5月(yuè)以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。而(ér)以公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以(yǐ)南方和华夏(xià)的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额(é)均较4月(yuè)28日(rì)时有(yǒu)小幅增(zēng)长。根据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股(gǔ)分别为华发(fā)股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地(dì)产或“底部回(huí)升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成(chéng)共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地产的配(pèi)置看，2019年末，公募(mù)所持(chí)有的房地产行业标的市(shì)值约1188亿元(yuán)，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右；2020年市场(chǎng)表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股票资产中的占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更是(shì)进一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终于出(chū)现(xiàn)了三年来的首次回升，年底(dǐ)这一数值(zhí)从1.56％升至1.65％。与(yǔ)此同时，公募(mù)对(duì)房地产行业的持股(gǔ)比例也(yě)同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头(tóu)似乎在今(jīn)年一季(jì)度(dù)得以延(yán)续。数据统计显(xiǎn)示，公(gōng)募(mù)重仓持有房(fáng)地产板(bǎn)块一季(jì)度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季(jì)度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科(kē)A、华发股份、滨江(jiāng)集团(tuán)，持仓市值(zhí)占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发现(xiàn)，公募对于房(fáng)地(dì)产(chǎn)的(de)投(tóu)资(zī)愈发有(yǒu)集中于(yú)龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基(jī)金一(yī)季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高(gāo)的是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二的是招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙头股(gǔ)万科(kē)A排在第96位(wèi)。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房(fáng)地(dì)产龙头股(gǔ)从排位上看均(jūn)有退步(bù)，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次是金地集团退出百(bǎi)大之列(liè)。但考(kǎo)虑到房地产是复苏(sū)链上(shàng)最后一环(huán)，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市(shì)场乃至机(jī)构持(chí)仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三(sān)四(sì)线城市。而映(yìng)射到二级市场投资上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业贝塔的红利期(qī)一去不返(fǎn)了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期来分类(lèi)，包括(kuò)房地产等几类(lèi)行业在盖(gài)特纳曲(qū)线里(lǐ)属于成熟期(qī)或者衰(shuāi)退期的行业，传统(tǒng)认知上没有什么投(tóu)资(zī)机(jī)会的。但在这(zhè)几年特殊(shū)的行情(qíng)里(lǐ)包括(kuò)煤(méi)炭、电(diàn)解铝等类似的行业(yè)也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会(huì)，背后的逻辑是供给侧发生了更大的变化。”一不(bù)愿具名的上(shàng)海公募基(jī)金(jīn)经理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公募人士持谨慎乐(lè)观态度(dù)：“行业前几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出现了，2022年光是(shì)居民(mín)存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积(jī)，考虑存(cún)量地(dì)产的(de)更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有一定的政策出(chū)来去(qù)刺(cì)激购房(fáng)。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近(jìn)30平(píng)/人），我国(guó)均已(yǐ)告别住房短(duǎn)缺时代，而目前居民的杠杆率和房(fáng)价收入也不(bù)支(zhī)撑每年(nián)18万亿元(yuán)的销售(shòu)额，以及过快上(shàng)行的房价，因而行(xíng)业高增的时代已经过去，未来(lái)行(xíng)业的需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的(de)高杠杆(gān)属性，就很容易出现信用风险问题（类似2022年(nián)的民营(yíng)地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就(jiù)能够通(tōng)过大鱼吃小鱼的方式，获得市占(zhàn)率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行业的(de)贝塔已(yǐ)经过(guò)去了，但不(bù)代(dài)表(biǎo)没有(yǒu)投资机会(huì)，机会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产(chǎn)品的阿尔法，而对(duì)应到股票(piào)投资(zī)，就是(shì)强竞争(zhēng)力公司的阿尔法(fǎ)。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识(shí)转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机(jī)构配置房地(dì)产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头部(bù)央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的个股来看，《红周刊(kān)》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产(chǎn)类标的股中，本(běn)月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的(de)达到(dào)了81家。

　　其(qí)中，上述时间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公(gōng)司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实(shí)发展、浦东金桥、*ST泛(fàn)海、华夏幸福(fú)、荣安地(dì)产。排名第一的上实(shí)发展，五一(yī)假期(qī)归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展(zhǎn)的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)房地产销售、房地产租赁、物(wù)业管(guǎn)理服务、工程项目、酒店经营(yíng)。从(cóng)业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营(yíng)业收入52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长(zhǎng)183.02％；归母净(jìng)利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大流通股股东来看，各(gè)类机(jī)构都(dōu)有对(duì)其(qí)布(bù)局的例子(zi)。以(yǐ)3月31日时的(de)首季(jì)十大流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具体包括公募(mù)的上(shàng)银基金(jīn)、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金(jīn)、长城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的(de)行(xíng)列。

　　巧合(hé)的是(shì)，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二(èr)的浦东金(jīn)桥也(yě)是上海本地房企，其第一季(jì)度的收(shōu)入利(lì)润规模(mó)大(dà)幅度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率复(fù)苏至近年来(lái)最高，另一方面(miàn)则是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从(cóng)数字(zì)上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建筑面积(jī)约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构(gòu)在其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一(yī)季度十大(dà)流通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募(mù)高(gāo)毅邓晓峰的两只产品依然在(zài)前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入(rù)前十。同(tóng)时榜单中还有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季(jì)还小幅增加了持股。

　　除(chú)去(qù)上(shàng)述两家上海区(qū)域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则是主要布局在深(shēn)圳(zhèn)的地产公司，一季报交出的也是一份报喜的成绩单：首(shǒu)季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东(dōng)的净(jìng)利(lì)润6.48亿元，同比(bǐ)增(zēng)长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大(dà)流通股股东行列(liè)。具体说(shuō)来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七位(wèi)，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际(jì)和私募迎水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金(jīn)相关人士分析：“经历过行业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出；从拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅(fú)降(jiàng)温，优质土地供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利率在25％以(yǐ)上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资金紧(jǐn)张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成(chéng)本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本(běn)在(zài)70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融(róng)资(zī)成本(běn)看(kàn)，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基(jī)本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企(qǐ)的(de)销(xiāo)售(shòu)额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需(xū)要强(qiáng)调的是，在(zài)当前中特估的(de)浪潮下，央国企地(dì)产股或存(cún)在(zài)发展的(de)大好(hǎo)机会。中信证券(quàn)指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机会依(yī)然存(cún)在，少(shǎo)部分公司尤其是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存(cún)的优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表现出较(jiào)低的融资成(chéng)本，优质的(de)开(kāi)发资源(yuán)和良好的(de)不动产资产(chǎn)运营能力的多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有(yǒu)中特(tè)估，国央企相较于民营(yíng什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型)地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债(zhài)权债(zhài)务关系等问题，市场对(duì)民营房开企业的资(zī)产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质(zhì)疑(yí)，所以在这一轮行业出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估值的修复更(gèng)明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维度(dù)看，行(xíng)业的逻辑(jí)在于集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估(gū)值中(zhōng)枢的提升(shēng)，应(yīng)该关注估值(zhí)相对较低，企业自(zì)身资(zī)产的质(zhì)量好、运营(yíng)能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比(bǐ)较低，行业内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于(yú)行(xíng)业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司(sī)。”星石(shí)投(tóu)资首席研(yán)究官方磊也表示(shì)。

　　顺应(yīng)机构这一思路(lù)的话，或许还是保利发展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国投瑞银基金投资(zī)部副总监(jiān)綦(qí)傅(fù)鹏表示：“需要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成(chéng)本保持低(dī)位，其次是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一(yī)些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也(yě)根据房企一季(jì)报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩(jì)分化更趋明显，保利(lì)发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚至是较(jiào什么是狗啃式刘海，什么是狗啃式刘海发型)大增速(sù)的增长(zhǎng)。而(ér)这些公司也是(shì)机构的重仓对(duì)象。

　　对此，知(zhī)名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分析(xī)表示，业(yè)绩(jì)出现明显改善(shàn)的房企，主要是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半(bàn)年民营房企不怎么投资拿地之后，国(guó)有企业(yè)仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要(yào)集中在核(hé)心城市，投资力(lì)度较大。投资的驱动(dòng)能(néng)够(gòu)推动房企销售业(yè)绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长(zhǎng)。

　　不过张(zhāng)宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临(lín)着一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成都等极个别城市(shì)四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好(hǎo)之外(wài)，包(bāo)括北京(jīng)、上(shàng)海在内的绝大(dà)多(duō)数城市都出现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在五(wǔ)月的市场表现(xiàn)也不太乐观(guān)。按照(zhào)现(xiàn)在(zài)的(de)经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库(kù)存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力(lì)，可能会(huì)出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲(chōng)业绩出现市场的短期反弹外的一(yī)个(gè)市(shì)场乏力(lì)现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长不(bù)确定性(xìng)的(de)压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董(dǒng)事(shì)长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地(dì)产以及其上下游产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想象的要慢很多，我们要多给一些耐(nài)心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以(yǐ)及(jí)上下游就(jiù)不是赚快钱(qián)的(de)时(shí)候，只能赚他基本面(miàn)的钱。但(dàn)这也(yě)意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做得比同行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本面不断(duàn)地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发(fā)于5月13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅(jǐn)为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）

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