近两年火爆(bào)的(de)创新产(chǎn)品(pǐn)公募(mù)REITs进入密集分(fēn)红期，近日(rì)7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例(lì)稳定分(fēn)红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的REITs产品，平均(jūn)分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多(duō)位业内人(rén)士对(duì)此表示，强制(zhì)分红机制是(shì)公募REITs主(zhǔ)要(yào)特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红(hóng)体现出该类产品(pǐn)长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观(guān)测经营活动现金流、可供分配(pèi)现(xiàn)金等指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营(yíng)情况的(de)“窗口”。他们也(yě)提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期(qī)后不再产生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前(qián)已包含了利润(rùn)分(fēn)配(pèi)和(hé)本金的归还(hái)，在选(xuǎn)择投资标(biāo)的时(shí)应了解资产类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募(mù)REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出(chū)了高比例的稳定分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供(gōng)分(fēn)配金(jīn)额的公募(mù)REITs产品(pǐn)中，2022年全(quán)年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均(jūn)为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负(fù)责人对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易价(jià)格的(de)变化。基(jī)金份(fèn)额二级市场(chǎng)价(jià)格(gé)受到公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市(shì)场(chǎng)因素的综(zōng)合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础设施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过(guò)基金募集材料和信息披露(lù)文件，结合(hé)行业及市(shì)场情况，可以分(fēn)析(xī)基础(chǔ)设施项目(mù)的经营业(yè)绩，作为进行投资决策的(de)重要参(cān)考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基金(jīn)份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏(kuī)，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份(fèn)额(é)持有人实际获(huò)得(dé)的现金收益(yì)，对于(yú)长期投资者更具(jù)参考(kǎo)价值。”中金基(jī)金相关负责人称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心(xīn)运营高级副总监(jiān)李华平也(yě)表示(shì)，根据《公开募集基础设施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试(shì)行）》及相关法规要(yào)求，基础设施基(jī)金应当将90％以上合并后(hòu)基(jī)金年(nián)度可(kě)分配金额(é)以现金形式分配给投资(zī)者，强制分红(hóng)机制(zhì)是公募REITs的主要特征之一，稳定的分红(hóng)机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为(wèi)，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同(tóng)时具备(bèi)“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场价格反映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红(hóng)体现了这类产(chǎn)品的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分(fēn)红(hóng)要求，分红类似于债券派(pài)息，但不等同于债(zhài)券的(de)固定(dìng)利(lì)息回报，而是由可供(gōng)分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看(kàn)，一方面是公募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置(zhì)多元化提(tí)供(gōng)抓手，具有较强的配置价值。另一方面(miàn)，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公募REITs能够通过分(fēn)红获取相对于投资债(zhài)券相(xiāng)对(duì)高的收益性，在有效(xiào)控制风险的前提下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投(tóu)资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外，市场对于(yú)未来分(fēn)红水平的预期，也是(shì)影响REITs基金二级市(shì)场价格(gé)走(zǒu)势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘(pán)）指(zhǐ)数收于975.99 点，年内(nèi)下跌7.44％，未跑赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品(pǐn)受宏观经济的影(yǐng)响，可分(fēn)配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上影响了(le)公募REITs二(èr)级市(shì)场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二级(jí)市场的(de)价格波动受多重因素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的(de)主要(yào)因素之一(yī)，而(ér)稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参(cān)与(yǔ)公(gōng)募REITs二级市场的(de)投资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预(yù)期恢复，一方面(miàn)市场热点呈(chéng)现向股票和债券回归的过程；另一方面(miàn)，基(jī)础设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公募REITs在分红除(chú)权日，将对(duì)基(jī)金份额的(de)开盘指导价做调减处理(lǐ)，调减金额根据单(dān)位基金份额的分红金(jīn)额(é)进行计算。除(chú)权操作是(shì)对分(fēn)红前后基金(jīn)份额净值(zhí)变(biàn)化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在基金分红前后均可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增强(qiáng)投资者长期(qī)投(tóu)资的信心，同(tóng)时需结(jié)合(hé)持有产品的(de)特性，关注二级市场扰动对整体收(shōu)益的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称。

　　特许经营权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层(céng)资产情况

　　多位业内人士(shì)还提醒(xǐng)，与现有公募基金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分不同，特许经营权REITs基(jī)金运(yùn)作(zuò)期间的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值(zhí)两个(gè)部分(fēn)，两个部(bù)分之间的比例(lì)是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异很(hěn)大，大多(duō)数普通投资者可能把“分派(pài)”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定性，这是(shì)该类投资者应该注(zhù)意的情况。

　　李华平表(biǎo)示，目前公(gōng)募REITs主要(yào)有特(tè)许经营(yíng)权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产(chǎn)权类产品的收益主要(yào)包括(kuò)每年(nián)的(de)现金分红及(jí)资产增(zēng)值的收益，而(ér)持有特许经(jīng)营类产品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来(lái)自(zì)项目每年的现金分红(hóng)。其中，特许经营权类资(zī)产的分(fēn)红包括了利(lì)润(rùn)分配和本金的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是(shì)变动的，对特许经(jīng)营权(quán)类(lèi)资产的公(gōng)募REITs可(kě)以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益。普通投资者在选择投资标(biāo)的(de)时，应了解(jiě)公募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性不(bù)同而形成区(qū)别(bié)。特(tè)许经营(yíng)权类的公募(mù)REITs产品因其分红相(xiāng)当(dāng)于包含“本金+收(shōu)益”，分(fēn)红(hóng)相对较多，债性偏强。而产权类(lèi)的许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校(de)公募(mù)REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的(de)价值增值(zhí)，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所选择(zé)产品的二(èr)级市场价格和分红有合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相(xiāng)关负(fù)责人也认为，与产权类项目相比，特许经营项目在经营权到(dào)期后不再(zài)能(néng)产生(shēng)现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额(é)的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点(diǎn)，剩余(yú)经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营项目(mù)，通常具备(bèi)更高的(de)分(fēn)派率水平。对于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许(xǔ)经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中(zhōng)金(jīn)基金(jīn)该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权项(xiàng)目的(de)分派金额(é)包含了(le)投资本金，在不进行扩募的(de)情况下(xià)，基金份(fèn)额(é)单价(jià)随着分(fēn)派(pài)进度逐年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收(shōu)益来自项目剩余期限(xiàn)产生的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特许经营项目相(xiāng)比，产权(quán)类项(xiàng)目的(de)土地或建筑的(de)剩余使(shǐ)用年(nián)限一般较长，再加上到期后(hòu)通过(guò)对建(jiàn)筑的更新(xīn)改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会进一步延(yán)长经(jīng)营期(qī)限。这种类似永续经营的假设反映在基础资(zī)产的估值上，使(shǐ)产(chǎn)权类REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称(ch许昌学院是一本还是二本分数线，许昌学院是一本还是二本院校ēng)。

　　观测内部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项目底层资产运营情况

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人士还(hái)表示，在产品分红期，投资者可(kě)以(yǐ)观测经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部收益率(lǜ)等指(zhǐ)标，来(lái)观察(chá)和评估项目底层资产的运营(yíng)情(qíng)况。

　　中航(háng)基金(jīn)表示，年报指标中，跟现金相(xiāng)关的指标有(yǒu)两个：一是年报中(zhōng)披露(lù)的(de)经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在(zài)本质性(xìng)区别。经营活动产生的(de)现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹资、投资产生(shēng)的(de)现金流(liú)，基于企业本身经营(yíng)活动产生；可供分配(pèi)的现(xiàn)金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响利润表的项目进(jìn)行调整，加(jiā)期(qī)初现金(jīn)，最终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投(tóu)资(zī)价值体现(xiàn)在相对股债市场(chǎng)独立(lì)的资产(chǎn)配置功能，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资者对经营权(quán)类的(de)资产可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率(lǜ)的(de)高低，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营(yíng)净现金流(liú)，所以底(dǐ)层资产运营情(qíng)况直接(jiē)影响投资(zī)回报，投(tóu)资(zī)者可综(zōng)合(hé)考(kǎo)虑原始权益(yì)人综合实力、运营管理机构实力(lì)、公募基金管理人(rén)实力等多重(zhòng)因(yīn)素来(lái)选择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报(bào)也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分红交易带(dài)来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加(jiā)此前(qián)市场(chǎng)接连回调，建议投资者关注(zhù)有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红(hóng)规模较为可(kě)观的(de)个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首(shǒu)年及次年的(de)可供分配金额预测。投(tóu)资者可以(yǐ)将(jiāng)REITs的实际(jì)分红金额(é)与(yǔ)募集材料中披露预测进行比较分(fēn)析，结合(hé)经济及市场的实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础设施项目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金上述负责人也称。

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