饱受争议的二手(shǒu)房交易中介(jiè)费问题，正(zhèng)逐渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市(shì)场监管总局(jú)联合发布了关于规范房地产经纪服务(wù)的意(yì)见。意见(jiàn)提及，近(jìn)年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存(cún)在利用房源客源(yuán)优势收取过高(gāo)费用、未(wèi)明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用(yòng)客户个人信息等问题，加重交易当事(shì)人负担、侵害其合法权益。

　　基(jī)于上述背(bèi)景，两部门从(cóng)加强从(cóng)业主体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服(fú)务收费、严格实行明码标价(jià)等(děng)十(shí)方面，提(tí)出了意见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席分析(xī)师张大伟称，随着城市(shì)发(fā)展，一二线城(chéng)市二(èr)手房交易(yì)占比逐渐增加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手房占市场成交早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称比(bǐ)例超过80％，大量(liàng)二手房(fáng)成(chéng)交依赖中介居间(jiān)成交，房地产调控重心逐(zhú)渐从开发商(shāng)过渡到中介公司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规院住房(fáng)政(zhèng)策研究中心首席研究员李宇嘉表示，买房对居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本(běn)较(jiào)高、交易周期较长，具(jù)有非(fēi)常强(qiáng)的专业性，居民往(wǎng)往通(tōng)过(guò)中介来(lái)完成。但(dàn)很多中介利(lì)用信息不对称(chēng)等(děng)问题，将非必要(yào)的收费夹带(dài)其(qí)中，如(rú)收取过桥融资、按揭费、担(dān)保(bǎo)费等(děng)，对(duì)居(jū)民造成额外的负担，而且这些服务(wù)事项(xiàng)并(bìng)未明码标价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场交易过(guò)程中存在的“乱(luàn)象”，李宇嘉(jiā)指出，对包括经纪服务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范(fàn)和秩序(xù)整顿，是(shì)房(fáng)地产市(shì)场(chǎng)管理和(hé)调控的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫。”

　　中介收费问题成(chéng)监管重点

　　二手房(fáng)市场中(zhōng)，历(lì)来对房地产经(jīng)纪服务行业关注最多的一个话题，便(biàn)是房地产(chǎn)经(jīng)纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来(lái)相关部门主要监(jiān)管(guǎn)的重(zhòng)点，将是对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中(zhōng)介交易(yì)进行规范。

　　在热点城(chéng)市，二(èr)手房屋交(jiāo)易过程(chéng)中，部分价值不菲的(de)房屋，往往(wǎng)要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以北京某房地(dì)产经纪服务机构2.7％的(de)服务费率计(jì)算(suàn)，一套1000万元的房屋，中(zhōng)介费(fèi)约为(wèi)27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费上，两部门在此次意(yì)见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用(yòng)。鼓励按照成交价格越高、服务(wù)费率越低(dī)的原则实行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易(yì)双(shuāng)方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据(jù)张大伟介绍(shào)，目(mù)前房(fáng)地产经纪服务收费标准的最早依据是1995年国家计(jì)委建设(shè)部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费(fèi)的通(tōng)知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖代(dài)理收(shōu)费(fèi)，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例，目前北(běi)京(jīng)市执(zhí)行的(de)2014年更(gèng)新后的(de)收费(fèi)标准，即根据这(zhè)样的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂的(de)住宅买卖(mài)经纪(jì)服(fú)务，经交易各方协(xié)商同意，可在规定的收费(fèi)标准基础(chǔ)上适当(dāng)上(shàng)浮(fú)，上浮幅度(dù)最高不得超过10％。”这意味着，当前(qián)北京二手房中介费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大伟表示(shì)，本着“简政放权”的精神，北(běi)京2015年取消了房(fáng)地产中(zhōng)介服务等57个政府定价，房地产经纪服(fú)务收费多少由(yóu)各中(zhōng)介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门当前并(bìng)未明确具(jù)体的中(zhōng)介(jiè)费(fèi)率，中介机构仅(jǐn)需在服(fú)务过程中对收费(fèi)标(biāo)准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收取过程中，会结(jié)合(hé)房屋价值及工资标准，综合计算出合适(shì)的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对于明码标价问(wèn)题，两(liǎng)部(bù)门在此(cǐ)次意见中提及，房地产经纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公(gōng)示服务(wù)项目、服(fú)务内容和收费标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收(shōu)费(fèi)。房(fáng)地产(chǎn)经纪机(jī)构提(tí)供的(de)基本服务和延(yán)伸服务，应当分别明确服(fú)务项目和(hé)收费标(biāo)准。房地产经(jīng)纪机构收费前应(yīng)当向(xiàng)交易当(dāng)事人出具收费清(qīng)单，列明收费标准、收费(fèi)金(jīn)额，由当(dāng)事人签字(zì)确认。

　　另外，对收费明显高(gāo)于市场平(píng)均水平(píng)的(de)房地(dì)产经纪(jì)机(jī)构，住(zhù)房和城乡建(jiàn)设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等(děng)综合措施进行重点(diǎn)监(jiān)管。市场(chǎng)监管部门会同有关部门依法查处不按(àn)规(guī)定明码标价、操(cāo)纵经纪服务(wù)收(shōu)费等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为。对房地(dì)产经纪(jì)机构(gòu)相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信息(xī)，市场监管部门要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中(zhōng)介费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照成交价(jià)格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分档定价，是否意(yì)味着，未来豪(háo)宅(zhái)的中介费有(yǒu)望大幅降低？

　　中(zhōng)原(yuán)地产华南区总(zǒng)裁兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部(bù)发文鼓励(lì)按照成交价格越高(gāo)、服务费率(lǜ)越低(dī)的原(yuán)则实行分档定价，合理降低住(zhù)房买(mǎi)卖和租赁(lìn)经纪服务费用，主要还(hái)是规(guī)范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的(de)经纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳市场豪宅(zhái)和普宅本来收费就不同，各(gè)家收(shōu)费普遍(biàn)在合(hé)理范围内，加上(shàng)经纪服务费用对市场的影响不大。”

　　张大伟(wěi)指出，由于当前两部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文(wén)件而非规定，未来如何具(jù)体(tǐ)认(rèn)定其中的细则(zé)，还需要看各城市(shì)落地执行情况(kuàng)。

　　不过，张大伟表示，“从目(mù)前(qián)市场(chǎng)看，经纪(jì)服务领域的调(diào)整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于(yú)行业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影(yǐng)响(xiǎng)，这对房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)服务行(xíng)业(yè)的专业性提出更高(gāo)的(de)要(yào)求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究(jiū)总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本(běn)应该由(yóu)上下(xià)家各(gè)支付(fù)一半的中介费，但在一些热点城市的(de)二手房交易过(guò)程中，往往会(huì)有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处(chù)于弱势地位(wèi)，从而会出现中介费及税费均由(yóu)购(gòu)房(fáng)者来承担(dān)。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介(jiè)费，这部分费用也(yě)可能通(tōng)过转嫁的方式，在房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下家，市(shì)场这种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些房产中介公司将其(qí)视为(wèi)向购房(fáng)者单边收费的行为。部分(fēn)中介公司可能(néng)会(huì)利用其(qí)支配地位，在原先经纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上，再次向房东(dōng)收取费(fèi)用，而这部(早晨的太阳叫什么，早晨的太阳叫什么雅称bù)分费用，房东往往(wǎng)会将其转再(zài)次转嫁给购房者(zhě)，这(zhè)实际上相当(dāng)于变相推高了房价。两部门提出(chū)严禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利于提高交易(yì)中操作的(de)透(tòu)明度，也有利于房(fáng)价的(de)稳定(dìng)。”陆骑麟称。

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