近(jìn)两(liǎng)年火爆(bào)的创新产品公募REITs进(jìn)入密集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来(lái)除(chú)息日，公募(mù)REITs整体呈现出高(gāo)比例(lì)稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金额的REITs产品，平均分(fēn)红比例接近(jìn)99％。

　　多(duō)位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投资价值(zhí)，通(tōng)过观测(cè)经(jīng)营活(huó)动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观(guān)察REITs项目(mù)底层(céng)资(zī)产运营情况(kuàng)的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投(tóu)资者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目(mù)在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产(chǎn)生(shēng)现金收益(yì)，特许(xǔ)经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分配(pèi)和本金的归还，在选择投资标的时(shí)应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎(yíng)来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年(nián)可供分配金(jīn)额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分(fēn)配(pèi)金额占可供(gōng)分(fēn)配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配(pèi)比例(lì)在(zài)96％以上(shàng)。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示(shì)，投资公募REITs的主要(yào)收益来(lái)源为持(chí)有期分红收益，以(yǐ)及基金份(fèn)额(é)交易价格的变化(huà)。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市(shì)场因素的(de)综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红(hóng)预(yù)期(qī)则更有(yǒu)规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要(yào)来自基(jī)cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊础(chǔ)设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人通过(guò)基(jī)金募集材(cái)料和信息(xī)披(pī)露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分析基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩，作为进(jìn)行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相对于基金份额二(èr)级市场价格(gé)变化导致的浮盈或浮(fú)亏，分(fēn)红作为基金份额持有(yǒu)人实际获得的现金收益，对于长期投资者更(gèng)具参(cān)考价值。”中金基(jī)金相关(guān)负责人称。

　　平安基(jī)金REITs 投资(zī)中心运营高级副总监李华平也表示，根据《公开募集基础(chǔ)设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金指引（试行）》及相关(guān)法规要求(qiú)，基(jī)础设施基金应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合(hé)并(bìng)后基金(jīn)年度可(kě)分配金额以现(xiàn)金形式分(fēn)配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分红机制(zhì)是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定(dìng)的分红机制体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资价值(zhí)。

　　中航基(jī)金也认(rèn)为，从投资角度来(lái)看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价(jià)格反映(yìng)这类产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要(yào)求，分红类似于债券(quàn)派息(xī)，但不等同(tóng)于(yú)债券的固定(dìng)利息回报，而(ér)是由(yóu)可供分配现金(jīn)决定。

　　从机构(gòu)投资(zī)者的角度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配置多元化提供抓手，具有较(jiào)强(qiáng)的配置(zhì)价值(zhí)。另一(yī)方(fāng)面，公募REITs的分红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过(guò)分红获(huò)取相(xiāng)对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相对高的收(shōu)益(yì)性，在有(yǒu)效控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的(de)预期，也是影(yǐng)响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市(shì)场价格走势的关键因素之一。

　　从近期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场(chǎng)表现看(kàn)，截至4月cos135度等于多少啊带根号，cos150度等于多少啊21日，今年以(yǐ)来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股(gǔ)票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了(le)2022年(nián)年报，部分产品(pǐn)受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格波动受多重(zhòng)因素的影响(xiǎng)，投(tóu)资收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素(sù)之一(yī)，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于吸引(yǐn)投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金(jīn)相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现(xiàn)向股票(piào)和债券回归(guī)的过程；另一方面，基础设施项目的(de)经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定(dìng)的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理(lǐ)，调减金(jīn)额根据单(dān)位基金份额的分红(hóng)金额进行计算。除权操作是对分红前(qián)后基(jī)金(jīn)份额净值变化的修正，使投资人(rén)在基(jī)金分红前后均可以获得公(gōng)平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资(zī)者长期投资的信心，同(tóng)时需结合持有(yǒu)产(chǎn)品的特性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的(de)影响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红包括利润分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士还提醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基(jī)金(jīn)分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金运作期间的“分红”界定为“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本金与增值两个部分(fēn)，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变(biàn)动(dòng)的，与现有公募基金分红差(chà)异很大，大多数(shù)普通投资者可(kě)能把“分派(pài)”金(jīn)额误认为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限到期后(hòu)基(jī)金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性(xìng)，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的(de)情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和(hé)产权类两大资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)，持(chí)有产权类(lèi)产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要包(bāo)括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许(xǔ)经营类产品(pǐn)的收益主要(yào)来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括(kuò)了利润分配(pèi)和本(běn)金的归还，两者的(de)比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特(tè)许经营权类资产的公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者(zhě)在选择(zé)投资标(biāo)的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资产属性不同而(ér)形成(chéng)区别(bié)。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而(ér)产权类的公(gōng)募REITs分红主要(yào)为“收(shōu)益(yì)”，更看(kàn)重底层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层资产属性，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品的二级市场价格和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与(yǔ)产(chǎn)权类(lèi)项(xiàng)目(mù)相(xiāng)比，特许经营(yíng)项目在(zài)经营权到(dào)期后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点，剩余经营期限较短的特许经营项目，通(tōng)常(cháng)具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较长的特许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即(jí)使(shǐ)分派率相对较低(dī)，也有足够(gòu)年(nián)限(xiàn)收回本金并取(qǔ)得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注意，特(tè)许经(jīng)营权项目的分(fēn)派金(jīn)额(é)包含(hán)了投资本金，在(zài)不进行扩募的情(qíng)况下，基(jī)金份额(é)单价随着分派进度逐年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营(yíng)项目相比，产权类(lèi)项目(mù)的(de)土地或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进(jìn)一(yī)步延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类(lèi)似永续(xù)经营的(de)假设(shè)反映在基础资产的估值上，使产权(quán)类(lèi)REITs具备更(gèng)显著(zhù)的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负(fù)责(zé)人称。

　　观测内部收(shōu)益率等指标

　　评估项目(mù)底层资(zī)产(chǎn)运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的时(shí)点(diǎn)，多位业内人士还表示，在产品分红期(qī)，投资者可以观测经营(yíng)活(huó)动现(xiàn)金流、可供分(fēn)配现金、内(nèi)部收(shōu)益率等(děng)指标，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航(háng)基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指标(biāo)有两个：一是(shì)年报中披露的经(jīng)营活动(dòng)现金(jīn)流，二(èr)是可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动产(chǎn)生的现(xiàn)金(jīn)净流量是指企业经营(yíng)、筹(chóu)资、投资产生的(de)现金流，基(jī)于(yú)企(qǐ)业(yè)本身(shēn)经营(yíng)活(huó)动产生；可供分配的现金实质(zhì)上(shàng)是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进行调整，加期(qī)初(chū)现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得到(dào)的账(zhàng)面现金。

　　李华平(píng)也表示(shì)，公募(mù)REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选择，投资价(jià)值体现在(zài)相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产(chǎn)配置功能，比较适(shì)合长期持有。建议投资者对经营(yíng)权类的资(zī)产可以更(gèng)多关(guān)注内部(bù)收益率(lǜ)的高低，对产权类的资产更(gèng)多(duō)关(guān)注分派率高低。因为公募REITs可(kě)分配收益主(zhǔ)要来自底层(céng)资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层(céng)资产运营情况直接影响投(tóu)资(zī)回(huí)报，投资者可(kě)综合考虑原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机构实力、公(gōng)募基(jī)金管理人实力等多重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信(xìn)证券研(yán)报也显示(shì)，公募REITs进(jìn)入密(mì)集分红期，由于(yú)分(fēn)红交易带来(lái)的短期博弈机会仍在(zài)，叠加此前市场接(jiē)连(lián)回调，建议投资者关注有基本面支撑、填(tián)权效应相对明显、同时(shí)分红规模较为(wèi)可(kě)观的(de)个(gè)券。

　　“公募(mù)REITs的招募说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及(jí)次(cì)年的可(kě)供分配金额预测。投资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披露(lù)预测(cè)进(jìn)行比较(jiào)分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)实际环(huán)境(jìng)，对(duì)基础设(shè)施项目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进(jìn)行(xíng)判断。”中(zhōng)金基金上述负责(zé)人也称。

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