5月以来(lái)，房地产板块(kuài)个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而以公募基金(jīn)为代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄然布局。数据显示(shì)，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一(yī)季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地(dì)方国企(qǐ)央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为(wèi)华(huá)发(fā)股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新集(jí)团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募(mù)配(pèi)置房地产(chǎn)或“底部回(huí)升”

　　行业红利(lì)时代已(yǐ)过 精(jīng)耕细(xì)作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募(mù)基(jī)金对(duì)房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募所持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元，占其所(suǒ)持(chí)股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但公募所持房地产公(gōng)司市(shì)值在股票资产中的占(zhàn)比(bǐ)却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过(guò)2022年(nián)终于出现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房地(dì)产行(xíng)业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度得(dé)以延续(xù)。数(shù)据统计(jì)显示，公募重仓持有房地(dì)产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度(dù)提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公(gōng)募对于房地产的投资愈发有集中于龙头的(de)趋势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的(de)重仓股中，房地(dì)产板块排(pái)名最高的是保利发(fā)展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处(chù)首先在于几只房(fáng)地产龙头股从排位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其是万(wàn)科最(zuì)为明显；其次(cì)是金地集团(tuán)退出(chū)百大之列。但考虑到(dào)房地产(chǎn)是复苏链上最后一环，且首季并非行(xíng)业(yè)销(xiāo)售旺季，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈判断房地产(chǎn)已经进入(rù)大分化(huà)时代，一(yī)二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三(sān)四线(xiàn)七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思城市(shì)。而映射到二级市场投(tóu)资(zī)上，配置房地产行业轻松收获行业贝塔的红利期一去(qù)不返(fǎn)了。“如果按照产业(yè)周期来分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业(yè)在(zài)盖特纳曲线里(lǐ)属于成熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知上没有什(shén)么投资(zī)机(jī)会(huì)的。但(dàn)在(zài)这几年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的(de)行业也(yě)出现了一些机(jī)会(huì)，背后的逻辑是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大的变化。”一(yī)不愿具名的上(shàng)海公募(mù)基金经(jīng)理指(zhǐ)出。

　　不(bù)过也有公(gōng)募人(rén)士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年(nián)17亿(yì)～18亿平方米的年(nián)销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量增加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考(kǎo)虑存量地产的(de)更新，也有近10亿(yì)平方米。需求端还需(xū)要有一(yī)定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城(chéng)镇(七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思zhèn)化的进程(chéng)，还(hái)是人均住房面积(jī)（接近30平(píng)/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代(dài)，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和(hé)房价收入也不(bù)支撑(chēng)每年18万亿元(yuán)的(de)销售额，以及过快(kuài)上行(xíng)的房价，因而行业高增的(de)时代(dài)已(yǐ)经过(guò)去，未(wèi)来行(xíng)业的需求或将回(huí)落，在此过程中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属(shǔ)性，就(jiù)很容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类(lèi)似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进(jìn)入(rù)到供(gōng)给侧(cè)出清的过(guò)程。这个过程中，综合竞(jìng)争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃(chī)小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去了，但不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样的认识(shí)转变，精(jīng)耕细(xì)作(zuò)个(gè)股(gǔ)成为公募乃至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风(fēng)物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收(shōu)盘，中信房地产指数本(běn)月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现(xiàn)股价上涨的(de)达(dá)到(dào)了(le)81家(jiā)。

　　其中，上述(shù)时间段恰好(hǎo)排(pái)名(míng)前五的(de)公司(sī)月内涨(zhǎng)幅(fú)超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上(shàng)实发展、浦东金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明(míng)显放大，4日、5日连续(xù)两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该(gāi)股的基本面来看(kàn)，上(shàng)实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产开发(fā)与(yǔ)经营(yíng)。公(gōng)司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经(jīng)营。从业绩(jì)数据来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利(lì)润1.23亿(yì)元，同比下(xià)降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季(jì)度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元，同(tóng)比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流(liú)通股股东来看(kàn)，各(gè)类机构都有(yǒu)对其布局的例子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流通(tōng)股股东来看， 具(jù)体包(bāo)括公募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产(chǎn)管理公司(sī)等都跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名第(dì)二的(de)浦东金桥也(yě)是上海本地房企(qǐ)，其(qí)第(dì)一(yī)季度的收入(rù)利润(rùn)规模大幅度(dù)复苏。究其原(yuán)因，一方面是该公司后(hòu)疫情时代出租(zū)率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向(xiàng)好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的业绩势头向好背景(jǐng)下，自然也(yě)吸引了(le)知名机(jī)构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季(jì)度十(shí)大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只(zhǐ)产品依然在(zài)前十中(zhōng)，这也是连续第三个季(jì)度(dù)他有的两只产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比投资局，其当季还(hái)小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两(liǎng)家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣(róng)安地产则是(shì)主要布(bù)局在(zài)深圳的地产公司，一季报交出(chū)的(de)也是一(yī)份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季(jì)公司实现营业收入(rù)51.85亿(yì)元，同(tóng)比增长35.51％。归属于上市公司股东(dōng)的(de)净利(lì)润6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周刊》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指(zhǐ)基首季(jì)新杀入十大流通(tōng)股股(gǔ)东行列。具体说来， 南七月既望是什么意思，壬戌之秋,七月既望是什么意思方中证全指房地产ETF上榜排(pái)名第七位，富国中证指数1000增(zēng)强则(zé)排(pái)名第九(jiǔ)位，此外联袂(mèi)出现的机构还有(yǒu)QFII高(gāo)盛(shèng)国际(jì)和私募(mù)迎水聚宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采访时，兴证全球基金相关人(rén)士(shì)分析(xī)：“经历过行业洗牌(pái)和(hé)兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值更为笃定(dìng)突出(chū)；从拿(ná)地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场(chǎng)大幅降温，优(yōu)质土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝(jué)大多数(shù)房(fáng)企(qǐ)受限于信用问题或者资(zī)金紧张没法拿地，龙头房企趁(chèn)机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力(lì)度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本(běn)在30％以(yǐ)上；从(cóng)融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而其他房(fáng)企(qǐ)的净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在(zài)100％以(yǐ)上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限，从融(róng)资成本看，龙头房企的融资(zī)成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售(shòu)，龙头房(fáng)企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的(de)销售额增(zēng)速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中(zhōng)特估的浪潮下，央国(guó)企地(dì)产股或存在发展(zhǎn)的大好机会(huì)。中信证券(quàn)指(zhǐ)出：“房(fáng)地(dì)产行业(yè)的结(jié)构性机会依然存在，少部分公司尤其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良(liáng)好的不动产资产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较(jiào)于民营地(dì)产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕(lǚ)功绩强调(diào)，“对于(yú)减值、土(tǔ)地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系(xì)等问(wèn)题，市场对民营房开企业(yè)的资产会有更多担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在(zài)这一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国(guó)企相(xiāng)较(jiào)于民企来说估值(zhí)的修复更明显。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度(dù)看，行业的逻辑在(zài)于集中(zhōng)度提升后(hòu)，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期(qī)的盈利和现金流创造能(néng)力(lì)，以此带来估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关注估值相对较低，企业自身资产的(de)质量好、运营能(néng)力强、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将受益于行业集中度提升的头(tóu)部(bù)公司(sī)。”星石投(tóu)资首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机构这(zhè)一思路的话，或(huò)许还是保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景(jǐng)龙头前途更为光明。不过(guò)国投瑞银(yín)基金投(tóu)资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要(yào)客观地去持续观察(chá)国(guó)企央企(qǐ)在三个方面是否可(kě)以(yǐ)维持，首先是融(róng)资成本保(bǎo)持(chí)低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季报梳理发现，对于2022年的业绩出现的整体下(xià)滑，2023年(nián)一季度(dù)的业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增速的增长。而(ér)这些公司也是机构的(de)重(zhòng)仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产(chǎn)业内人士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企(qǐ)，主要是因为过去两三(sān)年时间，尤其是在2021年下半年民营(yíng)房企不怎么(me)投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍(réng)在持续性地拿地(dì)，且主要集中在核心(xīn)城市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售业绩的增(zēng)长，从而在(zài)2023年(nián)一季度市(shì)场恢(huī)复但仍(réng)处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不(bù)确定性。其实整(zhěng)个市(shì)场(chǎng)从四月(yuè)份开始又在往下掉。除(chú)了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月(yuè)环(huán)比三月相对表现较(jiào)好之外(wài)，包括北京、上(shàng)海(hǎi)在(zài)内的绝大(dà)多数城市都出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况。而现在五月的(de)市场(chǎng)表(biǎo)现也(yě)不太(tài)乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市(shì)场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份房企为了半(bàn)年报冲业绩出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个市场乏力(lì)现象。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不(bù)确定(dìng)性的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊(kān)》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下游产(chǎn)业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们(men)要(yào)多给一些耐(nài)心，这(zhè)个时候，在房地(dì)产以及上下(xià)游就不是赚快(kuài)钱的时(shí)候，只(zhǐ)能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比(bǐ)同(tóng)行好得(dé)多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个行业的弱复苏，业绩会逐步体现(xiàn)出来。所以只(zhǐ)能耐(nài)心(xīn)地去等待它的基本面不(bù)断地(dì)凸显出来，这需要时间(jiān)。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为(wèi)举(jǔ)例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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