近(jìn)两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆(lù)续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表(biǎo)示，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产品长期投资(zī)价值，通过观测(cè)经营活(huó)动现金(jīn)流、可供(gōng)分配现金等指标，也(yě)是(shì)观察REITs项目底层资产运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)的“窗口”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经营(yíng)权到(dào)期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益(yì)，特许经营权(quán)分红(hóng)目前已包(bāo)含了利润(rùn)分配和本金的归(guī)还，在选(xuǎn)择投资(zī)标(biāo)的时应了(le)解资(zī)产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有6只REITs实际分(fēn)配(pèi)情况(kuàng)尚未公布。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出了(le)高比例的稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品中(zhōng)，2022年(nián)全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比(bǐ)例在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分(fēn)红收益(yì)，以(yǐ)及基金份额交易价格的变(biàn)化。基金份额二级市场(chǎng)价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市场因素的综合影响(xiǎng)，较(jiào)易引起波动。与此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更(gèng)有(yǒu)规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自(zì)基础设施资产的经营现金(jīn)流，投资人(rén)通过(guò)基金募(mù)集材料和信息披(pī)露文件，结(jié)合行(xíng)业及市场情况，可以分析基(jī)础设(shè)施项目的经营业绩，作为进行投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价格(gé)变(biàn)化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基(jī)金份额持有人实际(jì)获得(dé)的现(xiàn)金收(shōu)益，对于长期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中金基(jī)金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华(huá)平也表示，根(gēn)据《公(gōng)开(kāi)募集(jí)基础设施证券(quàn)投资基金指(zhǐ)引（试(shì)行）》及相关法规(guī)要(yào)求，基础设施基金应当(dāng)将(jiāng)90％以上合并后(hòu)基金年度可分配(pèi)金额以现金形式分配给(gěi)投资者，强(qiáng)制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要特征之一(yī)，稳定的分红机制(zhì)体(tǐ)现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航基金(jīn)也(yě)认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来看(kàn)，基础设(shè)施公募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这(zhè)类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红体现了这类产品(pǐn)的(de)“债(zhài)性(xìng)”特点。公募REITs有强制分(fēn)红要(yào)求(qiú)，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但(dàn)不(bù)等(děng)同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金决定。

　　从机(jī)构投资者(zhě)的角度(dù)来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投(tóu)资品类，为资产(chǎn)配(pèi)置多元(yuán)化提供抓手(shǒu)，具有较强的配(pèi)置价值。另一(yī)方面，公(gōng)募REITs的(de)分(fēn)红能够帮助(zhù)机构(gòu)投资(zī)者稳定收益。机构(gòu)投资者公募REITs能(néng)够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收益性，在有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资产包(bāo)收益，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了(le)投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的(de)关键因素之一。

　　从(cóng)近期(qī)公募(mù)REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年(nián)以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽(kuān)基指数。

　　“截(jié)至2023年3月(yuè)31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发(fā)布(bù)了2022年(nián)年(nián)报(bào)，部分(fēn)产品受宏观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率(lǜ)不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场(chǎng)的(de)价格。”李华平(píng)称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动(dòng)受多重因素(sù)的影(yǐng)响，投资收益是影响(xiǎng)REITs二级市场价格的主(zhǔ)要因(yīn)素之一，而稳(wěn)定的分红有利于(yú)吸(xī)引(yǐn)投(tóu)资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期经济预期恢复，一方面(miàn)市(shì)场热点呈现向股(gǔ)票和债券回(huí)归(guī)的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活力的改善有一定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价做调(diào)减处(chù)理，调(diào)减金(jīn)额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金额(é)进行计算(suàn)。除权操作是对分红前后基金份额净值变化的(de)修正，使投资人(rén)在基金分(fēn)红前(qián)后均可以获(huò)得公平的(de)投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可增强投资(zī)者长期投资的(de)信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的特性(xìng)，关注二(èr)级(jí)市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中航基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红(hóng)包(bāo)括利润(rùn)分(fēn)配和本(běn)金归还

　　普通投资者应了解底(dǐ)层资(zī)产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有(yǒu)公募基(jī)金分红前提是本金之上的(de)增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作(zuò)期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增值(zhí)两个部分，两个(gè)部分之间(jiān)的比例是(shì)变(biàn)动的，与(yǔ)现有公募基金分(fēn)红(hóng)差异很(hěn)大，大多数(shù)普通投(tóu)资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合(hé)同年(nián)限到期(qī)后基(jī)金(jīn)价(jià)值面临(lín)极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该类投资(zī)者应该注意的情(qíng)况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要有特许经营权类和产权(quán)类两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益(yì)主要包(bāo)括每年的(de)现金分红及资产增(zēng)值的收益(yì)，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来自项目每年的(de)现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分红包(bāo)括(kuò)了利润分(fēn)配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变(biàn)动(dòng)的，对特(tè)许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公(gōng)募(mù)REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基(jī)金也(yě)表(biǎo)示(shì)，从细(xì)分(fēn)来看，各类公募REITs分红(hóng)因(yīn)底层(céng)资产(chǎn)属(shǔ)性(xìng)不(bù)同而(ér)形成区(qū)别。特许(xǔ)经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红(hóng)相对较多(duō)，债性偏强。而产(chǎn)权类的(de)公募REITs分(fēn)红主要为“收益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值(zhí)增(zēn正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗g)值(zhí)，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考虑底层(céng)资产属性，对所选择产(chǎn)品的二级(jí)市场价格和分红有合理预(正实数包括0吗包括负数吗，正实数包括零吗yù)期。

　　中金(jīn)基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人也认为，与产权(quán)类项(xiàng)目相比，特许经营项目在(zài)经(jīng)营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金(jīn)收益(yì)，因此(cǐ)将可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的(de)分(fēn)配理解(jiě)为“分派”比(bǐ)“分红(hóng)”更加准确(què)。基于(yú)这个特点，剩余经营(yíng)期限较短(duǎn)的特许经营项目(mù)，通常具(jù)备更高的分派率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即使(shǐ)分派率(lǜ)相对较低，也有足够年限收回本金并取得收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注意，特许经(jīng)营权项(xiàng)目的分派金额包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额(é)单(dān)价随着分(fēn)派进度(dù)逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目相(xiāng)比(bǐ)，产权类项目的(de)土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再(zài)加(jiā)上到期后通过对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补缴土地出让金等追加投资，有(yǒu)机会进一步延(yán)长经(jīng)营(yíng)期(qī)限(xiàn)。这种类似永续(xù)经营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备(bèi)更显著的(de)资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等指(zhǐ)标

　　评估项(xiàng)目(mù)底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时(shí)点，多位业(yè)内人士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可供分配现金、内部收(shōu)益率(lǜ)等指标，来观察(chá)和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个(gè)：一是年报中披(pī)露的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二(èr)者存(cún)在本(běn)质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经(jīng)营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流(liú)，基于企业本(běn)身经(jīng)营活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出(chū)发(fā)，对非(fēi)现金影响利润表的项(xiàng)目进行调(diào)整，加期初现(xiàn)金，最终(zhōng)得(dé)到的(de)账面现(xiàn)金。

　　李华(huá)平也表示，公(gōng)募REITs作(zuò)为资产(chǎn)配(pèi)置新(xīn)选(xuǎn)择，投资价(jià)值体现在相对股债(zhài)市场(chǎng)独立的资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合(hé)长(zhǎng)期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的高低，对(duì)产权(quán)类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自(zì)底层资产的经营(yíng)净现金流，所以底层资产(chǎn)运营情况(kuàng)直(zhí)接影响投资回报(bào)，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实(shí)力、运(yùn)营管理机构实(shí)力(lì)、公募基(jī)金管理人实力等多重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于(yú)分(fēn)红交(jiāo)易带来的(de)短期博弈机(jī)会(huì)仍在，叠(dié)加此前市(shì)场接连(lián)回调，建议投资者关(guān)注有(yǒu)基(jī)本(běn)面(miàn)支(zhī)撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为可观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募(mù)说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发行(xíng)首年及次(cì)年的可供分配金额(é)预(yù)测。投资者可以将REITs的(de)实(shí)际分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测进行比较(jiào)分析，结(jié)合经(jīng)济(jì)及市场的实际环境，对基础(chǔ)设施(shī)项目的运营(yíng)业(yè)绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金基金上述负责(zé)人也称。

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