近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs陆续迎来(lái)除息日(rì)，公(gōng)募REITs整体呈现出(chū)高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分(fēn)配金额(é)的REITs产品(pǐn)，平均分红比例接近(jìn)99％。

　　多位业内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期(qī)投资(zī)价值，通过(guò)观测经营(yíng)活动(dòng)现金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资(zī)产运营(yíng)情(qíng)况的“窗口”。他(tā)们(men)也提醒(xǐng)普通投资者注意，与(yǔ)产权(quán)类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目(mù)前已包含(hán)了利润分配和(hé)本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投资标的(de)时应了解资产(chǎn)类型和分(fēn)红的(de)特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红期，近日(rì)7只REITs产品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整(zhěng)体来看(kàn)，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了(le)高(gāo)比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配(pèi)金额占可供分配金额比例(lì)平均为98.89％，且(qiě)绝大(dà)部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主(zhǔ)要收益来(lái)源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份额交易(yì)价格的(de)变化。基金份额二(èr)级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资(zī)产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的综(zōng)合影(yǐng)响，较(jiào)易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基金分(fēn)红(hóng)预期则更(gèng)有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基(jī)础设施资产(chǎn)的(de)经(jīng)营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和信息披露文件，结(jié)合行业及市场(chǎng)情况，可以分(fēn)析基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的经营(yíng)业绩(jì)，作(zuò)为(wèi)进(jìn)行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场(chǎng)价格变化(huà)导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为(wèi)基金份额持(chí)有人实际获得(dé)的现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参(cān)考价值。”中金基金相关负(fù)责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运(yùn)营高级副总监(jiān)李华(huá)平也表示，根据《公(gōng)开募(mù)集基础设施(shī)证券投资基(jī)金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要(yào)求(qiú)，基(jī)础(chǔ)设(shè)施基金(jīn)应当将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金(jīn)年度可(kě)分配金(jīn)额(é)以(yǐ)现金形式(shì)分(fēn)配(pèi)给投(tóu)资者，强制(zhì)分(fēn)红(hóng)机制(zhì)是(shì)公募REITs的(de)主要特征之(zhī)一，稳定的分红机(jī)制体(tǐ)现出REITs产品长期投资价值。

　　中(zhōng)航(háng)基(jī)金也认(rèn)为，从投(tóu)资(zī)角(jiǎo)度(dù)来看，基础设(王宝强学历，王宝强不是84年的吗shè)施公(gōng)募REITs同时具备(bèi)“股性”和“债性”双重特点。二级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性(xìng)”的一面，分红(hóng)体(tǐ)现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息，但(dàn)不(bù)等同于债券的固定(dìng)利息回报(bào)，而是由(yóu)可供(gōng)分配(pèi)现(xiàn)金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度(dù)来(lái)看，一(yī)方面是公募(mù)REITs丰(fēng)富了(le)机构投资者(zhě)的投资品类，为资产配置多元化提供抓手，具(jù)有较强(qiáng)的(de)配置价值。另一方面，公募(mù)REITs的分(fēn)红能够帮(bāng)助机构投资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分(fēn)红获(huò)取相对于投资债券相(xiāng)对高的收益(yì)性(xìng)，在(zài)有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红(hóng)除(chú)了投资收益“落袋为安”外，市场对于未来分红(hóng)水(shuǐ)平的预期(qī)，也是影(yǐng)响REITs基金二级市场价格走势(shì)的关(guān)键(jiàn)因(yīn)素之一(yī)。

　　从近期(qī)公募REITs的二(èr)级(jí)市场表现看(kàn)，截至4月21日，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票和债券(quàn)宽基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产(chǎn)品(pǐn)受(shòu)宏观经济的影响，可分(fēn)配金额(é)完成率不达预期，一定程度上影(yǐng)响了(le)公(gōng)募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动(dòng)受多(duō)重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的(de)投资。

　　中金基(jī)金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场热点(diǎn)呈现向股票和债(zhài)券(quàn)回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相对经济活力的改(gǎi)善有一定的(de)滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在分红除权日，将对基金份额的开盘指(zhǐ)导价(jià)做调减(jiǎn)处(chù)理，调减金额根据单位基金份额的分(fēn)红(hóng)金额进(jìn)行计算。除(chú)权操作(zuò)是对分(fēn)红前后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正(zhèng)，使投资人在(zài)基金(jīn)分红前后均可以获得公平的投资(zī)机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资(zī)的信心(xīn)，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级市场扰动(dòng)对整(zhěng)体收(shōu)益(yì)的影响程度。”中(zhōng)航基金相(xiāng)关人士(shì)也称。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通(tōng)投资者(zhě)应了解底层资产情况(kuàng)

　　多(duō)位(wèi)业内人士还(hái)提醒，与现有公募基金分红前(qián)提是(shì)本金之上的增值(zhí)部(bù)分(fēn)不同，特许经营权REITs基(jī)金(jīn)运(yùn)作(zuò)期间的(de)“分(fēn)红”界定为(wèi)“分派”更为准确，分派的(de)是本金与增值两(l王宝强学历，王宝强不是84年的吗iǎng)个(gè)部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的(de)，与现有公募基金分红(hóng)差异很大，大多(duō)数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红(hóng)。一旦(dàn)30年(nián)、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同(tóng)年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性，这是(shì)该类(lèi)投资者应该(gāi)注意的(de)情况。

　　李华(huá)平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权(quán)类两大资(zī)产类型，持有产权类(lèi)产品(pǐn)的(de)收益主要包括每(měi)年的现金分(fēn)红及资(zī)产增值的(de)收益，而(ér)持有(yǒu)特许经(jīng)营类产(chǎn)品的收益主要来自(zì)项目每年的现金(jīn)分(fēn)红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权类资产的(de)分(fēn)红包括(kuò)了利润分(fēn)配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率(lǜ)也是(shì)变动的，对特(tè)许经(jīng)营权类(lèi)资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量(liàng)投资(zī)收益。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细分来看，各类(lèi)公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经(jīng)营权类的(de)公募REITs产品(pǐn)因其(qí)分红相(xiāng)当于包含“本金+收(shōu)益”，分红(hóng)相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资(zī)者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产(chǎn)属(shǔ)性，对(duì)所(suǒ)选择产品的二级(jí)市场(chǎng)价格(gé)和分(fēn)红有合理预(yù)期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关(guān)负(fù)责人(rén)也(yě)认(rèn)为，与产权类项目相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在经营权到期后不再(zài)能产(chǎn)生现金收益(yì)，因此(cǐ)将可供分配金额的分配理解(jiě)为“分派”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个特点，剩余(yú)经(jīng)营期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派(pài)率水平。对于剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)较(jiào)长的(de)特(tè)许经营权项目(mù)，即(jí)使分派率相(xiāng)对较低(dī)，也有足够(gòu)年限收回本金并(bìng)取得(dé)收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目的分派金(jīn)额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份额(é)单价(jià)随着分派进度逐(zhú)年下降是正常现象，投资特许经营(yíng)权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期(qī)限产(chǎn)生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与(yǔ)特(tè)许(xǔ)经(jīng)营项目相比，产权类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余(yú)使用(yòng)年限(xiàn)一般较长，再加上到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改造或(huò)补缴(jiǎo)土(tǔ)地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进一步(bù)延长经(jīng)营期限。这种类似永续经营的假设(shè)反映在基础资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著的资产投(tóu)资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估(gū)项目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品(pǐn)分(fēn)红期，投(tóu)资者可以观测经(jīng)营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益率等指标，来观察和(hé)评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年报中披(pī)露的经营活动现(xiàn)金流(liú)，二是可供(gōng)分配现(xiàn)金，二者存在(zài)本质性区(qū)别。经(jīng)营(yíng)活动产生的现(xiàn)金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营(yíng)、筹资、投资(zī)产生(shēng)的(de)现(xiàn)金流，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金(jīn)影响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期(qī)初(chū)现金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示(shì)，公募REITs作为资产配(pèi)置(zhì)新选择，投(tóu)资价值体现在(zài)相对股债市(shì)场独立(lì)的(de)资产配置功(gōng)能(néng)，比较适合长期(qī)持有(yǒu)。建议投资者对经营权类的(de)资(zī)产可以(yǐ)更(gèng)多关注内部收益(yì)率(lǜ)的高(gāo)低，对产(chǎn)权类(lèi)的资(zī)产更(gèng)多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可分配收(shōu)益主要来自(zì)底层资产的经营净现金流，所以底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投资者可综(zōng)合考(kǎo)虑原始权益人综合实力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人(rén)实力等多重因(yīn)素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交(jiāo)易带来的短期(qī)博(bó)弈机会仍在，叠(dié)加此(cǐ)前(qián)市场接连回调，建议投(tóu)资者关注(zhù)有基本面(miàn)支撑、填权效应相对明显、同时(shí)分(fēn)红规(guī)模(mó)较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招(zhāo)募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年(nián)及次年的可供分配金额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际分红金额与(yǔ)募集材料中披露预测(cè)进行比较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的实际环境，对(duì)基(jī)础设(shè)施项(xiàng)目(mù)的运营业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行(xíng)判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责(zé)人也称。

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