OPPO宣布关(guān)停旗下芯片(piàn)子公司哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩(kuò)募风波，如今(jīn)，二级市场的(de)影响仍未停歇。

　　Wind数据显示，5月15日，华安张江(jiāng)光(guāng)大园(yuán)REIT开盘继续延(yán)续此前几日的下(xià)跌走势(shì)，午后跌幅一度扩(kuò)大，尾盘有所(suǒ)拉(lā)升，全天(tiān)收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个交易日跌(diē)幅超过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园(yuán)REIT曾发布公告，紧急回应称，哲库科(kē)技是其(qí)扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要承租方之一，目前(qián)未收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁(lìn)协(xié)议的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告(gào)中，华(huá)安张江光大(dà)园REIT进一(yī)步表示，原始权益(yì)人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好(hǎo)相关应(yīng)对。

　　此外，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期已同步启(qǐ)动(dòng)了应急预案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦是全(quán)国(guó)首批REITs申报扩募项目，公(gōng)司(sī)领导高度重(zhòng)视，浦东(dōng)新区国资委(wěi)也高(gāo)度关注(zhù)。

　　多(duō)位业内(nèi)人(rén)士(shì)表示，华安张江(jiāng)光大(dà)园REIT近期(qī)市(shì)场波动(dòng)较大，但其(qí)实不动产公(gōng)募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不会从(cóng)根(gēn)本(běn)上影响(xiǎng)其内外(wài)价(jià)值，投资者应理性看待。

　　张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT

　　二级(jí)市场价格继续波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的(de)事(shì)件(jiàn)继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据(jù)显示(shì)，5月15日，华安张江(jiāng)光大园REIT以3.726元的价格小幅低开，此后二级市场价(jià)格(gé)开(kāi)始震荡走低，午盘收跌6.17％。午(wǔ)后，华(huá)安张江光大园REIT跌幅一(yī)度扩大(dà)到8.30％，随(suí)后价格有所回升(shēng)，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近(jìn)期不(bù)利消息影响，华(huá)安(ān)张江光(guāng)大园REIT最近几个交易日二级市场价格表现欠佳，5月11日以来，3个交易日跌幅达(dá)到9.69％，今年以来跌(diē)幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安(ān)张江光大园REIT累计涨幅(fú)超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从5月15日公募REITs市场整(zhěng)体表现上看(kàn)，目前上市的(de)8只产业园区基础设施(shī)REITs中，仅博(bó)时招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)产(chǎn)业园REIT微幅(fú)上涨(zhǎng)，其余7只均有(yǒu)不同程度下跌，8只(zhǐ)产业园区基(jī)础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌(diē)幅(fú)1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前(qián)，张江REIT一季报中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募的(de)项目又遭遇突发事(shì)件，因此(cǐ)导致二级市场价格出现波动。”一(yī)位业内人士分(fēn)析称。

　　不过(guò)，在上述人士(shì)看(kàn)来，尽(jǐn)管出于(yú)风险规避的原因，最近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所流出(chū)，但是，不动产公募(mù)REITs项目短期(qī)出租(zū)率下(xià)跌(diē)并(bìng)不会从根本上影响其内外价值。

　　他也(yě)同(tóng)时(shí)表示，目(mù)前随着二级市场价格下跌，风(fēng)险也得到一定释放，但是(shì)价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面、情绪(xù)面等多重因素影响(xiǎng)，不好判断价格是(shì)不是已经完(wán)全触底(dǐ)。

　　此(cǐ)外(wài)，还(hái)有一(yī)位业内(nèi)人(rén)士表示(shì)，今年(nián)整体REITs市场表现(xiàn)低迷(mí)，不少产品年内二级市场跌(diē)幅较大，其(qí)实有些隐(yǐn)含收益率高的(de)产品(pǐn)具备一定的(de)投(tóu)资价值，很(hěn)适合(hé)稳(wěn)健(jiàn)类投资者。此外(wài)，伴随(suí)着经济复苏的步伐，产业(yè)园区(qū)、物流类等REITs产品具备一定的投资(zī)价值。

　　先锋(fēng)瑞驰(chí)私募基金执行董事(shì)高如星对此表示(shì)，若张江园(yuán)区最(zuì)终能顺利解决(jué)招商，平稳过度对经营现金流没(méi)有造成大的(de)影响，“事件(jiàn)性利空(kōng)下调至得这么急、这么深，加上(shàng)前期本身(shēn)园区类资产就回调不少了，这就是黄金坑。”不(bù)过，他也强调，最终还是落到租(zū)金(jīn)收(shōu)入(rù)受不(bù)受影(yǐng)响(xiǎng)，影响多大，估计园区会(huì)最终解决。

　　张江REIT紧急(jí)回应(yīng)

　　扩募路上再迎接考(kǎo)验(yàn)

　　5月12日，OPPO宣布关停(tíng)旗下芯(xīn)片子(zi)公司哲库科(kē)技。随(suí)后(hòu)5月(yuè)12日(rì)晚，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT发布公告京j属于北京哪个区的车(gào)，紧急回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购入(rù)基础(chǔ)设(shè)施(shī)资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方(fāng)之一(yī)，目前未收到哲库(kù)科技及OPPO方(fāng)面关于停止(zhǐ)执行已签租赁协议的通知。同时，在公告中，华安(ān)张江光大园REIT进一步表示，原始权益人将继续密切关(guān)注哲库科技(jì)后续(xù)情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前，张江REIT因(yīn)其一(yī)季报中披露的张江光(guāng)大园项(xiàng)目出租率下降事项，一度二级市场价格出现(xiàn)回落。在随后召开的业(yè)绩说明会中管理人(rén)就(jiù)相关事(shì)项(xiàng)进(jìn)行(xíng)了(le)解(jiě)释说明，市场信心得到(dào)了一定提振(zhèn)，二级(jí)市场价(jià)格表(biǎo)现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日(rì)召开的(de)线上和(hé)线(xiàn)下的(de)扩(kuò)募说明会上，运营团队(duì)表示(shì)了(le)对张(zhāng)江(jiāng)光大(dà)园(yuán)项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合(hé)同(tóng)谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项(xiàng)目出租率将得到回升(shēng)。没想到(dào)仅(jǐn)过(guò)了(le)不到三周的(de)时间(jiān)，张江REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新的考验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起了市(shì)场各(gè)方(fāng)的广泛关注，张江REIT拟扩(kuò)募购入项目的原始权益人(rén)相关负(fù)责人坦言，事发(fā)突(tū)然确实(shí)始(shǐ)料未(wèi)及(jí)，在(zài)获悉OPPO关停(tíng)哲库科技消(xiāo)息的第一时间即奔赴现场进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启(qǐ)动(dòng)了应急预(yù)案，排摸储备租户，积极应对哲库提(tí)前退租的可能事项。由于(yú)张(zhāng)润(rùn)大厦是全国(guó)首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新区国资委也高度关注。

　　当谈及储备租户情(qíng)况，相关负责(zé)人介绍说，目前储备租户还是比较(jiào)丰(fēng)富的，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试、人工智能、航天产业、信息技术等产业客户，租赁意向面积超过了2万方。从意向(xiàng)储备转化为实际租户需要(yào)一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁意向书来尽快锁定一些重要(yào)租户(hù)。虽然收了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给(gěi)了(le)我(wǒ)们一些空间，但本着对(duì)首批扩募、对市场负责的(de)态度，我们肯定要(yào)全(quán)力与时间赛跑，把这(zhè)些面积在短期内(nèi)完(wán)成去化。”相关负责(zé)人说道。

　　张江REIT已持(chí)有的(de)同区域的张江光大园项目一季度末也有将(jiāng)近30％的空(kōng)置率，原始(shǐ)权益人有那么多储备租户，之前的空置(zhì)率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江光大园(yuán)一直以来都坚持以市场化(huà)运营(yíng)为导(dǎo)向，历史运营表现稳(wěn)定，租户的调(diào)租和换(huàn)租都属于正常情况(kuàng)，而这次项目(mù)的大(dà)租户退租正好(hǎo)发生在市场活跃(yuè)度的短期低点，目前市场情况已有(yǒu)所好转。在看到出租率下滑情(qíng)况没(méi)有得到及(jí)时修复(fù)后，张(zhāng)江这边也(yě)作了一定的(de)资源调配和倾斜，引(yǐn)入(rù)了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润大厦和(hé)张(zhāng)江光大(dà)园(yuán)项目在给(gěi)租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平(píng)等方面也有(yǒu)一些差异化(huà)，张润大厦多是两千(qiān)多平(píng)的(de)大平层，楼的成新度高一(yī)些，单(dān)价也(yě)贵一(yī)些，张江光大(dà)园单(dān)层以一(yī)千平的面积为主，还有(yǒu)一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉(sù)求，也(yě)会根据自身需求和预算挑(tiāo)选区域(yù)内的(de)不同(tóng)物业。

　　“如果扩募完京j属于北京哪个区的车成以后(hòu)，新老(lǎo)资产的管理人(rén)都变(biàn)成(chéng)了(le)一家，后续我们在资(zī)源(yuán)共(gòng)享(xiǎng)和联合营(yíng)销方面能更加充分发挥协同效应，相信可以做得更好。”上述负责人补充说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展望(wàng)，相关(guān)负责人表(biǎo)示，张江集团(tuán)和张江高科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方(fāng)，还有一些其他(tā)在开发(fā)的储备项目，这(zhè)些都将(jiāng)成为(wèi)张江(jiāng)REIT实现打造张江园区产业空间资(zī)产上市平台目标的坚实后(hòu)盾(dùn)和储备资源。“我们非常重(zhòng)视(shì)张江REIT这个(gè)资本平台和它(tā)未来的发展(zhǎn)。”相关(guān)负责人表示，“这次扩募是(shì)我们实现(xiàn)基金扩容的第一步，也是京j属于北京哪个区的车至关重(zhòng)要的一步，眼下我(wǒ)们可能面临了一(yī)些(xiē)突发情况需要解(jiě)决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十(shí)年建(jiàn)设发(fā)展过程中所经(jīng)历(lì)的相比(bǐ)，只(zhǐ)能算(suàn)是一个非常小(xiǎo)的插曲。我们(men)有信心排除万(wàn)难，尽一切可能化(huà)解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响(xiǎng)，维持预期和(hé)市场的信心。”

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