导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年(nián)之后(hòu)，当下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　要(yào)点

　　过(guò)去二十(shí)年是中国房地产市(shì)场黄(huáng)金二十(shí)年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足够4000万家庭入(rù)住。恰(qià)逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中(zhōng)国(guó)地产是(shì)否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文试图厘清中国城镇存量住宅真实情况，据此(cǐ)判(pàn)断中国(guó)未(wèi)来地产趋势(shì)。

　　有媒体渲染中国地产存量极度过(guò)剩，事实是(shì)否如(rú)此(cǐ)？

　　住建部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑，第七次人(rén)口普查调查数(shù)据显示城镇家庭户人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事(shì)实上(shàng)住建(jiàn)部(bù)披(pī)露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)祈使句例子英语，祈使句例子10个不到一成，其中(zhōng)还包(bāo)括大量(liàng)城镇非住宅建筑，如商业(yè)办公楼、学校等，因(yīn)此(cǐ)6亿栋房屋中城(chéng)镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇居(jū)民(mín)人均住宅间数为1.06间，但(dàn)居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切(qiè)相(xiāng)关。中国的人均住宅间数较(jiào)发达国家(jiā)还有很(hěn)大差距(jù)。人均(jūn)住宅间数大(dà)于(yú)1同样(yàng)不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇(zhèn)居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布(bù)中国家庭(tíng)户(hù)均住(zhù)宅的(de)数据，我们(men)根据商品(pǐn)住宅套数、商品住宅占(zhàn)比和城镇家庭户数(shù)，计算出城镇家庭住宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家(jiā)庭(tíng)户均(jūn)拥有0.86套房，其中0.54套为商品(pǐn)住(zhù)宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住宅，其中商业(yè)住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着(zhe)户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需(xū)并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示(shì)，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以说(shuō)不平衡(héng)，是因为户(hù)均一套(tào)房(fáng)无法满足流(liú)动人口的租赁和置业(yè)需求。全国(guó)总人(rén)口的(de)近(jìn)三成都是流动(dòng)人口，流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老家买房(fáng)，从(cóng)而产生(shēng)了(le)额外的住宅需(xū)求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国未来地产仍有四大新增需求动力(lì)。

　　第一，户均人(rén)口规模缩(suō)小，一人户、两人户(hù)占比(bǐ)不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋势将(jiāng)延续(xù)，带(dài)来(lái)新户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块(kuài)的分(fēn)化日益明显，区域经(jīng)济资源分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着人口流入(rù)，人口净迁入城市的新增住宅需(xū)求有望持(chí)续旺(wàng)盛(shèng)。

　　第三，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的(de)住宅中，涉及超(chāo)9000万家庭、81亿平方米的住宅建筑(zhù)面积。促成“老(lǎo)破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与(yǔ)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建筑面积(jī)均较(jiào)发(fā)达国家有着不小差距，“住上更(gèng)大房子(zi)”的改善性需求(qiú)正(zhèng)在不断增加。

　　黄金二十年之(zhī)后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化(huà)时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展期，地(dì)产矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足，这是过去(qù)二(èr)十年房价快速(sù)上涨基石。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾(dùn)则更多(duō)体现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级城市之间，不同(tóng)区域板(bǎn)块之间，不同(tóng)品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全国已有近6亿(yì)栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热(rè)议。从(cóng)2月以来(lái)，各大城(chéng)市二手房挂牌量(liàng)突(tū)然(rán)激增，引发一阵二(èr)手房(fáng)的(de)“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中(zhōng)国城镇住(zhù)宅到底是供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平(píng)衡(héng)，或是仍然存(cún)在(zài)不足？可(kě)惜(xī)由(yóu)于住宅存量数据(jù)并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知(zhī)晓具体情况。

　　拨(bō)开(kāi)迷雾，我(wǒ)们测算出中国城(chéng)镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否真的(de)过剩(shèng)了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如(rú)何有(yǒu)效观察(chá)中国户(hù)均拥有住(zhù)宅数量

　　（一(yī)）中国住宅数量过(guò)剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾(zāi)害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿栋城乡房(fáng)屋(wū)建筑数据以(yǐ)及80多万处市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人(rén)住6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，平(píng)均每栋建筑住不(bù)到(dào)3人(rén)，住宅市场看似已经过(guò)剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋(wū)建筑中，农(nóng)村房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的(de)城镇房屋实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还(hái)包括了大量商业(yè)楼、写(xiě)字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住(zhù)宅。总的算下来，住宅占(zhàn)比(bǐ)并不大。

　　第七次人口普查数据公布(bù)了中国城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户居民人均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大(dà)于1，看似意味着(zhe)人(rén)人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水平不仅与房间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设(shè)施(shī)等因素密切相(xiāng)关。单单(dān)从人均住(zhù)宅间数不能完全反映出城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民(mín)的居住(zhù)水平。

　　中国主(zhǔ)要是以家庭为(wèi)单位购买成套住宅，一套设施齐全的住宅才(cái)是城镇居民(mín)宜(yí)居的选(xuǎn)择。

　　（二）中(zhōng)国户均(jūn)住(zhù)宅的测(cè)算思路(lù)、数据和(hé)方法

　　中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)住宅主(zhǔ)要(yào)分两大(dà)类(lèi)，一(yī)类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目前(qián)缺乏统计(jì)数据，并(bìng)没有直接公布城(chéng)镇(zhèn)住宅(zhái)数(shù)量。居(jū)民住(zhù)宅相关数据有两处可以直(zhí)接公布，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是(shì)居民住宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到(dào)上述两组数据。

　　中(zhōng)国住宅改革始于1998年，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不(bù)计(jì)。估算城镇居(jū)民户均住宅(zhái)套(tào)数分三(sān)步走(zǒu)：

　　第一(yī)步，将1999年以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我们(men)就能够得到当前商品(pǐn)住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住宅(zhái)比例，推算得到居(jū)民(mín)住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民(mín)拥有(yǒu)的(de)商(shāng)品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭住宅(zhái)套户(hù)比=住宅总套(tào)数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数(shù)）/（商(shāng)品住宅套数/住宅(zhái)总(zǒng)套(tào)数）

　　=商品住宅套户(hù)比/商品住(zhù)宅占比

　　二、城镇家庭(tíng)户(hù)均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统(tǒng)计。我们利用既有统计数据(jù)，大致测算得(dé)到中国存(cún)量房地(dì)产(chǎn)套数，并进一(yī)步推算中国城镇家庭户均拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城镇(zhèn)居民(mín)户均(jūn)拥有商品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截(jié)至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品(pǐn)住(zhù)宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均拥有0.64套商品住宅（包(bāo)含现房和期(qī)房）。

　　中国的(de)房地产(chǎn)销售以期(qī)房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始，新房销售中(zhōng)期房(fáng)占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累计销(xiāo)售(shòu)套数里的期房销售，得到商(shāng)品住宅现房套数。

　　以2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套(tào)数计算为例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现房(fáng)套数=截止到(dào)2022年商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年(nián)）的期(qī)房销售额。

　　主流房(fáng)企竣工周期在(zài)2-3年，并(bìng)考虑到交房后装修的(de)时间，取(qǔ)最大值3年。

　　将商品住宅现房套数(shù)除以家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前中国城镇家庭户均拥(yōng)有0.54套商品现(xiàn)房(fáng)住宅。

　　（二）城镇居民户(hù)均拥有住宅1.02套

　　接(jiē)下(xià)来我们(men)需(xū)要(yào)进一(yī)步推算中(zhōng)国(guó)城镇居民拥有的(de)户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示中国(guó)城镇(zhèn)居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅(zhái)占比(bǐ)31.9％、二手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住(zhù)宅占比6.1％，通过(guò)继承(chéng)或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二手房(fáng)都是商品住宅，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅、购买商(shāng)品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略(lüè)假设2021年-2022年期间商品住宅增(zēng)幅为过去十年变化幅度的20％，计算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实(shí)际变(biàn)化比例(lì)，从而(ér)我们估(gū)算(suàn)出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为(wèi)62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国(guó)平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住宅。但考(kǎo)虑(lǜ)已购期房，中国(guó)平均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有1.02套(tào)住宅(zhái)。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内陆续交付使用，到(dào)2024年，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房的三(sān)点(diǎn)含义

　　既然城镇居民(mín)已经达(dá)到了户(hù)均一套房(fáng)的程度，“户户有房”是否意味着中国城镇(zhèn)化进展终结，甚(shèn)至意味着中国地(dì)产(chǎn)存(cún)量供给绰绰有余？

　　祈使句例子英语，祈使句例子10个ng>（一）户均(jūn)一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余(yú)住(zhù)宅来满(mǎn)足因人口流动、居(jū)民换房等因素产生的住宅(zhái)需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住(zhù)宅套户(hù)比(bǐ)会在1.1左右。

　　国际(jì)经验(yàn)来(lái)看，美国、英国和日本的住宅套户(hù)比均高于1.1，其中，英国的住宅套(tào)户(hù)比最高，为1.19，日本(běn)为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户均(jūn)刚好一套房，就(jiù)会(huì)造(zào)成人口净(jìng)流(liú)入地的住宅市场供不应求，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅速上涨。

　　七普(pǔ)指(zhǐ)出(chū)中国的流(liú)动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动(dòng)人口和省(shěng)际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选(xuǎn)择(zé)在大城市租房挣钱，在(zài)老(lǎo)家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡人(rén)口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工作的流动(dòng)人(rén)口(kǒu)在(zài)老(lǎo)家拥有住宅比例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的(de)高工(gōng)资吸引打(dǎ)工(gōng)人，但高房价迫使(shǐ)打工人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上会占据两(liǎng)套(tào)房，在高房价的(de)大城市租赁一套房，在房价较低的县城购买一套房。所(suǒ)以说户均一套房无法满足庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户(hù)家庭住(zhù)宅(zhái)品质仍(réng)需(xū)改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不(bù)少老旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是(shì)约9000万户城镇(zhèn)居民住宅是(shì)2000年(nián)以前建成(chéng)，其中又(yòu)有11.6％住宅(zhái)年龄至(zhì)少在(zài)33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建(jiàn)筑结构松散、设施陈旧、安(ān)全(quán)隐患大等问(wèn)题，如(rú)电(diàn)线老化、管道等基础设施陈(chén)旧，给住户的(de)生活带来了(le)很大的(de)不便和(hé)安(ān)全(quán)隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)成的老旧住宅面积小。占(zhàn)比为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥有的住宅面积(jī)占比仅为(wèi)27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪(jì)修建的(de)老旧小(xiǎo)区很难满足现代生活需求(qiú)，在未来大都(dōu)会(huì)被拆迁重(zhòng)建。

　　近(jìn)五成(chéng)的家庭住宅为一(yī)居室和二居室，户(hù)型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二居(jū)室占比(bǐ)为33％。对比镇(zhèn)，城市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小(xiǎo)，当然这与城市(shì)土地资(zī)源紧张有关。

　　（三）人均(jūn)住宅(zhái)面积扩(kuò)张(zhāng)是未来地(dì)产的(de)需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年城镇家(jiā)庭户住宅存(cún)量(liàng)总面积(jī)为(wèi)294.6亿平。暂不(bù)考虑两年(nián)间农民带房进城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商(shāng)品住(zhù)宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住宅存量总面积为308.16亿平(píng)，人(rén)均住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过(guò)一半的(de)家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑面积小于均值(zhí)，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑面积(jī)在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城镇家(jiā)庭(tíng)人(rén)均住宅(zhái)建筑面积不足19平(píng)方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若(ruò)去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平(píng)方米。上(shàng)海市将人均住宅建筑面积低于15平(píng)方米的家庭界定(dìng)为住宅存在困难，若按这个标准(zhǔn)算(suàn)的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在(zài)住宅困难问题。

　　若人均可使用住宅面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面积(jī)为(wèi)50平，只(zhǐ)考(kǎo)虑家庭户人数，需要住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至(zhì)少新增82亿平。

　　对比发达(dá)国家(jiā)人(rén)均(jūn)住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士(shì)、日(rì)本、德国和英国都高于(yú)40㎡，中国的(de)人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差(chà)不大。但若去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差(chà)距(jù)将变得明(míng)显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体户人口(kǒu)，所需要的住(zhù)宅总量会更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房(fáng)。即便如此(cǐ)，中国人口静态结构和(hé)动态趋(qū)势演绎，决定(dìng)了(le)中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住(zhù)宅现(xiàn)实之下，中国未来城(chéng)镇住宅需求(qiú)主要来自于四个方面(miàn)。

　　第一，户均人(rén)口(kǒu)缩小，家庭户(hù)数(shù)增多，新(xīn)户购(gòu)房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国城镇家(jiā)庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显示城镇(zhèn祈使句例子英语，祈使句例子10个)户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭化(huà)趋势将继续延续，导致户(hù)数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来的新(xīn)增(zēng)住(zhù)宅需求(qiú)旺盛。

　　中国经(jīng)济板(bǎn)块(kuài)的分化日(rì)益明显，资(zī)源和生产要素逐步向经(jīng)济带(dài)、都市圈中心城市流入，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再集中(zhōng)吸(xī)引着人口流(liú)入。人口迁移势必涉(shè)及到买房(fáng)租房，给迁入地住(zhù)宅市场带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年常住人口增(zēng)量为72万，而(ér)出生(shēng)人口(kǒu)为44.9万人(rén)，死亡人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人(rén)，自然增(zēng)加人口仅为6.5万人(rén)，其人(rén)口增长主(zhǔ)要受(shòu)益于人(rén)口迁移。

　　第三，老旧(jiù)小区改(gǎi)善性需(xū)求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和原(yuán)公有住宅的家庭(tíng)拆迁改(gǎi)建最多(duō)。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公(gōng)有住(zhù)宅家庭比例从(cóng)12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加上其他住(zhù)宅（5％）与家(jiā)庭住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新(xīn)增8473万(wàn)家庭户(hù)，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了(le)1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加9755万户。49％的(de)家庭购买商(shāng)品住宅，21％的家庭购买二(èr)手房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租房、购买经济适用房(fáng)和其他分别占(zhàn)比(bǐ)18％，3％和9％。未来随(suí)着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建造(zào)的住宅建(jiàn)筑面积还有约81亿平，涉及(jí)城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户。破旧的城(chéng)中村、老公有住宅(zhái)，建筑面积(jī)小(xiǎo)、质量低、基础设(shè)施配套差(chà)、没有或少有物(wù)业(yè)管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改善性(xìng)需求有待释放。

　　第四，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求还将(jiāng)有(yǒu)所增加(jiā)。

　　刚需购房受(shòu)限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望(wàng)提高(gāo)生(shēng)活品质，以小换大、以旧换(huàn)新。2022年底(dǐ)的(de)中央经济工(gōng)作(zuò)会议明确指(zhǐ)出(chū)支持住宅改善等消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人(rén)均住宅间数(shù)为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素(sù)，中国(guó)的(de)人均住宅(zhái)间数较(jiào)其他国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平(píng)有着密切正向(xiàng)联系(xì)。随着经济发(fā)展水平的提高(gāo)，中国的人均住宅间数(shù)与(yǔ)人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长(zhǎng)。

　　如果说过去(qù)二十年是中国地产(chǎn)黄金发展(zhǎn)期(qī)，地产(chǎn)矛盾更(gèng)多体现为住宅(zhái)供给存在不足，供需出现错配(pèi)，这是过去二十年房价(jià)快速上涨基石。那么未来(lái)将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲突。房地产大分化(huà)时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间差(chà)异，优质小区(qū)和老旧二手房之间的差异也将越发扩(kuò)大。

　　风险(xiǎn)提(tí)示

　　人口普查(chá)数据(jù)调查的是(shì)人，并不是针对住宅(zhái)，因此可能存(cún)在(zài)统计偏(piān)差。商品住宅占比实际(jì)值可能偏低，其增速可能超预期(qī)。

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