近两(liǎng)年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对此表示，强制(zhì)分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目(mù)底层(céng)资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类项目相比，特许经(jīng)营REITs项(xiàng)目(mù)在经营权(quán)到期后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许(xǔ)经营权(quán)分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金的归还，在(zài)选择(zé)投资标的时应了解资产类(lèi)型(xíng)和分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出(chū)了高比例的(de)稳定分(fēn)红，15只公告(gào)2022 年可供分配(pèi)金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供分配金额(é)比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有(yǒu)期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级市(shì)场价格受到公募REITs资产运营(yíng)情况及市(shì)场(chǎng)因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预(yù)期则更有规律可循。公募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募集材(cái)料和信息(xī)披露文件，结合行业(yè)及市场情(qíng)况，可(kě)以(yǐ)分析(xī)基(jī)础设施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策(cè)的(de)重要(yào)参考。

　　“相对于基金份额二(èr)级(jí)市场价(jià)格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏(kuī)，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级(jí)副总监李华平也表示，根据《公开募集基础设施证券投资基(jī)金(jīn)指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设(shè)施(shī)基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可(kě)分配金额以现金形式(shì)分(fēn)配给投资(zī)者(zhě)，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特征之一，稳(wěn)定的分红机制体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础(chǔ)设施(shī)公募REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二级市场(chǎng)价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的(de)固(gù)定利息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角度来看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有(yǒu)较(jiào)强的配置价值(zhí)。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构投资者稳(wěn)定收益(yì)。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对于投资债券相对高(gāo)的(de)收益性(xìng)，在有效(xiào)控制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金(jīn)二级市场价格(gé)走势的关键因(yīn)素(sù)之一。

　　从(cóng)近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公(gōng)募(mù)REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的影响，可分配金额(é)完成率(lǜ)不达预期，一定程度(dù)上影响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场的价格。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多重因素的(de)影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格(gé)的主要因素之一，而稳定的分红有利(lì)于吸(xī)引(yǐn)投资者参与公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中金基金相关负(fù)责(zé)人(rén)也表示(shì)，近期经济预(yù)期恢(huī)复，一(yī)方(fāng)面市场热(rè)点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回归的过程；另一方面，基础设施项目的经营业绩相(xiāng)对经济活力的改善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日(rì)，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指(zhǐ)导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单(dān)位基(jī)金(jīn)份额(é)的分红金(jīn)额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红(hóng)前后基(jī)金份额净值变化的修(xiū)正，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可增强(qiáng)投(tóu)资者长期投资的(de)信(xìn)心(xīn)，同时(shí)需结合持(chí)有产品的特性，关注二级市场(chǎng)扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权(quán)分红包括利润分配和(hé)本(běn)金归还

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了解底层资产情(qíng)况(kuàng)

　　多位业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金(jīn)分(fēn)红前(qián)提(tí)是(shì)本金之上的(de)增值部分不同，特(tè)许(xǔ)经营权REITs基金运作期(qī)间的“分红”界(jiè)定为“分派”更为准(zhǔn)确(què)，分派的是(shì)本金与增值两个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金分红差异很大，大(dà)多数(shù)普(pǔ)通投资者可(kě)能把“分派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年等合同年(nián)限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不(bù)确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募(mù)REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资(zī)产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年(nián)的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许经营类蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗产(chǎn)品(pǐn)的(de)收益主要(yào)来(lái)自项(xiàng)目每年的现金分红(hóng)。其中(zhōng)，特(tè)许经营权(quán)类资(zī)产的分红包(bāo)括了利(lì)润分配和本金的归还，两者的比率(lǜ)也是变动的(de)，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择(zé)投资(zī)标的时，应了(le)解公募REITs底层资(zī)产的类型。蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗>

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从细分来看，各(gè)类公募REITs分红因底层资产(chǎn)属性不同而形成区别。特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因其分(fēn)红相(xiāng)当于(yú)包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红(hóng)主要为(wèi)“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择产(chǎn)品的(de)二级市(shì)场价格和分(fēn)红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认(rèn)为，与产权类项目相(xiāng)比，特许经(jīng)营项(xiàng)目在(zài)经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金收益，因此将可供分(fēn)配金额的(de)分配理解为“分派”比“分(fēn)红(hóng)”更(gèng)加准确。基于这个特点(diǎn)，剩余经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限较(jiào)长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项(xiàng)目，即(jí)使分派率(lǜ)相对(duì)较低，也(yě)有足够年(nián蒋欣现任老公是谁 蒋欣是科班出身吗)限(xiàn)收(shōu)回本金并(bìng)取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提(tí)醒投资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的(de)分派金额包含了投(tóu)资(zī)本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基(jī)金份额单(dān)价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自(zì)项目剩余期限(xiàn)产生(shēng)的现金(jīn)流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余使用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期(qī)后通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地出(chū)让金(jīn)等追加投资，有机会进(jìn)一步延长经营期限(xiàn)。这(zhè)种类似永续经营的假设反映在基(jī)础资产的估值上(shàng)，使产权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的(de)资产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部收(shōu)益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多(duō)位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率等指标，来观察和(hé)评(píng)估项目底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航基金表示(shì)，年(nián)报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是年报(bào)中披露的经营活(huó)动现金流，二是(shì)可(kě)供分配(pèi)现(xiàn)金，二者存(cún)在本质性区别。经营活动产生的现金净流量是指企业经营、筹资、投资产生的(de)现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供(gōng)分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初现金，最终得(dé)到(dào)的账面现(xiàn)金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现(xiàn)在相对股债市场独立的资产配置功能(néng)，比较适合长期(qī)持有。建(jiàn)议投资者对经营权类的资(zī)产(chǎn)可以更多关注内(nèi)部收益率的高低，对(duì)产(chǎn)权类的资产更(gèng)多关注分派(pài)率高低。因(yīn)为(wèi)公募REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流(liú)，所以底层资产运营情况直接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑原始权(quán)益人综合(hé)实力、运营管理机(jī)构实力、公(gōng)募基(jī)金(jīn)管理人实力等多(duō)重(zhòng)因素来选择投资(zī)标的。

　　中信证券研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红(hóng)期，由于(yú)分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在(zài)，叠(dié)加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分(fēn)红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明书(shū)均会载明REITs在发(fā)行(xíng)首年及次年(nián)的可供分配金额预测。投资者(zhě)可以将REITs的实际(jì)分(fēn)红金额与募集(jí)材(cái)料中披露(lù)预测(cè)进行比较分(fēn)析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环(huán)境，对基(jī)础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩(jì)及REITs的管理能(néng)力(lì)进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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