者更具参考价值。”中金(jīn)基金相关负责(zé)人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投(tóu)资中心运营高级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设(shè)施(shī)证(zhèng)券投资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金应当将(jiāng)90％以上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金形式分配给投(tóu)资者，强制分红机制是公募REITs的主要特征之一(yī)，稳定的(de)分红机(jī)制体现出REITs产(chǎn)品长(zhǎng)期投资价值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同(tóng)时(shí)具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格(gé)反映这(zhè)类产品“股(gǔ)性”的一面，分红体现了这类(lèi)产品的(de)“债性(xìng)”特点。公募(mù)REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于(yú)债券派息，但(dàn)不等同于债券的固(gù)定利息回报(bào)，而是由可(kě)供分配现金(jīn)决(jué)定。

　　从(cóng)机构投资(zī)者的角度来看，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资产配置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的(de)配(pèi)置价值。另一(yī)方面(miàn)，公募REITs的分红(hóng)能够(gòu)帮助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过(guò)分(fēn)红(hóng)获取相对于(yú)投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险(xiǎn)的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格(gé)走势的关(guān)键(jiàn)因素之一。

　　从近期公募REITs的(de)二(èr)级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌(diē)7.44％，未(wèi)跑赢主(zhǔ)要股票(piào)和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的影响，可(kě)分(fēn)配金额完成(chéng)率不达预期(qī)，一定程(chéng)度上影(yǐng)响(xiǎng)了(le)公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华平(píng)称，公募REITs二级市场的价格波动(dòng)受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)的主要因素之一(yī)，而(阴肖指的是哪几个生肖，阴肖指的是哪几个生肖呢ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公(gōng)募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金相(xiāng)关负责人(rén)也(yě)表(biǎo)示，近(jìn)期(qī)经济预期恢复，一(yī)方面市场热点呈现向股票和债券回归的过程；另(lìng)一方(fāng)面，基(jī)础设施(shī)项目的(de)经营业绩相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对基(jī)金份(fèn)额(é)的开盘指(zhǐ)导价(jià)做(zuò)调减处(chù)理，调(diào)减金额根据单(dān)位(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对(duì)分红前后(hòu)基金份额净(jìng)值变化的修正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者长期投(tóu)资的信(xìn)心，同时需结(jié)合持有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程度。”中航基金相(xiāng)关人(rén)士也称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分配(pèi)和本金归还(hái)

　　普通投资者应了解(jiě)底层资(zī)产情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是(shì)本金之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权(quán)REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分(fēn)派”更为(wèi)准(zhǔn)确，分派(pài)的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之(zhī)间的比例是(shì)变动(dòng)的，与现有(yǒu)公募基金分红差异很大，大(dà)多数普通投资者(zhě)可(kě)能把“分派”金额误(wù)认(rèn)为是持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确定(dìng)性，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华平表示(shì)，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经营权(quán)类和(hé)产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产(chǎn)权(quán)类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每(měi)年(nián)的现(xiàn)金分(fēn)红及(jí)资(zī)产增值的(de)收(shōu)益，而(ér)持(chí)有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收(shōu)益主(zhǔ)要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产(chǎn)的分红包括了利润分配和本(běn)金的(de)归还(hái)，两者的比率也是变动的，对特(tè)许经(jīng)营(yíng)权类资(zī)产的公募REITs可以内部收益(yì)率（IRR）来(lái)衡(héng)量投资收益(yì)。普通投资者(zhě)在选择(zé)投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层资产(chǎn)的(de)类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底层资(zī)产属性(xìng)不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分红相对(duì)较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资(zī)产的价值增(zēng)值，所以(yǐ)相对(duì)股性偏强(qiáng)。普通投资(zī)者在选择(zé)公募REIT时(shí)，需(xū)要考(kǎo)虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性，对所选(xuǎn)择(zé)产品的二级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负(fù)责人也(yě)认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不再(zài)能产生现(xiàn)金收益，因此将可供分配金(jīn)额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平(píng)。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较长(zhǎng)的特许经营(yíng)权项(xiàng)目，即(jí)使分派率相对较(jiào)低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是正常(cháng)现(xiàn)象，投(tóu)资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生(shēng)的(de)现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目(mù)相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使用年限(xiàn)一般较(jiào)长，再加上(shàng)到期(qī)后通过对(duì)建筑的更(gèng)新改(gǎi)造或补缴土地出让金等追(zhuī)加投资，有机会进一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类(lèi)似永续经营的假(jiǎ)设反映(yìng)在(zài)基础资产的估值(zhí)上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具(jù)备更显著的资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基(jī)金分红的时点，多位业内(nèi)人士还表示，在(zài)产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观(guān)测经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金、内(nèi)部收(shōu)益(yì)率等指标，来(lái)观察(chá)和(hé)评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产的运营(yíng)情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年(nián)报指标(biāo)中，跟现金相关的指标有两个：一(yī)是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现(xiàn)金流，二是可供(gōng)分(fēn)配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性区别。经营活动产(chǎn)生的现金净流(liú)量是(shì)指企业经营、筹资(zī)、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流(liú)，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的(de)项目进行调整，加期初现金，最终得到的账面现金(jīn)。

　　李华平(píng)也表(biǎo)示，公募(mù)REITs作为(wèi)资产(chǎn)配置(zhì)新选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场独立的资产配(pèi)置功能，比较适合长期持(chí)有。建议投(tóu)资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注(zhù)内部(bù)收益率的高(gāo)低，对产(chǎn)权(quán)类的资产更(gèng)多关注分派率高低。因为(wèi)公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层资产的经营净现金流，所以(yǐ)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报，投资者可(kě)综(zōng)合考虑原始权益(yì)人综(zōng)合(hé)实力、运(yùn)营管理机(jī)构(gòu)实力、公募基金(jīn)管(guǎn)理人实力等多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中(zhōng)信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进入(rù)密集(jí)分(fēn)红期，由于分(fēn)红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加此前(qián)市场接连回调，建议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时分红规模较(jiào)为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分(fēn)配金额预测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分析，结合经济及市(shì)场的实(shí)际环境，对基础(chǔ)设施项目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理(lǐ)能力进行判断。”中金基金(jīn)上述负责(zé)人(rén)也称。

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