文(wén)：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制了。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡(xiāng)建设工(gōng)作会议提出(chū)“有(yǒu)条件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已(yǐ)有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确(què)表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是该(gāi)取消商品(pǐn)房(fáng)预售制了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实力的别建了，不能把包(bāo)袱甩给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产从大开发时代步入高质量发展阶(jiē)段的(de)必(bì)然(rán)趋势，也是对购房老百姓(xìng)的最(zuì)大保护。98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不公平的(de)预售制已(yǐ)经过时了，该(gāi)取消了，改为现房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天经地义(yì)。当然二次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组房(fáng)企债务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制，长(zhǎng)效机制四大关键是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性(xìng)稳定和房地产(chǎn)税。如果(guǒ)按照经(jīng)济规律办事，中国一(yī)定能(néng)实现房地产软(ruǎn)着陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨(kuà)过(guò)这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要取消预售制、改(gǎi)为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品是一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制(zhì)是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房(fáng)老百姓(xìng)几乎(hū)承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。从个人层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)对购房者非常不公(gōng)平，比如(rú)，交房(fáng)等(děng)待(dài)期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息，还要(yào)承(chéng)担延迟交房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至不能交房(fáng)的风险。从行业层面(miàn)看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠杆扩(kuò)张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风(fēng)险。取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销(xiāo)售(shòu)，这样有助于(yú)落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度(dù)？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科(kē)普(pǔ)一下：商品房(fáng)预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源于中国香港，俗称(chēng)卖楼(lóu)花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房短缺，房企缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品房预售制度。其(qí)实(shí)，当前世(shì)界(jiè)不少国家(jiā)存在预售制。但是(shì)，重点来了(le)！发达国家一般有严(yán)格的(de)监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政(zhèng)府批准后才可(kě)以开始销售，买家在购(gòu)买期(qī)房(fáng)后并非像(xiàng)中国一(yī)样在(zài)支(zhī)付(fù)完首付(fù)款(kuǎn)后(hòu)从银行一(yī)次性贷款支(zhī)付剩(shèng)余全部房(fáng)款(kuǎn)，而是根据开发商工程进(jìn)度在完(wán)全(quán)交房前进(jìn)行分期支(zhī)付。所(suǒ)以，预售制度是需要(yào)严格的资金(jīn)监(jiān)管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为保(bǎo)障的，如果(guǒ)没(méi)有这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预(yù)售制度(dù)，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入存量时(shí)代，取消预售制度有助(zhù)于降负(fù)债(zhài)降(jiàng)杠杆，不再把烂尾(wěi)风险甩给老(lǎo)百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配套房(fáng)企债务(wù)重组(zǔ)、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和(hé)房地产长效机制(zhì)。这是(shì)个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市(shì)场(chǎng)化改革，中国(guó)一定能化(huà)解这(zhè)个难题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果(guǒ)取消预(yù)售制，改为现房销售，开发商(shāng)将拼的不(bù)是五花八门、眼(yǎn)花缭乱(luàn)、不知道能不能兑(duì)现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过硬的(de)产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良(liáng)币驱逐劣币。所有商业的本质(zhì)是向善，是以客户为中心(xīn)，房地产也(yě)不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售(shòu)制、实施现房销售是(shì)实(shí)现老(lǎo)百姓安居乐业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行(xíng)业企业(yè)健康发展的重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳楼(lóu)市(shì)、房地产(chǎn)软着陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式等综合(hé)施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与(yǔ)财(cái)税改革方案研究(jiū)时(shí)，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期(qī)系统的专(zhuān)项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著(zhù)《房地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地(dì)商品房预售(shòu)制的(de)前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少(shǎo)，引(yǐn)进“卖楼花”模式(shì)，形成(chéng)“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前(qián)预(yù)售(shòu)资(zī)金第三方全程监管，交付时开(kāi)发商(shāng)凭验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首(shǒu)付(fù)购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法，设置(zhì)期房预(yù)付(fù)款保全(quán)措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商(shāng)品房预(yù)售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　二十世纪五(wǔ)十年代在中国香港，楼(lóu)宇出租是地产行业盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出(chū)租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层(céng)销售孕育而生。20世纪50年代(dài)，中国(guó)香(xiāng)港还未推行公共(gòng)房(fáng)屋制度(dù)，许多人栖(qī)身于(yú)木屋或者其他临时住宅，住房(fáng)的(de)需(xū)求是相当高(gāo)，不(bù)过大(dà)多数居民的储蓄(xù)很(hěn)少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单位(wèi)，需要雄厚(hòu)的资金(jīn)实(shí)力(lì)才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国(guó)香港地产行业盛行的方(fāng)式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题。针(zhēn)对(duì)这一系列问题(tí)，不少地产商(shāng)开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契(qì)约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模式(shì)一经推行，购(gòu)买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售的基(jī)础上，将(jiāng)“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖楼(lóu)花(huā)”模式。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉(jué)和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运业务的经验(yàn)，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着独到的见(jiàn)解，在努力寻求方(fāng)法加快(kuài)自(zì)身资(zī)金周(zhōu)转。当(dāng)时(shí)其(qí)在购(gòu)下九龙的一块(kuài)地盘后，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价格、订(dìng)购方(fāng)法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮点，即(jí)先收取买(mǎi)家(jiā)的(de)订(dìng)金，采用类似租(zū)金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了民众购房的资金压力(lì)，加(jiā)速了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的资(zī)金问题，降(jiàng)低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举措。“预售楼(lóu)花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国香港房地产市场的一(yī)大特(tè)色(sè)，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效(xiào)率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的问题，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但监管部门不断完善、规范化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机(jī)制，促(cù)进(jìn)市场健康(kāng)发展。例如，1960年(nián)，位于大角(jiǎo)咀的(de)一(yī)个(gè)楼盘因建(jiàn)筑费用超(chāo)支停工，出现“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提升了对于预(yù)售楼花制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商在预售前，确保(bǎo)地(dì)价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要证明自身(shēn)有资金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所(suǒ)和(hé)建筑师的核准(zhǔn)。为了防止开发商、律所、建筑师等(děng)造假，套取监管账户资(zī)金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商(shāng)操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的责任上升(shēng)，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续需自身推(tuī)动(dòng)项目完工。随着监管体系逐步完善，出现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预售(shòu)制(zhì)”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求大和(hé)供给(gěi)量短缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度。建国(guó)以(yǐ)来，中国(guó)内地(dì)优先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这一导向使(shǐ)前期发展工业化的进程大于(yú)城(chéng)市化(huà)进程，唯有解决(jué)住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问(wèn)题，才能(néng)进一步推进城市化。但(dàn)当时(shí)推行的是“统一管(guǎn)理，统一分配，以租养房(fáng)”的福利分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了分配不(bù)公、效率低(dī)、配套(tào)差等问题(tí)，因此福(fú)利分房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加房地产市场面临(lín)商品(pǐn)房(fáng)的需求量大，而社会缺少大(dà)型房地产(chǎn)开发商(shāng)，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地(dì)房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地(dì)逐步引进中(zhōng)国香港(gǎng)预售商品房制度，先(xiān)后(hòu)出(chū)台(tái)多项文件，大力支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇住(zhù)房制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货币化、住房供给商(shāng)品化(huà)、社会(huì)化(huà)的住房(fáng)新体制，从(cóng)计划经济下(xià)的福利(lì)分房转向市场经济的(de)商品房。房地产(chǎn)市场采用(yòng)预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房企(qǐ)缺少资金和(hé)开发时(shí)间周期长的两大难题，开发(吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思fā)商以预售(shòu)款(kuǎn)撬动下(xià)一个项目的开(kāi)发，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发模式，住(zhù)房供(gōng)应速度加快(kuài)。自此中国内地(dì)开始房改货(huò)币化(huà)，中国(guó)人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策，支持购(gòu)房(fáng)者，极大作(zuò)用推动了房地(dì)产市场(chǎng)的发展。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调整形成契合中国内地的商品房预(yù)售制(zhì)度。预(yù)售制的初衷是为了缓解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇(zhèn)住(zhù)房建设。具(jù)体来说，是指(zhǐ)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者(zhě)，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别于中国香港，在中国内(nèi)地实(shí)践过(guò)程中，商品房预售(shòu)流程(chéng)为(wèi)：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售(shòu)许(xǔ)可证-签订商(shāng)品房买卖合同-进行备案登记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在购房(fáng)过程(chéng)中，购房者需要一次性付(fù)清(qīng)首付款，并采用银行贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可(kě)能已拿到了全部购(gòu)房款，这点与中国香港的(de)按照工程进(jìn)度(dù)付款有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商而言，预售制商(shāng)品(pǐn)房也(yě)开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠杆(gān)的运(yùn)作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏(cáng)的风险确(què)实(shí)存在

　　作为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)的最(zuì)主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩短房企现(xiàn)金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预(yù)售制在过(guò)去(qù)20多年对中国内地房地产市场的稳步发展起到了(le)重要作用，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的(de)资(zī)金需求(qiú)，也提高了居民居住水平，中国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住到住宅小区，从全(quán)民蜗居(jū)到基(jī)本适居，住房事业(yè)取得巨(jù)大进步，数十年时间(jiān)走完发达国家几百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放(fàng)以来，城(chéng)镇(zhèn)化进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人(rén)口由1.7亿人(rén)增长至9.1亿人，43年间(jiān)增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成(chéng)区面积由7438平方公里增长(zhǎng)至(zhì)60721平方公(gōng)里，增长7.2倍。根(gēn)据我(wǒ)们发布的《中国(guó)住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地城(chéng)镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至313.2亿平，城(chéng)镇人(rén)均(jūn)住房建筑面(miàn)积从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当(dāng)前已成为(wèi)中国内地商品房销售(shòu)最(zuì)主要方式，2005年(nián)中国内地商品住宅(zhái)期(qī)房销售面积(jī)占(zhàn)总销(xiāo)售面积(jī)的比重为63％，而(ér)2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产(chǎn)历经(jīng)二十(shí)多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增(zēng)长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿平增至19.9亿平(píng)，累计上涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增(zēng)至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年(nián)复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额(é)分别从(cóng)1.5亿平增至(zhì)17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房地产企(qǐ)业从无到有、从国企先行(xíng)到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企(qǐ)业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火(huǒ)车头(tóu)。

　　1）从经(jīng)济增长渠(qú)道，房地产带动(dòng)的上下游产业链(liàn)特别长，高(gāo)达(dá)50多个行业(yè)。2020年房地产及其产(chǎn)业(yè)链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献），其中(zhōng)房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房(fáng)地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接(jiē)贡献），其中房地产对金融(róng)、批发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完(wán)全拉动的(de)投资占全社(shè)会固定资产投资的51.5％，其中，房地产(chǎn)开发投(tóu)资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金(jīn)融(róng)渠(qú)道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务，占比超(chāo)过三分之一(yī)。从房地产融(róng)资(zī)存(cún)量(liàng)占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月(yuè)占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大面积违(wéi)约，将导致银行不良率大幅(fú)上(shàng)升(shēng)。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房市值测算报(bào)告》，2020年中国住房(fáng)市值为62.6万(wàn)亿美(měi)元，大(dà)于美国(guó)的(de)33.6万亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万(wàn)亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市值占(zhàn)股(gǔ)债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高(gāo)于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英(yīng)国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股(gǔ)债房市(shì)值(zhí)的比例(lì)较高，主(zhǔ)要是(shì)因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例(lì)较(jiào)低，股票、债券(quàn)市(shì)值较(jiào)低，居民(mín)投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏的风险确实存(cún)在(zài)，当前的负面(miàn)效应(yīng)愈发凸(tū)显。

　　从个人(rén)层面看(kàn)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱(qián)一(yī)手交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了(le)所有(yǒu)商品不能交付的(de)风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、“一房二卖”、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能交房等风险。另外，购房(fáng)者和开发商之间的(de)购房合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同关(guān)系，如(rú)果开发商发生违(wéi)约，购(gòu)房者只能根据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力(lì)，但依(yī)旧需(xū)要根据按揭(jiē)贷款合同按时(shí)向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠杆(gān)扩张，资金若遇(yù)到下行周期，会引(yǐn)发(fā)资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险，进(jìn)行影响自身信(xìn)用和购(gòu)房者对行业的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作为(wèi)按揭贷(dài)款(kuǎn)的(de)发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金(jīn)链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而(ér)房企通(tōng)过与购房者签订的(de)预售(shòu)合同和按揭合(hé)同，已经从银(yín)行(xíng)获得(dé)房款，如果购房者丧失(shī)还款能力或短(duǎn)期不能还款(kuǎn)等，则风险完全由银(yín)行承(chéng)担，银(yín)行将面(miàn)临较大(dà)的坏账(zhàng)压(yā)力(lì)。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底两个字那就是“没(méi)钱”，即没钱付工程(chéng)款。在2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预售管理(lǐ)办法》中明确规定(dìng)了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项(xiàng)应当用(yòng)于有关的工程(chéng)建(jiàn)设(shè)，商品房(fáng)预售款监管的具体办法(fǎ)，由房地(dì)产管理部(bù)门(mén)制(zhì)定。但多年(nián)以来(lái)全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的(de)预售资金监管规定，各地(dì)实(shí)行“一城一策”。例如，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金(jīn)比例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建(jiàn)安成本(běn)乘(chéng)以建筑面积或者项目工程总额报价计算重点资金。而事实(shí)是，不少购房款未(wèi)进入监管账户、或(huò)进(jìn)入监管(guǎn)账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥遥无期(qī)，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如(rú)何被(bèi)挪走的？实际上，在过去房地产(chǎn)大开发(fā)时代(dài)的(de)高(gāo)周转背景下，抽(chōu)调预售款监管账户(hù)资金，是(shì)行业(yè)“潜规则”。比(bǐ)如工程总承(chéng)包(bāo)方，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付(fù)资金，再由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房企，而拨付的(de)工(gōng)程(chéng)款，远超工(gōng)程进(jìn)度(dù)所(suǒ)需。通过这些方式套取的(de)资(zī)金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企抽调资金统筹拿地、还(hái)款和楼(lóu)盘建设，形成一种资(zī)金循(xún)环高周转模(mó)式(shì)，但一(yī)定(dìng)程(chéng)度(dù)上(shàng)把风险(xiǎn)甩给了购房(fáng)者(zhě)。

　　2 国际(jì)经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说(shuō)，国外商品房预(yù)售(shòu)制度(dù)呈现以(yǐ)下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护(hù)：对(duì)于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设(shè)有定(dìng)金或预(yù)付(fù)款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相(xiāng)对较低，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋(wū)交付(fù)后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付款(kuǎn)一般(bān)以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷(dài)款方式(shì)：一(yī)般采用两种(zhǒng)方(fāng)式发(fā)放(fàng)按揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款，按揭贷款按照(zhào)工程进度逐渐发放，购房(fáng)者开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房(fáng)屋交付后发放按揭贷(dài)款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房(fáng)提供期房烂(làn)尾保险，在商品房出现重大延期(qī)或重大(dà)缺陷时(shí)，保障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付(fù)质量的保障有两种方式，一是期(qī)房(fáng)由政(zhèng)府或第三方(fāng)验收合格并提供验(yàn)收凭证后，开发商凭(píng)验收凭证(zhèng)取得(dé)购房者支(zhī)付的房(fáng)款。二是开发商为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国(guó)：交付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限内无条件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由(yóu)第三(sān)方(fāng)全程监管(guǎn)，交付时开发商(shāng)凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及(jí)首付(fù)环节，定(dìng)金比(bǐ)例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资(zī)金监管方面，美(měi)国为防(fáng)止开发商挪用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者的定金及首付款由第(dì)三(sān)方公证行或产权保(bǎo)险公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商(shāng)倒闭导致楼盘烂尾，购房者吸潮是什么意思，弄瓦之喜什么意思(zhě)资(zī)金可通过(guò)申请仲裁取回，且不(bù)承担任何责任与损(sǔn)失(shī)。而(ér)开发商在房屋建设过程(chéng)中的资金全(quán)部来自银行，银(yín)行根据工(gōng)程进度向开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开(kāi)发商(shāng)挪(nuó)用资金(jīn)直接损害银行(xíng)利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机监管开发商施工进度。开(kāi)发商在房屋(wū)交付(fù)时(shí)需(xū)取得由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进度支付，按揭按工期放款后(hòu)还贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定(dìng)利(lì)率，开发商或购房(fáng)者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开发商在(zài)项目获(huò)批后即可预售房屋(wū)。签(qiān)署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧的定金并进(jìn)行(xíng)预(yù)约公(gōng)证，签订(dìng)合(hé)同(tóng)后定金退还。如由(yóu)于任何原因(yīn)不能(néng)购(gòu)买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同(tóng)后(hòu)，购房者(zhě)需支付公证(zhèng)费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别为(wèi)房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用(yòng)不包(bāo)含在购(gòu)房款中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付(fù)比例，可(kě)零首(shǒu)付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房款的制度，一(yī)般(bān)分(fēn)7笔进(jìn)行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节(jié)点(diǎn)、比例因项(xiàng)目而(ér)异。一般来说，支付节点可分为公证后、主体完工、内部水暖电路完工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁(jié)及墙面完工、地(dì)板完工、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方(fāng)面(miàn)，购房者可(kě)在支付房款前申请房贷，房贷利率采(cǎi)用固定利(lì)率，银行(xíng)按施(shī)工节奏分(fēn)多次发放贷款，每笔贷款(kuǎn)给予购房(fáng)者一(yī)定使用期限，期(qī)限(xiàn)结束后，购房者开始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司针对期房设计(jì)了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险(xiǎn)的功能是(shì)当(dāng)房(fáng)屋(wū)出(chū)现重大延期或(huò)重大缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责(zé)相(xiāng)应赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保护(hù)机(jī)制，交房前(qián)付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金(jīn)由买(mǎi)卖(mài)双方律师严格(gé)监管。

　　订立合(hé)同前(qián)，买卖双方(fāng)均有(yǒu)一名律师，负责沟通期房交易中的房产、资金、合同等(děng)各个环节，各(gè)环节(jié)内容确(què)认无误后(hòu)签(qiān)订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面，英国设置(zhì)了10％定(dìng)金保险保护(hù)机制，当开发商出现财务(wù)、经营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定(dìng)金由保险公司赔付(fù)，而超出(chū)10％的(de)部分较难(nán)追回(huí)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付需要(yào)在合同签订21天内支付。

　　余款支付环节，英国采(cǎi)取按工程进度付款的(de)方式(shì)，但是(shì)交房前付款比例相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个月(yuè)分别支付两笔5％-10％的款项，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过房产公证公(gōng)司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交付，交(jiāo)付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金(jīn)监管极为严格，资(zī)金(jīn)也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认(rèn)工程进(jìn)度、支付相关款项过程中，由买(mǎi)房律师(shī)将资金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开(kāi)发(fā)商，即资(zī)金(jīn)在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有(yǒu)利于保障(zhàng)购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房(fáng)交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本期房交易立法(fǎ)，定金超5％或(huò)1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交房前付款比例不超(chāo)房(fáng)款的20％，开(kāi)发商违约需返还定价并赔偿(cháng)约(yuē)10％房款，交房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方面(miàn)，日(rì)本二战(zhàn)结束(shù)后由于房屋供给严重(zhòng)失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建(jiàn)物(wù)取引业(yè)法》，对购房者支付(fù)定金超(chāo)过5％或(huò)超1000万日(rì)元的部分，法律要求开发(fā)商必(bì)须完(wán)成定金保全(quán)措施(shī)才可预(yù)售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发商向金融机构或指定(dìng)保证机(jī)构或(huò)保险机构签订定金保(bǎo)证委托(tuō)合同，设置购房者定金的保证或保(bǎo)险，并将相应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给(gěi)购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他预先支(zhī)付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商倒闭(bì)导致(zhì)期房烂尾(wěi)，购房者(zhě)可凭保证金证明书向金(jīn)融机构或保证机构或保险公司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付违约(yuē)金，一(yī)般约(yuē)为房价的10％。

　　房(fáng)款支付环节，交房(fáng)前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者即(jí)可(kě)向银(yín)行申请贷(dài)款(kuǎn)，但交房后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩(shèng)余房款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付(fù)。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付(fù)比例20％，余款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进银行专(zhuān)门项目资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金(jīn)支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有(yǒu)统一的(de)选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款(kuǎn)作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进(jìn)一步签订(dìng)购买合(hé)同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付比例(lì)方面，签(qiān)订(dìng)购房合同后，购(gòu)房者需支付(fù)15％的(de)首付及印(yìn)花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新(xīn)加坡期房同(tóng)样采取(qǔ)按工程进度付(fù)款的方式，《发展商条例》对期房付(fù)款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开(kāi)发商(shāng)遵守(shǒu)，支付节点一(yī)般(bān)为合同签(qiān)订后、地(dì)基完(wán)工、框架完(wán)工(gōng)、管道门窗等完工等，支(zhī)付(fù)比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷(dài)款也依照工(gōng)程(chéng)进度放款，月供在此过程中随着放出贷款的增(zēng)加而增加(jiā)，未放(fàng)款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者(zhě)的订金与付款会存入银行专门的项目资(zī)金(jīn)账户，账户资金提(tí)取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房屋交付后，购房者享受1年的(de)房屋保(bǎo)修(xiū)期，此后购房者支付15％的(de)尾款。

　　3 启(qǐ)示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到了政(zhèng)策出(chū)手(shǒu)临界点(diǎn)，重点是保交楼和房企重(zhòng)组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和(hé)改善型需(xū)求的支持(chí)力度，长短兼顾妥善应对局(jú)部停贷(dài)现象(xiàng)，重点是(shì)保交楼保复工保民生，给(gěi)予(yǔ)强有力的金融工具支(zhī)持。另一方(fāng)面，从现在起(qǐ)，对(duì)还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企(qǐ)业，加大支(zhī)持力(lì)度，由优质房企(qǐ)牵头并购重组(zǔ)整个行(xíng)业(yè)，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配套。

　　二，中期来(lái)看，应充分估计形势(shì)复杂(zá)性和人(rén)性复杂性，兼顾化(huà)解停贷(dài)、复工保(bǎo)交楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场信心(xīn)以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略、人地挂(guà)钩、金融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立(lì)开发商违(wéi)约后定(dìng)金(jīn)保(bǎo)护机(jī)制，如(rú)将已支付定金冻结至(zhì)房屋交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房(fáng)者定金安全。签订合(hé)同环节，鼓(gǔ)励保险公司介入(rù)，为房屋重大延期以及(jí)重大(dà)缺陷(xiàn)等(děng)情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按(àn)工程进度付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制(zhì)，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节(jié)，引入独(dú)立于(yú)开发商(shāng)、银(yín)行(xíng)的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相关(guān)部门直接监(jiān)管，以此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环(huán)节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度。保修期内，开发商应对房屋质量(liàng)问(wèn)题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修(xiū)期(qī)结束(shù)后支付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看(kàn)，取消商(shāng)品房预(yù)售制是(shì)大(dà)势(shì)所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存(cún)量时(shí)代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的(de)不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见即所得的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是对(duì)购房民众(zhòng)的(de)最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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