导读(dú)

　　黄金二十年(nián)之后，当(dāng)下中国地产步入大分化时代(dài)而(ér)非停滞期。

　　要(yào)点

　　过去二十年(nián)是(shì)中国房地产市(shì)场(chǎng)黄金二十年。2019-2021年，连续三年商品住宅销售面积(jī)超15亿平，足够4000万家庭(tíng)入(rù)住(zhù)。恰逢近年地(dì)产(chǎn)持续低景气，有关中国(guó)地产是(shì)否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本(běn)文(wén)试(shì)图厘清中国城镇存量住宅真实(shí)情(qíng)况，据此判断中国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染(rǎn)中国地产(chǎn)存(cún)量极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是(shì)否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋(dòng)房屋(wū)建筑，第七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为(wèi)1.06间(jiān)。市场(chǎng)陷入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建(jiàn)部披(pī)露(lù)的近6亿栋城乡房屋建筑中，城(chéng)镇建(jiàn)筑(zhù)占比不到一成，其(qí)中还(hái)包(bāo)括(kuò)大量城镇非住(zhù)宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人均住宅间数(shù)为1.06间(jiān)，但居(jū)住舒适(shì)不是人(rén)均一(yī)间(jiān)房所能满(mǎn)足，它与(yǔ)房(fáng)屋质量、居住面积(jī)、配套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切(qiè)相关。中国的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发达国家还有很大差距。人(rén)均住宅间(jiān)数大于(yú)1同样不(bù)意味着中国住(zhù)宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居民(mín)户均1套房，其中(zhōng)每户持有(yǒu)商品住宅仅0.64套。

　　目前(qián)并无直接公布中国家庭(tíng)户均住(zhù)宅的(de)数据(jù)，我们根据商品住宅套数、商品住宅占比和城镇家庭户数，计算出(chū)城镇家庭住宅(zhái)套户比(bǐ)。

　　测算结果显示，目前城镇家庭户(hù)均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住宅。若期(qī)房顺利交付(fù)，直(zhí)至2024年，中国每(měi)户城镇家庭(tíng)才(cái)拥有1套住宅，其中商(shāng)业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎意(yì)味着户户(hù)有房，然而事实上(shàng)中(zhōng)国住宅市场供需并(bìng)不平衡。

　　国(guó)际数据显(xiǎn)示，成熟房地产市场(chǎng)的住宅套(tào)户比(bǐ)会大于1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说(shuō)不(bù)平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足流动人口的租赁和置(zhì)业需求。全国总人(rén)口的(de)近(jìn)三成(chéng)都是流动人口(kǒu)，流动人口会选择在大城市租房挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产(chǎn)生了(le)额外的住(zhù)宅需求。

　　即便(biàn)户均一(yī)套房，中国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户(hù)、两人户占(zhàn)比不断(duàn)增加，导致家庭(tíng)户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购房需求增长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益明显(xiǎn)，区域(yù)经济(jì)资源分配的再集中(zhōng)吸引(yǐn)着(zhe)人(rén)口流入，人口(kǒu)净迁入城市(shì)的新增住宅需求有(yǒu)望持续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年(nián)以前(qián)建成的住宅中，涉及超9000万(wàn)家(jiā)庭、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小”住宅的改造势(shì)在必行。

　　第四，中(zhōng)国的人均住宅间数与人(rén)均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有(yǒu)着不(bù)小(xiǎo)差距，“住上更大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十(shí)年之后，当下中国地(dì)产步入大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果说过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更(gèng)多体现为住(zhù)宅供给存(cún)在不足，这是过去二十(shí)年房(fáng)价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产(chǎn)大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时代下地(dì)产矛盾则更(gèng)多(duō)体现在住(zhù)宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化(huà)必将体现在不同能级城(chéng)市(shì)之间(jiān)，不同区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题p>

　　正(zhèng)文

　　引言(yán)

　　不久前，官(guān)方(fāng)披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，引发热议。从(cóng)2月(yuè)以(yǐ)来，各大城市二手房挂牌量突然(rán)激增，引发一(yī)阵二手房的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经(jīng)过(guò)剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底是供给过剩，还是(shì)供需(xū)平衡，或是(shì)仍然(rán)存在(zài)不足？可惜由于(yú)住宅存量数(shù)据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直接知晓(xiǎo)具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾(wù)，我们(men)测算(suàn)出中国城镇家庭户均拥有住宅套数，回答当(dāng)前的(de)房子是否真(zhēn)的过剩(shèng)了？据(jù)此判断(duàn)未来房(fáng)地(dì)产市场会如何发展。

　　一(yī)、如何有效观察中国(guó)户均拥有住宅数量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过(guò)剩的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全(quán)国自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题(tí)的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露：“住宅(zhái)城乡建设行业获(huò)取(qǔ)了全国(guó)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑数据以及(jí)80多万处(chù)市(shì)政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均(jūn)每栋(dòng)建筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建(jiàn)筑中，农村(cūn)房屋占9成以上，以栋数计(jì)算的城镇房屋实际仅有4700多万栋(dòng)，还包括了大(dà)量商业楼、写(xiě)字楼、学校(xiào)、医院等(děng)非住宅(zhái)。总的算下(xià)来，住宅占(zhàn)比并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查(chá)数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅(zhái)间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意(yì)味着人人(rén)都有房间居住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房间(jiān)数量(liàng)有(yǒu)关，更与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套(tào)设施等因素密切相关。单单(dān)从人均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居(jū)民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家(jiā)庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅(zhái)的测算思路(lù)、数据和方法(fǎ)

　　中国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主要(yào)分两大类(lèi)，一(yī)类是商品住宅，另(lìng)一类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有(yǒu)住宅、自(zì)建房等(děng)非商品住宅(zhái)。

　　目前缺乏统计数据，并没有直接公(gōng)布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关数据(jù)有两处可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套(tào)数（统计局）；二是居(jū)民住(zhù)宅来源(yuán)（人口普(pǔ)查数据）。计算中国居(jū)民户(hù)均(jūn)住宅数量(liàng)，我们主要用到上述两组数据。

　　中国住宅改革始于1998年，1998年之(zhī)前商品住宅(zhái)数量极少，可忽(hū)略不计。估算城镇居民(mín)户均(jūn)住宅(zhái)套数分三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售(shòu)套数相加(jiā)，我们(men)就能够得到(dào)当前商品住宅总存(cún)量。

　　第二步(bù)，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品(pǐn)住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居(jū)民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居(jū)民拥有的商品住(zhù)宅(zhái)总数除以家庭户(hù)数，我(wǒ)们就能够得到(dào)城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住(zhù)宅数(shù)量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公(gōng)式(shì)如下：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

　　=（商品住宅(zhái)套数(shù)/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套(tào)数(shù)）

　　=商品住宅套(tào)户比(bǐ)/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家庭户均(jūn)拥有1.02套(tào)房

　　中(zhōng)国(guó)住宅存量到(dào)底有多少，目(mù)前缺(quē)乏一个准确统计。我们利(lì)用(yòng)既有统计数(shù)据，大(dà)致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一(yī)步(bù)推算(suàn)中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得(dé)到：

　　（一）中(zhōng)国商品住(zhù)宅累计销售(shòu)1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户均拥有(yǒu)0.64套商(shāng)品(pǐn)住宅（包含现(xiàn)房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的房(fáng)地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从(cóng)2019年开始(shǐ)，新房销(xiāo)售中期(qī)房(fáng)占比近(jìn)9成。本文去除商(shāng)品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到(dào)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商(shāng)品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅(zhái)现房(fáng)套数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额。

　　主流房企竣(jùn)工(gōng)周期在2-3年，并考(kǎo)虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品(pǐn)住宅现房套数除以家(jiā)庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二）城镇(zhèn)居(jū)民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算中(zhōng)国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示中(zhōng)国城(chéng)镇居(jū)民的住宅结构特(tè)征如下(xià)：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥有住(zhù)宅。其(qí)中自(zì)建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定(dìng)租赁其他住(zhù)宅和购买二手房都是商品住(zhù)宅(zhái)，因(yīn)此将租(zū)赁其他(tā)住宅(zhái)、购买商品住宅与购买二手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住(zhù)宅占居民所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为(wèi)59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年期间(jiān)商品住宅增幅为过去十年变化幅度的20％，计算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实(shí)际变化比例，从而(ér)我们估算出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇(zhèn)家(jiā)庭拥有(yǒu)1.02套(tào)住宅。

　　如果(guǒ)交房(fáng)顺利(lì)，已购期(qī)房会(huì)在2-3年内(nèi)陆续交(jiāo)付使(shǐ)用，到2024年，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭都会(huì)拥有(yǒu)一(yī)套住(zhù)宅。

　　三、城镇(zhèn)户(hù)均一套(tào)房的三点含义

　　既然城(chéng)镇居民已(yǐ)经达到(dào)了户均一套房的程度，“户户有(yǒu)房”是否意味着中国城(chéng)镇化进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量(liàng)供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅(zhái)市场供需(xū)平衡

　　需要(yào)有多余(yú)住(zhù)宅(zhái)来满(mǎn)足因人口流动(dòng)、居民换房(fáng)等因(yīn)素产生的住宅需(xū)求(qiú)。因(yīn)此，成熟房(fáng)地产市场的住(zhù)宅套(tào)户(hù)比会在(zài)1.1左右。

　　国(guó)际经验来看，美国、英(yīng)国和(hé)日本的住宅套户(hù)比均高于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就会(huì)造成人(rén)口净流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求(qiú)，造成(chéng)房价或房(fáng)租迅(xùn)速上涨。

　　七普指出中国的流动(dòng)人口3.76亿，省内流(liú)动人口和省际(jì)流动人口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大(dà)城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家县城(chéng)买房(fáng)。

　　暨南大学2017年(nián)的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示，在(zài)上海(hǎi)、杭州以及南京(jīng)工作(zuò)的流动人口在老家拥有住宅(zhái)比例(lì)分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸(xī)引打工人，但高房价(jià)迫使打工人(rén)回乡(xiāng)置业。

　　流动人(rén)口实(shí)际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大(dà)城市租赁一(yī)套房(fáng)，在(zài)房价较低的县城(chéng)购买(mǎi)一套(tào)房。所以说户均一(yī)套房无法(fǎ)满足庞大流动人口的租赁(lìn)与(yǔ)置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品(pǐn)质仍需改善(shàn)

　　目前，中(zhōng)国的城镇住宅中依然有不(bù)少老(lǎo)旧小区。

　　三成家庭，也(yě)就是约9000万户城镇居民(mín)住宅(zhái)是2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住(zhù)宅年龄至少(shǎo)在33岁以上(shàng)。

　　这批(pī)存在着建筑结构松散、设施(shī)陈旧、安全隐患大等(děng)问题，如电线老化、管道等基(jī)础设施陈旧，给住(zhù)户的(de)生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前建成的(de)老旧住宅面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积占(zhàn)比仅为27.6％。仍然存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫浴(yù)和厨房。这类(lèi)上世纪修建(jiàn)的老(lǎo)旧小区(qū)很难(nán)满足现代(dài)生活需求，在(zài)未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭(tíng)住宅为一居室和(hé)二居室，户(hù)型偏小。其(qí)中一(yī)居室占(zhàn)比为14.9％，二居室(shì)占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭(tíng)住宅户型更(gèng)小，当(dāng)然(rán)这与城(chéng)市土地资(zī)源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩(kuò)张是(shì)未来地产的需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算(suàn)，2020年城镇家庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民带(dài)房进城和(hé)老旧小区拆(chāi)迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工面(miàn)积（7.3亿(yì)与6.3亿(yì)），得(dé)出2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面(miàn)积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方米，不及全(quán)国人(rén)均水平的一半。若去除20％的公摊，可使用的(de)住(zhù)宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米。上海市将(jiāng)人均住宅建(jiàn)筑面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的话(huà)，中国有11.3％的家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积为50平，只考虑家庭(tíng)户人数，需要住宅总量约(yuē)390.6亿平，较(jiào)目前至少(shǎo)新增82亿平。0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题

　　对比(bǐ)发达(dá)国(guó)家人均住宅面积，美(měi)国为67㎡，瑞(ruì)士、日本、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的(de)人均住宅(zhái)建筑面积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公(gōng)摊面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若(ruò)考虑(lǜ)约1.4亿的集体(tǐ)户(hù)人口，所(suǒ)需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多(duō)。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地(dì)产还会(huì)有需求么？

　　我(wǒ)们测(cè)算得到(dào)中国城(chéng)镇家庭户均1套房，看似(shì)已(yǐ)经户户(hù)有(yǒu)房。即(jí)便如(rú)此，中国(guó)人口(kǒu)静(jìng)态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产(chǎn)仍有(yǒu)需求释放(fàng)。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未来城镇(zhèn)住宅需(xū)求主要来自于四个方面。

　　第一，户均人口缩小，家(jiā)庭户数增多，新户购(gòu)房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口(kǒu)数不断下降，六普显(xiǎn)示(shì)城镇户均人口(kǒu)规模为2.85人/户，而七普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.62人/户，一人(rén)户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势(shì)将继续延续(xù)，导致户(hù)数会因户(hù)均人口规模的(de)缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口(kǒu)迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源(yuán)和生产要素逐步向(xiàng)经济(jì)带、都(dōu)市圈中心城(chéng)市流入，区(qū)域(yù)经济资源分配(pèi)的(de)再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移(yí)势(shì)必涉及到买房租(zū)房(fáng)，给迁(qiān)入地住宅市场带来新的(de)增量。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人(rén)口增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡(wáng)人(rén)口为(wèi)38.4万(wàn)人，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人，其人口增长主(zhǔ)要受益于人口迁移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年(nián)，自建(jiàn)住宅和(hé)原公(gōng)有住宅的家庭拆迁(qiān)改建(jiàn)最多(duō)。自建房(fáng)家庭(tíng)比例(lì)从31.5％到21％，下(xià)降了10.5个百分点；原(yuán)公(gōng)有(yǒu)住宅家庭比例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点(diǎn)。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭(tí0是有理数吗还是无理数，0是有理数吗？判断题ng)户，自建住宅和原公有住(zhù)宅(zhái)减少了1282万户，住宅净需求(qiú)增加9755万(wàn)户(hù)。49％的家(jiā)庭购(gòu)买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家(jiā)庭购买二手房。在新增(zēng)住宅需(xū)求(qiú)中，有(yǒu)7成家庭购买(mǎi)了商品住宅。租房、购买经济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以前建造的住宅建筑面积还有约81亿平，涉及城(chéng)镇家庭约9000万户。破旧的城中村(cūn)、老(lǎo)公有住宅(zhái)，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基础设施(shī)配套差、没有或(huò)少有(yǒu)物(wù)业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活的环境，背后的改善性需(xū)求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金(jīn)，倾向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭(tíng)希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会议明(míng)确指出(chū)支(zhī)持住宅(zhái)改善(shàn)等消费。

　　OECD国(guó)家的人均住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住宅间数较其(qí)他国家依旧(jiù)存在不小差距。

　　住(zhù)宅舒适度与经济(jì)水平有着(zhe)密切正向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水(shuǐ)平(píng)的提高，中国的人均住宅间数与人均住宅建筑面积将随之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住(zhù)宅供(gōng)给存在不足，供(gōng)需出现(xiàn)错配，这是过(guò)去二十年房价快速上涨基石。那么未来将是住宅(zhái)质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地(dì)产大分化时(shí)代已至，这种分化不单局限于城市能(néng)级之间差异(yì)，优质(zhì)小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示(shì)

　　人(rén)口普查(chá)数据调查的是人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占比(bǐ)实际(jì)值可(kě)能偏低(dī)，其增速(sù)可能超(chāo)预期(qī)。

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