5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收(shōu)盘，中信(xìn)房地产指数本月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已(yǐ)经在(zài)悄然布局。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两(liǎng)只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公布的总份(fèn)额均较4月28日时有小幅增长。根据基金(jīn)一季报统计，龙头(tóu)与(yǔ)地方国企央企获得(dé)增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重(zhòng)增幅五只个股(gǔ)分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地(dì)产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作(zuò)成(chéng)共识(shí)

　　从(cóng)公募基(jī)金对房地产(chǎn)的配(pèi)置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有(yǒu)的房地产行(xíng)业标的市值约(yuē)1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色(sè)，但(dàn)公募(mù)所持房(fáng)地产(chǎn)公司(sī)市值在股(gǔ)票资产中的(de)占比却断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是(shì)进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年(nián)底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地(dì)产行业的持股比例也同步回处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法(huí)升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一(yī)季度得以(yǐ)延续(xù)。数据统(tǒng)计显示，公(gōng)募(mù)重仓持有房地产板块一季度市(shì)值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股分别为保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份、滨江(jiāng)集团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计(jì)达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资(zī)愈(yù)发有(yǒu)集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募(mù)基金一季(jì)报汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排名(míng)最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金(jīn)重仓第33位。排名第二(èr)的是招商(shāng)蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万科(kē)A排在第96位。对(duì)比去(qù)年四(sì)季报，变(biàn)化之处首(shǒu)先在于几只房地(dì)产(chǎn)龙头股从排位上看均有退步(bù)，尤其是(shì)万科最为明显(xiǎn)；其(qí)次是金地集团退出百大(dà)之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环(huán)，且(qiě)首(shǒu)季(jì)并非(fēi)行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导到二级市场乃(nǎi)至机(jī)构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房地产已经进入大分化时代，一二线城市好于三(sān)四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二级(jí)市场投资上，配置房地产(chǎn)行业轻松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红(hóng)利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照产(chǎn)业(yè)周(zhōu)期来分类，包括房地产等几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲(qū)线里属于成熟(shú)期或者(zhě)衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没(méi)有什(shén)么(me)投资(zī)机会(huì)的。但在这几年特(tè)殊(shū)的行(xíng)情里(lǐ)包括(kuò)煤炭(tàn)、电解铝等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一些机会，背后的(de)逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大的(de)变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的(de)上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更(gèng)新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政策出来去(qù)刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时(shí)至今日，无论从城镇化(huà)的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居(jū)民的杠(gāng)杆率和房价(jià)收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年(nián)18万亿元的销(xiāo)售(shòu)额(é)，以及过快(kuài)上行的房价，因而行(xíng)业高(gāo)增(zēng)的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业的需(xū)求或将回(huí)落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信(xìn)用风险问(wèn)题（类似(shì)2022年(nián)的(de)民营地产爆雷(léi)），行业(yè)进入(rù)到(dào)供给侧出(chū)清(qīng)的过程(chéng)。这个过程中，综合(hé)竞争力强的公(gōng)司就能够(gòu)通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提升。当行业需求见(jiàn)顶(dǐng)回落(luò)时，行业的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有投(tóu)资(zī)机(jī)会，机(jī)会在于城市(shì)、位置、产品的阿尔(ěr)法，而对(duì)应到股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这(zhè)样的认识转变，精耕细作个股(gǔ)成为公(gōng)募(mù)乃(nǎi)至整(zhěng)体机(jī)构的(de)务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放(fàng)眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企(qǐ)、优质区域(yù)性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日收盘，中信房(fáng)地(dì)产指数本月涨幅约为(wèi)2％。从具体的(de)个(gè)股(gǔ)来(lái)看(kàn)，《红周刊(kān)》利用Wind统计申万房地产板块个股(gǔ)，在纳入统计(jì)的(de)124只房(fáng)地产类(lèi)标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到了81家(jiā)。

　　其中(zhōng)，上述时间段(duàn)恰好排名前五的公司月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们(men)分别是上(shàng)实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安(ān)地产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续两个交易(yì)日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实(shí)发展的(de)主(zhǔ)营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与(yǔ)经营。公司的(de)主要产品及服务为房地产销售(shòu)、房地产租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来(lái)看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比上期(qī)减少47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元，同比扭亏(kuī)。

　　不过从十大(dà)流通股股(gǔ)东来(lái)看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子。以3月31日时的(de)首季十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括(kuò)公募的上(shàng)银基金、私募(mù)的迎(yíng)水文龙、中央汇金(jīn)、长城资(zī)产管理公司等(děng)都跻(jī)身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是(shì)，涨幅(fú)暂时排名(míng)第二(èr)的(de)浦东金桥也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是该公(gōng)司(sī)后(hòu)疫情时(shí)代出租率复苏至近年(nián)来最(zuì)高(gāo)，另一(yī)方面则是公司拿地(dì)结算持续性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹(hóng)口135、138住宅地(dì)块，总建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向(xiàng)好背景(jǐng)下，自(zì)然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大流通股股东来看，知名(míng)私募高毅邓(dèng)晓峰的两(liǎng)只产品(pǐn)依然在前(qián)十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有一支大名(míng)鼎鼎(dǐng)的QFII阿布扎(zhā)比投资局(jú)，其当季还小幅(fú)增加了持股(gǔ)。

　　除去上述(shù)两家上海区(qū)域性地产公司外，荣安地(dì)产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是(shì)一(yī)份报喜的(de)成绩单(dān)：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注(zhù)意到两只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀(shā)入十大(dà)流(liú)通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说(shuō)来， 南方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富(fù)国中证指数1000增强则(zé)排名第(dì)九位，此外(wài)联(lián)袂(mèi)出(chū)现的机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎水聚(jù)宝。

　　接(jiē)受《红周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球(qiú)基金(jīn)相(xiāng)关人士分析(xī)：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市(shì)场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券商测算(suàn)对应潜在(zài)毛(máo)利率在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率仅20％），绝大多数(shù)房企受限于信用问(wèn)题(tí)或者资金紧张没法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头房企(qǐ)的拿地力度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆(gān)率较低，净负债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他(tā)房企的净负债率普(pǔ)遍都(dōu)在100％以(yǐ)上(shàng)，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融(róng)资成(chéng)本(běn)看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本(běn)在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业(yè)，1～4月(yuè)百强(qiáng)房企(qǐ)的(de)销售(shòu)额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为(wèi)29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在(zài)发展的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构性机(jī)会依然存在，少部分(fēn)公司尤其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其(qí)主要又(yòu)体(tǐ)现(xiàn)为库存(cún)的优势。央企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资源(yuán)和良好的不动产资(zī)产运营(yíng)能(néng)力的(de)多重竞争优势。”

　　“即使没(méi)有中特估，国(guó)央企相较(jiào)于民(mín)营地产公司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功(gōng)绩强调，“对(duì)于(yú)减值、土(tǔ)地资(zī)源债(zhài)权债务关系等问(wèn)题，市场对民营(yíng)房开企业的资产会(huì)有更多担忧和质疑(yí)，所以(yǐ)在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说估值的修复更明显。中特估的(de)角度从中长期的维度看，行(xíng)业的(de)逻辑(jí)在(zài)于(yú)集中度提(tí)升(shēng)后，行业(yè)进入高质量发(fā处理老婆的第三者最好方式，查老婆出轨的最好办法)展阶段，具备(bèi)较快速(sù)发展(zhǎn)阶段更稳定(dìng)且可预期的(de)盈利(lì)和现金流(liú)创造(zào)能(néng)力，以(yǐ)此(cǐ)带来(lái)估值(zhí)中枢(shū)的(de)提升，应该关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资(zī)产(chǎn)的质量(liàng)好(hǎo)、运营能(néng)力强、可以创造持续现金(jīn)流(liú)的企业。”

　　“存(cún)量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低，行(xíng)业(yè)内(nèi)部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中(zhōng)度提升(shēng)的(de)头部公司。”星石投资首席研(yán)究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的话，或许还是保利(lì)发展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头前途更为光明。不过国(guó)投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续(xù)观察国(guó)企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本(běn)保持(chí)低位，其(qí)次是销售(shòu)份额(é)持续提(tí)升，再次是(shì)拿地(dì)份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊》也根据房企一季(jì)报(bào)梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的(de)业绩(jì)分化更趋明显，保利发展、滨江集团等(děng)房(fáng)企营收、净利均实现了业绩(jì)的回正，甚至(zhì)是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显改(gǎi)善(shàn)的房企(qǐ)，主要是因为过去两三年时间，尤(yóu)其是(shì)在2021年下半年民(mín)营房企不怎么投(tóu)资(zī)拿地之后，国有(yǒu)企业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要(yào)集中在核心(xīn)城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的增长(zhǎng)，从(cóng)而在2023年一季(jì)度市场恢复但仍(réng)处于调(diào)整的过(guò)程(chéng)中，能(néng)够保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程中，还面临着一(yī)些不确定性。其实整(zhěng)个(gè)市(shì)场从(cóng)四月(yuè)份开始又在往下掉(diào)。除了杭州、成都等(děng)极(jí)个(gè)别城(chéng)市(shì)四(sì)月环比三月相(xiāng)对表现(xiàn)较好(hǎo)之外，包括北京、上(shàng)海在(zài)内的绝大多数(shù)城(chéng)市(shì)都出(chū)现环(huán)比下滑(huá)的(de)情(qíng)况。而现在(zài)五月的(de)市场表现(xiàn)也(yě)不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济(jì)状况、收(shōu)入情(qíng)况，以(yǐ)及市场(chǎng)的去库存压(yā)力、企(qǐ)业的资(zī)金面压力(lì)，可能会出现，到六月份房(fáng)企为了半年报(bào)冲业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外(wài)的(de)一(yī)个市场乏力现象。也就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房(fáng)地产以及其(qí)上(shàng)下游产业(yè)链的复苏速度(dù)都比(bǐ)想象的要慢(màn)很(hěn)多，我们要多给(gěi)一些耐心，这个时候，在(zài)房(fáng)地产以及(jí)上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能(néng)赚他基本面的钱(qián)。但这也(yě)意味(wèi)着，只(zhǐ)有极为少数的、做得比同行好得多(duō)的企业，会伴随(suí)整(zhěng)个行(xíng)业的(de)弱复(fù)苏，业绩会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心(xīn)地去等待它的基本面(miàn)不(bù)断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分(fēn)析，不做买卖(mài)推荐。）

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