饱受争议的二手房交易中介费问(wèn)题，正(zhèng)逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部(bù)、市场(chǎng)监管总局联合发(fā)布了(le)关(guān)于规(guī)范房地产经纪服务(wù)的意见(jiàn)。意见提及，近年来，部分房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收(shōu)费、滥用客户个人信息等(děng)问题(tí)，加重交易当事人(rén)负担(dān)、侵害其合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两(liǎng)部门从加强从业主体管理、明确经纪服(fú)务内容(róng)、合理确定经纪服务收费(fèi)、严格实行明码标(biāo)价等十(shí)方(fāng)面，提出(chū)了意见。

　　中原地产首席分析(xī)师张大(dà)伟(wěi)称，随着城市发展(zhǎn)，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上(shàng)海为例，二手房占市场成交(jiāo)比(bǐ)例超过80％，大(dà)量二手房成交依赖中介居(jū)间成交新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息，房地产调控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡(dù)到中介公(gōng)司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究(jiū)中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由(yóu)于(yú)二(èr)手房交易成本(běn)较高(gāo)、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通(tōng)过中介来(lái)完成。但(dàn)很(hěn)多中(zhōng)介(jiè)利用信息不对称等问题，将非必要的收费夹带其中，如收(shōu)取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等(děng)，对(duì)居民(mín)造成额外的负担(dān)，而且这些服务事项并未明(míng)码标价。

　　对(duì)于二手房市场(chǎng)交易过程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出(chū)，对(duì)包括经(jīng)纪服务(wù)在内的相关市场交易行为(wèi)及其主体(tǐ)进(jìn)行规范(fàn)和秩序整顿(dùn)，是房地产市场管理和(hé)调控的主题(tí)。“当(dāng)下，推进这项工(gōng)作的意(yì)义更大，也更急迫。”

　　中介(jiè)收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二(èr)手房市场中，历来对房地产(chǎn)经纪服(fú)务行业关注(zhù)最多(duō)的一个话(huà)题，便是(shì)房地产经纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为(wèi)，未来相关部(bù)门主要监管(guǎn)的重点，将(jiāng)是对房地产经纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔(bǐ)金额不低(dī)的中介费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率(lǜ)计算，一套(tào)1000万元的房屋，中(zhōng)介(jiè)费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理确定经纪服(fú)务收费上，两部门在(zài)此次意(yì)见中提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买(mǎi)卖和(hé)租(zū)赁经(jīng)纪(jì)服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率(lǜ)越(yuè)低的原则实(shí)行分(fēn)档(dàng)定(dìng)价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房(fáng)地产经纪服(fú)务收费标准(zhǔn)的最早依据是1995年(nián)国家计委建(jiàn)设部下发的《关(guān)于房地产中介(jiè)服务(wù)收费的通(tōng)知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买(mǎi)卖代理(lǐ)收费，按成(chéng)交价格总额的0.5-2.5％计收。

　　以(yǐ)北京为例，目前(qián)北京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年(nián)更(gèng)新后的收(shōu)费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别复杂的(de)住宅(zhái)买卖经纪(jì)服务(wù)，经交易各(gè)方协商同意，可(kě)在规定的收费(fèi)标准基础上适(shì)当上浮，上浮幅度最(zuì)高不(bù)得超过10％。”这意味(wèi)着，当前北(běi)京二手(shǒu)房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息.7％。

　　张大伟表示(shì)，本着“简政放(fàng)权”的精神，北京(jīng)2015年取消(xiāo)了(le)房(fáng)地产中介服务等57个(gè)政府定价(jià)，房地产经纪服务收费多少由各中介机构(gòu)自行(xíng)决定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在(zài)实际收取(qǔ)费用过(guò)程中，相(xiāng)关监管(guǎn)部门(mén)当前并未明确(què)具体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服(fú)务过程中对收费标准进行明码(mǎ)标价即可。而房(fáng)地(dì)产经纪服务机构在具体(tǐ)收(shōu)取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值(zhí)及工资标准，综合计算出合适的中(zhōng)介费率。”张大伟补(bǔ)充道。

　　对于(yú)明(míng)码标(biāo)价(jià)问题，两部(bù)门在此次意见中(zhōng)提及，房地(dì)产经纪机构应当在经营门店、网站、客户(hù)端等场所或渠(qú)道，公示服务项目、服务内(nèi)容(róng)和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑收费。房地产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机(jī)构(gòu)收(shōu)费前应(yīng)当向交易当事人出具收费清单，列明收费标准、收费金额，由(yóu)当(dāng)事(shì)人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收费明显高于市场(chǎng)平均水平(píng)的房地产经纪机构，住(zhù)房和城乡建设部(bù)门(mén)将会同市场监管等(děng)部门采取约(yuē)谈等综合措(cuò)施进(jìn)行重(zhòng)点(diǎn)监(jiān)管(guǎn)。市场监管部门会(huì)同有(yǒu)关(guān)部门(mén)依法查处不按规定明码标价、操(cāo)纵经纪服务收(shōu)费等违反价格和(hé)反垄断法律法(fǎ)规(guī)的行(xíng)为(wèi)。对房(fáng)地产经纪机构相关违法违规信息(xī)，市场(chǎng)监管部门要(yào)依(yī)法依规(guī)纳入国家企业信用信息公(gōng)示系统(tǒng)。

　　房屋中介(jiè)费要降(jiàng)了？

　　鼓励按照成交价格(gé)越高、服(fú)务费率越低(dī)的原则实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味(wèi)着，未(wèi)来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产(chǎn)华南区总裁兼深圳中原总(zǒng)经理郑叔(shū)伦称，住建部发文鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格越高(gāo)、服务费率越低的原则实(shí)行分档定价，合理降低(dī)住(zhù)房买(mǎi)卖(mài)和租赁经(jīng)纪服(fú)务费(fèi)用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机构，但对市(shì)场(chǎng)影响有(yǒu)限，“以深圳为例，深圳市场豪(háo)宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不(bù)同，各家收费普遍在(zài)合理(lǐ)范(fàn)围内，加(jiā)上(shàng)经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用对市场的(de)影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指(zhǐ)出(chū)，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意(yì)见仅为鼓励性质，即只(zhǐ)是纲领(lǐng)性文件而非规定，未来如何具体认定其(qí)中(zhōng)的细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情况。

　　不过，张(zhāng)大伟表示(shì)，“从目前市场看，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范(fàn)化(huà)，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在(zài)产(chǎn)权(quán)方面有瑕疵(cī)，如产权(quán)抵(dǐ)押、不同税费(fèi)等都可能(néng)对交易产生影响，这对房(fáng)地产经纪服务行(xíng)业的专(zhuān)业性提出更高的要求(qiú)。”

　　58安居客研究(jiū)院研究总监陆骑麟指出，在(zài)二手房买卖过程中，原本应(yīng)该由上下家(jiā)各(gè)支付一半(bàn)的中介费，但在一些热(rè)点(diǎn)城市的二手房交易过(guò)程中，往往会有这样(yàng)的情形，因部分购(gòu)房者(zhě)处于弱势地位，从而会(huì)出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即(jí)使一(yī)些房(fáng)东(dōng)愿(yuàn)意(yì)承(chéng)担中介费，这部分费用也可能通过转嫁的方式，在房价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费(fèi)转嫁给下家，市场这种所谓‘约定俗(sú)成’的新冠疫苗接种后多久更新健康码，新冠疫苗接种后多久更新健康码信息情况，一些房产(chǎn)中介公司将(jiāng)其视为向购房(fáng)者单边收费的行为(wèi)。部分中介(jiè)公司可能会利用(yòng)其支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收(shōu)取费用，而这部分费用，房东往往会(huì)将其转再(zài)次转嫁给购房者，这实(shí)际(jì)上相当于(yú)变相推高了(le)房价(jià)。两(liǎng)部(bù)门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有(yǒu)利(lì)于提(tí)高交易中操作的透(tòu)明度，也有(yǒu)利于房(fáng)价(jià)的稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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