导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产(chǎn)市场黄(huáng)金(jīn)二十年(nián)。2019-2021年，连续三(sān)年(nián)商品住(zhù)宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够(gòu)4000万家庭(tíng)入(rù)住。恰(qià)逢近(jìn)年地产持续低(dī)景气，有(yǒu)关中国地产是否过剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾，本文试图(tú)厘清中国城(chéng)镇存量(liàng)住宅真实(shí)情况，据此判断中国未来地产趋势。

　　有媒体渲(xuàn)染中国地产存(cún)量极度过剩，事实(shí)是否如此？

　　住建部披露全国有近(jìn)6亿栋房屋建筑，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示(shì)城镇家庭户人均住(zhù)宅间数为1.06间。市场(chǎng)陷入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡(xiāng)房屋建筑(zhù)中(zhōng)，城镇建(jiàn)筑(zhù)占比(bǐ)不到一成(chéng)，其中还(hái)包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋(dòng)房(fáng)屋中城镇住宅占比极低(dī)。

　　七(qī)普显示中国城镇居民(mín)人均(jūn)住宅间数为1.06间，但居住舒适(shì)不是人均一间房所能满(mǎn)足(zú)，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设施(shī)等因(yīn)素(sù)密切(qiè)相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达(dá)国家还有很大差距。人均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)大于1同(tóng)样不意味着中国住(zhù)宅市场已经饱和。

　　我们测(cè)算发现中国城镇居(jū)民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根(gēn)据商品住宅(zhái)套数、商品住(zhù)宅占比和城镇家庭户数，计算出城(chéng)镇家庭(tíng)住宅(zhái)套户(hù)比。

　　测算(suàn)结果显示，目前城镇(zhèn)家(jiā)庭(tíng)户均拥有0.86套房，其中0.54套(tào)为商品住宅(zhái)。若期(qī)房顺利交付(fù)，直至2024年，中国每户城镇家(jiā)庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅(jǐn)0.64套。

　　户均一(yī)套房似乎意味着户户(hù)有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不平衡。

　　国际(jì)数据显示，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会(huì)大于1，在1.1左右。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满足(zú)流动人口的租赁(lìn)和置业需求。全国(guó)总人口的(de)近三成(chéng)都是流(liú)动人口(kǒu)，流动人口会选(xuǎn)择在大城市(shì)租(zū)房挣钱，在(zài)老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的住宅需求。

　　即便户均一套房，中(zhōng)国未来地产仍有四大(dà)新增需求动(dòng)力。

　　第一，户(hù)均人口规模(mó)缩小，一人户、两人户占比不断增加，导致家庭户数增多(duō)。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户购房需(xū)求增长。

　　第二，经济板块的分化日益明显，区域(yù)经济资源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口流(liú)入，人口(kǒu)净迁入城(chéng)市的新增住宅需求有望持(chí)续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭住在(zài)2000年以前建成的(de)住宅(zhái)中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的(de)住宅建筑面积(jī)。促成(chéng)“老破小(xiǎo)”住宅的改造势在必行。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较(jiào)发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大(dà)房(fáng)子”的改善(shàn)性(xìng)需求(qiú)正(zhèng)在不断增(zēng)加。

　　黄金二十(shí)年(nián)之后，当下(xià)中国地产步入(rù)大分(fēn)化时代(dài)而非停滞(zhì)期。

　　如果说过去(qù)二十年(nián)是中(zhōng)国地产黄(huáng)金(jīn)发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体现为住宅供(gōng)给存在不足，这(zhè)是过去(qù)二十年房(fáng)价快速(sù)上(shàng)涨基石。那么当下房(fáng)地(dì)产大分化时代已至(zhì)，大分化时代下地(dì)产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城市之间，不同区域板块之间，不同品质住(zhù)宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引(yǐn)言(yán)

　　不久前，官(guān)方披(pī)露全国已有近6亿栋(dòng)房屋(wū)建筑，引发热(rè)议。从2月以来，各大(dà)城市二(èr)手(shǒu)房挂(guà)牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮(cháo)”。

　　让市场不禁(jìn)担心，中国的房子是否已经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅到底是供给(gěi)过剩，还是供需(xū)平衡，或是仍然存在不(bù)足？可惜由于住宅存量数(shù)据并未公布(bù)，我们(men)无法直接知晓具体情况(kuàng)。

　　拨开迷雾，我们测算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了？据此判断未来(lái)房地(dì)产市场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察(chá)中(zhōng)国(guó)户均拥有住宅(zhái)数(shù)量

　　（一）中国住宅数(shù)量(liàng)过(guò)剩(shèng)的(de)直观判断站不住脚

　　今年2月，在以(yǐ)全国自(zì)然灾害综合风险普查(chá)工作(zuò)情况为(wèi)主题(tí)的新闻(wén)发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅(zhái)城(chéng)乡建设行业获取了全国近(jìn)6亿栋(dòng)城(chéng)乡(xiāng)房(fáng)屋建筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，平均每栋(dòng)建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅(zhái)市(shì)场(chǎng)看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房(fáng)屋建筑中，农村房(fáng)屋(wū)占9成(chéng)以上，以栋数计算的城镇房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业(yè)楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的算(suàn)下(xià)来，住宅占比并(bìng)不大。

　　第七(qī)次(cì)人口普查(chá)数据(jù)公布了中国城(chéng)镇家(jiā)庭户人均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中城(chéng)市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都(dōu)有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居(jū)住水平不仅与房间(jiān)数量有(yǒu)关，更与房屋质(zhì)量、居住面积(jī)、配套设(shè)施等因素密切相关(guān)。单单从(cóng)人均住(zhù)宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民(mín)的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购买成套住(zhù)宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是(shì)城镇居民(mín)宜居的(de)选择。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居民住(zhù)宅主要分两(liǎng)大(dà)类，一类是(shì)商(shāng)品住宅，另一类是保障房(fáng)、原公有住宅、自建房等非(fēi)商品住宅(zhái)。

　　目(mù)前缺乏统(tǒng)计数据，并没(méi)有直接公布城(chéng)镇住宅(zhái)数量。居(jū)民(mín)住宅相关数据有两处可以直接公(gōng)布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人(rén)口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要(yào)用到上(shàng)述两组(zǔ)数据。

　　中国住宅改革始于1998年(nián)，1998年之(zhī)前商品住宅数量极少，可忽略不计。估(gū)算城镇居民户均住宅套数分三步走：

　　第(dì)一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套数(shù)相加，我们就能(néng)够得(dé)到(dào)当前商品住宅(zhái)总存量。

　　第二步，根据城镇居(jū)民拥有的(de)商品住宅(zhái)和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的商(shāng)品住(zhù)宅总数除(chú)以家庭户(hù)数(shù)，我们就能够得(dé)到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具体计(jì)算(suàn)公式如(rú)下(xià)：

　　城镇家(jiā)庭(tíng)住宅套户比(bǐ)=住宅总套数(shù)/家(jiā)庭户数

　　=（商品(pǐn)住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅套数/住宅总套数(shù)）

　　=商(shāng)品住宅套(tào)户比/商品住(zhù)宅占(zhàn)比

　　二、城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥有(yǒu)1.02套房(fáng)

　　中国住宅存量到底有多少(shǎo)，目前缺乏一个准确统计。我们(men)利用既有(yǒu)统计(jì)数(shù)据，大致测算得到中国存量房(fáng)地产套数(shù)，并进一步推算(suàn)中国(guó)城镇家庭户均拥有的(de)住宅数量(liàng)。

　　（一）城镇居(jū)民户均拥有商(shāng)品住宅0.64 套(tào)

　　截至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住宅累计销售(shòu)1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品住(zhù)宅（包(bāo)含(hán)现房(fáng)和期房）。

　　中国(guó)的(de)房(fáng)地产销售以期房为主，从2019年开始，新房(fáng)销(xiāo)售中期房占(zhàn)比近(jìn)9成(chéng)。本文去除(chú)商品住宅累计销售(shòu)套(tào)数里的期(qī)房销售，得到(dào)商品住(zhù)宅(zhái)现(xiàn)房套数。

　　以2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数=截(jié)止(zhǐ)到2022年商品(pǐn)住宅(zhái)累计(jì)销售套数(shù)-过去三年(nián)（2020、2021和2022年(nián)）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主(zhǔ)流房(fáng)企竣(jùn)工周期(qī)在(zài)2-3年，并考虑(lǜ)到(dào)交(jiāo)房后(hòu)装(zhuāng)修的时间，取最大值3年。

　　将商(shāng)品住宅现房套(tào)数(shù)除以家庭户数(shù)，算出：

　　（三）目前中国城镇家(jiā)庭户均拥有0.54套(tào)商品现房住宅。

　　（二）城(chéng)镇居民户均拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户(hù)均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显示(shì)中国城镇居民的住宅(zhái)结构特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自建(jiàn)住宅占(zhàn)比21％，购买商品住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其他住宅。

　　其次，我们假定租赁其他住宅和购买二手房(fáng)都是商品住宅，因此将租赁(lìn)其他住宅、购(gòu)买商品(pǐn)住宅与(yǔ)购买二手房(fáng)加(jiā)总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商(shāng)品住宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年-2022年期(qī)间(jiān)商(shāng)品住宅(zhái)增幅为过去十(shí)年变化幅度的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实际变化(huà)比(bǐ)例，从而我们(men)估算出2022年商(shāng)品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年(nián)末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇(zhèn)家庭拥有0.86 套住宅(zhái)。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如(rú)果交房顺利，已购期房会在2-3年(nián)内陆续交付使用，到2024年，中(zhōng)国(guó)平(píng)均每户(hù)城(chéng)镇家庭都会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇户(hù)均一套房的三(sān)点含(hán)义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一(yī)套房的程(chéng)度，“户(hù)户有房(fáng)”是否意味着中国城镇化进展终结，甚至(zhì)意味着中国地产存量供给(gěi)绰(chuò)绰有余(yú)？

　　（一）户均一套房并不意味着(zhe)住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多余住宅来满足因人(rén)口流动、居(jū)民(mín)换房等因素(sù)产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅(zhái)套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国和(hé)日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的(de)住宅套户(hù)比最(zuì)高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美国为1.11。德国和韩(hán)国分(fēn)别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一(yī)套房，就会(huì)造成人口净流入地的(de)住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中国(guó)的(de)流动人口3.76亿，省内流动人口和(hé)省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人和(hé)1.25亿人(rén)。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家(jiā)县(xiàn)城(chéng)买房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查数据(jù)显示，在(zài)上海、杭州以及南京工作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和(hé)18％。大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工(gōng)人(rén)回乡置业。

　　流(liú)动人口实际上(shàng)会占据两(liǎng)套(tào)房(fáng)，在(zài)高房价的大(dà)城市租赁一套房，在房价较低的县城(chéng)购买一套房。所以说户均(jūn)一套(tào)房(fáng)无法满足庞大(dà)流动人口的租赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小(xiǎo)区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是(shì)约(yuē)9000万户城镇居民住宅是2000年以前建成(chéng)，其中(zhōng)又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这(zhè)批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患大等问题(tí)，如(rú)电线老(lǎo)化、管(guǎn)道(dào)等基础设施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带(dài)来了很(hěn)大的(de)不便和安全隐患，并且居住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面(miàn)积(jī)小。占比为31.3％的家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积占比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭没有独(dú)立(lì)卫浴和厨房。这类上世纪修建(jiàn)的老旧小区(qū)很难满(mǎn)足现代(dài)生活需(xū)求，在(zài)未来(lái)大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的(de)家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一(yī)居室和二居(jū)室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中(zhōng)一(yī)居室占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇(zhèn)，城市家庭住宅户(hù)型更小，当然这与城市土地资源(yuán)紧张有关。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是(shì)未来地(dì)产的需求驱动(dòng)力

　　根据七普数据测算(suàn)，2020年(nián)城(chéng)镇家庭户(hù)住宅存量总(zǒng)面(miàn)积为294.6亿平。暂不(bù)考(kǎo)虑(lǜ)两年间农(nóng)民(mín)带房进城(chéng)和老(lǎo)旧小区拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面(miàn)积为(wèi)308.16亿平，人均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过(guò)一半的家庭人(rén)均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均(jūn)值，近4成家(jiā)庭人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以(yǐ)下。

　　15％的城镇家庭人均住宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的一(yī)半(bàn)。若去除20％的公摊，可使用(yòng)的住宅面积(jī)仅(jǐn)为15.2平(píng)方米。上(shàng)海(hǎi)市将(jiāng)人(rén)均住宅建筑面积低于15平方米的(de)家庭界定为住宅存在困难，若按这个(gè)标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国有11.3％的(de)家(jiā)庭(tíng)存在住宅困难问题。

　　若人均可(kě)使用住宅面积为40平，即人均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户人数，需(xū)要住(zhù)宅(zhái)总量约390.6亿平(píng)，较目前至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发(fā)达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相差不(bù)大。但若去(qù)除公(gōng)摊面积后，中国的(de)人均可使用(yòng)面积为31.56㎡，这一差距将变得(dé)明显(xiǎn)。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集(jí)体户人口，所需(xū)要的(de)住宅(zhái)总(zǒng)量会更多。

　　四、户均(jūn)已(yǐ)然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还会有(yǒu)需求么？

　　我们(men)测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套房，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口(kǒu)静态结构和动态趋势演绎，决定了中国(guó)未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下(xià)，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需求主要来自于四个(gè)方面(miàn)。

　　第一，户均人口缩小，家庭(tíng)户(hù)数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过(guò)去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显示城镇户均人口规(guī)模为2.85人/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户(hù)均(jūn)人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占比明(míng)显上升，人口(kǒu)小家(jiā)庭(tíng)化趋势将继续延续(xù)，导致户数(shù)会因(yīn)户均人口规模(mó)的缩(suō)小而增多(duō)。

　　第二，人口迁移导(dǎo)致(zhì)经(jīng)济(jì)发(fā)展带来的新增住(zhù)宅需(xū)求(qiú)旺盛。

　　中国经济(jì)板块的分化(huà)日益明显，资源和生(shēng)产要素(sù)逐(zhú)步向经济(jì)带、都市圈中心城(chéng)市(shì)流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资源分配的再集中吸引着(zhe)人口流(liú)入(rù)。人口迁移(yí)势必涉及到买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市场带来新(xīn)的增量。

　　以浙江省为例(lì)，2021年常住人口增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万(wàn)人，自然增加人口(kǒu)仅为6.5万人，其人口增(zēng)长主要受(shòu)益(yì)于人口(kǒu)迁移。

　　第(dì)三，老旧(jiù)小区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅(zhái)和原公有(yǒu)住宅(zhái)的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降(jiàng)了(le)10.5个百分点；原公有住(zhù)宅家庭比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为(wèi)2000年以前的(de)比例（咋能把自己弄成小喷泉呢，如何把女朋友弄成小喷泉31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十年间新增(zēng)8473万家庭户(hù)，自建(jiàn)住(zhù)宅和(hé)原公有(yǒu)住宅减少了1282万户(hù)，住宅(zhái)净需求增加9755万户(hù)。49％的(de)家(jiā)庭(tíng)购(gòu)买(mǎi)商品住宅，21％的家庭购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房。在新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭(tíng)购买了商品(pǐn)住宅(zhái)。租房、购买经济适用(yòng)房和其他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随着(zhe)城中村(cūn)和旧城改造，商品住宅的占比势(shì)必会进一步上升(shēng)。

　　2000年以前(qián)建(jiàn)造(zào)的住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积还(hái)有约81亿平(píng)，涉及城镇家庭约9000万户。破旧的(de)城中(zhōng)村、老(lǎo)公有住(zhù)宅，建筑面积(jī)小、质量低、基础(chǔ)设施配套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好、宜居生活的(de)环(huán)境(jìng)，背后的(de)改善性需求有待释放(fàng)。

　　第(dì)四(sì)，“住(zhù)上更大房子”的改善(shàn)性需求(qiú)还将(jiāng)有(yǒu)所增(zēng)加。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾(qīng)向于中小户型。已有住宅家庭希望(wàng)提高生活品质，以小换大、以旧换新。2022年(nián)底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支持(chí)住宅(zhái)改(gǎi)善等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅间数为(wèi)1.71间，无论是否考虑乡(xiāng)村住宅因素，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅间数较其他(tā)国家(jiā)依旧存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着密切(qiè)正向联系。随着经济发展水平的提高，中(zhōng)国的(de)人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随(suí)之增长。

　　如果说过去二十年是中国地产(chǎn)黄金(jīn)发展期，地产矛盾更多体现为(wèi)住宅供(gōng)给存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去二十年房价快速上涨基石。那么(me)未来(lái)将(jiāng)是住宅质量的(de)供需冲突。房(fáng)地产大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分(fēn)化(huà)不单局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手房之间的差异也将越(yuè)发扩大。

　　风险提示

　　人口普(pǔ)查数据调查的是(shì)人，并(bìng)不是针对住宅，因(yīn)此可能存在(zài)统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际(jì)值(zhí)可能偏低(dī)，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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