5月(yuè)以(yǐ)来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信(xìn)房地产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为2％。而以(yǐ)公募基金(jīn)为(wèi)代表的机(jī)构对于这一(yī)板块已经在(zài)悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月(yuè)28日时有小(xiǎo)幅增(zēng)长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持仓(cāng)数量占流(liú)通股比重(zhòng)增幅五(wǔ)只个股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行业(yè)红利时(shí)代已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年末(mò)，公募所持(chí)有的房地产(chǎn)行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持(chí)房地产(chǎn)公司市值在(zài)股票资产中的(de)占比却(què)断(duàn)崖式(shì)下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于出现了(le)三(sān)年来的首次回升，年(nián)底这一(yī)数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时，公募(mù)对房(fáng)地产行业的持(chí)股比例也同(tóng)步回升，从(cóng)2021年底的6.94％提高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今(jīn)年(nián)一季(jì)度得以延续。数据统计(jì)显示(shì)，公募(mù)重(zhòng)仓持有房地(dì)产(chǎn)板块一季(jì)度市值TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个股分(fēn)别为保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募(mù)对于房地产(chǎn)的投资愈发(fā)有集中于(yú)龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块(kuài)排(pái)名最高(gāo)的是(shì)保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的(de)是招商蛇(shé)口，排在第78位。而老(lǎo)牌龙头股(gǔ)万科A排在第96位。对比去年四(sì)季报，变化(huà)之处(chù)首先在(zài)于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头(tóu)股从排(pái)位上(shàng)看均有退步，尤其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房(fáng)地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并(bìng)非(fēi)行(xíng)业(yè)销售(shòu)旺(wàng)季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成(chéng)共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时代(dài)，一(yī)二(èr)线城市好(hǎo)于三四线城市。而映射到二(èr)级市场投资上，配(pèi)置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按(àn)照产业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业(yè)，传统认知(zhī)上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情(qíng)里包括煤炭、电(diàn)解(jiě)铝等类似(shì)的行业也出现了(le)一些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑是供(gōng)给侧(cè)发(fā)生(shēng)了更(gèng)大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上(shàng)海公募(mù)基金经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士持谨慎乐观态(tài)度：“行(xíng)业前几年17亿(yì)～18亿平方米的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光(guāng)是(shì)居(jū)民(mín)存款数(shù)量增加(jiā)了15万亿元。中(zhōng)国存量有400亿平方米建(jiàn)筑面积，考(kǎo)虑(lǜ)存(cún)量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿(yì)平方米。需求端(duān)还(hái)需(xū)要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也(yě)指(zhǐ)出(chū)：“时至今日，无论从城镇化的进程，还是人均(jūn)住房(fáng)面(miàn)积（接(jiē)近30平/人(rén)），我国均已告(gào)别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠杆率和(hé)房价收入也不支撑每年18万(wàn)亿(yì)元的(de)销售额，以(yǐ)及过(guò)快上行(xíng)的房(fáng)价，因而行业(yè)高(gāo)增(zēng)的(de)时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过(guò)程中(zhōng)，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供给(gěi)侧出(chū)清的(de)过程。这个过程(chéng)中，综合竞争力强(qiáng)的公司(sī)就能(néng)够(gòu)通过大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过去了，但不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产品的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票投资，就是强竞争力公司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也(yě)是基于这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国企、优质区域(yù)性标的成香饽(bō)饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房(fáng)地产板块个股(gǔ)多出现小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为2％。从(cóng)具体的(de)个(gè)股来看，《红周刊》利(lì)用(yòng)Wind统计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中(zhōng)，上述时间段恰好排(pái)名(míng)前(qián)五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了10％，它们分别(bié)是(shì)上实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发展，五一假(jiǎ)期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基(jī)本(běn)面来(lái)看，上(shàng)实发展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物业管(guǎn)理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入5角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺2.48亿元(yuán)，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净(jìng)利(lì)润2.86亿元，同(tóng)比扭(niǔ)亏。

　　不过从(cóng)十大流通(tōng)股股东来看，各类机(jī)构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时(shí)的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包(bāo)括公(gōng)募的上银基金、私(sī)募的迎水文龙、中央(yāng)汇(huì)金、长城(chéng)资产管理公(gōng)司等都跻(jī)身前(qián)十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时(shí)排名第二的浦东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度的(de)收入(rù)利润规(guī)模大幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复(fù)苏(sū)至近年来(lái)最高，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结(jié)算持续(xù)性向(xiàng)好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约54万平方(fāng)米。

　　在这(zhè)样的业绩势头(tóu)向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也(yě)吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从(cóng)第(dì)一季度十大流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知(zhī)名私募高毅邓晓峰的两只产(chǎn)品依然(rán)在前十中，这也是(shì)连(lián)续第三(sān)个季度他(tā)有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小(xiǎo)幅增加了持股(gǔ)。

　　除去(qù)上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外(wài)，荣(róng)安地(dì)产(chǎn)则(zé)是(shì)主(zhǔ)要布局在深圳的地产公司，一季报交出的也(yě)是一(yī)份报(bào)喜的成绩(jì)单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增(zēng)长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市(shì)公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿(yì)元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构(gòu)态度(dù)来看，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公募指基(jī)首(shǒu)季新杀入十大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中证全指房(fáng)地(dì)产(chǎn)ETF上(shàng)榜排名第七(qī)位，富国中(zhōng)证(zhèng)指(zhǐ)数1000增强则排名(míng)第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高(gāo)盛国(guó)际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊(kān)》采(cǎi)访(fǎng)时，兴(xīng)证全球(qiú)基金相关人士分析(xī)：“经历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地(dì)市场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地供给较多（券(quàn)商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前房企(qǐ)的(de)利(lì)润率仅20％），绝大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信(xìn)用问题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁(chèn)机(jī)获取(qǔ)低成本土地(dì)，龙头房企的拿(ná)地力度（拿地金额(é)/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融资(zī)上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率基本在(zài)70％以下(xià)，而其他房企的(de)净(jìng)负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空间有限，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的融资成本不断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房(fáng)企明(míng)显(xiǎn)跑赢行(xíng)业(yè)，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增(zēng)速(sù)为9％，而TOP14的(de)销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估的浪(làng)潮下，央国企地(dì)产(chǎn)股或存(cún)在发展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产(chǎn)行(xíng)业的结构性机(jī)会依(yī)然存在，少(shǎo)部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著(zhù)优势，其主要又(yòu)体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的融(róng)资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营(yíng)能(néng)力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相(xiāng)较于民营地产(chǎn)公司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资(zī)源(yuán)债权债务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营(yíng)房开企业的资(zī)产(chǎn)会有更多担忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的(de)过程(chéng)中(zhōng)，央(yāng)国企(qǐ)相较于民企来说估值的修复(fù)更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶(jiē)段(duàn)，具备较(jiào)快速发展(zhǎn)阶(jiē)段(duàn)更稳定且(qiě)可预期的(de)盈(yíng)利和现金流创造(zào)能(néng)力，以此带来估值中枢的(de)提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业普涨的概率比较低，行(xíng)业(yè)内部将(jiāng)出现分化，要(yào)关注(zhù)将(jiāng)受益(yì)于行业集中度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研究官(guān)方(fāng)磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一思(sī)路的话，或许(xǔ)还是保利发展、招商蛇口等国资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不(bù)过国投瑞银(yín)基(jī)金(jīn)投(tóu)资部副总(zǒng)监綦傅(fù)鹏表示：“需要客观地去持续观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持(chí)，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次(cì)是销(xiāo)售份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持(chí)续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报梳理(lǐ)发现，对(d角鲨烷能天天用吗，为什么医生不建议用烟酰胺uì)于(yú)2022年的业(yè)绩出现的整(zhěng)体下(xià)滑，2023年(nián)一季度的业绩(jì)分化更趋明(míng)显，保利发展、滨江(jiāng)集团等房企营收、净利均实现了业绩的(de)回正，甚至是(shì)较大增速(sù)的(de)增长。而这(zhè)些公司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地(dì)产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析表(biǎo)示，业(yè)绩(jì)出(chū)现(xiàn)明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是(shì)在2021年下(xià)半(bàn)年民营(yíng)房企不(bù)怎(zěn)么投资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主要(yào)集(jí)中在核(hé)心(xīn)城市，投资力度较大。投资的驱动能够推动房企销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复但仍处于调整(zhěng)的过程(chéng)中，能够保有一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表(biǎo)示，在房(fáng)地(dì)产的(de)复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别城市四月环(huán)比三(sān)月相对(duì)表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观(guān)。按照现在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的(de)去库存压力、企业的资金(jīn)面压(yā)力，可能会出现(xiàn)，到六(liù)月份(fèn)房企为了(le)半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第(dì)二季度、第三季度增(zēng)长不确定(dìng)性的压力仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产业链的(de)复(fù)苏速度都比想(xiǎng)象的要慢(màn)很(hěn)多(duō)，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下(xià)游(yóu)就不(bù)是赚快钱的时候，只能赚他基本面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不(bù)断(duàn)地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提(tí)及个(gè)股仅为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推荐。）

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