文(wén)：任(rèn)泽(zé)平团队(duì)　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售制了。 1月17日召开的全国住(zhù)房(fáng)和城乡建设(shè)工作会议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进(jìn)行现房销(xiāo)售”，不足(zú)一个月时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四川、广东等地明确表(biǎo)态(tài)，试点现(xiàn)房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取消商(shāng)品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没(méi)钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包(bāo)袱甩给(gěi)老(lǎo)百姓和社会，这是(shì)房(fáng)地产从大开发时代步入高质量发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售(shòu)制是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国(guó)套户比(bǐ)超(chāo)过1，从大开发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一手交钱，一(yī)手交房，天经地(dì)义。当然二次房改是个(gè)技术活，兼(jiān)顾(gù)化解停贷、复工保交(jiāo)楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机(jī)制(zhì)四大关(guān)键是推动城市群战略、人(rén)地(dì)挂钩、金(jīn)融中性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果按照经济规律办(bàn)事，中国(guó)一定能实现(xiàn)房地产软着陆和长期(qī)平稳健康发(fā)展(zhǎn)，跨过这道关，解好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是对(duì)购买者的(de)单方面不公(gōng)平制度，购房老蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗(lǎo)百姓几乎承担了所有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房(fáng)等待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房的风(fēng)险。从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部(bù)分房企过(guò)度举(jǔ)债、高(gāo)杠(gāng)杆(gān)扩张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金链断(duàn)裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置等系列风险。取消(xiāo)预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于(yú)落实中央(yāng)房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权(quán)益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展(zhǎn)，一举多(duō)得，谋划长(zhǎng)远。

　　3、为什么建议取(qǔ)消预售制度？预售制度(dù)怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下(xià)：商品(pǐn)房预售最早源于中国(guó)香港，俗称卖楼(lóu)花(huā)，卖期房，是一种开(kāi)发商放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于商品(pǐn)房短缺，房企缺资金(jīn)，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少(shǎo)国(guó)家存(cún)在预售(shòu)制。但是，重点(diǎn)来了！发(fā)达国家(jiā)一般有(yǒu)严格的监管保障措施，开发商在项目获得政府批准后(hòu)才可以开始销(xiāo)售，买家在购买期房后(hòu)并非像(xiàng)中国一样(yàng)在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根(gēn)据(jù)开发(fā)商(shāng)工程进度在完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金监管、分(fēn)期支付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚措施作为(wèi)保障的，如果没有这(zhè)些保障措施，一(yī)定(dìng)会(huì)触发风险，对购房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现(xiàn)房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入(rù)存量(liàng)时(shí)代，取消预售制度有助于降负债(zhài)降杠杆，不再(zài)把烂尾风险甩给老(lǎo)百姓和社会(huì)，当(dāng)然这需(xū)要(yào)配套房企债务重组(zǔ)、复工保交(jiāo)楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一(yī)定能化(huà)解这个(gè)难题，让房地产回(huí)归(guī)实体经济和居(jū)住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果取(qǔ)消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知(zhī)道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的最根本最实质的保障(zhàng)，这样将极大的提升开发(fā)商的建(jiàn)筑质量(liàng)，实现良币驱(qū)逐劣币(bì)。所有商业(yè)的本(běn)质是向善(shàn)，是以客户为中心，房地产也(yě)不能(néng)例(lì)外，老(lǎo)百(bǎi)姓买房(fáng)子(zi)是天大(dà)的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福一家人(rén)。从(cóng)这个角度，取(qǔ)消预(yù)售(shòu)制、实施现房销售是实现(xiàn)老百姓(xìng)安(ān)居乐业、社会(huì)长治(zhì)久安、行业企业健康发展(zhǎn)的重大措施。在当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地(dì)产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支(zhī)持(chí)当期三好生、新模式等综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国务(wù)院发展研究中心参与财税(shuì)改革方案(àn)研(yán)究时，对预售制、房地产税、人地(dì)挂钩、金融稳定、房企(qǐ)杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研(yán)究(jiū)。（参考后来形成的专著(zhù)《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地(dì)商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)的前(qián)世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美(měi)国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第(dì)三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付蟑螂爬过的地方有细菌吗 蟑螂可以彻底消灭吗ong>

　　2.4 日本：为规(guī)范期(qī)房交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付(fù)款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出租(zū)是(shì)地产行(xíng)业盛行的方式，但有(yǒu)着转让难、出租资(zī)金周转期长等问题，分层销售孕育而生(shēng)。20世纪(jì)50年代，中国(guó)香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于木屋或者其(qí)他临时住宅(zhái)，住房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不(bù)过大多数(shù)居民的储蓄(xù)很少。当(dāng)时楼宇买卖多(duō)数以一整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租(zū)是(shì)中国香港地产行(xíng)业盛(shèng)行(xíng)的(de)方(fāng)式，但有着转让难、出(chū)租资金(jīn)周转期(qī)长等问(wèn)题。针对这一系(xì)列(liè)问题，不(bù)少地产商(shāng)开始(shǐ)探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契(qì)约切(qiè)开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模式一经推行，购买楼(lóu)宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模(mó)式(shì)引(yǐn)入房(fáng)地(dì)产销售，霍英东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年(nián)底(dǐ)霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借商(shāng)业(yè)直(zhí)觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务(wù)的经验(yàn)，对于(yú)商品流通、资金周转(zhuǎn)有着(zhe)独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求(qiú)方法加快自身资(zī)金周转。当时其(qí)在(zài)购下九龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文(wén)字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环(huán)境、建筑(zhù)材料、分层(céng)价格、订购(gòu)方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家的订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时(shí)，收齐(qí)买家的钱，买家就(jiù)拥有了自(zì)己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民(mín)众(zhòng)购房的资金压力，加速了房屋的(de)建造和销售，也解决了(le)制造(zào)商的(de)资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预(yù)售楼花+分期付款”的销售模式成为当(dāng)时中(zhōng)国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场的一大特色，纵观中国香港房(fáng)地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核心的住房供不应求的问题，使(shǐ)房(fáng)市(shì)发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中(zhōng)国(guó)香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣(róng)，但期间也出(chū)现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断(duàn)完(wán)善、规范化，建立(lì)健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费用超支(zhī)停工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香(xiāng)港管理(lǐ)部门提升了(le)对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管，即要求(qiú)开发商(shāng)在(zài)预售前(qián)，确(què)保(bǎo)地(dì)价款已经全部支(zhī)付，还要证明自(zì)身有资(zī)金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托(tuō)管，支取时需律所和建(jiàn)筑(zhù)师的(de)核准(zhǔn)。为了防止开发商(shāng)、律(lǜ)所(suǒ)、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香港(gǎng)要(yào)求(qiú)律师行在银(yín)行(xíng)开设(shè)的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机(jī)制，且银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾(wěi)”情(qíng)况，银行将成最大风险方(fāng)，后续需自(zì)身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系(xì)逐(zhú)步完(wán)善，出现“烂(làn)尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　二(èr)十世(shì)纪九(jiǔ)十年代，中国(guó)内地面临(lín)住房需求大和(hé)供(gōng)给量短缺(quē)问题，引入(rù)“卖(mài)楼花”制度。建国以来，中(zhōng)国内地(dì)优先发展重工业，强调基础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业化(huà)的进程大(dà)于城市化进程，唯(wéi)有(yǒu)解决住房(fáng)基(jī)础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城(chéng)市(shì)化(huà)。但(dàn)当时推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制(zhì)度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发展起步较晚、增(zēng)速较慢(màn)，福利分房制度也(yě)出(chū)现(xiàn)了分(fēn)配不公(gōng)、效率低(dī)、配套差等问题，因(yīn)此福(fú)利分房制度(dù)不再适(shì)用于当(dāng)时的国情。叠加房地产市(shì)场面(miàn)临商品房的需(xū)求量(liàng)大(dà)，而社(shè)会缺少(shǎo)大型房地产开发(fā)商(shāng)，商品房供应量小(xiǎo)的困(kùn)境，此时引入中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无(wú)疑是对内地房地产市场的(de)一针(zhēn)强心剂。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出(chū)台多项(xiàng)文件(jiàn)，大力支持国内(nèi)房(fáng)地产市场(chǎng)改革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于(yú)进一步深化城(chéng)镇住房制度(dù)改革(gé)，加快住房建(jiàn)设的通(tōng)知》文(wén)件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化、住(zhù)房供(gōng)给商品化、社会化的住房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下的福利分房(fáng)转向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场(chǎng)采(cǎi)用预(yù)售制(zhì)，允许开发商卖期房，解决了(le)房企(qǐ)缺(quē)少(shǎo)资金和(hé)开发时间周(zhōu)期长的两(liǎng)大(dà)难(nán)题，开发商以预售款撬动下一个项目(mù)的开发，形成(chéng)滚动开(kāi)发模(mó)式(shì)，住房供(gōng)应速度加快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银(yín)行等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动(dòng)了(le)房地产市场的(de)发(fā)展。

　　引入中国香港“卖楼花”模式后，经调整形成契合中国内地的商(shāng)品房预售制度(dù)。预售制的初衷是为了缓解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇住房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设中的房(fáng)屋预先出售给(gěi)购房者，由购(gòu)房者(zhě)支(zhī)付定金或房款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国内地实践过程中(zhōng)，商品房预(yù)售流(liú)程为：房地产(chǎn)开(kāi)发商办理预售许可证-签订商品房买(mǎi)卖合同-进行备(bèi)案(àn)登记和预(yù)告登记-交付(fù)房(fáng)屋。在购房过程中，购房(fáng)者需要一次性付(fù)清首付款，并采用银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款(kuǎn)，换言(yán)之，房屋(wū)未(wèi)建成(chéng)，开发商可能已拿到了全部(bù)购房款(kuǎn)，这点与中国香港的按照(zhào)工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中国内地的开发商而言(yán)，预(yù)售制商(shāng)品房也开(kāi)启了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化(huà)进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实存在

　　作为中国内地商品房销售的最(zuì)主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极大缩短房企现金回笼(lóng)周(zhōu)期，同(tóng)时增(zēng)加市场商品(pǐn)房供应，推动了(le)城(chéng)镇化(huà)发展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展起(qǐ)到了重要作用，不仅解决了房地产市场(chǎng)快速发展阶段的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住(zhù)水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子(zi)楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本适居(jū)，住房事业取得巨大进步(bù)，数十年(nián)时(shí)间走完发达(dá)国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革(gé)开放以来，城镇化进程进入快速发展时(shí)期(qī)。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿(yì)人增长至9.1亿人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城(chéng)市建成(chéng)区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从(cóng)8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿(yì)套，套户比从0.8增至1.09。预售(shòu)制在(zài)当前已成为(wèi)中国内地商品(pǐn)房销售最主(zhǔ)要(yào)方式，2005年中国内(nèi)地商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积占总销售面积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿(yì)平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预(yù)售制也推动(dòng)了中国内地(dì)房(fáng)地(dì)产行业的发(fā)展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋(wū)新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计(jì)上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万亿(yì)元，累计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的(de)快速发展(zhǎn)，房地(dì)产企业(yè)从(cóng)无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年(nián)，房地(dì)产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产(chǎn)也成为(wèi)拉(lā)动中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增长渠道(dào)，房地产带动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多(duō)个行(xíng)业(yè)。2020年房地产及(jí)其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直(zhí)接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动(dòng)产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材(cái)的带动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全拉动的投(tóu)资(zī)占全社会固定资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定(dìng)资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款(kuǎn)余额(é)的比重(zhòng)看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业务，占比超(chāo)过三分之一。从房地产融资(zī)存(cún)量占(zhàn)社融存(cún)量比重看，2021年(nián)12月占比(bǐ)为(wèi)18.76％。如果房企大面积(jī)违约，将(jiāng)导致(zhì)银行不良率(lǜ)大幅(fú)上(shàng)升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值(zhí)测(cè)算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于(yú)美国(guó)的(de)33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房市(shì)值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日本(běn)的(de)37％、英(yīng)国的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房(fáng)市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是(shì)因为住房(fáng)市值高，以及中国资本(běn)市场发育尚不成熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认(rèn)，预售制背后潜藏的(de)风(fēng)险确实(shí)存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不(bù)能交付的风险。比如，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发(fā)商(shāng)之间的购房(fáng)合同(tóng)、购(gòu)房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个(gè)独(dú)立(lì)的合(hé)同关(guān)系(xì)，如果(guǒ)开发商发生违约(yuē)，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向开发商主张权力，但依旧需要根据按揭贷款合(hé)同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者承(chéng)担(dān)的(de)风险较(jiào)大。

　　从行业层面看，预售制助推部分(fēn)房企过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到(dào)下行周期，会引发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁置(zhì)等系(xì)列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购房者对行业的(de)信心(xīn)。

　　从金融层(céng)面看，银(yín)行作为按揭贷款(kuǎn)的发放方，一(yī)旦房企因为市场波动或经营不(bù)善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情(qíng)况，而(ér)房企通过与(yǔ)购房者签订的预(yù)售(shòu)合同和按(àn)揭(jiē)合同，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧失还款能力或(huò)短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等，则(zé)风险完全由(yóu)银(yín)行承担，银行将面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管角度看，购(gòu)房者(zhě)的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾(wěi)”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开发企业预(yù)售商(shāng)品房(fáng)所得款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程建(jiàn)设，商品房预(yù)售款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来全国并没有统一(yī)的预售资金监(jiān)管(guǎn)规定，各地实行“一(yī)城一(yī)策”。例如(rú)，太(tài)原、昆明(míng)、重庆、长沙等城(chéng)市(shì)重点监管资金比(bǐ)例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州(zhōu)、福(fú)州、合肥等城市则按照项目(mù)的建安成本乘以(yǐ)建(jiàn)筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计(jì)算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未进入监管账户(hù)、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金如何被挪走的？实际上(shàng)，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周(zhōu)转背景下，抽调(diào)预售款监管账户资金，是行业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建设名(míng)义，获(huò)得监管(guǎn)账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地(dì)、还款(kuǎn)和楼盘建设(shè)，形成一种资(zī)金循环高周转模式(shì)，但一定程度(dù)上把风险甩给了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保(bǎo)护：对于购(gòu)房(fáng)者预付资金，一般设有定金或预付款保护机制，如(rú)英(yīng)国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付(fù)的预付款比例相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋交付后开(kāi)始支(zhī)付(fù)；

　　3）预(yù)付款支(zhī)付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金方式(shì)支付，或按(àn)工程进度(dù)分期支付，或二(èr)者结合；

　　4）按揭贷款方(fāng)式：一般采(cǎi)用两种方式发放按揭贷款，一(yī)是按(àn)工程进度付款，按揭贷(dài)款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房者开(kāi)始月供；二是房屋(wū)交付后发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现重大延期(qī)或重(zhòng)大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付(fù)质量的(de)保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政(zhèng)府或第三(sān)方验收(shōu)合格并提供验收(shōu)凭证后(hòu)，开发商凭(píng)验收凭证取得购(gòu)房者支付的(de)房款(kuǎn)。二是开发商为购房者提供(gōng)一定的(de)保修(xiū)期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者(zhě)支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限(xiàn)内无条件返还，最低首付(fù)比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余(yú)房(fáng)款交付后(hòu)按揭还(hái)款，交付(fù)前资金由第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定金比例(lì)一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为(wèi)12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除定金或首付外，购房者在(zài)房屋(wū)交付(fù)后通过(guò)按(àn)揭贷款支付剩余房(fáng)款。

　　资金(jīn)监管方面，美国为防止开发(fā)商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首付款(kuǎn)由第三方公证行(xíng)或产权保险公司的信托账户监管。如(rú)果开(kāi)发商倒闭(bì)导致楼盘烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可通过申请仲裁(cái)取回，且不承(chéng)担任何责(zé)任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建设过程中(zhōng)的资(zī)金全部(bù)来自(zì)银行，银行根据工(gōng)程进(jìn)度(dù)向开发商提供一定(dìng)比例的贷款(kuǎn)，由于开发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害银行利益(yì)，银行(xíng)有充(chōng)分动(dòng)机监管开(kāi)发商施工(gōng)进度。开发商在房屋(wū)交付时需(xū)取得由(yóu)政府相(xiāng)关部门(mén)经审查后发放的验(yàn)收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得(dé)到(dào)购房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首(shǒu)付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款(kuǎn)按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房贷(dài)利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)可购买期房烂尾(wěi)保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付(fù)约(yuē)2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德(dé)国法(fǎ)律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需(xū)支(zhī)付公证费和土地(dì)交易税，分别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购房款中(zhōng)，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付(fù)方(fāng)面，德国没有规(guī)定最低首付比例，可零首(shǒu)付购房(fáng)。

　　余(yú)款方(fāng)面，德国(guó)也采取按工期支付(fù)房款的制(zhì)度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支(zhī)付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异(yì)。一般(bān)来说，支付节(jié)点可分(fēn)为公(gōng)证后(hòu)、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完(wán)工、窗(chuāng)户玻璃(lí)完(wán)工、室(shì)内(nèi)清(qīng)洁及墙面完(wán)工、地板完(wán)工、全(quán)部完工，支付比例可能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购(gòu)房者可在(zài)支(zhī)付房款前申请(qǐng)房(fáng)贷，房(fáng)贷利(lì)率采用固定利率(lǜ)，银行按施工节奏分多次发(fā)放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购(gòu)房(fáng)者一定使用期(qī)限，期限结束后，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方面，德(dé)国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计(jì)了两种(zhǒng)保险(xiǎn)，保(bǎo)险的功能是当房屋出现重大延(yán)期或重大(dà)缺陷时，保(bǎo)险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修复，开发商破(pò)产，由保险(xiǎn)公司负责相应(yīng)赔偿。保险由(yóu)开(kāi)发商或(huò)购房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保护机制，交(jiāo)房前(qián)付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由(yóu)买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买卖(mài)双(shuāng)方均有一名律师，负责沟通期(qī)房交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环节内(nèi)容确认无(wú)误(wù)后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设(shè)置(zhì)了10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时(shí)，购房者10％的定(dìng)金由保(bǎo)险公司赔付(fù)，而超(chāo)出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付(fù)比(bǐ)例通常为10％-25％，首付(fù)需要在合同(tóng)签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程进度付款的(de)方式，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对较(jiào)低，一般会(huì)在(zài)合同(tóng)签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即(jí)交房(fáng)前(qián)付款比例在20％-45％之间(jiān)，剩余款项(xiàng)交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必须经过房产公证公(gōng)司(sī)的检验验收后(hòu)才能交付，交(jiāo)付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极(jí)为严格，资金也(yě)由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认工程进度、支(zhī)付相关(guān)款项过程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方(fāng)律师(shī)，卖方律师转给开(kāi)发商，即资金(jīn)在进入(rù)开发商账户前经过两道(dào)关(guān)口，有利于保障购房者资金安全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交易(yì)立(lì)法，设置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日(rì)本(běn)期房(fáng)交(jiāo)易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成“预(yù)售房(fáng)定金(jīn)保(bǎo)全措施(shī)”，交房前付款(kuǎn)比例不超房(fáng)款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔偿约(yuē)10％房款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一房二卖”现象(xiàng)普遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年(nián)出台(tái)《宅地建(jiàn)筑物(wù)交易(yì)法》，经(jīng)多(duō)次(cì)修订，目前是唯一一(yī)部规(guī)范期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本(běn)《宅地建物取引业法》，对购房(fáng)者(zhě)支付(fù)定金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双方(fāng)签订购房合同时，开发(fā)商(shāng)向金(jīn)融机构(gòu)或指定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金保证委(wěi)托合同，设(shè)置购房者定金的保证或保(bǎo)险(xiǎn)，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明书交付给购房者。除定金外，其他预先支(zhī)付的购房款也(yě)受(shòu)该措施(shī)保(bǎo)护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保(bǎo)险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向(xiàng)购房者赔付违约金(jīn)，一般约为(wèi)房(fáng)价的10％。

　　房款支付(fù)环节(jié)，交房前只需(xū)支付最多(duō)不(bù)超20％的定金(jīn)，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房(fáng)后才开始按(àn)揭贷款，除定金(jīn)外的(de)剩(shèng)余房款(kuǎn)在交房后开(kāi)始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返还相当于3.75％房款(kuǎn)的订(dìng)金，首付(fù)比例(lì)20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有资金进银行专门项目(mù)资金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同以(yǐ)及订(dìng)金返还机制，即OTP，签订OTP后需(xū)支付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一步签订购买合同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的房款。

　　首付比(bǐ)例方面，签(qiān)订(dìng)购(gòu)房合同后(hòu)，购房者需支付15％的首(shǒu)付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支(zhī)付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按(àn)工程(chéng)进(jìn)度付款的(de)方式，《发展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一详细(xì)规(guī)定，要求所有开发商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为合同签订后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道(dào)门窗等完工等，支付比例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程(chéng)进度放(fàng)款，月供(gōng)在此(cǐ)过程中(zhōng)随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银行专门的项目资(zī)金账(zhàng)户，账户资金提取须与房屋建设有(yǒu)关(guān)。房(fáng)屋(wū)交付后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一(yī)，短(duǎn)期来看，当前房(fáng)地产到了政策出手临界(jiè)点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一(yī)方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局部停贷现象，重点是(shì)保交楼保(bǎo)复(fù)工(gōng)保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企包括民营(yíng)企业，加大支持力度，由优质房企牵头并购重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给(gěi)予金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂(zá)性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企债务(wù)、恢复市(shì)场信心以及长(zhǎng)效(xiào)机制(zhì)。长效机制四大关键是(shì)推动(dòng)城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定(dìng)和房(fáng)地产税。定金环(huán)节(jié)，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶段，保障(zhàng)购房者定金(jīn)安全。签订合同环节(jié)，鼓(gǔ)励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为房(fáng)屋重大延期(qī)以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节(jié)，建立(lì)按(àn)工程进度(dù)付(fù)款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保护购房者(zhě)的权益(yì)。资金监管环(huán)节，引入独(dú)立于开发(fā)商、银行(xíng)的第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关部门直接监管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用(yòng)现(xiàn)象(xiàng)。交付环节，建立(lì)商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应(yīng)对房屋质量(liàng)问题全权负责(zé)、免费维(wéi)修(xiū)，购房(fáng)者(zhě)在保(bǎo)修期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看(kàn)，取消商品(pǐn)房预售制是大(dà)势所趋。一方面(miàn)，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进(jìn)入存量时(shí)代，对购房民众不公(gōng)平的预(yù)售(shòu)制已经过时了，该(gāi)取消了，改为现房(fáng)销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不是(shì)五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而是(shì)所(suǒ)见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬(yìng)的(de)产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房民(mín)众的最根(gēn)本最实质(zhì)的保障，这(zhè)样将极大(dà)的(de)提升开发商的建筑质量，实(shí)现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。