文：任泽(zé)平(píng)团(tuán)队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条件的可以进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足一个(gè)月时(shí)间，已有(yǒu)山东、安徽、河南、四川、广东等地明(míng)确表态，试(shì)点现房销售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你的房子，还(hái)烂(làn)尾了，这是对购房者的(de)不公平。以后(hòu)谁有钱(qián)谁建房，没钱没实力的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩给老(lǎo)百姓和(hé)社会，这(zhè)是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开(kāi)发时(shí)代步入(rù)高质量发(fā)展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势(shì)，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大(dà)保(bǎo)护(hù)。98年房改时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户(hù)比超(chāo)过1，从大(dà)开发进入存量时(shí)代，对购(gòu)房民(mín)众(zhòng)不(bù)公平的预售(shòu)制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售。以后一手交钱，一(yī)手交房，天(tiān)经地(dì)义。当然二次房改是(shì)个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长(zhǎng)效机制，长效机制四大关键是推动城市(shì)群战(zhàn)略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中性稳定和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一(yī)定(dìng)能实现(xiàn)房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解好这道(dào)世(shì)界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销售(shòu)？大家(jiā)想(xiǎng)想(xiǎng)，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购买者的单方面不公(gōng)平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担了所(suǒ)有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预(yù)售(shòu)制对购(gòu)房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年(nián)，在此期间，购(gòu)房者(zhě)不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟交房(fáng)、房(fáng)屋质量(liàng)、房(fáng)产证延(yán)期办理甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房的风险(xiǎn)。从行业层(céng)面看，预(yù)售制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期(qī)，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁置等系(xì)列(liè)风(fēng)险(xiǎn)。取消(xiāo)预售制(zhì)，改为现房销售，这样有助于落实中央房住不(bù)炒精神、有助于保障购(gòu)房老百姓权(quán)益、有(yǒu)助(zhù)于房(fáng)企(qǐ)稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋(móu)划长远(yuǎn)。

　　3、为什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎(zěn)么来(lái)的？国外什么情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商(shāng)品房预售最早源于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花，卖期房，是(shì)一种开(kāi)发商放杠(gāng)杆的方式(shì)。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房(fáng)企缺资金，借(jiè)鉴中国(guó)香港，引(yǐn)入(rù)了商品(pǐn)房预售制度。其实，当前世界不少国家存在预售制。但是(shì)，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措(cuò)施，开发商(shāng)在项目(mù)获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购买期(qī)房后(hòu)并非像中国一(yī)样在支付完首付款后从银行一次性贷(dài)款支付(fù)剩余全部房(fáng)款，而是根(gēn)据开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售(shòu)制度(dù)是需(xū)要严(yán)格的资(zī)金监管、分期(qī)支付以(yǐ)及违约(yuē)处罚措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保(bǎo)障措施，一定(dìng)会触发风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所(suǒ)以不如借机取消预售制度(dù)，以后改为现房(fáng)销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史阶段性，现在(zài)中国住房进入(rù)存量时代(dài)，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当(dāng)然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改(gǎi)革，中国一定能化解这个(gè)难(nán)题，让(ràng)房地(dì)产回(huí)归(guī)实体经济(jì)和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制(zhì)，改为现房销售，开发商将拼(pīn)的(de)不是(shì)五花(huā)八门、眼花(huā)缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所见即所(suǒ)得的过硬的产品(pǐn)质量和诚(chéng)信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大(dà)的提(tí)升开发商的建(jiàn)筑质量，实(shí)现良币驱逐劣币。所有商业的本质是向(xiàng)善(shàn)，是以客户(hù)为中(zhōng)心，房(fáng)地(dì)产也不能例外，老百姓买房子是天大(dà)的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸(xìng)福一家人。从这个角度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实现老百姓安(ān)居乐业、社(shè)会长治(zhì)久安、行业企(qǐ)业健(jiàn)康发展的重大(dà)措施。在当前的(de)情况(kuàng)下，取消(xiāo)预售制要结(jié)合(hé)稳楼市(shì)、房(fáng)地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三好生(shēng)、新模(mó)式等综合施策(cè)。

　　作者十年(nián)前在国(guó)务(wù)院(yuàn)发展研究中心参与财(cái)税改革方(fāng)案(àn)研(yán)究(jiū)时，对预售制、房(fáng)地产税、人(rén)地挂(guà)钩、金融稳定(dìng)、房(fáng)企(qǐ)杠(gāng)杆率等进(jìn)行过长期(qī)系统的专项研(yán)究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化(huà)进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保(bǎo)险保(bǎo)护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付(fù)

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银(yín)行监(jiān)管，享1年保修(xiū)期(qī)后(hòu)付尾(wěi)款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文(wén)

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪(jì)五十年代在中国香港，楼宇出租是(shì)地(dì)产行业盛行的方(fāng)式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行公共房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相(xiāng)当高，不(bù)过大多数居(jū)民的储蓄很(hěn)少。当时(shí)楼宇买卖多(duō)数(shù)以一整栋楼为单位，需要(yào)雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇(yǔ)出(chū)租(zū)是中(zhōng)国香港地(dì)产(chǎn)行业盛行(xíng)的方(fāng)式，但有(yǒu)着转(zhuǎn)让(ràng)难、出租(zū)资金(jīn)周转期长(zhǎng)等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始探求新的方式，如把楼宇契约切开，即“分(fēn)契(qì)”，然(rán)后将(jiāng)楼(lóu)宇分(fēn)层(céng)出售(shòu)。这模(mó)式一经推(tuī)行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英(yīng)东(dōng)创造“卖楼花(huā)”模(mó)式(shì)。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直(zhí)觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺、海(hǎi)上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)有着独到的见(jiàn)解，在努力(lì)寻求方法加快自(zì)身资金周转。当时其在购下九龙(lóng)的(de)一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明(míng)楼宇的(de)地(dì)势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取(qǔ)买家的(de)订金，采用类似租金的分期(qī)付款(kuǎn)形式，等新楼落(luò)成时，收齐买家的钱(qián)，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这(zhè)种方式减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋(wū)的建造和销售(shòu)，也解决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在(zài)当(dāng)时可谓(wèi)是“双赢”的举措(cuò)。“预售楼花(huā)+分期付款”的销售模式(shì)成为当时中(zhōng)国香港房地产市场的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产市场的改革，“卖楼花”模式高效率地解(jiě)决了(le)核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售(shòu)楼花模式推(tuī)动了中国香港楼市(shì)几十年繁(fán)荣，但期(qī)间也出(chū)现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个(gè)楼盘因建筑费用(yòng)超支停(tíng)工，出(chū)现(xiàn)“烂尾”情况。在(zài)1961年(nián)后，中(zhōng)国(guó)香港管理部门提升了对于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制度的监管，即要求(qiú)开发商在预售前，确保(bǎo)地价款已经(jīng)全部支付，还要证明自(zì)身有(yǒu)资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银行(xíng)开设的信托账(zhàng)户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明化机制，且银行的责任上(shàng)升，如出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完工。随(suí)着监管体系逐步完善，出现“烂尾(wěi)”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　二(èr)十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度(dù)。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强调基础建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化的进程大(dà)于城(chéng)市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一(yī)分配(pèi)，以租(zū)养房”的福利分(fēn)房制度，住房市场(chǎng)发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了(le)分配(pèi)不公、效率低、配套差等(děng)问题，因此福利分房制(zhì)度(dù)不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品房的需求量大，而社(shè)会缺少大型房(fáng)地产开发商，商品房供应量小的困境，此时引入中国香港的“卖(mài)楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起，中国(guó)内地(dì)逐步引进中国香港(gǎng)预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国(guó)内房地产市场改革。例(lì)如，1998年，国务(wù)院出台(tái)《关于进一步深化城镇住房制(zhì)度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件(jiàn)，决定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行(xíng)住(zhù)房分配货币(bì)化(huà)、住房供(gōng)给商品化、社会(huì)化的住(zhù)房(fáng)新体(tǐ)制，从计(jì)划(huà)经济下的福(fú)利分(fēn)房转向(xiàng)市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允许开发商卖期房，解决了房企缺少(shǎo)资金和开发时间(jiān)周期长的两大(dà)难题，开发商以预售(shòu)款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开(kāi)发(fā)模(mó)式，住(zhù)房供应(yīng)速(sù)度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国(guó)人民银行(xíng)等多方迅速出(chū)台相关的信贷政策，支持购房者，极大作用(yòng)推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的(de)商品(pǐn)房预售制度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加(jiā)快城镇住房建设。具体来说，是指房地产开发企(qǐ)业将(jiāng)正(zhèng)在建设中的房屋预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购房者支(zhī)付定金或房款的行为。区别(bié)于中国(guó)香港，在(zài)中国内地(dì)实践过(guò)程中(zhōng)，商品(pǐn)房(fáng)预售流程为：房地产开发商办理预(yù)售(shòu)许可(kě)证(zhèng)-签订(dìng)商品(pǐn)房(fáng)买卖合同-进(jìn)行备案登记和预(yù)告登(dēng)记-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性(xìng)付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开(kāi)发商可能已拿到了全部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所不同。对(duì)中(zhōng)国内(nèi)地(dì)的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运(yùn)作模式。

　　1.3预(yù)售制推(tuī)动(dòng)城(chéng)市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品房销售的最主(zhǔ)要方(fāng)式，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时增加市(shì)场商(shāng)品房供应，推(tuī)动(dòng)了城镇(zhèn)化发展进程。预售制(zhì)在过(guò)去20多年对中国内地房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的(de)资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居(jū)民从筒(tǒng)子楼住到住宅(zhái)小区(qū)，从全(quán)民(mín)蜗居到基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数十年(nián)时间走完发达国家几百年(nián)城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放(fàng)以来，城镇化(huà)进程(chéng)进入快速(sù)发(fā)展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区(qū)面积(jī)由7438平(píng)方(fāng)公里增(zēng)长至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不到14亿(yì)平增至313.2亿(yì)平，城镇人(rén)均住(zhù)房建筑面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套(tào)增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至1.09。预售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国内(nèi)地商品房销售最主要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积(jī)的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达15.6亿平，比(bǐ)重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业(yè)的发展。中(zhōng)国内地房(fáng)地产历(lì)经二十多年长周期繁荣(róng)，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增(zēng)至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开(kāi)发投资完(wán)成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复合增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无(wú)到有、从(cóng)国企先(xiān)行到民企(qǐ)崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企(qǐ)业(yè)数量达9.8万(wàn)个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉(lā)动(dòng)中国内地经济(jì)高增长的(de)火车(chē)头。

　　1）从经济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游(yóu)产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多个行业。2020年(nián)房(fáng)地产(chǎn)及其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带动产(chǎn)业链(liàn)占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡(gòng)献(xiàn)），其(qí)中房地(dì)产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地(dì)产(chǎn)完全拉动的投资占全社会固定资产投资的51.5％，其中，房地(dì)产(chǎn)开发投(tóu)资占固定资产(chǎn)投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产(chǎn)贷(dài)款占(zh戊申年是哪一年àn)银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托(tuō)等通道业务，占比(bǐ)超过三分(fēn)之一。从房地产融资存量占(zhàn)社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积(jī)违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升(shēng)。

　　4）从居民财(cái)富效应渠道(dào)，根据(jù)我们的《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国(guó)的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美(měi)元、英法德三国合(hé)计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比(bǐ)例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房(fáng)市值与(yǔ)股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值(zhí)高，以(yǐ)及(jí)中(zhōng)国资本(běn)市场(chǎng)发(fā)育尚不成熟，直接融(róng)资(zī)比例较低(dī)，股票、债(zhài)券市值较低，居民(mín)投(tóu)资渠道(dào)缺乏。

　　不(bù)可否认，预售制背后(hòu)潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面(miàn)看，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度，购房老百姓(xìng)几乎承担了所(suǒ)有商品不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房(fáng)等待期一(yī)般为两年，在此期间，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要承(chéng)担延迟交房(fáng)、“一房二(èr)卖”、房(fáng)屋质量、房产(chǎn)证(zhèng)延(yán)期办(bàn)理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房者(zhě)和开发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者(zhě)和银行的按(àn)揭(jiē)贷款合同是(shì)两个独立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房者只能根(gēn)据购房合同向开(kāi)发商主张(zhāng)权力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿还，因(yīn)此购(gòu)房者承担(dān)的风险较(jiào)大(dà)。

　　从(cóng)行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高杠杆(gān)扩张，资(zī)金若遇到下行(xíng)周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等系列(liè)风险，进行影响自身(shēn)信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层(céng)面看，银行作为(wèi)按揭贷款(kuǎn)的发(fā)放方，一(yī)旦房企因为市(shì)场波动或经营不善，出现资金(jīn)链断裂等一系列问(wèn)题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与购房者签订(dìng)的预售(shòu)合同和按(àn)揭合同，已经从银行获得房款(kuǎn)，如果购(gòu)房者丧失还款能力或短期(qī)不能还款等，则风(fēng)险完全由银(yín)行承担，银(yín)行将面临(lín)较大的坏账(zhàng)压力。

　　从监管(guǎn)角度看，购房者的预(yù)售监(jiān)管资金去哪了(le)？楼(lóu)盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底两个字那就是“没钱”，即(jí)没钱付(fù)工程款。在2004版(bǎn)的《城市(shì)商品房预售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预(yù)售(shòu)商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但(dàn)多年(nián)以来全国(guó)并没有统一的预售资金监(jiān)管规定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监(jiān)管资金比例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合肥等(děng)城市则(zé)按照(zhào)项目(mù)的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以(yǐ)建(jiàn)筑面积或者项目工程(chéng)总额报(bào)价计算重点(diǎn)资金。而事(shì)实是，不少(shǎo)购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进入监管账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续(xù)还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资(zī)金如(rú)何(hé)被(bèi)挪(nuó)走的？实际上，在过去(qù)房地(dì)产大(dà)开发时(shí)代的高周转(zhuǎn)背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由(yóu)工程方将资金转给(gěi)房企，而拨(bō)付的工程款(kuǎn)，远超工程进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企各(gè)地项(xiàng)目(mù)间流动，变(biàn)相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做提(tí)供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹拿地(dì)、还款和楼(lóu)盘(pán)建(jiàn)设，形成一(yī)种资金(jīn)循环(huán)高(gāo)周转模式，但一(yī)定程度上把风险甩给了购房(fáng)者。

　　2 国际(jì)经(jīng)验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国外商品房预售制度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预(yù)付(fù)款保护(hù)机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者(zhě)支付的预付款比例(lì)相对(duì)较低，绝大部分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支付方式(shì)：预付款(kuǎn)一般(bān)以(yǐ)定金方(fāng)式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般(bān)采用两种(zhǒng)方式(shì)发放按揭贷款(kuǎn)，一是按工(gōng)程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐(zhú)渐发放，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)月(yuè)供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发(fā)放按揭(jiē)贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预(yù)售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)保(bǎo)险(xiǎn)，在商品房出(chū)现(xiàn)重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量的保障有两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式(shì)，一是期房由(yóu)政(zhèng)府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得购房者(zhě)支付的房款。二是开发(fā)商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通(tōng)常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前(qián)预(yù)售资金第三方全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)

　　美国(guó)期(qī)房定金一(yī)定期限内无条件返还(hái)，最低(dī)首(shǒu)付比例为3.5％，交房前(qián)仅支(zhī)付首付，其余房(fáng)款交付(fù)后按揭还款，交付前资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节(jié)，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可(kě)低于3.5％，根据(jù)美国官方(fāng)数据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付(fù)外，购(gòu)房者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美(měi)国为防止(zhǐ)开发商挪用资金，购房者(zhě)的定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的信托账户监管(guǎn)。如果开发商(shāng)倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与损失(shī)。而(ér)开发商在房屋(wū)建设过(guò)程中的资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的(de)贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商(shāng)挪用资(zī)金直接(jiē)损(sǔn)害银行利益(yì)，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施工进度(dù)。开(kāi)发商在房屋交付时需取得由(yóu)政府相关部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后(hòu)发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通过验收凭证向银行得到购房者支(zhī)付的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德(dé)国期(qī)房可(kě)零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷(dài)，房(fáng)贷利率采用固定利率(lǜ)，开(kāi)发商或购房者(zhě)戊申年是哪一年可(kě)购买(mǎi)期(qī)房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面(miàn)，德国(guó)开(kāi)发商在项目获批后即可(kě)预售房屋。签署购房合同前，购房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订(dìng)合同(tóng)后定(dìng)金退(tuì)还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定(dìng)金按照德国法(fǎ)律全部(bù)退(tuì)还。

　　签署购(gòu)房合同后，购房者需(xū)支付公证费和土地交易税，分别(bié)为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含(hán)在购房款中，属于购(gòu)房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面，德国也(yě)采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔进行支付，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支(zhī)付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房(fáng)者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利(lì)率采用(yòng)固定利率，银行按(àn)施工(gōng)节奏分(fēn)多次发放(fàng)贷(dài)款，每(měi)笔贷(dài)款(kuǎn)给予购(gòu)房者一定使用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保险公司针(zhēn)对期房(fáng)设计了两(liǎng)种(zhǒng)保(bǎo)险(xiǎn)，保险的功能是当房(fáng)屋(wū)出现重大延期(qī)或(huò)重大缺陷(xiàn)时，保险公司保(bǎo)证开发商赔偿或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相应赔偿。保险由开(kāi)发商或(huò)购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金保险保护机制，交房前(qián)付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通期房交(jiāo)易中的房产、资(zī)金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节内容确认无(wú)误(wù)后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英(yīng)国设置了10％定(dìng)金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时(shí)，购房者10％的定金由保险(xiǎn)公司赔付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难(nán)追(zhuī)回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，但是交房前付(fù)款比例(lì)相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房(fáng)预售资金监管极为严(yán)格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支(zhī)付(fù)相(xiāng)关款项过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发(fā)商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保(bǎo)障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易立法(fǎ)，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房前付(fù)款比例(lì)不超房款的(de)20％，开发(fā)商违(wéi)约需返还定价并赔(péi)偿约(yuē)10％房款，交房后(hòu)按揭(jiē)还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加(jiā)法律空白，社会上“一房二(èr)卖(mài)”现象(xiàng)普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府1952年出(chū)台《宅地(dì)建筑物交易法》，经(jīng)多次修订，目(mù)前是唯一一部规范(fàn)期(qī)房交易的法(fǎ)律。

　　定(dìng)金保护方(fāng)面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付(fù)定(dìng)金超过(guò)5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律(lǜ)要求开(kāi)发(fā)商必须(xū)完成(chéng)定金保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全措施？即买卖双(shuāng)方签订(dìng)购(gòu)房合同时(shí)，开发商向金融机构或(huò)指(zhǐ)定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合(hé)同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明(míng)书交付给购房者。除定金外，其(qí)他预(yù)先支付的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或(huò)保(bǎo)证机构或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违(wéi)约(yuē)金，一般(bān)约为房价的(de)10％。

　　房(fáng)款支付(fù)环节，交房前(qián)只需支付最(zuì)多(duō)不(bù)超20％的(de)定金(jīn)，签订(dìng)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者即可向银(yín)行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年保(bǎo)修期后付尾(wěi)款(kuǎn)

　　新加坡期房(fáng)购房者(zhě)违约可返还相当(dāng)于(yú)3.75％房款的(de)订(dìng)金(jīn)，首付比(bǐ)例(lì)20％，余款按工程进(jìn)度(dù)支付(fù)，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专(zhuān)门项目(mù)资金账户(hù)，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支(zhī)付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有统(tǒng)一的选(xuǎn)购权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期14天，执(zhí)行OTP则进一步签订(dìng)购买合同，不(bù)执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付(fù)比例方(fāng)面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支付15％的首付(fù)及印花(huā)税，同时(shí)购房者向银行申请按(àn)揭(jiē)贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新加(jiā)坡期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展(zhǎn)商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一详细(xì)规定，要(yào)求所(suǒ)有开(kāi)发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点一般为合同(tóng)签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完工、管道门窗等完工等，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程中(zhōng)随着(zhe)放出贷款的增加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需(xū)月(yuè)供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与(yǔ)付(fù)款会存(cún)入(rù)银行专门的项目(mù)资(zī)金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金(jīn)提取须与房屋(wū)建设(shè)有关。房屋交付后(hòu)，购房者享受1年的房屋(wū)保修期，此后购房者(zhě)支付15％的(de)尾款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当前房(fáng)地(dì)产到了(le)政策出手临(lín)界点，重点是保交(jiāo)楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚需(xū)和改善(shàn)型需求的支持力度(dù)，长短(duǎn)兼(jiān)顾妥善应(yīng)对局部停贷现象，重(zhòng)点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复(fù)工保民生，给予强有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常(cháng)运转的(de)房企包括民营企业，加大支持(chí)力度，由(yóu)优质(zhì)房企牵头并购重组整个(gè)行业(yè)，为每(měi)个(gè)房企配套AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复(fù)杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交楼、重(zhòng)组房企债务、恢复(fù)市场信心(xīn)以及长效机制(zhì)。长效机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性(xìng)稳定和(hé)房地产税。定(dìng)金环节，建立开发商违约(yuē)后(hòu)定(dìng)金(jīn)保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房(fáng)者定(dìng)金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保险公司介入(rù)，为房屋重(zhòng)大延期(qī)以(yǐ)及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等情况(kuàng)提(tí)供充分的(de)保障戊申年是哪一年(zhàng)。余款支(zhī)付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房者的权益(yì)。资金监管环节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量问题(tí)全(quán)权负责、免费(fèi)维修，购房者(zhě)在保(bǎo)修期(qī)结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一方(fāng)面(miàn)，98年房(fáng)改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了(le)，改为现房销售。另(lìng)一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的(de)过(guò)硬(yìng)的产品质量和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根本最实质的(de)保(bǎo)障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极大的提升(shēng)开发商的建(jiàn)筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币。

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