文：任泽平团队(duì)　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售(shòu)制了。 1月17日召开的全国住房(fáng)和(hé)城乡建设工作会(huì)议(yì)提(tí)出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不(bù)足一个月时间，已有山东(dōng)、安(ān)徽(huī)、河南(nán)、四(sì)川、广东等地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾(wěi)了，这是(shì)对(duì)购(gòu)房者(zhě)的不公平。以后(hòu)谁(shuí)有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的别建了，不能(néng)把包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是房地产(chǎn)从大(dà)开(kāi)发时代步入(rù)高质量发(fā)展阶段的(de)必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年房改(gǎi)时，全(quán)国(guó)缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现(xiàn)在全国套户比超(chāo)过(guò)1，从(cóng)大(dà)开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过(guò)时了(le)，该取消了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一(yī)手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二次房改是(shì)个(gè)技(jì)术活，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复市场信心(xīn)以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果按照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产软着(zhe)陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平稳健康发展，跨过这道关，解(jiě)好这道世(shì)界难题。

　　2、为什(shén)么要(yào)取(qǔ)消预售制、改为现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货(huò)，预(yù)售制是对购买者的单(dān)方面不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不能(néng)交付(fù)的风(fēng)险。从个(gè)人(rén)层面看(kàn)，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此期间，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量、房产证延期(qī)办理甚至不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层(céng)面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系(xì)列风险。取消预售(shòu)制，改为现房销售，这(zhè)样有助于落实(shí)中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百姓权益、有助(zhù)于房企稳(wěn)健(jiàn)发展，一举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么(me)建议取消(xiāo)预售制度？预售制度怎么来的？国(guó)外什么(me)情况(kuàng)？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源(yuán)于中(zhōng)国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发(fā)商放杠杆的方式。98年房改，由(yóu)于商品房短(duǎn)缺(quē)，房企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入了商品(pǐn)房预售(shòu)制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得政府(fǔ)批(pī)准后才可(kě)以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一样在支付完(wán)首付(fù)款后从银行一次性(xìng)贷款支付剩(shèng)余全(quán)部房款，而是(shì)根据开发商(shāng)工程进(jìn)度在(zài)完全交(jiāo)房前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金(jīn)监管、分期支付(fù)以及违约(yuē)处罚(fá)措施作(zuò)为保障的(de)，如果没有这些保障措(cuò)施，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不公平，所以不如借机取(qǔ)消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制度有一定历史阶段性，现在中(zhōng)国(guó)住房进入(rù)存量时代，取消预(yù)售制度有助于降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给(gěi)老百姓和社会，当然这(zhè)需(xū)要(yào)配套房企债务重(zhòng)组、复工保交楼、恢复(fù)市(shì)场信心(xīn)和房地产长效(xiào)机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改(gǎi)革，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题(tí)，让房地(dì)产回归(guī)实体经济和居(jū)住属性(xìng)，安居乐(lè)业(yè)。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销手段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得(dé)的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才(cái)是(shì)对购房(fáng)民(mín)众的最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外(wài)，老百姓买房(fáng)子是天大(dà)的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从(cóng)这个角度，取消(xiāo)预售制、实施现(xiàn)房(fáng)销售是实(shí)现老百姓安居乐业、社会长治久安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况(kuàng)下，取消预售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发展研究中心参与财税改(gǎi)革方案研究(jiū)时，对预售制、房地产税、人(rén)地挂钩、金融(róng)稳定、房企(qǐ)杠杆(gān)率等进行过长期系统的专项研究。（参考后来形成的(de)专(zhuān)著《房地产周期(qī)》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地(dì)商品房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市化(huà)进程，但背后潜藏的风险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售(shòu)资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证取得房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为(wèi)规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房(fáng)预售(shòu)制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪五十年(nián)代在中国香港(gǎng)，楼宇出租是(shì)地产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期长(zhǎng)等问题(tí)，分层(céng)销售(shòu)孕育而生。20世纪50年(nián)代，中国香港还未推行(xíng)公共房屋制(zhì)度，许多人栖身于木屋或(huò)者其他(tā)临时住宅(zhái)，住(zhù)房的需(xū)求(qiú)是相当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼(lóu)宇买卖多数以(yǐ)一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实(shí)力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼(lóu)宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行(xíng)业盛行(xíng)的方式(shì)，但(dàn)有着转让(ràng)难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题。针对这(zhè)一(yī)系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方(fāng)式，如把楼宇契约切(qiè)开，即(jí)“分(fēn)契”，然后将楼(lóu)宇分(fēn)层出售。这模(mó)式一经推行，购买楼宇的市(shì)民数(shù)量(liàng)有所增加(jiā)，开(kāi)发(fā)商资(zī)金周转加快。

　　在分层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模(mó)式引(yǐn)入(rù)房地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东(dōng)创办立(lì)信置(zhì)业有限公(gōng)司，凭借商(shāng)业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金(jīn)周转(zhuǎn)有着(zhe)独(dú)到的见解，在努力寻求方(fāng)法加快自身资金周转(zhuǎn)。当时(shí)其在购下(xià)九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还(hái)印发(fā)售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文字(zì)详尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一(yī)个亮点，即先收取买家的订金，采用(yòng)类似租金(jīn)的分期付(fù)款形式，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐买家的钱，买家(jiā)就拥(yōng)有了自(zì)己的(de)房产。这种方式(shì)减轻了民众购(gòu)房的资金(jīn)压(yā)力，加速了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制(zhì)造商(shāng)的资金问题，降低投资(zī)风险，在当时可谓(wèi)是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花(huā)+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时中国(guó)香港房地产市(shì)场的(de)一大特色，纵(zòng)观中国香港(gǎng)房地产市(shì)场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不(bù)应(yīng)求的(de)问题，使房市发展进入新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推(tuī)动了中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期(qī)间(jiān)也出现过“烂尾楼”的情况，但监管部(bù)门不断完善(shàn)、规范(fàn)化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制，促进市(shì)场健康发展。例(lì)如，1960年，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了对于预售楼花制度的监管，即(jí)要求(qiú)开(kāi)发商在预(yù)售前(qián)，确(què)保地价款已经全部(bù)支(zhī)付，还要(yào)证明自身有资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需(xū)放入律师所托管(guǎn)，支(zhī)取时需律所和(hé)建筑师(shī)的(de)核(hé)准。为了防止(zhǐ)开(kāi)发商、律所、建筑师等造假，套(tào)取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师行在银(yín)行开(kāi)设(shè)的信(xìn)托账(zhàng)户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机制，且银(yín)行的责任(rèn)上升，如出现房(fáng)屋“烂尾(wěi)”情况，银(yín)行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自身(shēn)推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪(jì)九十年代，中(zhōng)国内地面临住(zhù)房需求大和供给量(liàng)短(duǎn)缺问(wèn)题，引入“卖楼(lóu)花”制度(dù)。建国以(yǐ)来，中(zhōng)国内(nèi)地优(yōu)先发(fā)展重工业，强调基础(chǔ)建设(shè)，这一导向(xiàng)使前期发(fā)展工业化(huà)的进程大于城(chéng)市化(huà)进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础等城(chéng)市化配套问题，才能进一步推进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较(jiào)晚、增(zēng)速(sù)较(jiào)慢，福利分房制度也(yě)出现了分配不公(gōng)、效(xiào)率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套(tào)差等问题(tí)，因(yīn)此福(fú)利分房制度不再适(shì)用于当时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品(pǐn)房的需求量大，而社(shè)会缺少(shǎo)大(dà)型房地产开(kāi)发商，商(shāng)品房供应(yīng)量小的困境(jìng)，此时引入中国香港(gǎng)的(de)“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内地房地产市(shì)场的(de)一针强心剂(jì)。从1994年起(qǐ)，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商(shāng)品房制(zhì)度，先(xiān)后出台多(duō)项文件，大力支持国内房地产(chǎn)市(shì)场改革。例(lì)如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关(guān)于进一(yī)步深化城(chéng)镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房无(wú)偿实物分配，逐步实(shí)行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化、社会化(huà)的住房新体(tǐ)制，从计划经济下的(de)福(fú)利(lì)分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场经济的(de)商品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发(fā)商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周(zhōu)期(qī)长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题，开发商以预(yù)售款撬动下(xià)一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式，住房供应速度加快。自此(cǐ)中(zhōng)国内(nèi)地开(kāi)始房改货(huò)币化，中国人民银(yín)行等(děng)多方(fāng)迅(xùn)速出台(tái)相关的信贷(dài)政策(cè)，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国(guó)内地的(de)商品房预售制度。预(yù)售制(zhì)的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建设(shè)。具体(tǐ)来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给购房者，由购房(fáng)者支付定(dìng)金或房款的行为。区别(bié)于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产开(kāi)发商办理预售许可(kě)证-签(qiān)订商品房买卖合同-进行备案登(dēng)记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过(guò)程中，购房者需要(yào)一次性付清(qīng)首付款(kuǎn)，并采用银行贷(dài)款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可(kě)能已拿到了全(quán)部购房款，这(zhè)点与中国香港的按(àn)照工程进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内地(dì)的开发(fā)商而言，预(yù)售制商品房也开(kāi)启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后潜(qián)藏的(de)风险确实(shí)存在

　　作(zuò)为中国内地商(shāng)品房销售(shòu)的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同时(shí)增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应(yīng)，推动了(le)城镇化(huà)发展进程。预售制在过(guò)去20多年对中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用(yòng)，不仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶段的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内(nèi)地城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小区，从全民蜗居(jū)到基本适居，住房事业取(qǔ)得巨(jù)大(dà)进步，数十年(nián)时间走完发达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化(huà)路程。改革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化进(jìn)程(chéng)进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积由7438平方公里增(zēng)长至60721平方公里(lǐ)，增长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均(jūn)住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米(mǐ)增至34.7平方(fāng)米(mǐ)，城镇住房套数从约3100万套增至3.63亿套，套(tào)户(hù)比从0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商(shāng)品房(fáng)销售最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房(fáng)销售面积占(zhàn)总销(xiāo)售面(miàn)积的比(bǐ)重为63％，而2021年(nián)期房(fáng)累计销(xiāo)售(shòu)面积达15.6亿平，比重上升(shēng)至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁(fán)荣，行业各(gè)项指标大幅增(zēng)长。1999-2021年(nián)，房(fáng)屋新开工面积从2.2亿平(píng)增至19.9亿平，累计上(shàng)涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房(fáng)销售面积和(hé)销售金(jīn)额(é)分(fēn)别(bié)从1.5亿(yì)平增至(zhì)17.9亿平(píng)、0.3万(wàn)亿(yì)元增至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的快速发(fā)展，房地(dì)产(chǎn)企(qǐ)业从(cóng)无到有、从国企先(xiān)行(xíng)到(dào)民企(qǐ)崛起(qǐ)，队(duì)伍逐渐(jiàn)壮大。2018年(nián)，房地产企业数量(liàng)达(dá)9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上下游产业链特别长(zhǎng)，高达50多个(gè)行业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)业增加(jiā)值(zhí)占GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房(fáng)地产(chǎn)带动产业链占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房地产对金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地产完全(quán)拉动(dòng)的投资占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产(chǎn)贷款占(zhàn)银行(xíng)各(gè)项贷款余额的比(bǐ)重看，2021年(nián)12月为27.07％，如果加上(shàng)信(xìn)托等通道业务(wù)，占比超过(guò)三分之一。从房地产融资存(cún)量占社融存量比(bǐ)重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面(miàn)积违约，将导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值测算报告(gào)》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从(cóng)住房市值占股债房市值(zhí)的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债(zhài)房市(shì)值的比(bǐ)例较高(gāo)，主要是因(yīn)为(wèi)住(zhù)房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟(shú)，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市(shì)值较(jiào)低，居民投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商品是一手交钱一(yī)手(shǒu)交货，预售制是(shì)对购(gòu)买者(zhě)的(de)单(dān)方面不公平制度，购房(fáng)老百姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交付的风险。比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间(jiān)，购房(fáng)者不(bù)仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质(zhì)量、房产证延期办理甚至(zhì)不能交房等风险。另外，购房者和开发商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同(tóng)是两个独立(lì)的(de)合(hé)同关系，如果开发商(shāng)发生违约，购房者只能(néng)根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开(kāi)发商主(zhǔ)张(zhāng)权力，但依旧(jiù)需要根据按揭贷(dài)款合同按时(shí)向(xiàng)银行进行贷款偿还，因此购房者承(chéng)担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售制助推部(bù)分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项(xiàng)目搁置等系列风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银(yín)行(xíng)作为按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企(qǐ)因为市场波动或(huò)经(jīng)营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问(wèn)题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而(ér)房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签订的预售(shòu)合同和按揭合同，已(yǐ)经从银行获(huò)得房款，如果购(gòu)房者丧失还款能力(lì)或(huò)短(duǎn)期(qī)不能(néng)还款等(děng)，则风险完全由银行(xíng)承担(dān)，银行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压(yā)力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的(de)预售监(jiān)管资金去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根结底(dǐ)两(liǎng)个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的(de)《城(chéng)市商(shāng)品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明(míng)确规定了开发(fā)企(qǐ)业预售商品房所得款(kuǎn)项(xiàng)应当用于有(yǒu)关的工程建设，商品房(fáng)预售款监管的具体(tǐ)办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定(dìng)。但(dàn)多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统一的(de)预售资(zī)金监管规定(dìng)，各(gè)地实行“一城一策”。例如(rú)，太原、昆(kūn)明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等(děng)城市则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总额报价计算重(zhòng)点(diǎn)资金(jīn)。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监管(guǎn)账户、或进入(rù)监管(guǎn)账户(hù)后被挪用，导致楼盘没有资(zī)金继续建设(shè)。收楼遥遥无期，月供却被迫继续还(hái)款(kuǎn)。那么(me)，监(jiān)管(guǎn)账户资金如何被挪(nuó)走的？实际(jì)上，在过(guò)去房地产大开发时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调(diào)预售款(kuǎn)监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工程总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名义，获(huò)得监管(guǎn)账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将(jiāng)资金转(zhuǎn)给房(fáng)企，而(ér)拨付的工(gōng)程款，远超工程(chéng)进度所需。通过这(zhè)些方式套取的资金(jīn)，在房企各地项目间流动，变(biàn)相加杠杆，这样做一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米(zuò)提(tí)供了资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金(jīn)统筹拿(ná)地、还款和楼盘(pán)建设，形成一(yī)种资(zī)金循(xún)环高周(zhōu)转模式，但一(yī)定程度上(shàng)把风险甩给了购(gòu)房者。

　　2 国际经(jīng)验

　　整(zhěng)体(tǐ)来说，国外商(shāng)品(pǐn)房预售制度呈现(xiàn)以下(xià)特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国(guó)、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的预(yù)付(fù)款比(bǐ)例相对较低，绝(jué)大部分房款在房屋交付后开(kāi)始支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合；

　　4）按揭贷款方式：一般采用两种方式(shì)发放(fàng)按揭贷款，一是(shì)按工程进度付(fù)款，按揭(jiē)贷款按照工程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始月供(gōng)；二(èr)是房屋交付后(hòu)发放按(àn)揭贷款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商(shāng)品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品房出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋(wū)交付质量的保障(zhàng)有两(liǎng)种方式，一是期房(fáng)由政府(fǔ)或第(dì)三方验收合格并提供验收凭证后，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购(gòu)房者支付(fù)的房款。二是(shì)开(kāi)发商为购房者(zhě)提供一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期(qī)满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取(qǔ)得房款

　　美国期(qī)房定金一定(dìng)期限(xiàn)内无条件返还(hái)，最(zuì)低首付(fù)比例为3.5％，交房前(qián)仅支付首付，其余房(fáng)款交付后按揭还款，交付前(qián)资金(jīn)由第三方全程监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房(fáng)者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过按(àn)揭(jiē)贷款支付剩(shèng)余(yú)房款。

　　资金监管方面，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪(nuó)用资金(jīn)，购房者的定(dìng)金及首(shǒu)付款由第三方公证行或产权保险(xiǎn)公司的信托(tuō)账(zhàng)户监管。如(rú)果(guǒ)开发商(shāng)倒闭(bì)导致楼盘(pán)烂(làn)尾(wěi)，购房者资(zī)金可通过申请仲裁取回，且不承担任何(hé)责任与损失。而开发商在房屋建设过程中的资金全部来自银行，银行根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商(shāng)提(tí)供一定比例(lì)的贷款，由于开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相(xiāng)关(guān)部门经审查后发(fā)放的(de)验收凭证(zhèng)，通(tōng)过(guò)验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付(fù)的房(fáng)款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂(làn)尾险

　　德国期(qī)房(fáng)可零(líng)首付购(gòu)房，房款(kuǎn)按建造工期进度(dù)支(zhī)付(fù)，按揭按工期(qī)放(fàng)款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固定利率，开发商或购(gòu)房者可购(gòu)买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商在(zài)项目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签(qiān)署购房合同前，购(gòu)房者需(xū)支付约2000欧(ōu)的定(dìng)金并进行预约公证，签(qiān)订合同(tóng)后定金退(tuì)还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不能(néng)购买，定(dìng)金(jīn)按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合(hé)同后，购(gòu)房者需支(zhī)付公证费和土地交易税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含(hán)在购房款中，属于购房附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付(fù)比(bǐ)例，可零(líng)首付购房。

　　余(yú)款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采取(qǔ)按工期支付房款(kuǎn)的制(zhì)度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付节点、比例因项目而(ér)异(yì)。一(yī)般(bān)来说，支付(fù)节点(diǎn)可分为公证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙面(miàn)完工、地板完工、全(quán)部完工(gōng)，支付比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支(zhī)付房(fáng)款(kuǎn)前申请房贷，房贷利(lì)率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定(dìng)利(lì)率(lǜ)，银行按施工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷款，每笔(bǐ)贷款给予购房者一定使用期限(xiàn)，期限结(jié)束后，购(gòu)房(fáng)者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险(xiǎn)方面，德国(guó)保险公司(sī)针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重(zhòng)大延(yán)期或重(zhòng)大(dà)缺(quē)陷时，保险公司保证开发商赔偿(cháng)或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保险公司负(fù)责相应赔偿。保险(xiǎn)由(yóu)开发商或(huò)购房(fáng)者购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英(yīng)国预售制设(shè)有10％定金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方律师严格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负责沟(gōu)通期房交(jiāo)易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节(jié)内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付交换(huàn)合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置(zhì)了10％定金保(bǎo)险保护机(jī)制，当(dāng)开发商(shāng)出(chū)现(xiàn)财务、经营问题时，购(gòu)房者10％的定金(jīn)由保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首(shǒu)付比例通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在合(hé)同(tóng)签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余(yú)款支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款的方式，但是交房(fáng)前付款比例(lì)相对较低(dī)，一般会在合同签订6-24个(gè)月(yuè)分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩(shèng)余款项交(jiāo)房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规(guī)定(dìng)房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检(jiǎn)验验收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环(huán)节(jié)，英国期房预售(shòu)资金监(jiān)管极(jí)为严格，资金也由(yóu)律师监管，在确认(rèn)工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过(guò)程中，由(yóu)买房(fáng)律师将资金转给卖方律(lǜ)师(shī)，卖方律师转给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账(zhàng)户前(qián)经过两道关口，有利于保障购房者资金(jīn)安(ān)全。

　　2.4 日本：为(wèi)规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保全(quán)措施(shī)

　　日本期房交易立法，定金(jīn)超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定(dìng)金保全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不(bù)超房款的20％，开发(fā)商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房(fáng)后按揭还款。

　　立法方面，日本二战结(jié)束后由于房屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白，社(shè)会上“一(yī)房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日本政(zhèng)府1952年出(chū)台(tái)《宅地(dì)建筑物交(jiāo)易(yì)法(fǎ)》，经多(duō)次修订，目前是(shì)唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的(de)法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超(chāo)过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售。什(shén)么是定金(jīn)保全(quán)措施？即买(mǎi)卖(mài)双方签订购房合同时(shí)，开(kāi)发(fā)商向金融机构(gòu)或指定(dìng)保证机构或保险机构签(qiān)订定金保证委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的(de)保(bǎo)证或保险，并将相应的保证金证明书交付给购房者。除定金外，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措施保护(hù)。若开发(fā)商倒闭导致期房烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机(jī)构或保证(zhèng)机构(gòu)或(huò)保险(xiǎn)公司兑付，同(tóng)时，开发商需向(xiàng)购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环(huán)节(jié)，交房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超20％的(de)定(dìng)金，签订购房(fáng)合同后，购(gòu)房者即可向银行申请贷款，但交房后才(cái)开始按揭贷款，除定金外的剩(shèng)余(yú)房款(kuǎn)在(zài)交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保(bǎo)修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购房者违约可返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付(fù)比例20％，余(yú)款(kuǎn)按工程进度支付，所(suǒ)有资(zī)金(jīn)进银(yín)行(xíng)专门项目资(zī)金账户(hù)，交房(fáng)后(hòu)满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支付环节，新加(jiā)坡开(kāi)发商有(yǒu)统一(yī)的选购(gòu)权合同以及订(dìng)金返还机制(zhì)，即OTP，签(qiān)订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退(tuì)还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面，签订购房(fáng)合同后，购房(fáng)者需支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支付(fù)上，新(xīn)加坡期(qī)房同样(yàng)采(cǎi)取按(àn)工程进(jìn)度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期房付款流程做(zuò)了统(tǒng)一(yī)详细规定(dìng)，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后(hòu)、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工(gōng)等(děng)，支(zhī)付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放(fàng)款，月供(gōng)在此过程中随着放出(chū)贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部(bù)分无需(xū)月供。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，购房(fáng)者的订(dìng)金与(yǔ)付款会存(cún)入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取(qǔ)须与房屋建(jiàn)设(shè)有关。房屋交付后，购房者(zhě)享受1年的房(fáng)屋保修(xiū)期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方(fāng)面(miàn)，加大对刚(gāng)需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生(shēng)，给予(yǔ)强有力的(de)金融(róng)工具支持。另一(yī)方面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由(yóu)优质房企牵头(tóu)并购重(zhòng)组整个行(xíng)业，为(wèi)每个房企配套AMC和财团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以(yǐ)及长效机(jī)制。长(zhǎng)效(xiào)机制四大关(guān)键是推动(dòng)城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地产税。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商违(wéi)约后定金保护(hù)机制，如将已支付(fù)定金冻(dòng)结至(zhì)房屋交(jiāo)付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司(sī)介入，为房(fáng)屋重(zhòng)大延(yán)期以及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)机(jī)制(zhì)或交房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制，充分保护(hù)购房者一公里等于多少千米，一公里等于多少千米等于多少米的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三(sān)方(fāng)资(zī)金监(jiān)管机(jī)构，或由(yóu)政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环(huán)节，建(jiàn)立商品房保修(xiū)期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质(zhì)量问题全权负责、免费(fèi)维(wéi)修，购房者在保修(xiū)期结(jié)束后支(zhī)付尾(wěi)款。

　　三，长期(qī)来看，取消商品房预售制(zhì)是大势所趋。一(yī)方面，98年房改时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代，对购房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了，该取消了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售。另一方面，取消预(yù)售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商将拼的不是五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的(de)营销手段(duàn)，而是所见即(jí)所得的过(guò)硬(yìng)的产品(pǐn)质量和(hé)诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的保障，这样将极大的提升开发商的建(jiàn)筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。

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